1.4 Расчет величины физического износа

Величину износа не завершенных строительством объектов предпочтительно определять с использованием метода разбиения, предусматривающего расчет величины физического, функционального износа и износа от внешнего воздействия.

К сожалению, в настоящее время в литературе вопросы расчета физического износа не завершенных строительством объектов применительно к процедуре оценки их рыночной стоимости пока не разработаны.

Величина физического износа может быть определена по результатам строительно-технической экспертизы. Однако привлечение экспертов сопряжено с дополнительными затратами, что увеличивает общую стоимость работы по оценке, и не всегда возможно.

Признаки физического износа отдельных конструктивных элементов, зафиксированные в некоторых нормативных документах( например, ВСН-53-88), сформулированы для условий эксплуатации конструкций при наличии закрытого теплового контура и поддержания нормального инженерно-влажностного режима в основных помещениях.

Не завершенные строительством объекты, не имеющие кровли, завершенных ограждающих конструкций инженерных систем, а также те, на которых не проводились работы по консервации, испытывают воздействие повышенной влажности, агрессивности воздушной среды и различных температурных колебаний. Пребывание незащищенных конструкций на открытом воздухе ускоряет процесс снижения их прочностных свойств.

Степень увеличения износа конструкций, находящихся вне замкнутого теплового контура, может определяться экспертным путем, а также соотношением минимальной продолжительности эффективной эксплуатации конструкций из сборного и монолитного железобетона до их постановки на капитальный ремонт при условии их эксплуатации в нормальном режиме и в тяжелых условиях, включая открытые сооружения. По экспертной оценки величина поправочного коэффициента может составить 1,1-1,15.

Таким образом, размер физического износа может быть рассчитан как скорректированная величина ежегодных амортизационных отчислений для данного типа здания ( сооружения) с учетом условий пребывания конструкций вес теплового контура.

2. Практическая часть

Задание №1

№ п/п	Параметры	Ед. изм	Количество
1	Площадь дома	кв. м.	60
2	Стоимость строительства дома	Руб/кв.м	30000
3	Площадь гаража	кв.м.	20
4	Стоимость строительства гаража	Руб/кв.м.	9600
5	Стоимость воспроизводства парника	Руб.	33000
6	Устраняемый физический износ	Руб.	35000
7	Не устраняемый физический износ	%	15
8	Функциональный износ дачи	Руб .	41000
9	Рыночная стоимость земельного участка	Руб.	83000

Задание №2

Фирма рассматривает вопрос о том, что стоит ли ее вкладывать 360млн. рублей в проект который может дать прибыль в первый год 200 млн. рублей, во второй год-160 млн. рублей и третий 120 млн. рублей. Проценты на капитал составляют 10%.

Задание №3

Владелец Андреев сдает помещение для магазина арендатору Бебину на условиях полной отвественности арендатора Бебина за ремонт и страхование; таким образом, арендная плата является чистой прибылью собственника Андреева. Арендная плата фиксирована и составляет 470 400 рублей за помещение в год.

Арендатор Бебин хочет сдать повешение в субаренду. Площадь помещения: 1788 метров. Подобный, рядом расположенный магазин, площадью 17*8 метров был недавно сдан в аренду ( аналогично-на условиях полной ответственности арендатора за ремонт и страхование) за 568 000 рублей в год.

Определить:

ожидаемую годовую прибыль арендатора Бебина после сдачи магазина в субаренду;

стоимость бизнеса для собственника и для арендатора при условии, что показатель доходности от сдачи торговых помещений в аренду -12%.