407-_Grazhdanskoe_pravo_V_4_t_Tom_3_Obyazatel
.pdfПосле революции 1917 г. уже 30 сентября 1921 г. появилось Положение о государственных подрядах и поставках <1>. Сохранение действия названного правового акта предусматривалось и при первой кодификации гражданского законодательства (ст. 235 ГК 1922 г.). Можно назвать и Закон 1923 г. "О государственных подрядах и поставках" <2>, который устанавливал специальные правила, регулирующие отношения по выполнению подрядных работ с участием в качестве заказчика государственных учреждений и государственных предприятий. Правда, в дальнейшем созданная административно-командная система управления экономикой уже не нуждалась в особом регулировании подрядных работ для государственных нужд, поскольку практически все договоры подряда на капитальное строительство заключались на основе плановых актов и обеспечивались централизованным государственным финансированием.
--------------------------------
<1> СУ РСФСР. 1921. N 69. Ст. 549.
<2> СУ РСФСР. 1923. N 88. Ст. 851.
В современной экономике, построенной на началах свободного товарного оборота, очевидна необходимость особого регулирования отношений по выполнению подрядных работ, предназначенных для удовлетворения государственных нужд, предопределяемых потребностями Российской Федерации и ее субъектов в сфере обеспечения обороны и безопасности страны, жизни и здоровья граждан.
2. Правовое регулирование отношений по выполнению подрядных работ для государственных нужд
Как и все остальные подрядные договоры, являющиеся отдельными видами договора подряда, государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд регулируется в первую очередь специальными правилами ст. ст. 763 - 768 ГК. Общие положения о договоре подряда могут применяться к отношениям, вытекающим из государственного контракта, лишь при отсутствии таких специальных правил. Вместе с тем для правового регулирования государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд как одного из видов договора подряда характерны особенности, отличающие его от регламентации иных видов подряда.
Во-первых, государственным контрактом на выполнение подрядных работ для государственных нужд (и, соответственно, специальными правилами о нем) могут охватываться как строительные работы (ст. 740 ГК), так и проектные и изыскательские работы (ст. 758 ГК), предназначенные для удовлетворения потребностей Российской Федерации или субъекта Российской Федерации. Следовательно, в соответствующих случаях к рассматриваемым отношениям должны применяться правила о договоре строительного подряда и о договоре подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, естественно, если указанные отношения не урегулированы специальными правилами о государственном контракте. Общие положения о подряде подлежат субсидиарному применению лишь в том случае, если иное не установлено как специальными правилами о государственном контракте на выполнение подрядных работ для государственных нужд, так и правилами о договоре строительного подряда и договоре подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.
Во-вторых, согласно ст. 765 ГК основания и порядок заключения государственного контракта определяются в соответствии с положениями ст. 527 и 528 ГК, которыми установлены основания и порядок заключения государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд. Отсылка к соответствующим статьям без каких-либо оговорок означает, что содержащиеся в названных статьях нормы приравниваются к специальным правилам о государственном контракте на выполнение подрядных работ для государственных нужд и потому подлежат приоритетному применению как перед общими положениями о договоре подряда, так и перед правилами о договоре строительного подряда и договоре подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.
В-третьих, в соответствии со ст. 768 ГК отношения по государственным контрактам на выполнение подрядных работ для государственных нужд в части, не урегулированной ГК, должны регулироваться законом о подрядах для государственных нужд. До настоящего времени такой закон не принят, однако имеется целый ряд федеральных законов и иных правовых актов, направленных на регулирование отдельных вопросов, связанных с выполнением подрядных работ для государственных нужд. Поэтому к числу источников правового регулирования государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд могут быть отнесены следующие Федеральные законы:
-Федеральный закон "О поставках продукции для федеральных государственных нужд";
-Федеральный закон "О государственном оборонном заказе";
- Федеральный закон "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд" <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 1 § 2 гл. 42 настоящего тома учебника.
Отдельные положения, относящиеся к государственным контрактам, имеются и в Бюджетном кодексе <1>. В частности, согласно ст. 71 БК закупки товаров, работ и услуг на сумму свыше 2000 минимальных размеров оплаты труда должны осуществляться исключительно на основе государственных и муниципальных контрактов.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3823 (с послед. изм.) (далее - БК).
