2.Виды стоимости недвижимости

Важно различать понятия “стоимость”, “затраты” и “цена”.

Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить покупатель за оцениваемую собственность. Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности сходный с оцениваемым.

Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках.

Известны 4 условия, приводящие к появлению стоимости:

• спрос (увеличение спроса в большинстве случаев влечет за собой рост цен);

• полезность(чем больше полезность, тем больше спрос, рост полезности обычно сопровождается ростом цены);

• ограниченное предложение (несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока участники рынка имеют к нему неограниченный и безвозмездный доступ);

• возможность передачи прав (любая вещь только тогда становится товаром и собственно приобретает стоимость, когда существует возможность передачи прав собственности на нее).

В современной экономике существует множество различных видов стоимости: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, балансовая стоимость и др. Но, в общем, они могут быть разделены на две категории: стоимость в пользовании и стоимость в обмене.

Стоимость в обмене - это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Обычной формой стоимости в обмене является рыночная стоимость.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

а) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

б) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

в) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

г) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чъей-либо стороны не было;

д) платеж за объект сделки выражен в денежной форме.

Стоимость в пользовании - это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей. Одним из наиболее часто упоминаемых видов стоимости в пользовании является инвестиционная стоимость.

Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Она связана с текущей стоимостью будущих потоков доходов, получаемых от использования собственности. Для инвестора важны такие факторы как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или понижение стоимости объектов, последствия подоходного налогообложения.

Восстановительная стоимость (воспроизводства) - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий.

Стоимость замещения - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта аналогичного объекту оценки.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся а рынке товаров.

Стоимость объекта при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налогооблагаемой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки, равная в случае, если объект должен выть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная стоимость – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость – стоимость, ля определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах.¹