Непосредственное управление мкд

Как известно, в домах с числом квартир более 16 собственники помещений не могли выбрать непосредственное управление начиная с 01.09.2014. А не позднее 01.04.2015 собственники помещений в домах должны были изменить способ управления, если они не удовлетворяли указанному требованию. Если они не сделают этого добровольно, ОМСУ обязан провести открытый конкурс по выбору УК для таких домов. Как нам известно, на практике данные положения исполняются далеко не всегда. Законодатель пошел навстречу населению и увеличил предельное количество квартир, позволяющее собственникам управлять домом самостоятельно, до 30. Эта поправка, как и Закон N 176-ФЗ в целом, вступила в силу 30.06.2015.

Управление новостройкой

После ввода МКД в эксплуатацию ОМСУ обязан провести открытый конкурс по выбору УК для управления таким домом. Лица, принявшие от застройщика помещения, должны заключить договор с победителем конкурса. Теперь в ч. 13 ст. 161 ЖК РФ появилось новое правило: если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с УК, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Наиболее важное изменение касается лишения застройщика права самостоятельно управлять новостройкой (это была альтернатива заключению договора управления с УК) до подведения итогов открытого конкурса. Теперь застройщик обязан в течение пяти дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию заключить договор управления со специализированной компанией (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

Лицензирование ук

Закон N 176-ФЗ разрешил (хоть и с опозданием) для УК, не получивших к 01.05.2015 лицензию, наболевшую проблему (поправки внесены в ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ). Суть новой нормы в том, что УК, не подавшая заявление на получение лицензии либо получившая отказ от лицензирующего органа, должна надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД до наступления событий, указанных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ (а именно до возникновения полномочий у нового управляющего). Как видим, фактически в Законе нашла отражение рекомендация Минстроя России из Письма от 24.02.2015 N 4745-АЧ/04 <4>. Таким образом, продолжая управлять домами без лицензии после 01.05.2015, УК не совершает правонарушения.

--------------------------------

<4> Подробнее см. статью Е.В. Емельяновой "Если у УК нет лицензии на 01.05.2015..."; (N 6, 2015).

Также Законом N 176-ФЗ был сдвинут срок, начиная с которого в ГИС ЖКХ должна быть размещена информация, указанная в ст. 198 ЖК РФ (сведения об МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат): с 1 мая на 1 августа 2015 г. <5>.

--------------------------------

<5> Подробнее об этом читайте в статье Ю.А. Васильева "Раскрытие информации в ГИС ЖКХ" (N 7, 2015).

Введением в ч. 1 ст. 193 ЖК РФ нового п. 7 законодатель фактически узаконил установление Правительством РФ дополнительных лицензионных требований, прямо не названных в Жилищном кодексе. В частности, речь идет о выполнении всех обязательств по договору управления надлежащим образом (пп. "а", "б" п. 3 Положения о лицензировании, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110).

Особо следует отметить расширение полномочий органов ГЖН при проведении мероприятий лицензионного контроля. Во-первых, теперь должностные лица органа ГЖН имеют все права, названные в ч. 5 ст. 20 ЖК РФ (в ней перечислены права контролеров, осуществляющих государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль) (ч. 2 ст. 196 ЖК РФ). Во-вторых, лицензирующему органу предоставлена возможность проводить внеплановую проверку без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления лицензиата прежде всего в следующих случаях (ч. 3 ст. 196 ЖК РФ):

- в связи с поступлением в орган ГЖН обращений, заявлений граждан, в том числе ИП, юридических лиц, информации от органов государственной власти, ОМСУ, из СМИ о фактах нарушения лицензиатом лицензионных требований;

- по истечении срока выполнения предписания об устранении нарушения лицензионных требований.

К сведению. Органы ГЖН имеют право проводить внеплановую проверку, которую контролеры не обязаны согласовывать с прокуратурой и о которой можно не уведомлять компанию заранее, не только в рамках лицензионного контроля, но и в рамках государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля (такие надзор и контроль осуществляются применительно ко всем участникам рынка ЖКХ, кроме лицензиатов - ч. 7 ст. 20 ЖК РФ). Если ранее основанием для данной проверки было поступление обращений и заявлений граждан, информации от органов власти о ряде определенных нарушений, то в настоящее время подобные заявления и информация могут быть переданы контролерам посредством ГИС ЖКХ, кроме того, инспекторы могут самостоятельно выявлять в системе информацию о нарушениях (см. ч. 4.2, 4.4 ст. 20 ЖК РФ).

