КІРІСПЕ

Қазіргі кезде жылжымайтын мүліктермен мәміле жасау шаруашылық айналымының үлкен бөлігін құрайды және азаматтық айналымда, азаматтар мен заңды тұлғалардың қызметтік өмірлерінде маңызды орын алады.

Тақырыптың өзектілігі:

Қазақстанда нарықтық қатынастың гүлдену кезінде жылжымайтын мүліктерге қатысты құқықтық қарым-қатынасты реттеу және жылжымайтын мүлікпен мәміле жасау қазіргі уақытта өте жақсы дамыған. Сондай-ақ жылжымайтын мүлікті пайдалану аумағы үнемі ұлғайып отыр, ал мәдениетті нарық әлі өз мәресіне жеткен емес және өз заңды формасына ие болған жоқ. Сондықтан, өзімнің дипломдық жұмысымда жылжымайтын мүлікпен байланысты мәмілелерді құқықтық реттеу сұрағының арнайы аспектілерін қарастырғым келеді.

Жылжымайтын мүлік мәмлесінің пәнінің ерекше мінезі, қатысушылардың құқықтарын мемлекеттің бекітуін талап етеуімен сипатталады. Жылжымайтын мүлікпен мәмілеге отыра тұрып, оның құқықтарымен міндеттерін мемлекеттің бекітуі, жылжымайтын мүлік нарығын таза және алаяқтықпен қылмыстардың төмендеуінің заңды кепілі болып табылады. Сондықтан, жылжымайтын мүлікпен мәміле жасасқан кезде міндетті мемлекеттік тіркеу заңнамамен орнатылды. Міндетті мемлекеттік тіркеу мына әрекеттерден тұрады: мемлекеттік тіркеуге қажет құжаттарды құқықтық сараптамадан өткізуден және мәміленің заңдылығын тексеруден. Атап айтылған әрекеттер Азаматтық заң нысанында жүзеге асырылуы тиіс.

Тақырыптың зерттелу деңгейі:

Дипломдың жұмыстың бірінші тарауында мәміленің азаматтық құқықтық институтты жалпы түрде қарастырылады. Бұл тарау үш бөлімнен тұрады. Ол бөлімдер негізінен мәмілеге жалпы түсінік беріп, оның жіктелуін, мақсатын және даму тарихын қарастырады.

Екінші тарауында жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле жасау институты талқыланған. Мемлекеттік тіркеу тәртібі және оның қатысушыларының жылжымайтын мүлік айналымының тұрақтылығын қамтамасыз етуге деген көз қарастары, және олардың жұрт алдында жариялығы және жария еместігі. Екінші тарау да үш бөлімнен құралған, бұл бөлімдер негізінен жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеудегі құқықтық іс әрекеттерді сипаттаған.

Дипломдық жұмыстың үшінші тарауында жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемелкеттік тіркеу және олармен мәміле жасау туралы істерді теориялық және практикалық мәселелері қарастырылған. Атап айтқанда мемлекеттік тіркеудің объектілері, жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеуді жүзеге асыратын органдар, жылжымайтын мүлікке құқықты тексеру, яғни бұл сол пәтер ме? Мәміленің қауіптілігі деген не? деген сұрақтарға нақты жауап алуға болады.

Сондай-ақ жылжымайтын мүлікке құқықтарды электронды тіркеудің тиімділігі және тәртібі, электрондық тіркеуде кездесетін мәсерелер қарастырылған.

Жылжымайтын мүліктермен мәміле жасасқан кездегі туындаған проблемалар көкейтесті және өзіне тәуелді мінездерге ие, сондықтан менің осы тақырыпты таңдауыма берілген негіздер түрткі болды.