Среди источников правового регулирования отношений по выполнению подрядных работ для государственных нужд можно назвать и ряд правовых актов, принятых (утвержденных) указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ. К их числу относятся следующие правовые акты:
- Основные положения порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации <1>;
--------------------------------
<1> Утверждены Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 14 августа 1993
г. N 812 // СЗ РФ. 1993. N 34. Ст. 3189 (с послед. изм.).
- Положение об организации закупки товаров, работ и услуг для государственных нужд <1>;
--------------------------------
<1> Утверждено Указом Президента РФ от 8 апреля 1997 г. N 305 // СЗ РФ. 1997. N 15. Ст.
1756.
- Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1222 "О продукции, закупаемой для государственных нужд без проведения торгов (конкурсов)" <1>;
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 40. Ст. 4591 (с послед. изм.).
- Положение о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансирования за счет средств федерального бюджета <1>.
--------------------------------
<1> Утверждено Постановлением Правительства РФ от 11 октября 2001 г. N 714 // СЗ РФ. 2001. N 43. Ст. 4097 (с послед. изм.).
Большое число разнообразных нормативных актов, которые зачастую фрагментарно регулируют отдельные вопросы, связанные с выполнением подрядных работ для государственных нужд, конечно же, не могут обеспечить комплексное регулирование соответствующих отношений. В связи с этим нельзя не согласиться с выводом М.И. Брагинского: "Названные выше и ряд других таких актов, изданных в разное время и содержащих нередко коллидирующие решения, делают настоятельно необходимым скорейшее принятие закона о подряде для государственных нужд - одного из немногих, прямо поименованных в ГК законов, которые до сих пор не приняты" <1>.
--------------------------------
<1> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 178.
3. Стороны государственного контракта на выполнение подрядных работ
Сторонами в государственном контракте на выполнение подрядных работ для государственных нужд являются государственный заказчик и подрядчик. Статьей 764 ГК предусмотрено, что в роли государственного заказчика по государственному контракту выступает государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация, наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться такими ресурсами, а в роли подрядчика - юридическое лицо или гражданин.
Вместе с тем в тех случаях, когда государственным заказчиком по государственному контракту на выполнение подрядных работ для государственных нужд является государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами (т.е. выделенными ему на эти цели средствами из бюджета), истинным государственным заказчиком должно признаваться публично-правовое образование: Российская Федерация или ее субъект.
Ситуация не меняется, если в роли государственного заказчика по государственному контракту выступает организация, наделенная государственным органом правом распоряжаться выделенными ему необходимыми инвестиционными ресурсами. И в этом случае, делегируя организации право распоряжаться соответствующими инвестиционными ресурсами, государственный орган действует не в качестве правосубъектного участника гражданских правоотношений, а как субъект публичного права в пределах своей компетенции. Поэтому и указанная организация остается лишь номинальным участником указанных гражданско-правовых отношений, истинным субъектом которых является соответствующее публично-правовое образование.
Другое дело, когда публично-правовое образование в лице его компетентного органа в целях удовлетворения государственных потребностей в строительных и проектно-изыскательских работах выбирает иную структуру договорных связей: оставляет за собой роль инвестора и делегирует часть своих функций заказчику (застройщику) на основе отдельного инвестиционного договора, а последний заключает от своего имени с подрядчиком договор подряда на выполнение проекта и осуществление строительных работ. Такая возможность предусмотрена Положением о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансирования за счет средств федерального бюджета, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 11 октября 2001 г. N 714. В указанном Положении в числе возможных заказчиков (застройщиков) названы государственные и муниципальные учреждения и унитарные предприятия, в том числе дирекции строящихся объектов; негосударственные коммерческие организации, получающие государственные капиталовложения по стройкам и объектам, включенным в перечень, на условиях приобретения в собственность Российской Федерации акций (долей) этих организаций стоимостью, эквивалентной размеру бюджетных инвестиций; а также органы государственной власти Российской Федерации и их территориальные органы.
