Varlamov_A_A_-_Zemelny_kadastr_tom_1_-_2003

Рис. 10.2. Состав документов, удостоверяющих право собственности, владения н пользования на землю, выдаваемые земельной службой в период с 1994 г. по 1998—

2000 гг.

и земельным кадастром, — районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

С 1994 по 1998 г. (в ряде субъектов Федерации по 2000 г.) на земельные комитеты была возложена, наряду с функцией земельной регистрации, обязанность регистрировать права на земельные участки. Они выдавали и правоудостоверяющие документы: государственные акты и свидетельства (рис. 10.2).

Эти документы и в настоящее время имеют юридическую силу и замена их на свидетельство о праве собственности при отсутствии совершения сделки с земельным участком не может быть совершена принудительно.

Права на землю оформляют двумя путями:

установление правопользования для ранее предоставленных участков землепользователю горисполкомом, райсоветом или земельным комитетом;

предоставление правопользования для вновь предоставляемых земельных участков под размещение новых объектов.

Сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, месторасположении, экономических и качественных характеристиках вносят в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков, сведений, предоставленных правообладателями земельных участков, результатов проведения топографо-геодезических, картографических, мониторинговых, землеустроительных, почвенных и иных обследований и изысканий.

Государственная регистрация земельных участков и прав на них следует за межеванием земель, т. е. после установления в натуре (на местности) точного положения границ участков с устранением недостатков землепользовании, закрепления поворотных точек межевыми знаками, выполнения натурных измерений геодезическими приборами, оформления и утверждения межевого (кадастрового) дела районным (городским) комитетом по земель-

280

ным ресурсам и землеустройству. Требования к выполнению данных работ обычно устанавливают ведомственными инструкциями и они являются составной частью межевания земель.

10.4. ДОКУМЕНТЫ ГЗК

Сведения о правах на земельные участки, а также об обременениях этих прав вносят в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ) на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и' сделок с ним (ЕГРП). Эти документы сложные и состоят из целого ряда документов.

Рассмотрим содержание документов госземкадастра на примере кадастрового района.

Документы государственного земельного кадастра кадастрового района подразделяют на основные, вспомогательные и производные (рис. 10.3).

В состав основных документов ГЗК входят:

государственный реестр земель кадастрового района (ГРЗ КР), который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков;

дежурная кадастровая карта (план) (ДКК), предназначенная для документирования актуальных сведений о границах земельных участков, учтенных в ГРЗ КР;

281

журнал учета кадастровых номеров, который предназначен для учета кадастровых номеров, присвоенных земельным участкам в кадастровом районе;

кадастровое дело (предназначено для организации архивного хранения совокупности документов, на основании которых проводят государственный кадастровый учет и формируют сведения в ГРЗКРиДКК).

Государственныйреестрземелькадастровогорайона—составная часть Единого государственного реестра земель Российской Федерации и представляет собой сложный документ, состоящий из форм ГРЗ КР, представляющих собой бланки установленного образца, заполняемые в процессе государственного кадастрового учета.

Структурно ГРЗ КР включает разделы и подразделы, содержащие сведения о земельных участках, территориальных зонах, а также отдельных видах недвижимого имущества, используемые в качестве характеристик земельных участков (рис. 10.4).

Дежурные кадастровые карты (планы) кадастрового района представляют собой сложные документы, которые воспроизводят в графической и текстовой форме сведения о месторасположении и границах земельных участков, полученные в процессе государственного кадастрового учета на территории кадастрового района. Дежурная кадастровая карта (план) кадастрового района состоит из форм ДКК, которые ведут на бланках установленного образца. Состав и структура ДК кадастрового района приведены на рисунке 10.5.

К а д а с т р о в а я к а р т а т е р р и т о р и и — чертеж поверхности земли с изображением кадастровых объектов и поясняющим текстом. Кадастровые карты можно вести на бумажных и электронных носителях.

К а д а с т р о в а я к а р т а ( п л а н ) Г З К — тематическая карта (план), на которой отображают сведения, содержащиеся в ГЗК. Различают карты объектов кадастрового учета, дежурные и иные карты.

табе, обеспечивающем необходимую точность отображения сведений ГЗК. Одновременно с этой картой ведут журнал учета кадастровых номеров, который представляет собой простой документ для учета кадастровых номеров, присвоенных земельным участкам, сгруппированным по кадастровым кварталам внутри кадастрового района (рис. 10.6).