Қорғауға ұсынылатын жағдайлар:

- Жылжымайтын мүлікке құқықты пайдалану негізінде пайда болатын қарым-қатынастарды объективті түрде теориалық білім және тәжірибеде қолданылатын принциптерін айқындау;

- Жылжымайтын мүлікті Азаматтық құқық объектісі ретінде түсінуге, осы тақырыпты толығынан ашып айқындау;

- қазіргі нарықтық өркендеу кезінде жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеуге байланысты көкейтесті құқықи мәселелерді анықтап шешу шараларын ұсыну.

Біздің жұмысымыздың негізгі мақсаты – өзіміздің көзқарасымыз бойынша, осы аумақтағы негізгі сұрақтарды құрау және қарастыру. Жылжымайтын мүлікке құқықты пайдалану негізінде пайда болатын қарым- қатынастарды объективті түрде теориалық білім және тәжірибеде қолданылатын принциптерін пайдаландым. Жылжымайтын мүлікке құқықты пайдаланудың теориалық маңызы ерекеше, бұл ерекшеліктер Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінде айқын, ашып көрсетілген. Ал жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеуді тәжірибеде қолдану, көптеген заң бұзушылықтарға әкеліп соғады. Сондықтан қазіргі нарықтық өркендеу кезінде жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеуге байланысты сұрақтарды терең түрде оқып білу маңызды.

Жылжымайтын мүлікті Азаматтық құқық объектісі ретінде түсінуге, осы тақырыпты толығынан ашып зерттегенім негіз болды.

1 МӘМІЛЕ ТУРАЛЫ ЖАЛПЫ ҰҒЫМ, ОНЫҢ ЖІКТЕЛУІ.

1.1 Мемлекеттік тіркеудің мазмұны, мақсаты және даму тарихы.

Жылжымайтын мүліктерді тіркеу орталығы құрылмай тұрғанда жылжымайтын мүлікті есепке алу, тіркеу, бағалаумен техникалық инвентаризация кеңсесі айналысқан болатын. 1937 жылы Қарағандыда халық депутаттары кеңсесінің жергілікті атқарушы комитетінде техникалық инвентаризация секторы құрылған. Ол заңда тұлға емес, құрылымдық бөлімше болып табылды. Бірақ 70-жылдары өнеркәсіп пен құрылыстың қарқынды дамуы басталғанда жылжымайтын мүлікті есепке алу, оның техникалық, құндық сипаттамаларын анықтау, осы жылжымайтын мүліктердің меншік иелерін белгілеу қажеттілігі туындады. Сондықтан 1975 жылы тұрғын-үй коммуналдық шаруашылығы министрлігінің жарлығы бойынша техникалық инвентаризация кеңсесі коммуналдық кәсіпорындар комбинаттарының құрамынан шығарылуы және олардың заңды тұлға құқықтарына ие болды.

Облыстық, қалалық атқару комитеттерінің коммуналдық (тұрғын үй) шаруашылығы басқармаларында қалалардың, жұмысшы, саябақ және курорттық елді-мекендердің тұрғын-үй коммуналдық шаруашылығының негізгі қорларын есепке алуды ұйымдастыру мен жетекшілік ету үшін өз бетінше заңды тұлға болып табылатын облыстық (қалалық) техникалық инвентаризация кеңселері құрылды. Техникалық инвентаризация Кеңсесіне ғимараттар, құрылыстар, көп жылдық екпелерді бағалау мен техникалық инвентаризация бойынша, жылжымайтын мүліктің көрсетілген объектілеріне меншік құқығы туралы құжаттарды тіркеу бойынша, тұрғын-үй коммуналдық шаруашылығының негізгі қорлары бойынша техникалық және құқықты куәландырушы құжаттамаларды сақтау, жаңарту және толықтыру бойынша жұмыс жүргізуді ұйымдастыру, басшылық ету мен қадағалау жүктеледі. Кеңсе басшысымен басқарылған, ол жоғары тұрған орган еңбекшілер депутаттары кеңесінің келісімімен тағайындалды.