Что касается подрядчика по государственному контракту на выполнение подрядных работ для государственных нужд, то в соответствии со ст. 764 ГК в этой роли может выступать юридическое лицо или гражданин (последний должен иметь статус индивидуального предпринимателя). Вместе с тем законодательством о проведении торгов в целях размещения заказов для государственных нужд, а также правилами о заключении государственных контрактов в отдельных сферах деятельности предусмотрены разнообразные (в том числе фактические) ограничения в отношении потенциальных подрядчиков по государственным контрактам. Так, Федеральным законом "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд" установлено, что участником конкурса может быть только то лицо, которое имеет необходимые производственные мощности, оборудование и трудовые ресурсы для выполнения работ. Участие в конкурсе иностранных участников допускается только при том условии, что производство соответствующих работ для государственных нужд в Российской Федерации либо не осуществляется, либо является экономически нецелесообразным.
Определенные ограничения, относящиеся к субъектному составу отношений по государственному контракту, установлены Федеральным законом "О государственном оборонном заказе". В частности, в этой сфере отношений генеральным заказчиком может быть федеральный орган исполнительной власти, а головным исполнителем - организация, заключившая договор с государственным заказчиком, которая далее оформляет договор от своего имени с конкретными исполнителями государственного оборонного заказа. Контракты с иностранными юридическими лицами на выполнение работ по обеспечению государственного оборонного заказа должны заключаться в специальном порядке, определяемом Правительством РФ.
4. Заключение, содержание и исполнение государственного контракта на выполнение подрядных работ
Как отмечалось ранее, роль специальных правил, устанавливающих основания и порядок заключения государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд, выполняют нормы, содержащиеся в ст. ст. 527 и 528 ГК, которыми регулируются основания и порядок заключения государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд (ст. 765 ГК). В связи с этим следует отметить, что государственный контракт заключается на основе государственного заказа на выполнение подрядных работ для государственных нужд.
Основной способ размещения государственных заказов состоит в проведении открытых или закрытых торгов (конкурсов). В этом случае заключение государственного контракта с подрядчиком, объявленным победителем конкурса, для государственного заказчика является обязательным.
Однако не исключается и возможность прямого доведения государственных заказов до подрядчиков. Так, Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1222 "О продукции, закупаемой для государственных нужд без проведения торгов (конкурсов)" установлен
исчерпывающий перечень работ, контракты на проведение которых могут заключаться без проведения конкурса. В частности, в указанный перечень включены работы по поддержанию производственных мощностей. В этом случае необходимо, чтобы подрядчик принял государственный заказ к исполнению. И только в исключительных случаях, устанавливаемых законом, заключение государственного контракта является для подрядчика обязательным при том условии, что ему со стороны государственного заказчика будут возмещены все убытки, которые могут быть причинены подрядчику в результате выполнения государственного контракта (за исключением подрядчика - казенного предприятия).
Специальным основанием заключения государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд служит перечень строек и объектов для федеральных государственных нужд, который ежегодно формируется Министерством экономического развития и торговли и подлежит утверждению Правительством РФ.
Статьей 528 ГК предусмотрен дифференцированный порядок заключения государственного контракта в зависимости от способа размещения государственного заказа на выполнение работ для государственных нужд. При проведении конкурса государственный контракт с подрядчиком, победившим на конкурсе, должен быть заключен государственным заказчиком не позже чем через 20 дней со дня проведения конкурса. В противном случае подрядчик-победитель конкурса вправе обратиться в арбитражный суд с иском о понуждении государственного заказчика к заключению государственного контракта и потребовать возмещения убытков, вызванных уклонением последнего от заключения государственного контракта.
В случаях, когда государственный контракт оформляется на основе доведенного до подрядчика и принятия последним государственного заказа на выполнение подрядных работ для государственных нужд, действует следующий порядок его заключения. Сначала проект государственного контракта разрабатывается государственным заказчиком и направляется подрядчику, который должен рассмотреть и подписать его в 30-дневный срок со дня его получения и возвратить один подписанный экземпляр государственному заказчику. Если подрядчика не устраивают отдельные условия проекта государственного контракта, он в тот же срок должен возвратить государственному заказчику подписанный проект государственного контракта вместе с протоколом разногласий по отдельным его условиям. В тот же 30-дневный срок подрядчик может уведомить государственного заказчика о своем отказе от заключения государственного контракта.
