UP_OB_Lototskaya

13. Некоммерческое партнерство «Региональная ассоциация оценщиков Южного Федерального округа» (НП «РАО ЮФО»).

Основные функции СРОО:

-разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

-разработка и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков;

-представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;

-прием в члены и исключение из членов саморегулируемой организации оценщиков;

-контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований законодательства РФ;

-ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков;

-организацияинформационногоиметодическогообеспечениясвоихчленов;

-осуществление экспертизы отчетов [25].

Контрольные вопросы

1.Какими нормативными документами регулируется оценочная деятельность в РФ?

2.Каким органом исполнительной власти осуществляется государственное регулирование оценочной деятельности?

3.Что вы знаете о международных и европейских стандартах оценки?

4.Какие организации разрабатывают международные и европейские стандарты оценки?

5.Назовите основные функции Национального совета по оценочной деятельности.

6.Что такое саморегулируемая организация оценщиков?

7.Какие СРОО включены в единый государственный реестр СРОО России?

8.Какие основные функции осуществляют СРОО?

11

ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ, ЦЕЛИ И ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА

Вопросы

2.1.Понятие, субъекты, объекты и предмет оценки.

2.2.Цели оценки и виды стоимости.

2.3.Этапы оценки и требования к проведению оценки.

2.4.Подходы к оценке.

2.1. Понятие, субъекты, объекты и предмет оценки

Оценка бизнеса – это анализ прошлого, настоящего и будущего предприятия для выявления его общей стоимости. Оценка бизнеса составляет сущность всей финансовой деятельности предприятия. Наиболее важной целью управления финансами является создание стоимости для владельцев и ее дальнейший рост.

Субъекты оценочной деятельности – это физические лица (оценщики), яв-

ляющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом. Оценкой необходимо заниматься и при оценке подлежащего продаже предприятия-банкрота, и при определении того, на какую сумму нормально работающее открытое акционерное общество имеет право выпустить новые акции. Это может относиться также к обществам и к товариществам с ограниченной ответственностью, если соответствующее предусмотрено их уставом.

К объектам оценки относятся:

1)отдельные материальные объекты (вещи);

2)совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

3)право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

4)права требования, обязательства (долги);

5)работы, услуги, информация;

6)иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте [25].

В широком смысле предмет оценки бизнеса понимается двояко. Вопервых, его понимание сводится к оценке бизнеса как оценке предприятия в качестве юридического лица, т. е. оценка бизнеса предприятия отождествляется

соценкой его имущества. Во-вторых, более распространенное в мире понимание оценки бизнеса заключается в том, чтобы выяснить, сколько стоят не предприятия, зарабатывающие те или иные доходы, а права собственности, технологии, конкурентные преимущества и активы, материальные и нематериальные, которые дают возможность зарабатывать данные доходы. Причем эти права,

12

технологии и активы могут принадлежать не юридическим, а физическим лицам. Это не лишает их привлекательности в качестве объектов.

Таким образом, существуют два предмета оценки бизнеса:

-оценкапредприятия, котораяможетосновыватьсянаоценкеегоимущества;

-оценка «бизнес-линий» как совокупности прав собственности, технологий и активов, обеспечивающих ожидаемые будущие доходы.

Эти предметы альтернативны и в то же время взаимодополняющие. Однако в рыночной экономике, где решающим является иметь выгодное дело, а не просто предприятие, преобладающим среди них выступает оценка бизнеса как оценка соответствующих «бизнес-линий».

2.2. Цели оценки и виды стоимости

Основная цель оценки – это определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

В частных случаях оценка бизнеса может проводиться с целью:

-купли-продажи бизнеса или имущества;

-определения стоимости ценных бумаг предприятия;

-определения максимально приемлемых цен приобретения акций поглощаемых предприятий;

-реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование);

-оценки качества управления предприятием;

-повышения эффективности управления предприятием;

-внесения имущества в уставный капитал предприятия;

-обоснования инвестиционных проектов развития предприятия;

-управления финансами предприятия (например, при кредитовании);

-страхования активов и деловых рисков;

-антикризисного управления, осуществления процедуры банкротства;

-оценки стоимости фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции или услуг;

-определения величины арендной платы при сдаче бизнеса в аренду;

-эмиссии акций обществом.

В федеральном стандарте оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» определены виды стоимости, которые используются при осуществлении оценочной деятельности.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по ко-

торой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом нет принуждения совершать сделку. Рыночная стоимость определяется при изъятии имущества для государственных нужд; при определении стои-

13

мости объекта залога, стоимости неденежных вкладов в уставный капитал, стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства и т. д.

Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

-инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

-ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки

вслучае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции 1 аналогичных объектов;

-кадастровая стоимость – рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определенная методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствиисзаконодательствомобоценочнойдеятельности.

В случае определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. То есть ликвидационная стоимость объекта оценки может быть значительно ниже рыночной стоимости аналогичного объекта.

В федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» отражены требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости. При определении кадастровой

стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре 2 недвижимости на дату проведения оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

2.3. Этапы оценки и требования к проведению оценки

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1)заключение с заказчиком договора об оценке, который включает задание на оценку;

2)установление количественных и качественных характеристик объекта оценки, анализ рынка, к которому относится объект оценки;

1Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

2Кадастр – список, реестр чего-либо или кого-либо (например, землепользователей, подлежащих налогообложению). Существуют земельный, водный кадастры, государственный кадастр недвижимости. Государственный кадастр недвижимости – систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведений. URL: http://ru.wikipedia.org/wiki/Государственный_кадастр_недвижимости.

14

3)выбор методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

4)обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

5)составление и передача заказчику отчета об оценке.

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком.

Договор на проведение оценки заключается в письменной форме и должен содержать следующую информацию:

-описание объекта или объектов оценки;

-вид стоимости имущества, методы оценки;

-размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

-сведения об оценщике или группе оценщиков, которые будут проводить оценку;

-указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки (ст. 10 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ).

В задании на оценку необходимо указать следующую информацию:

-объект оценки;

-имущественные права на объект оценки;

-цель оценки;

-предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

-вид стоимости;

-дата оценки;

-срок проведения оценки;

-допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка. Требования, предъявляемые к проведению оценки:

1. Оценка объекта оценки может проводиться оценщиком только при со-

блюдении требования к независимости оценщика.

2.При заключении договора об оценке оценщик обязан информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также о стандартах оценки.

3.Оценщик осуществляет сбор и обработку:

-правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

-данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

-информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

-информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение;

-информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

15

5. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять следующим требованиям:

-достаточности (т. е. использование дополнительной информации не ведет

ксущественному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки);

-достоверности (если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы).

6. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

7. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки 3 путем согласования (обобщения) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если для согласования применяется процедура взвешивания, оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

8. По итогам проведения оценки оценщик обязан составить отчет об оценке. 9. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в

рублях.

10. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

2.4. Подходы к оценке

Оценщик должен использовать различные подходы для оценки стоимости бизнеса, основой которых могут быть чистые активы, прибыль или ожидаемые потоки денежных средств, в том числе в виде текущей (дисконтированной) стоимости. Ожидания будущего могут изменить стоимость, поэтому оценщик получает разные величины стоимости предприятия.

Среди альтернативных подходов к оценке стоимости бизнеса можно отметить следующие:

1.Доходный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Он построен на капитализации прибыли или дисконтировании будущих денежных потоков. Этот подход применяется, если предприятие оценивается как действующее.

2.Сравнительный (рыночный) подход – это совокупность методов оцен-

ки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними (метод рынка ка-

3 Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полу-

ченная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

16

питала для свободно вращающихся пакетов акций, метод сделок при продаже всего предприятия, метод отраслевых оценок). Этот подход также применяется, если предприятие оценивается как действующее.

3. Затратный (имущественный) подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа (метод чистых активов, метод накопления активов, метод оценки по рыночной стоимости, метод оценки по ликвидационной стоимости).

Контрольные вопросы

1.Что такое оценка бизнеса?

2.Кто является субъектами оценочной деятельности? Приведите примеры.

3.Имеет ли право оценщик осуществлять оценочную деятельность самостоятельно?

4.Перечислите объекты оценки.

5.Что является предметом оценки?

6.Перечислите цели оценки.

7.В каком федеральном стандарте определены виды стоимости?

8.Какие виды стоимости вы знаете?

9.Этапы оценки.

10.Какой документ является основанием для проведения оценки?

11.Какие сведения отражаются в задании на оценку?

12.Какие требования предъявляются к проведению оценки?

13.Перечислите подходы к оценке бизнеса.

1.Почему подходы к оценке можно назвать альтернативными?

14.В чем сущность доходного подхода к оценке бизнеса? Методы доходного подхода.

15.В чем сущность сравнительного подхода к оценке бизнеса? Методы сравнительного подхода.

16.В чем сущность затратного подхода к оценке бизнеса? Методы затратного подхода.

17

ГЛАВА 3. ПОДГОТОВКА ИНФОРМАЦИИ В ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ

Вопросы

3.1.Требования, предъявляемые к информации. Классификация информации.

3.2.Внешняя информация.

3.3.Внутренняя информация.

3.4.Работа оценщика с финансовой документацией.

3.1. Требования, предъявляемые к информации. Классификация информации

Информация, используемая в процессе оценки, должна отвечать следующим требованиям:

-достоверно отражать ситуацию на предприятии;

-точно соответствовать целям оценки;

-учитывать в комплексе внешние условия функционирования оцениваемого предприятия.

Порядок организации информации:

1. Хронологический порядок предусматривает последовательный переход от прошлого к будущему (или от будущего к прошлому). Например, в отчете об оценке описание процесса производства начинается с истории предприятия.

2. Журналистский порядок, при котором материал располагается от более важного к менее важному. Так, при анализе финансовой информации, как правило, не имеет смысла описывать всю ретроспективную информацию, внимание акцентируется на наиболее важных коэффициентах.