Қазіргі кездегі жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеу жүйесінің негізгі мақсаты жылжымайтын мүлікке құқықтарға кепілдемені қамтамасыз ету болып табылады, яғни құқық иесін заңда көзделген негіздер бойынша мәжбүрлеу арқылы құқықтан айрылу жағдайларын айтады. Мысалы: реквизициялау, тәркілеуді, қоспағанда негізсіз түрде құқықтарынан айырылудан қорғауы тиіс. Басқа да мақсаты болып жылжымайтын мүлікпен мәмілелер жасауға мүмкіндік туғызу саналады, яғни кез келген тұлғаға жылжымайтын мүлікке құқықтарды тез, оңай, арзан және қауіпсіз түрде алу мүмкіндігін беру. Тез және арзан болатын, жылжымайтын мүлікті тіркеу процедурасының жетілдетілген және бірыңғайландырылған  нысаны Қазақстанның нарықтық экономикасы үшін маңызды болып табылатын капитал өсімі үшін жылжымайтын мүлікті пайдалануды және мәмілелер жасауды ынталандыра алады.

Кеңес Одағы ыдырағаннан кейін нарықтық экономика құруға бағыт алынды, оның негізі мүлікке жеке меншік болып табылады. 1993 жылы Қазақстанның дамуының концептуалды үлгісі жасап шығарылды, онда елдің экономикасының әрі қарай дамуы қарастырылады. Жеке меншік институты Қазақстан Республикасының 1993 жылы 28 қаңтарында қабылданған Конституциясында бекітілді, сонымен бірге жылжымайтын мүлік объектілерінің жекешелендіруі басталды.  Осымен байланысты мүліктің меншік иелерінің құқықтарын мемлекеттік қорғау қажеттіліктері  туындады. Сондықтан онда жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеудің міндеттілігі туралы ережелер бекітілді. Бұл техникалық инвентаризация кеңсесінің жұмысы негізделген барлық ережелер өзгертілген сапалы жаңа жұмыс кезеңі болды.

1995 жылы 18 қаңтарда Қазақстан Республикасының «Жылжымайтын мүлікті тіркеу мен бағалау туралы» қаулысы шықты. Бұл қаулы жылжымайтын мүлікті тіркеу мен бағалау бойынша облыстық (қалалық) басқарма туралы типтік ережені бекітті, ол техникалық инвентаризация кеңсесінің жылжымайтын мүлікті тіркеу мен бағалау бойынша басқарма болып қайта құрылуына бағытталған. Бұл қаулы жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеу аясында прогрессивті адым болды. Бұл ережеге сәйкес жылжымайтын мүлікті тіркеу мен бағалау басқармасының негізгі қызметі жылжымайтын мүлікті бағалау болып табылды, ол тіркеу кейінге қалдырылды және жылжымайтын мүлік иелерін анықтау бойынша жұмысқа себебін тигізіп отырды. Сонымен қатар жылжымайтын мүлікті тіркеу мен бағалау бойынша басқарма облыстық (қалалық) әкімшілік басшыларына бағынған, бұл тіркеуші органдарды Қазақстан Республикасының Әділет министрлігі жүйесінің органы деп айқындайтын Қазақстан Республикасының Президентінің 1994 жылы 12 ақпанындағы №1569 қаулысымен бекітілген Қазақстан Республикасындағы құқықтық реформа бағдарламасына сәйкес келмеді.