Государственному заказчику предоставляется 30 дней для рассмотрения полученного от подрядчика протокола разногласий к государственному контракту. В течение указанного срока государственный заказчик может сообщить подрядчику о принятии его редакции спорных условий либо об отклонении протокола разногласий. В последнем случае, а также при истечении 30дневного срока разногласия по государственному контракту могут быть переданы контрагентом стороны, обязанной заключить государственный контракт, в срок не позднее 30 дней на рассмотрение арбитражного суда. Если же сторона, для которой заключение государственного контракта является обязательным, уклоняется от его заключения, другая сторона может обратиться в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению государственного контракта.
Однако соблюдения формального порядка и сроков действий сторон по оформлению договорных отношений еще недостаточно для признания государственного контракта заключенным. Необходимо, чтобы сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям государственного контракта (п. 1 ст. 432 ГК). Для государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд в ст. 766 ГК предусмотрен перечень его существенных условий, к которым отнесены следующие условия:
-об объеме и стоимости подлежащей выполнению работы;
-о сроках начала и окончания работы;
-о размере и порядке финансирования и оплаты работы;
-о способах обеспечения исполнения обязательств сторон.
Кроме того, в случае, когда государственный контракт заключается по результатам конкурса на размещение заказа на подрядные работы для государственных нужд, его условия определяются в соответствии с объявленными условиями конкурса и представленным на конкурс предложением подрядчика, признанного победителем конкурса (п. 2 ст. 766 ГК).
Круг условий, составляющих содержание государственного контракта (в том числе и существенных условий), расширяется специальным законодательством. Например, в силу п. 3 ст. 72 БК в государственный контракт должно быть включено "обязательное условие" о выплате неустойки на случай нарушения исполнителем своих обязательств (впрочем, данное требование корреспондирует положению ст. 766 ГК о необходимости предусматривать в государственном контракте условия о способах обеспечения исполнения обязательств сторон). Федеральным законом "О поставках продукции для федеральных государственных нужд" предусмотрена возможность включения в государственный контракт условий, обеспечивающих контроль со стороны государственного заказчика (без вмешательства в оперативно-хозяйственную
деятельность подрядчика) за ходом работ, а также условий о консультативной и иной помощи подрядчику, оказываемой государственным заказчиком.
Говоря о содержании государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд, не следует забывать о том, что в соответствии с п. 1 ст. 763 ГК предмет государственного контракта могут составить подрядные строительные работы (ст. 740 ГК) и (или) проектные и изыскательские работы (ст. 758 ГК). Поэтому, определяя круг условий (в том числе существенных) такого государственного контракта, необходимо учитывать также правила, регулирующие соответственно договор строительного подряда и договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ с учетом общих положений о договоре подряда, применяемых к названным договорам.
Например, если государственным контрактом предусматривается выполнение строительных работ для государственных нужд, то помимо условий, предусмотренных ст. 766 ГК, такой государственный контракт обязательно должен включать условие о составе и содержании проектно-технической документации, а также о порядке и сроке ее подготовки (п. 2 ст. 743 ГК). Если же по государственному контракту подлежат выполнению проектные и изыскательские работы, такой государственный контракт не может обойтись без условий, конкретизирующих порядок и сроки передачи подрядчику задания на проектирование и иных исходных данных, необходимых для составления проектно-технической документации (ст. 759 ГК).
В силу отсутствия в ГК каких-либо специальных правил, регулирующих исполнение государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд, к соответствующим отношениям также подлежат применению нормы об исполнении сторонами обязательств, вытекающих соответственно из договора строительного подряда и договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.
Не предусмотрены ГК и какие-либо специальные правила об ответственности государственного заказчика и подрядчика за нарушение государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд. Некоторые положения о такой ответственности содержатся в специальном законодательстве. Так, Основными положениями порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд предусмотрено, что в случае задержки аванса, а также оплаты выполненных работ и окончательного расчета с подрядчиком государственный заказчик возмещает подрядчику причиненные убытки, включая затраты, выразившиеся в уплате процентной ставки по займам и кредитам. При нарушении со стороны подрядчика предусмотренных государственным контрактом сроков ввода в эксплуатацию предприятий, зданий, сооружений, пусковых комплексов и очередей, а равно отдельных объектов, бюджетное финансирование и льготное государственное кредитование приостанавливаются, а с виновного подрядчика взыскивается неустойка (штраф) в размере одной тысячной части договорной стоимости за каждый день просрочки завершения строительства.
