- •Методические рекомендации по оценке стоимости земли
- •Содержание
- •Методические рекомендации по оценке стоимости земли
- •1. Общие положения
- •1.1. Объект оценки стоимости земли
- •1.2. Предмет оценки стоимости земли
- •1.3. Показатели стоимости земли.
- •1.4. Назначение оценки рыночной стоимости земли
- •1.5. Назначение оценки показателей стоимости земли, отличных от рыночной стоимости
- •1.6. Земельный участок как объект недвижимости
- •2. Земельная рента
- •3. Отрицательная стоимость земли
- •4. Рыночная стоимость земли
- •4.1. Определение рыночной стоимости в Международных стандартах оценки
- •4.2. Определение рыночной стоимости в отечественном законодательстве
- •4.3. Особенности определения рыночной стоимости земли
- •4.4. Рыночная стоимость для существующего использования
- •4.5. Основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости земли
- •5. Особенности применения затратного, сравнительного и доходного подходов при оценке стоимости земли
- •5.1. Подходы, используемые для оценки стоимости земли
- •5.2. Особенности применения затратного подхода
- •5.3. Особенности применения сравнительного подхода
- •5.4. Особенности применения доходного подхода
- •6. Социальные нормы временного предпочтения
- •7. Коэффициенты капитализации
- •8. Методы оценки стоимости земли
- •9. Оценка незастроенных земельных участков (земли)
- •10. Оценка земли в составе застроенных земельных участков
- •11. Метод сравнения продаж
- •12. Метод распределения
- •13. Метод выделения
- •14. Метод остатка для земли
- •15. Метод предполагаемого использования
- •16. Метод капитализации земельной ренты
- •18. Анализ наиболее эффективного использования
- •19. Процедура оценки стоимости земли и содержание отчета об оценке
- •20. Оценка сельскохозяйственных угодий
- •21. Метод сравнения продаж
- •22. Метод капитализации арендной платы
- •23. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю
- •24. Метод реальных опционов
- •25. Оценка залежей
- •26. Оценка сенокосов
- •27. Оценка пастбищ
- •28. Оценка многолетних насаждений
- •29. Оценка многолетних насаждений, не приносящих дохода
- •30. Оценка прудового хозяйства
- •31. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения
- •32. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного предприятия в целом
- •33. Оценка стоимости земельных долей
- •34. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре
- •35. Оценка сельскохозяйственных угодий и лесных земель, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки
- •36. Оценка частичных имущественных прав на землю
- •37. Оценка стоимости права аренды земли методами доходного подхода
- •37.1. Стоимость права аренды арендатора
- •37.2. Стоимость права аренды арендодателя
- •38. Оценка сервитута
- •39. Оценка стоимости лесных земель18
- •39.7. Оценка стоимости лесных земель, не покрытых лесом
- •39.8. Оценка стоимости лесных земель, занятых насаждениями, не достигшими возраста спелости
- •39.9. Оценка стоимости лесных земель, занятых спелыми и перестойными насаждениями
- •40. Оценка охотничьих угодий
- •41. Оценка общей экономической ценности земель, имеющих социальное, историческое, рекреационное, экологическое и природоохранное значение
- •42. Оценка убытков, вызванных изъятием земельных участков
- •43. Нормативные показатели стоимости земли
- •Методические рекомендации по осуществлению
- •Оценки эколого-экономической эффективности проектов намечаемой хозяйственной деятельности
- •1. Назначение рекомендаций
- •2. Термины и определения
- •3. Основные принципы и процедуры оценки эколого-экономической эффективности проектов
- •4. Показатели эколого-экономической эффективности проекта и используемые подходы
- •4.3. Подход «затраты-эффективность»
- •6. Приоритеты отбора социальных и экологических затрат (издержек) загрязнения окружающей среды при оценке экологического ущерба.
6. Социальные нормы временного предпочтения
6.1. В сфере оценки стоимости природных ресурсов процедуры дисконтирования, определения величины коэффициента капитализации и ставок дисконтирования носят дискуссионный характер из-за высокой неопределенности и субъективности выбираемых параметров и занижения стоимости объекта оценки. Для обозначения явления занижения стоимости в результате дисконтирования введен термин «тирания дисконтирования» или «диктатура дисконтирования», который означает безосновательное уменьшение стоимости или обесценивание природного ресурса, в том числе земли, из-за использования определенной техники математического расчета. Например, стоимость лесных земель после вырубки леса принимает нулевое значение, так как срок получения следующего дохода от вырубки в среднем составляет 50-100 лет, а стоимость будущего леса обесценивается из-за применения высоких ставок дисконтирования.
6.2. Для решения проблемы дисконтирования при оценке природных объектов используются следующие приемы:
- проводится более полный учет экономической ценности благ, продуцируемых этими объектами;
- проводится более полный учет экологических ущербов;
- устанавливаются социальные нормы временного предпочтения (более низкие ставки дисконтирования по сравнению с рыночным сектором);
- увеличивается период капитализации доходов и расходов, то есть период анализа потока денежных средств продлевается за пределы нормального периода жизни проекта на дополнительное число лет.
6.3. В качестве социальных норм временного предпочтения в мировой практике используются ставки дисконтирования в 2-4%, а иногда и ниже. Типичным примером использования в расчетах стоимости социальных норм временного предпочтения является кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий, когда в качестве периода капитализации применяется период в 33 года, что соответствует ставке дисконтирования в 3% (1/33×100%=3%).
6.4. Коэффициент капитализации при оценке экономической ценности природных объектов, можно рассчитывать как величину обратную периоду естественного или искусственного восстановления природной экосистемы. Например, в качестве периода восстановления лесной экосистемы можно использовать период достижения лесом возраста спелости. Допустим, срок восстановления леса (лесной экосистемы) составляет 70 лет. Тогда коэффициент капитализации равен: 1/70 = 0, 014. В этом случае коэффициент капитализации представляет норму возврата «биологического капитала».
6.5. Одним из вариантов определения таких периодов может стать их расчет через определение отношения запаса биомассы экосистемы (углерода) к ее годовому приросту, взвешенному по основным структурным элементам экосистемы: , где:Т - период условного восстановления экосистемы, равный периоду накопления углерода; Б – запас биомассы (углерода); П - продуктивность экосистемы (годовой прирост биомассы).
6.6. В этом случае коэффициент капитализации определяется как величина обратная периоду накопления углерода в экосистеме , где: R – коэффициент капитализации, используемый при оценке естественных экосистем; Т - период накопления углерода или условного восстановления экосистемы.
6.7. Так как соотношение между запасом биомассы и ее годовым приростом является константой для основных типов природных экосистем, то для практических расчетов можно рекомендовать следующие периоды восстановления и коэффициенты капитализации, рассчитанные для основных природных зон России исходя из этих показателей:
Природные зоны |
Период накопления углерода, лет |
Коэффициент капитализации, R |
Тундра |
81,67 |
0,012 |
Тайга |
81,25 |
0,012 |
Широколиственный лес |
93,75 |
0,011 |
Степь |
123,40 |
0,008 |
Пустыня |
904,30 |
0,001 |