Азаматтық Кодекс жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеуді жүзеге асырудың механизмін жасап шығармай, тек қана жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеудің негізгі қағидаларын бекітті. Сондықтан 1995 жылы 25 желтоқсанда Қазақстан Республикасының Президентінің №2727 «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы» заң күші бар Жарлығы шықты. Бұл заң актісі жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу аясындағы құқықтық қатынастарды реттейтін негізгі құқықтық акті болып табылды. Ол жалпы ережелерді, жылжымайтын мүлікке тіркеудің процедурасын және тіркеуші органдардың өкілеттіктерін бекітеді. Тіркеуші органдар жүйесінің әрі қарай дамуы үшін 1997 жылы 20 ақпанда Қазақстан Республикасының Үкіметі №236 Қазақстан Республикасы Президентінің 1995 жылғы 25 желтоқсанындағы №2727 «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы» Қаулы шығарды. Бұл Қаулы мемлекеттік тіркеудің барлық жүйесін реттейтін нормативтік құқықтық актілердің негізгілерінің бірі болып табылды. Осы Қаулыға сәйкес Қазақстан Республикасының Әділет Министрлігіне жылжымайтиын мүлікті тіркеу мен бағалау бойынша басқарма берілді. Содан кейін  1997 жылы 11 тамыздағы Қазақстан Республикасы Үкіметінің №1247 Қаулысымен Қазақстан Республикасының Әділет Министрлігінің жылжымайтын мүлік пен заңды тұлғаларды тіркеу бойынша Агенттігі Қазақстан Республикасының мемлекеттік басқару органы болып табылды. Ол Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінің құзыреті шегінде және өзіне берілген өкілеттіктер шегінде атқарушылық және бақылау-қадағалау қызметін, сонымен қатар жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді, заңды тұлғалар мен бағалы қағаздар миссияларын мемлекеттік тіркеу бойынша қызметке, жылжымайтын мүлікті бағалау бойынша қызметті және адвокаттық қызметпен байланысы жоқ ақылы заңдық қызмет көрсетулерді лицензиялауға басшылық етті.

Агенттік Қазақстан Республикасының Әділет Министрлігінің орталық аппаратының құрылымына кірді. Оның қызмет етуін Қазақстан Республикасының Әділет министрлігі қамтамасыз етті, агенттік аппаратын қаржымен қамтамасыз ету республикалық бюджетте қарастырылған Қазақстан Республикасының Әділет министрлігіне арналған қаржыны бөлу арқылы жүзеге асырылады.

Агенттіктің негізгі тапсырмалары болып Қазақстан Республикасының бүкіл аумағында жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеуді қамтамасыз ету;

Аумақтық Әділет органдарының және ведомстволық бағынысты ұйымдардың өз өкілеттігі шегінде қызметін  ұйымдастыру; Қазақстан Республикасының аумағында жылжымайтын мүлік объектілері туралы мәліметтерді сипаттай отырып, бірыңғай Құқықтық Кадастр жүргізу; Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді тіркеу аясында бірыңғай методогиялық база жасау, сонымен бірге жылжымайтын мүлікті бағалау; Қазақстан Республикасының аумағында заңды тұлғалардың, олардың филиалдары мен өкілдіктерінің тіркелуін қамтамасыз ету; Заңмен белгіленген тәртіпте заңды тұлғалардың филиалдары мен өкілдіктерінің реестрін жүргізу мен тіркеу; Заңды тұлғаларды, олардың филиалдары мен өкілдіктерін мемлекеттік тіркеу бойынша әдістемелік қызметке басшылық ету; жарғылық қоры 200000 есептік көрсеткішке дейінгі акционерлік қоғамдардың бағалы қағаздарын тіркеуді қамтамасыз ету; Қазақстан Республикасына сәйкес Қазақстан Республикасының Үкіметімен оның өкілеттілігіне жатқызылған қызмет түрлері бойынша лицензиар қызметін жүзеге асыру; Агенттікке заңмен жүктелген өзге де тапсырмалар.

Агенттік оған жүктелген тапсырмаларға сәйкес ұйымдастырушылық, әдістемелік, бақылау-қадағалау және өзге де басқарушылық қызметтер атқарады. Бұл жұмыста Агенттіктің жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу бойынша қызметтері көрсетіледі, себебі Агенттік сонымен қатар заңды тұлғаларды мемлекеттік тіркеу бойынша, қызметтердің жеке түрлерін лицензиялау және т.б.қызметтерін жүзеге асыратын болды.