5. Изменение и прекращение государственного контракта на выполнение подрядных работ
В ст. 767 ГК предусмотрено, что в случае уменьшения соответствующими государственными органами в установленном порядке средств соответствующего бюджета, выделенных для финансирования подрядных работ, стороны государственного контракта должны согласовать новые сроки, а если необходимо, и другие условия выполнения работ. При этом подрядчику предоставлено право требовать от государственного заказчика возмещения убытков, причиненных изменением сроков выполнения работ. Таким образом, изменение государственного контракта возможно лишь при наличии определенных законом обстоятельств.
Во-первых, основанием для обязательного внесения изменений в государственный контракт может служить лишь правомерное уменьшение бюджетного финансирования подрядных работ для государственных нужд. Если такое изменение бюджетного финансирования произведено без предусмотренных законодательством оснований и с нарушением установленного порядка, государственный контракт не подлежит изменению, а государственный заказчик должен нести ответственность перед подрядчиком за нарушение своих обязательств по финансированию и оплате подрядных работ.
Во-вторых, правомерное уменьшение бюджетного финансирования является обязательным основанием изменения государственного контракта в части сроков проведения подрядных работ, а при необходимости и иных условий. Следовательно, если подрядчик или государственный заказчик не пожелают вносить такие изменения, их контрагент вправе предъявить требование об изменении государственного контракта в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК). Заинтересованной стороной на рассмотрение арбитражного суда могут быть переданы и разногласия, касающиеся отдельных условий соглашения об изменении государственного контракта.
В-третьих, приведенное правило включает в себя и определенное средство защиты законных интересов подрядчика в виде возможности возмещения за счет государственного заказчика убытков, причиненных изменением сроков производства подрядных работ.
Если иное не предусмотрено законом, изменения государственного контракта, не связанные с уменьшением бюджетного финансирования подрядных работ, осуществляются по соглашению сторон. Таким образом, по общему правилу исключается возможность изменения государственного контракта как по требованию одной из сторон в судебном порядке, так и путем односторонних действий даже в том случае, если право соответствующей стороны на одностороннее изменение условий обязательства предусмотрено в государственном контракте (п. 3 ст. 450 ГК).
Расторжение государственного контракта допускается всеми известными способами: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон; путем одностороннего отказа от договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Вряд ли это может быть признано разумным, имея в виду то значение, которое имеют государственные контракты на выполнение подрядных работ для государственных нужд в деле обеспечения потребностей государства.
§5. Договор участия в долевом строительстве
1.Юридическая природа договоров об участии в строительстве
При совместном строительстве зданий, сооружений, иных объектов недвижимости заинтересованные в их возведении организации во многих случаях не вступают в отношения с подрядчиками на основе договора строительного подряда, а используют иные договорные формы, называемые ими договорами о совместной деятельности; о сотрудничестве в строительстве и эксплуатации объекта; об участии в долевом строительстве; договорами долевого участия и т.п. В судебно-арбитражной практике указанные договоры обычно объединяются термином "договоры на участие в строительстве" <1>.
--------------------------------
<1> См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 9. С. 85.
В большинстве случаев такой договор мог бы быть квалифицирован в качестве договора простого товарищества (о совместной деятельности), участники которого совместно действуют для достижения общей цели и объединяют для этого свои вклады, создавая общую долевую собственность (ст. ст. 1041, 1043 ГК) <1>. Однако в ряде ситуаций в нем отсутствуют признаки как договора простого товарищества, так и других известных ГК договоров.
--------------------------------
<1> См.: п. п. 2 и 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56; Гражданское право России. Обязательственное право. Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2004. С. 726 (автор главы - В.В. Чубаров). Подробнее об этом договоре см. также § 1 гл. 63 т. IV настоящего учебника.
