- •Все об ипотеке а.В. Афонина
- •1. Понятие ипотеки и ее формы на российском рынке недвижимости. Правовая основа ипотечного кредитования
- •1.1. Понятие ипотеки, ее предмет и формы
- •1.2. Законодательство, регулирующее ипотечное
- •1.3. Договор ипотеки, права и обязанности граждан и банков
- •2. Накопление средств
- •2.1. Накопление средств на квартиру
- •2.2. Жилищные накопительные кооперативы
- •2.3. Ссудо-сберегательная касса
- •2.4. Банковский ипотечный кредит
- •3. Ипотечное кредитование с позиций государства, банка и заемщика
- •3.1. Почему ипотека выгодна государству
- •3.2. Почему ипотека выгодна заемщику
- •3.3. Почему ипотека выгодна кредитным организациям (банкам)
- •3.4. Кому еще выгодна ипотека
- •3.5. Рефинансирование
- •4. Как рассчитать проценты по ипотеке
- •4.1. Формулы расчета процентной ставки
- •4.2. Перечень возможных способов расчета
- •4.3. Варианты ипотечных программ
- •5. Получение ипотечного кредита
- •5.1. Процедура получения кредита, перечень документов,
- •5.2. Рассмотрение банком заявки на ипотечный кредит
- •5.3. Политика банка при рассмотрении
- •5.4. Порядок дальнейших действий до подписания
- •5.5. Государственная регистрация договора ипотеки
- •5.6. Дополнительные действия: страхование недвижимости,
- •5.7. Закладная
- •6. Покупка квартиры в кредит
- •6.1. Действия заемщика после покупки квартиры в кредит
- •6.2. Опасности, подстерегающие заемщика
- •6.3. Обращение взыскания
- •6.4. Выплата кредита досрочно
- •7. Ипотечное кредитование для отдельных категорий граждан
- •7.1. Федеральная программа ипотечного
- •7.2. Социальная ипотека
- •7.3. Исполнение федеральной программы
- •8. Проблемы ипотечного кредитования
- •8.1. Подорожание ипотечного кредита
- •8.2. Мнение специалистов об ипотечном
2.3. Ссудо-сберегательная касса
Отличительная особенность этой программы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования - использование для финансирования заемщиков денежных средств, которые целенаправленно накапливаются будущими заемщиками кредитов на счетах целевых жилищных сбережений в кредитных организациях.
Система ссудо-сберегательных касс появилась в Германии в 50-х гг. XX в. Сейчас специалисты, основываясь на мировом опыте, считают, что такой вид кредитования позволяет осуществлять кредитование покупки недвижимости населением под минимальный процент. В настоящее время ссудо-сберегательные кассы в России существуют, но в зачаточном состоянии, что определяется отсутствием необходимого для защиты интересов вкладчиков законодательства.
Принцип кредитования через такой вид касс состоит в следующем. Это замкнутая система. Определенное число вкладчиков осуществляют денежные вклады в эту структуру.
Каждый вкладчик кассы сначала должен накопить некоторый процент от стоимости жилья, которое он собирается приобрести, допустим, 50% суммы. На эти средства начисляется небольшой процент, по принципу, подобному банковскому (например, 3% годовых).
Когда вы накопили 50% стоимости жилья, вы можете получить кредит на остальную сумму также под низкий процент - 5% годовых.
Дальше ссудо-сберегательная касса на собранные средства либо строит жилье, либо приобретает его на рынке.
Таким образом, вам как будущему заемщику придется пройти два основных этапа участия в ссудо-сберегательной схеме:
1) накопления сбережений;
2) собственно кредитования.
При этом у вас как у заемщика, находящегося на этапе накопления сбережений, право получения кредита возникнет только после прохождения вами установленного учреждением порогового значения суммы накоплений, как правило, равной половине суммы требуемого кредита.
Процентные ставки кредита и банковский процент по накопительным вкладам могут устанавливаться самим ссудо-сберегательным учреждением автономно, причем по ставкам, которые могут быть независимыми от колебаний кредитно-финансового рынка. Для обеспечения функционирования рассматриваемой схемы требуется сильная и комплексная государственная поддержка, включая правовое, лицензионное и финансовое регулирование деятельности ссудо-сберегательного учреждения, предоставление государственных гарантий и налоговых льгот.
До настоящего времени эта модель ипотеки не получала требуемой государственной поддержки, и поэтому, видимо, не получила должного распространения.
Вместе с тем система жилищных сбережений в наибольшей мере соответствует сложившимся в государстве политическим и макроэкономическим условиям, а также традициям, интересам и возможностям широких слоев населения и должна рассматриваться как одно из перспективных направлений развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Положительный момент здесь в том, что такая система может также быть совмещена с другими моделями ипотечного кредитования.
Какие-либо гарантии вкладчикам касс отсутствуют. Они действуют на вере, отсюда и использование такого наименования некоторых из них: предусмотренные гражданским законодательством РФ товарищества на вере.
Один из серьезных минусов этой системы - тот факт, что действующим законодательством не предусмотрено такое юридическое лицо, как ссудо-сберегательное учреждение. Порядок его создания, деятельности ничем не регулируется, т.е. на практике действует придуманная во времена социализма неплохая схема. Но никаких правовых последствий в случае возникновения каких-либо проблемных ситуаций законом не предусмотрено, а лица, участвующие в этой системе, ничем не защищены, и она именно по этой причине не используется на практике так широко, как остальные способы.
Но главное достоинство, которое перевесит любой из вышеназванных минусов, - это низкий процент по кредиту, предоставляемому кассами своим вкладчикам, или, иными словами, стоимость кредитных средств для заемщиков.