Кеңес Одағы кезінде меншік құқығын тіркеу есептік сипатта болған, яғни нотариалдық кеңселер жылжымайтын мүлік бойынша  мәмілелерді рәсімдеген, ал техникалық инвентаризация органдары осы жылжымайтын мүлік иелерінің есепке алынуын жүргізген, меншік құқығының қозғалысын бақылап отырған. Дәл осы мақсатпен қалаларда жергілікті атқарушы органдарда техникалық инвентаризациясектарларықұрылғанболатын. 1968 жылғы қалаларда жұмысшы, саябақ, курорттық елді мекендерде  тіркеу тәртібі туралы инструкцияға сай құрылыстардың жабдықталуын есепке алу мақсатында жергілікті еңбекшілердің халық депутаттары Кеңесінің атқарушы комитеттерінің техникалық инвентаризация бюросы реестрлер жүргізуді және құрылыстарды:

1) жергілікті халық депутаттары Кеңесінің қарамағындағы мемлекеттік меншік құқығы бойынша;

2) мемлекеттік мекемелер, ұйымдар мен кәсіпорындар қарамағындағы мемлекеттік меншік құқығы бойынша;

3) кооперативтік және тағы басқа қоғамдық ұйымдарды;

4) азаматтардың жеке меншігіндегі тұрғын үйлерді тіркеуді жүзеге асырады. Тіркеу объектісі болып құқықтар емес құрылыстардың өзі табылады. Есептік тіркеудің осы нысаны өзінің негізгі мақсаты ретінде меншік иелерінің құқықтарын қорғау емес, жылжымайтын мүлікті есепке және тізімге алуды қойды, себебі Кеңес Одағында тұрғын үй азаматтың қажеттілігін қанағаттандыру үшін қызмет етті және заңмен бекітілген шектерден шыға алмады.

Конституцияның 26-бабына сәйкес Қазақстан Республикасының азаматтарызаңды түрде алған қандай да болсын мүлікті жеке меншігінде ұстайалады. Осымен байланысты мүліктің меншік иелерінің құқықтарын мемлекеттік қорғау қажеттіліктері  туындады. Сондықтан 1994 жылы Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің (бұдан былай ҚР АК) Жалпы бөлімі күшіне енгізілді, онда жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеудің міндеттілігі туралы ережелер бекітілді.

1995 жылға дейін жылжымайтын мүлікті тіркеу реестрлік кітаптар жүргізу жолымен жүзеге асырылған болатын. Реестрлік кітаптарда құрылыстардың және басқа да объектілердің меншік иелері туралы жазылып отырған және де ие болудың әр түріне (халық депутаттары Кеңесінің  меншігі, мемлекеттік мекемелер мен кәсіпорындар меншігі, кооперативтік және басқа да қоғамдық ұйымдардың меншігі, азаматтардың  меншігі) жеке реестрлік кітаптар жүргізілуі тиіс болды. Реестрлік кітаптарға жазбалар көшелер бойынша (алфавиттік тәртіппен) жүргізілді; сонымен бірге әрбір меншік иесіне алдағы болатын өзгерістерді тіркеу үшін 10 қатар жол қалдырылып отырды. Реестрлік кітапқа жазбалар еңгізілгеннен кейін алфавиттік карточка толтырылады, содан кейін құқықты бекітуші құжатқа жүргізілген тіркеу туралы жазба еңгізіледі.  Ресттерді тіркеу оларды инвентаризациялық және алфавиттік каточкаларға еңгізу арқылы жүзеге асырылады. Тіркеудің бұл жүйесі қолайсыз және ыңғайсыз болды. Объектінің тарихын, оның барлық меншік иелерін және тағы басқа зерттеп шығу үшін көптеген қағаздарды қарастырып шығу қажет болды.