От договора строительного подряда договор об участии в строительстве отличается тем, что участник долевого строительства (инвестор) не обладает правомочиями, которыми наделен заказчик в договоре строительного подряда: давать задание подрядчику, осуществлять контроль за ходом строительства и т.п. На участника долевого строительства также не возлагаются обязанности, характерные для заказчика в отношениях строительного подряда: по предоставлению земельного участка, обеспечению строительства материалами и оборудованием, оказанию подрядчику необходимых услуг и т.п. Круг его обязанностей, как правило, сводится к уплате застройщику определенной денежной суммы в счет обещанных жилых или нежилых помещений.
Данное обстоятельство сближает договор об участии в строительстве с договором куплипродажи, в особенности с такой его разновидностью, как купля-продажа товара в будущем (п. 2 ст. 455 ГК). Однако специфика этого договора не позволяет квалифицировать его и в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости. Во-первых, на момент его заключения соответствующие жилые и нежилые помещения еще не построены и по этой причине не могут быть индивидуализированы, став предметом договора продажи недвижимости (ст. 554 ГК). Вовторых, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК), которая может иметь место лишь после окончания строительства и введения построенного объекта в эксплуатацию. Поэтому продавец (застройщик) может заключить договор продажи недвижимости (жилых или нежилых помещений) лишь после государственной регистрации права собственности на построенный объект <1>.
--------------------------------
<1> См.: Гражданское право России. Обязательственное право. С. 729.
Договор об участии в строительстве не может быть признан и предварительным договором купли-продажи, поскольку содержанием предварительного договора может служить только обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, что не имеет места в договоре об участии в строительстве.
Судебно-арбитражная практика по разрешению споров, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров об участии в строительстве, не обладающих признаками договоров простого товарищества, рассматривает их как непоименованные договоры (п. 2 ст. 421 ГК), применяя общие положения ГК об обязательствах и договорах.
Например, по одному из дел товарищество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании предприятия передать в натуре две трехкомнатные квартиры, как это предусмотрено договором на участие в строительстве. Ответчик признал иск, но сослался на невозможность исполнения обязательства, так как весь дом заселен. В связи с этим истец изменил предмет иска и попросил взыскать убытки в виде стоимости квартир. Суд, исходя из того что ответчик не выполнил обязательство по передаче квартир, взыскал в пользу истца убытки в виде денежной суммы, необходимой для покупки двух трехкомнатных квартир, адекватных по качеству тем, которые подлежали передаче ему в построенном сторонами доме по ценам, действовавшим в день предъявления иска (п. 3 ст. 393 ГК) <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56.
Отсутствие специального законодательства, которое бы регулировало отношения, связанные с долевым участием в строительстве, в течение длительного времени порождало проблему незащищенности прав и законных интересов граждан и организаций, выступающих в роли дольщиков по договорам об участии в строительстве, чем нередко пользовались недобросовестные участники имущественного оборота. Привлекая денежные средства граждан и организаций, различные инвестиционные компании зачастую использовали их не по целевому назначению, а в случае их несостоятельности (банкротства) незавершенные строительством объекты включались в конкурсную массу, а граждане и организации-дольщики теряли свои деньги. Даже в тех случаях, когда удавалось завершить строительство жилых домов или административных зданий, дольщики вынуждались к внесению дополнительных платежей либо оказывалось, что на одни и те же жилые или нежилые помещения претендуют сразу несколько граждан или организаций.
В связи с этим в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе <1> было признано необходимым разработать и принять самостоятельный закон о договорах долевого участия в строительстве. Основные обязанности сторон такого договора должны заключаться в организации строительства жилого дома (для застройщика) и инвестировании денежных средств в строительство дома (для дольщика). Обязательным условием вступления застройщика в такие договорные отношения необходимо признавать предварительное получение им прав на земельный участок под строительство, наличие проектносметной документации и необходимых разрешений на строительство, а также предоставление обеспечения на сумму, равную объему привлеченных средств дольщиков. Предлагалось ввести обязательную государственную регистрацию обременения прав застройщика на земельный участок и строящееся здание правами дольщика, вытекающими из договора долевого участия в строительстве, что обеспечивало бы приоритет права на получение жилого помещения того дольщика, чьи права были зарегистрированы ранее. По окончании строительства застройщик после государственной регистрации своего права собственности во исполнение обязательств по договору обязан передать жилые помещения в собственность дольщиков. Изложенные подходы предлагалось распространить и на договоры долевого участия в строительстве, предметом которых являются нежилые здания (помещения) <2>.
