77. Особенности расторжения договора найма жилого помещения и его перезаключения на новый срок.

Договор найма жилого помещения может расторгаться по воле обеих сторон или одной стороны (нанимателя либо наймодателя), в связи с этим может быть установлен различный порядок расторжения договора (судебный и внесудебный). Если договор расторгается по волеизъявлению сторон или вследствие одностороннего отказа нанимателя, то это происходит во внесудебном порядке.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Аналогично может расторгнуть договор и наниматель, имеющий жилое помещение по договору социального найма. Решение о расторжении договора социального найма при-нимается нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора согласие в письменной форме (ч. 2 ст. 83 ЖК). Кроме того, наниматель обязан соблюсти установленную Типовым договором процедуру сдачи жилого помещения наймодателю.

Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется тогда, когда инициатором растор-жения договора является наймодатель, и только по основаниям, прямо указанным в законе.

Под расторжением договора жилищного найма следует понимать прекращение сторонами всех взаимных прав и обязанностей по до-говору, т.е. наймодатель освобождается от обязанности предоставлять жилое помещение и прекращает взимать плату за жилье, а наниматель лишается права пользования жилым помещением, освобождается от обязанности впредь вносить плату за жилье и т.д.

На наш взгляд, применительно к прекращению договора до окончания срока его действия по требованию одной из сторон в связи с невыполнением другой стороной условий договора или правил пользования жилым помещением следует вести речь не о прекращении, а о досрочном расторжении или просто о расторжении договора.

Расторжение договора найма жилого помещения - это разрыв правоотношения найма жилого помещения по одностороннему волеизъ-явлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, - по иску наймодателя.

Расторжение договора найма жилого помещения рассматривается как прекращение того правового основания, из которого вытекает право нанимателя на пользование жилым помещением и другие его права, обусловленные договором. Выселение же гражданина в большинстве случаев является следствием расторжения договора жилищного найма, т.е. следствием прекращения действия основания пользования жилым помещением.

Выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства есть юридический факт, свидетельствующий об одностороннем рас-торжении договора по воле нанимателя.

Пресечение действия договора жилищного найма в связи с виновным нарушением обязанностей нанимателя служат основанием рас-торжения договора жилищного найма по инициативе наймодателя. Если расторжение договора жилищного найма имеет место по причине нарушения нанимателем своих договорных обязательств, то оно осуществляется помимо воли нанимателя, по требованию наймодателя и других жильцов, чьи права и законные интересы нарушаются, в судебном порядке. Такие случаи, связанные с нарушением нанимателем своих обязательств, влекут за собой не только расторжение договора, но и выселение виновного.

Итак, расторжение договора жилищного найма может совершаться:

1) по соглашению сторон;

2) по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи;

3) по судебному решению, на основании заявленного наймодателем иска.