Сондықтан 1996 жылы Қазақстан Республикасының Әділет Министрлігінде тіркеуші органдардың жұмысын жеңілдететін және жылжымайтын мүлік нарығының дамуына көмегін тигізетін тіркеудің жаңа жүйесін жасап шығару үшін арнайы топ құрылды. Әлемнің 20 консолтингтік фирмаларының арасында консолтингтік қызмет көрсету бойынша тендер жүргізілген болатын, оның қорытындысы бойынша Америка Құрама Штаты басымдылыққа ие болды. Американдық тіркеу жүйесін толығырақ зерттеу үшін Америка Құрама Штаты «АМЕРИКЭН КАДАСТР» компаниясымен консультант шақырылды, қазіргі кезде ол Қазақстан Республикасындағы жобаны жүзеге асыру бойынша құрылған топқа кіреді. Осы жобаны жүзеге асыруды қамтамасыз ету үшін 1997 жылы 16 мамырда  Вашингтонда Қазақстан Республикасының Үкіметі мен Халықаралық Қайта құру мен Даму Банкі арасында 10 млн. Америка Құрама Штаты доллары көлеміндегі заем туралы келісімге қол қойылды, ол келісім 1997 жылы 11 шілдеде Қазақстан Республикасы Парламентімен ратификацияланды. Осының нәтижесінде, Қазақстанда жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеудің тиімді жүйесін еңгізу әлемдік Банктің бағдарламасына кірді. Осы қаржыға жобаны жүзеге асыру басталған аймақтар үшін тіркеушілерді оқыту, жылжымайтын мүлікке құқытарды тіркеу кезінде жетекшілікке алынатын нормативтік актілер, құжаттар жасап шығару, кеңселерді керек-жабдықтармен қамтамасыз ету жүзеге асырылады, жаңа тиімді компьютерлік бағдарламалар құрылады.

Тіркеудің жаңа жүйесі тіркеуші органдардың жер қатынастары мен жерге орналастыру бойынша комитеттермен өзара тығыз байланысы негізінде құрылған, себебі жылжымайтын мүлік жермен тығыз байланысты болып табылады. Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді тіркеу жүйесі құқықтық кадастрда объектілік қағида бойынша жүзеге асырылады, жер учаскелеріне төленеді және жердің барлық сипаттары  мен  оларда орналасқан басқа да жылжымайтын мүлік объектілері үшін бірыңғай жүйе болып табылады.

Қазақстан Республикасының жылжымайтын заттарға үйлер, ғимараттар, көп жылдық екпелер және жермен тығыз байланысты өзге де мүлік, орын ауыстыру олардың мақсатына сыйыспайтын шығын жұмсамайынша мүмкін болмайтын объектілер жатады. Жылжымайтын мүлік объектілері заңда белгіленген тәртіппен кадастрлық нөмір берілу арқылы бір ізге салынады, ол жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу үшін қолданылады.

Кадастрлық нөмір – заңдарда белгіленген рәсімге сәйкес берілетін және жер учаскесі бөлінбейтін біртұтас ретінде болғанға дейін сақталатын Қазақстан Республикасының аумағындағы жеке, қайталанбайтын жер учаскесінің коды.  Ол 4 топ сандардан тұрады, мысалы: 21:318:015:234. Мұндағы 21 – облыс коды; 318 – облыстық маңызы бар қаланың немесе районның коды; 015 – есептік квартал коды; 234 – есептік кварталдағы жер учаскесінің реттік нөмірі.

Мемлекеттік жер кадастрын жүргізу және жер учаскелеріне кадастрлық нөмірлер беру жер қатынастары мен жерге орналастыру бойынша комитеттермен жүзеге асырылады. Жер кадастры Қазақстан Республикасы жерлерінің табиғи және шаруашылық жағдайы туралы, олардың сапалық сипаттамасы, жер учаскелерін есепке алу мен бағалау туралы және басқа да қажетті мәліметтер жүйесі болып табылады.