--------------------------------
<1> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Принята Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.,
2004.
<2> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С.
54 - 56.
Основные положения Концепции были реализованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации" <1> (далее - Закон об участии в долевом строительстве). Согласно этому Закону, между застройщиком и участником долевого строительства заключается особый договор участия в долевом строительстве, который и служит правовым основанием для строительства на принципах долевого участия многоквартирных домов, гаражей, объектов здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (часть I). Ст. 40.
Договоры об участии в строительстве, остающиеся за пределами сферы действия Закона об участии в долевом строительстве (например, договоры об участии в строительстве объектов производственного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых или нежилых помещений) и не отвечающие признакам договора простого товарищества, сохраняют статус непоименованных договоров.
2.Понятие и признаки договора участия
вдолевом строительстве
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется принять указанный объект и уплатить за него обусловленную договором цену (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).
Договор долевого участия в строительстве представляет собой самостоятельный двусторонний и возмездный договор, отличающийся от иных гражданско-правовых договоров. Его характерными признаками являются следующие.
Во-первых, особый субъектный состав: одной из сторон этого договора выступает застройщик - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости (ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве); другая сторона - участники долевого строительства - во многих случаях характеризуется множественностью лиц.
Во-вторых, цель привлечения застройщиком денежных средств организаций и граждан - строительство (создание) многоквартирных домов и иной недвижимости, отличающая его, в частности, от договоров, по которым банки и иные кредитные организации также привлекают денежные средства граждан и организаций для их последующего размещения, в том числе путем выдачи кредитов и получения прибыли <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее об этих договорах см. гл. 61 т. IV настоящего учебника.
В-третьих, предмет договора участия в долевом строительстве: застройщик не только должен совершить действия, обеспечивающие строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, но и передать каждому из дольщиков конкретное жилое (нежилое) помещение, предусмотренное договором (тогда как по договору строительного подряда результат строительных работ - здание, сооружение иной объект недвижимости - должен быть и построен подрядчиком, и в целом передан заказчику).
В-четвертых, ограничение сферы его действия, предопределенное спецификой его предмета: по этому договору возможно строительство (создание) только зданий, имеющих в своем составе жилые или нежилые помещения, поскольку "объектом долевого строительства" ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве называет только жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и входящее в его состав. В-пятых, наличие ряда предварительных обязанностей застройщика, исполнение которых
является необходимым условием для заключения в будущем договоров участия в долевом строительстве с гражданами и организациями. В частности, он должен получить в установленном порядке разрешение на строительство, опубликовать свою проектную декларацию, обеспечить государственную регистрацию права собственности или права аренды земельного участка, предоставленного ему для строительства.
В-шестых, наличие дополнительных мер защиты прав и интересов участников долевого строительства. Они наделены залоговым правом на земельный участок (право аренды земельного участка) и строящийся на нем объект недвижимости, которое возникает в силу прямого указания
закона и не требует оформления путем заключения отдельного договора залога. Кроме того, Правительству РФ предоставлено право издавать правила, обязательные для сторон данного договора при его заключении и исполнении (положения, типовые договоры и т.п.), а если в роли участников долевого строительства выступают граждане, к соответствующим отношениям подлежит применению также и законодательство о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).
Этими же целями продиктовано широкое использование публично-правовых элементов в регулировании договора участия в долевом строительстве, которые проявляются, в частности, в правилах:
-о необходимости государственной регистрации права застройщика на земельный участок или права аренды земельного участка, а также его права собственности на жилые (нежилые) помещения в построенном доме, самого договора участия в долевом строительстве и сделки по уступке участником долевого строительства права требования по этому договору, возникновения права собственности участника долевого строительства на жилое (нежилое) помещение (ст. ст. 3, 8, 13, 16, 17 Закона об участии в долевом строительстве);
-об обязанности застройщика получить разрешение на строительство (ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве);
-о необходимости подготовки застройщиком проектной декларации, включающей в себя информацию о нем и о проекте строительства, и ее опубликования в средствах массовой информации или размещения в информационно-телекоммуникационных сетях (ст. ст. 19 - 21 Закона об участии в долевом строительстве);
-об особых требованиях, предъявляемых к застройщику в части производства, размещения
ираспространения рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства - граждан и организаций (ст. 22 Закона об участии в долевом строительстве);
-о государственном регулировании, контроле и надзоре в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве);
-о введении новых составов административных правонарушений в области долевого строительства и установлении административной ответственности за указанные нарушения (ст. 25 Закона об участии в долевом строительстве).