Согласно поправкам, внесенным в ч. 3 ст. 198 ЖК РФ, Минстрой утвердит порядок (в том числе сроки) внесения органом ГЖН изменений в реестр лицензий субъекта РФ на основании сведений, представленных УК в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления МКД. Это новшество должно быть воспринято позитивно, поскольку в некоторых регионах чиновники самостоятельно устанавливают необоснованно широкий перечень документов, которые УК должна представить для внесения в реестр лицензий новых домов. Выскажем надежду, что Минстрой не допустит перегибов.

До вступления в силу Закона N 176-ФЗ лишиться жилфонда (дома исключаются из реестра лицензий, что служит основанием для прекращения управления ими) УК могла, если в течение календарного года лицензиату и (или) должностному лицу, должностным лицам лицензиата судом два раза и более было назначено административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, выданного органом ГЖН в отношении дома. Теперь в ст. 198 ЖК РФ введена новая ч. 5.1, согласно которой из реестра лицензий будут исключены все дома, находящиеся в управлении УК, если в течение календарного года лицензиату и (или) должностному лицу, должностным лицам лицензиата судом два раза и более было назначено административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение выданного органом ГЖН предписания об устранении нарушений лицензионных требований, предусмотренных п. п. 1 - 5 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ. Напомним, что это фундаментальные требования, за нарушение которых возможно наложение административного штрафа, но ранее за это не следовало лишение лицензии. Впрочем, и теперь нарушение данных лицензионных требований не приводит к ее аннулированию, хотя с исключением всех домов из реестра фактически должна прекратиться и деятельность по управлению домом. Одновременно в ч. 5.1 ст. 198 ЖК РФ есть ссылка на ч. 7 той же статьи, согласно которой дома из реестра не исключаются, если собственники помещений приняли решение о продолжении осуществления лицензиатом деятельности по управлению МКД. Выходит, что законодатель допускает управление домом компанией, руководитель которой был дисквалифицирован либо осужден, лишен квалификационного аттестата. Данный подход, мягко говоря, нестандартный: если обычно при нарушении лицензионных требований действие лицензии приостанавливается, а затем она аннулируется, то в рассматриваемой ситуации лицензионные требования, названные в п. п. 1 - 5 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ, - это скорее механизм первоначального отсева участников рынка, но не необходимые условия осуществления деятельности. Представляется, что было бы логично дать лицензионной комиссии право принять решение об аннулировании лицензии в случае исключения из реестра МКД (более 15% площади обслуживаемого жилфонда) с последующим обращением в суд по аналогии с порядком, описанным в ч. 2 ст. 199 ЖК РФ. Но законодатель не сделал этого.

Если МКД был исключен из реестра лицензий субъекта РФ, УК обязана продолжать управлять домом вплоть до вступления в полномочия нового управляющего (ч. 3 ст. 200 ЖК РФ). Получив уведомление от органа ГЖН об исключении дома из реестра лицензий, ОМСУ обязан в течение 15 дней созвать общее собрание для выбора способа управления домом (ч. 4 той же статьи). Ранее соответствующие положения касались только случая аннулирования лицензии.

Меры социальной поддержки

Законом N 176-ФЗ внесены поправки в несколько Законов, актуализирующих порядок предоставления мер социальной поддержки отдельным категориям граждан. Согласно изменениям данные меры заключаются не в оплате коммунальных услуг (такие формулировки были ранее), а в компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (в том числе на уплату взноса на капитальный ремонт). Подчеркнем, что меры социальной поддержки не распространяются на установленные Правительством РФ случаи применения повышающих коэффициентов к нормативам потребления коммунальных услуг.

Приборы учета природного газа

Еще недавно (см. Федеральный закон от 29.12.2014 N 466-ФЗ) была отменена необходимость устанавливать приборы учета на объектах, максимальный объем потребления природного газа которых составляет менее 2 куб. м в час. Теперь (см. ст. 9 Закона N 176-ФЗ) в ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" введена новая ч. 5.2, согласно которой обязанность по установке приборов учета используемого природного газа не распространяется на собственников жилых домов и помещений в МКД, отапливаемых без применения газоиспользующего оборудования. Действие нового положения распространено на правоотношения, возникшие с 01.01.2015 (ч. 16 ст. 12 Закона N 176-ФЗ). Таким образом, если дом не отапливается с помощью газа, счетчик на газ ставить не нужно (даже если газ используется для приготовления пищи или подогрева воды).