Тіркеуші органдар Құқықтық Кадастрды жүргізеді. Құқықтық Кадастр жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу жүйесінің негізгі құжаты болып табылады және осы құқықтарға қатысты заңдық, экономикалық, техникалық сипаттағы мәліметтерді құрайды. Оны формальды және жылжымайтын мүлік – жер, ғимараттар, құрылыстар және оларды құраушылар туралы ақпаратты басқарудың жүйелік процесі деп анықтауға болады. Құқықтық Кадастр жылжымайтын мүлікке құқықтарды бірден анықтау үшін қажетті барлық мәліметтерді құрайды және Құқықтық Кадастрде тіркелген немесе Әділет органдарының базасында болатын жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді анықтау үшін қажетті заңдық мәні бар ақпараттың жалғыз қайнар көзі болып табылады.

Құқықтық Кадастр 3 бөлімнен тұрады:

- жер кадастр картасы;

- тіркеу кітабы;

- тіркеу ісі.

Жер кадастр картасы есептік кварталдардың кодтары көрсетілген әкімшілік ауданның немесе облыстық (аудандық) маңызы бар қаланың картасы болып табылады. Жер кадастр картасы жер қатынастары мен жерге орналастыру бойынша комитеттермен жүргізіледі, олар тіркеуші органды жер кадастр карталарымен қамтамасыз етуі тиіс. Тіркеу кітабы  әрбір жер учаскесіне арналған тіркеу қағаздарынан тұрады. Тіркеу қағазы келесі бөлімдерден тұрады: жер учаскесінің теңестіру сипаттамалары; жылжымайтын мүлікке құқықтар тізбесі; кепіл бөліне отырып, ауыртпалықтар тізбесі.

Тіркеу ісі әрбір жер учаскесіне жүргізіледі және тіркеу қағазында көрсетілген құжаттардың көшірмелерінен тұрады. Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу құқықтық кадастрдың тіркеу парағына жылжымайтын мүліктің әрбір объектісі бойынша  жазбалардың бекітілген жүйесін енгізу арқылы жүзеге асырылады.

Тіркеу парағының қалыптастырылуы мен толтырылуы жылжымайтын мүлік объектілерін тіркеу шегінде жүргізіледі. Тіркеу парағының нысаны Қазақстан Республикасының Үкіметінің 1997 жылғы 20 ақпанындағы  №236 қаулысымен бекітілген. Тіркеу қағаз және электронды сақтаушы құралдар арқылы жүзеге асырылады. Тіркеудің автоматтандырылған жүйесі тіркеуші органдардың жұмысын жеңілдетеді, тіркеу процесін жеделдетеді, компьютердің көмегімен жылжымайтын мүліктің иесін тез арада тауып алуға болады, жылжымайтын мүлік объектісіне ауыртпалықтар бар екенін және тағы басқа білуге болады. Қазіргі кезде  облыстық Жылжымайтын мүлік орталықтарында тіркеудің бірыңғай компьютерлік жүйесі ХҚКО ЫАЖ (ИИС ЦОН) бағдарламасын жасап шығарылды. Мәліметтердің қарама-қайшылығы жағдайында тіркеудің автоматтандырылған жүйесіне толық көшкенге дейін қағаз түріндегі сақтаушыға тіркеу басымдыққа ие болады. Тіркеуші органның тіркеудің автоматтандырылған жүйесіне көшуі қазақстан Республикасының Әділет министрлігінің шешімімен жүзеге асырылады.

Қазақстан Республикасы Үкіметінің 1997 жылы 20 ақпанындағы №236 Қаулысымен бекітілген, жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу тәртібі  туралы уақытша ереженің 6-пунктіне сәйкес мемлекеттік тіркеу жылжымайтын мүлікке құқықтардың пайда болу, ауысу, шектеу немесе тоқтатылуы негіздерін мемлекеттің тануы мен бекітуі есепке алуы мақсаттарында жүзеге асырылатын болған.

Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеудің мақсаты жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік қорғауды, жылжымайтын мүлік нарығының тиімді дамуын қамтамасыз ету болып табылады.