Как отмечалось ранее, кадастровое дело земельного участка представляет собой совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета.

282

Рис. 10.4. Состав и структура государственного реестра земель кадастрового района

Документы, содержащиеся в кадастровом деле, служат основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Государственный реестр земель кадастрового района.

Кадастровое дело земельного участка должно содержать оригиналы или заверенные копии документов, на основе которых определяют характеристики самого земельного участка, а также связанных с ним территориальных зон (внутренних и внешних). Основу кадастрового дела составляют результаты проводимых на земельном участке натурных землеустроительных работ кадастровой

283

Рис. 10.5. Состав и структура дежурной

кадастровой карты (плана) кадастрового района

съемки, согласования границ, межевание (вынос границ в натуру) и др. При изменении существующего земельного участка, которое приводит к аннулированию (погашению) его кадастрового номера, кадастровое дело закрывают и переводят в архив, где хранят вечно. В свою очередь, кадастровое дело нового земельного участка, образованного на основе слияния, разделения,

присоединения и других операций с исходными участками, должно содержать ссылки на их кадастровые дела и номера.

Кадастровое дело конкретного земельного участка целесообразно разделить на два раздела: документов и геодезический.

Раздел документов включает:

заявления о формировании и учете кадастрового учета объекта; решения органов власти, судебных органов; копии постановлений и иных решений органов контроля; выписки из ЕГРП;

выписки из документов технического, государственного, ведомственного и иного учета отдельных видов недвижимого имущества;

иные документы, подтверждающие количественные, качественные и оценочные (экономические) характеристики объекта учета.

Геодезический раздел включает:

каталоги координат точек [границ, объектов учета, точек (углов) объектов недвижимости, границ зон ограничений (обременении) на земельном участке и иных зон];

документы, подтверждающие получение этих координат; карту (план) объекта учета.

284

IКадастровое дело № (кадастровый номер ЗУ)

Кадастровое дело № (кадастровый номер ЗУ) Опись документов КД

Зая&пение на кадастровый учет

Правоустанавливающие документы, предоставленные заявителем

План формирования ЗУ

Акт проверки результатов межевания

иформирования ЗУ Выписка из ГЗК

Выписка из ЕГРП

Выписка из БТИ

Межсвое дело

Другие документы

Рис. 10.7. Состав и структура кадастровых дел

Состав и структура кадастровых дел приведены на рисунке 10.7. Вспомогательные документы государственного земельного кадастра подразделяют на книги учета входящих документов, учета выданных сведений и каталоги координат опорной межевой сети

(рис. 10.8).

Книги учета входящих документов используют для регистрации входящих документов, являющихся основанием:

для проведения государственного кадастрового учета; внесения изменений в сведения государственного земельного

кадастра;

подготовки выписок из ГЗК и другой производной информации.

В кадастровом районе ведут следующие книги:

регистрации заявок на кадастровый учет земельных участков; учета поступивших выписок из ЕГРП (справок о правах). Книга учета выданных сведений предназначена для регистрации

исходящих документов, выдаваемых заявителям в соответствии с их заявками, а также предоставляемых другим организациям кадастрового района и (или) округа по установленному регламенту.

Каталоги координат опорноймежевой сети представляют собой Документ, включающий описание месторасположения пунктов опорной межевой сети, их координаты и способы их определения.

285

справка о кадастровом учете земельного участка — документ, состав и содержание которого определяются требованиями налогового законодательства;

список налогоплательщиков кадастрового района —документ, содержащий краткие сведения о земельных участках в кадастровом районе и их правообладателях;

справки по запросам —документы, подготавливаемые по внерегламентным запросам налоговых органов.

Перечни земель, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований представляют собой документы установленной формы, в которые в определенном порядке вносят сведения о всех земельных участках, являющихся собственностью РФ, субъекта РФ и муниципального образования.

Статистические отчеты — документы, формируемые в установленном порядке на основании сведений ГЗК по всему кадастровому району.

Производные кадастровые карты (планы) представляют собой карты (планы), составляемые на основании информации ГЗК по отдельным запросам.

Сведения об экономических характеристиках земельных участков вносят в документы ГЗК на основании государственной кадастровой и иной оценки земель, данных других нормативно-пра- вовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Сведения о территориальных зонах вносят в документы ГЗК на основании данных, полученных из органов, осуществляющих регистрацию или учет территориальных зон.

Все данные сводят в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ), который (как и кадастровые дела) подлежит вечному хранению, их уничтожения и изъятия не допускают. Основные документы ГЗК подлежат обязательному страхованию в установленном порядке.

Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ) включает: государственный реестр земель РФ; государственный реестр земель кадастровых округов (89 реест-

ров);

государственные реестры земель кадастровых районов (около 2300 реестров).

В Едином государственном реестре земель содержатся следующие основные сведения о земельных участках:

кадастровые номера; месторасположение (адрес); площадь;

категория земель и разрешенное использование земельных участков;

описание границ земельных участков, их отдельных частей;

287

зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;

наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Следовательно специальная регистрация земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества являются первым структурным блоком государственного земельного кадастра. По своей сути она является процедурой проверки и юридического подтверждения правильности информации в кадастровом деле и внесения соответствующих записей в Поземельную книгу (государственный реестр). Принципиальное значение этого действия заключается в том, что с момента занесения этих записей в Поземельную книгу государство гарантирует субъекту права и условия пользования земельным участком, которые зафиксированы в правоустанавливающем документе и кадастровом деле (регистры обременении, ограничений и сервитутов).

Последняя процедура государственной регистрации прав на земельный участок и прочно связанного с ним недвижимого имущества включает: анализ и юридическую экспертизу правоустанавливающих документов, проверку их подлинности и соответствия действующему законодательству, наличия записи в Поземельную книгу (государственный реестр); выписку свидетельства о государственной регистрации и его факсимильной копии; отметку факта регистрации и регистрационной карте земельного участка; передачу кадастрового дела, регистрационной карты, свидетельства о государственной регистрации права и его факсимильной копии в службу государственного кадастрового учета земельных участков.

Органы Росземкадастра полученные документы, кроме свидетельства о государственной регистрации права, которое вручают субъекту права земельного участка, приобщают к кадастровому делу и передают последнее в архив.

10.5. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ

Материалы оценки земель, как отмечалось, необходимы как важная составная часть кадастрового дела земельного участка, а также для ценового зонирования и проведения налоговой реформы, формирования справедливого земельного налогообложения на базе реальной стоимости земельных участков.

В современных условиях значение оценки земель в Российской Федерации особенно важно в связи с тем, что в стране произошло

288

ярко выраженное социальное расслоение населения, хотя по данным Федеральной службы земельного кадастра России на 1 января 2001 г. в собственности граждан и юридических лиц находилось 129,0 млн га земли, причем 125,2 млн га из них являлись землями сельскохозяйственного назначения. Причем эти земли находятся в районах страны с наиболее благоприятными почвенными и при- родно-климатическими условиями.

Земли, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, составляют всего 7,6 % территории Российской Федерации. Однако при сравнительном анализе они примерно равны по площади территории Западной Европы без Португалии, Испании, Италии и Греции и стран Скандинавии, т.е. представляют собой значительный потенциальный ресурс, который следует использовать для развития государства.

Однако следует учитывать, что в настоящее время этот ресурс в значительной степени обесценен, а потому не может иметь должного значения в экономике. На начало 2001 г. средние по стране аукционные цены для государственных и муниципальных земель, расположенных вне поселений, при их продаже гражданам и юридическим лицам, включая крестьянские (фермерские) хозяйства в целях сельскохозяйственного использования, составили всего ЗООр/га. Очевидно, что при существующих ценах нельзя надеяться, что земля в ближайшем будущем сможет стать эффективным средством для привлечения финансовых средств в сельское хозяйство.

Вместе с тем средние аукционные цены на государственные и муниципальные земли в городах и поселках при продаже гражданам для целей индивидуального жилищного строительства составляли 17,7 р/м2, или 177 тыс. р/га.

Данные сделок с землей пока трудно использовать для оценки земли и налогообложения, так как лишь в нескольких субъектах Российской Федерации для некоторых видов использования земель, по которым осуществляют оборот, нормативную цену земли определяют с учетом данных земельного рынка. По остальным видам использования земли ее оценивают на основе многократно индексировавшихся ставок земельного налога. При этом так как нормативную цену земли на территории страны определяют различными методами, сопоставить ее невозможно, что отрицательно влияет на собираемость земельных платежей и может привести

кросту социальной напряженности.

Вэтих условиях особую общественную значимость приобретают проводящиеся Федеральной службой земельного кадастра России работы по государственной кадастровой оценке земель различных категорий, в ходе которых определяется кадастровая стоимость земельных участков. При этом кадастровая стоимость — расчетная величина, ценность (полезность) земельного участка при существующем его использовании.

289