3. Логический порядок, при котором информация распределяется от общего к частному или от частного к общему. Например, прежде чем перейти к анализу оцениваемого предприятия, проводится обзор макроэкономической ситуации, позволяющий определить инвестиционный климат в стране.

Классификация информации:

а) внешняя информация характеризует условия функционирования предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом;

б) внутренняя информация отражает деятельность оцениваемого предприятия.

3.2. Внешняя информация

Объем и характер внешней информации различаются в зависимости от целей оценки. При составлении отчета об оценке необходимо, чтобы информационная база, собранная и изученная оценщиком, являлась необходимой и достаточной для итогового заключения о стоимости предприятия.

К внешней информации относят макроэкономические и отраслевые показатели.

18

Макроэкономические показатели 4 содержат информацию о том, как отражается или отразится на деятельности предприятия изменение макроэкономической ситуации, и характеризуют инвестиционный климат в стране. Обычно макроэкономический обзор выделяется как отдельный раздел отчета об оценке.

К макроэкономической относится следующая информация:

-стадия экономического цикла;

-экономическая и политическая стабильность;

-социальные факторы: занятость и уровень жизни населения;

-процентные ставки и их динамика;

-налоговое законодательство и тенденции его изменения;

-риски.

Факторы макроэкономического риска 5 образуют систематический риск, который возникает из внешних событий, влияющих на рыночную экономику, и не могут быть устранены диверсификацией 6 в рамках национальной экономики. Различия в оценках рисков ведут к разным заключениям о стоимости предприятия.

Основные факторы макроэкономического риска:

-уровень инфляции;

-темпы экономического развития страны;

-изменение ставок процента;

-изменение валютного курса;

-уровень политической стабильности.

В зависимости от перечисленных выше факторов различают следующие виды рисков:

1. Инфляционный риск – это риск непрогнозируемого изменения темпов роста цен. В процессе оценки сопоставляются данные ретроспективные, текущие и прогнозируемые. Стоимость, полученная в различные годы, может сравниваться только в том случае, если стоимость денежной единицы не меняется, но изменение стоимости денежной единицы происходит каждый год. Уровень цен измеряется в виде индекса, который служит измерителем соотношения цен за разные периоды:

Индекс цен, рассчитанный по основной группе потребляемых товаров, может рассматриваться как показатель уровня цен в текущем периоде.

4Макроэкономические показатели – это сводные, обобщающие, усредненные по экономике в целом показатели объемов производства и потребления, доходов и расходов, структуры, эффективности, уровня благосостояния, экспорта и импорта, темпов экономического роста, инфляции / Б. А. Райзберг, Л. Ш. Лозовский, Е. Б. Стародубцева Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб.

идоп. М. : ИНФРА-М, 2006. 495 с. (Библиотека словарей «ИНФРА-М»).]. URL: http://slovari.yandex.ru/~книги/Экономический%20словарь.

5Риск – степень определенности, характеризующая достижимость в будущем ожидаемых результатов.

6Диверсификация – сокращение риска с помощью портфельных инвестиций (приобретение широкого спектра ценных бумаг).

19

Инфляционный рост цен обусловливает необходимость учета номинальных и реальных величин:

Номинальная величина не скорректирована с учетом инфляции.

В процессе оценки, кроме абсолютных величин, рассчитываются и относительные, например, ставка дисконта (%). Она также может рассчитываться как номинальная или реальная. В случае если темп инфляционного роста цен в стране превышает 15 %, рекомендуется пересчет проводить с применением

формулы Фишера:

где rr – реальная ставка дохода (дисконта); rn – номинальная ставка дохода (дисконта); i – индекс инфляции.

Пример. Требуемая инвестором ставка дохода составляет 28 % в номинальном выражении. Индекс цен в текущем году составил 16 %. Найдем реальную ставку дохода:

rr = 0,28 −0,16 =0,10. 1+0,16

2. Риск, связанный с изменением темпов экономического развития.

Цикличность рыночной экономики определяет необходимость учитывать при расчетах общее состояние экономического развития и ожидаемые темпы экономического роста, на ближайшую перспективу.

На снижение темпов экономического развития оказывают влияние следующие факторы:

–кризисное состояние экономики;

–спад производства;

–нестабильная финансовая система;

–рост цен на ресурсы;

–изменение конъюнктуры рынка и т. д.

В периоды спада деловой активности снижаются масштабы получаемой прибыли, увеличивается вероятность банкротства, поэтому общие макроэкономические закономерности развития экономики оценщик должен учитывать при анализе конкретного предприятия и составлении прогнозов.

3. Риск, связанный с изменением величины процентной ставки. Движе-

ние процентной ставки является реакцией на проводимые меры макроэкономического регулирования и может приводить как к стимулированию инвестиционной активности, так и сдерживать увеличение совокупных расходов в экономике. В процессе оценки факторы систематического и несистематического рисков взвешиваются при расчете ставок дисконта, ставки капитализации, рыночных мультипликаторов и т. д. В качестве безрисковой ставки в этих рас-

20