Несмотря на то что отдельные из перечисленных признаков договора участия в долевом строительстве могут быть присущи и некоторым другим договорам, в целом в своей совокупности они, безусловно, свидетельствуют о самостоятельности данного гражданско-правового договора.
3. Стороны договора участия в долевом строительстве
Субъектами договора участия в долевом строительстве являются застройщик и участник (участники) долевого строительства.
В качестве застройщика могут выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства граждан и организаций для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве).
Лишь отвечающие указанным требованиям застройщики имеют право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома (ч. 2 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве). При этом Правительством РФ должны быть установлены требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера указанных средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (ч. 3 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве).
Информация о застройщике, представляющая собой одну из обязательных частей его проектной декларации, должна быть опубликована застройщиком в средствах массовой информации или размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования. Она должна содержать следующие сведения:
1)о фирменном наименовании и месте нахождения застройщика - юридического лица либо о фамилии, имени, отчестве и месте жительства застройщика - индивидуального предпринимателя;
2)о государственной регистрации застройщика;
3)об учредителях (участниках) застройщика;
4)о проектах строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, в которых застройщик принимал участие в течение последних трех лет;
5)о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, а также об органе, выдавшем эту лицензию, если лицензируемая деятельность застройщика связана с
осуществлением деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства;
6)о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Кроме того, по требованию любого обратившегося лица застройщик обязан представить для ознакомления следующие документы:
1)учредительные документы застройщика (юридического лица);
2)свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3)свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4)отчетность о финансово-хозяйственной деятельности по установленным формам;
5)утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибылей
иубытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
6)аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (ст. ст. 19 - 20 Закона об участии в долевом строительстве).
Деятельность застройщика подвержена строгому государственному контролю и надзору со стороны уполномоченных государственных органов, которые при выявлении различных нарушений в деятельности застройщика вправе применять к нему разнообразные меры административного воздействия вплоть до принудительной ликвидации застройщика - юридического лица либо прекращения предпринимательской деятельности застройщика - индивидуального предпринимателя в судебном порядке (ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве).
Участник долевого строительства - гражданин или организация, внесшие свои денежные средства в счет причитающихся передаче им в собственность объектов долевого строительства - жилых или нежилых помещений. В этом качестве может выступать любой правоспособный гражданин либо организация, зарегистрированная в качестве юридического лица.
В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его обязательства по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности, основанные на договоре долевого участия в строительстве, входят в состав наследства участника долевого строительства (ч. ч. 7 - 8 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). При реорганизации юридического лица - участника долевого строительства также имеет место универсальное правопреемство по его обязательствам, вытекающим из данного договора, которое определяется по общим правилам ст. ст. 57 - 58 ГК.
Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается с момента государственной регистрации этого договора до момента подписания его сторонами акта о передаче объекта долевого строительства только после уплаты цены договора либо одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве).
4. Заключение договора участия в долевом строительстве
Застройщик может вступать в договорные отношения с участниками долевого строительства по поводу строительства конкретного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости лишь в случае исполнения ряда предварительных обязанностей, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве.
Во-первых, застройщик должен получить земельный участок или право аренды земельного участка, предоставленного для строительства соответствующего многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в порядке, предусмотренном ст. ст. 30 - 32 ЗК. Право собственности или право аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства, подлежит государственной регистрации.
Во-вторых, застройщик должен получить в установленном порядке разрешение соответствующего органа местного самоуправления на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, имеющего в своем составе жилые или нежилые помещения (ст. 8 Градостроительного кодекса).
В-третьих, застройщик обязан подготовить и опубликовать в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования свою проектную декларацию, состоящую из двух частей: информации о застройщике и информации о проекте строительства (ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве). Информация о проекте строительства должна соответствовать проектно-технической документации строительства и включать в себя следующие сведения:
1) о цели проекта строительства, объемах и сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектно-технической документации;