Мемлекеттік тікеудің құқықтық мәніне Қазақстан Республикасының шаруашылық жүргізу құқығы, оралымды басқару құқығы, бір жылдан астам мерзімге жер пайдалану құқығы, бір жылдан аса мерзімге пайдалану құқығы, бір жылдан аса мерзімге сенім білдірілген басқару құқығы, кепіл, рентаның тіркеуші органда тіркеуден өткен кезеңінен бастап пайда болуы жатады. Қазақстан Республикасын құқықтардың пайда болуына, ауысуына немесе тоқтатылуына бағытталған мәмілелер мемлекеттік тіркеуден өткеннен кейін жасалған болып есептеледі. Мәмілелерді тіркеу бірнеше мәселелерді шешеді: - мәмілелер толық заңды күшке ие болады;

- тіркеу туралы құжаттар субъектісінің мәміле бойынша алынған құқықтарын бекітеді;

- тіркеудің бірыңғай жүйесі мәмілелердің толық есепке алынуын жөнге келтіруге мүмкіндік береді;

- тіркеу мүдделі тұлғаларға мәмілелермен танысуға мүмкіндік береді, егер мұндай танысуға заңмен тыйым салынбаса.

Жоғарыда айтылғанның барлығынан келесідей қорытынды шығаруға болады: жылжымайтын мүлікке құқықтар мемлекеттік тіркеуден өтпесе көрсетілген құқықтар пайда болды деп есептелмейді. Одан басқа, заңға сәйкес өзге де құқықтар мәміле жасалған кезден немесе басқа да заңдық фактінің нәтижесінде пайда болады, бірақ бұл жағдайда тіркелген құқықтар тіркелмегенге қарағанда басымдылыққа ие болады және дау туындаған жағдайда әрдайым тіркелген құқық жеңіп шығады.

Бірақ та тіркеу актісі жылжымайтын мүлікке байланысты туындауы мүмкін барлық мүдделер мен талаптардан қорғай алмайды. Мұндай құқықтар мен мүдделерге келесілер жатады:

- тіркеудің мемлекеттік жүйесі құрылғанға дейін пайда болған кез келген танылған құқық, егер де құқықтың пайда болуы кезіндегі заңдылық сақталған болса; - әрекет ету мерзімі өтпеген кез келген әр теректе тіркелген құқық;

- алаяқтық немесе басқа да заңға қайшы әрекет фактісі бойынша кез келген наразылық, ол туралы тіркелген құқыты қолданушы білуі керек немесе оның өзі қатысты болуы керек. Бұл жағдайда азаматтық заңдылық жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықтарға наразылықтың заңды екендігін анықтауы қажет. Соныменқатар жылжымайтын мүлікке қатысты құқықтармен мүдделердің белгілі бір тобы бар, олардың басымдылығы тіркелгені немесе тіркелмеген дігіне қарамастан танылады.

Бұл топқа келесілер жатады:

- заң бойынша мемлекетке тиісті құықтар, мысалы: жер қойнауындағы пайдалы қазбаларға меншік құқығы;

- басқа біреудің иелігіндегі жылжымайтын мүлікпен 1 жылдан кем мерзімде пайдалану құқығы;

- заңмен бекітілген жалпы ережелер немесе тыйым салу ретіндегі, сонымен қатар қоғамдық қажеттіліктермен ерекшеленетін ауыртпалықтар, мысалы: табиғи объект ретіндегі жерге зиян келтіруге тыйым салу, электр беру, телефон және телеграф желілеріне, құбыларға қосылу құқығы;

- жұбайларының бірінде тіркелген ортақ бірлескен меншікке екінші жұбайының құқығы.

1.2 Мәміле туралы жалпы түсінік

Азаматтық кодекстің 147-бабында мәміле  азаматтар мен заңды тұлғалардың азаматтық құқықтары мен міндеттерін белгілеуге, өзгертуге немесе тоқтатуға бағытталған әрекеттері деп  белгіленген.

Мәмілеге мынадай белгілер тән:

1) тұлғаның (тұлғалардың) ерік (тілек немесе ниет) білдіру;

2) рұқсат  етілген ерік білдіру, яғни құқыққа сәйкес әрекет;

3) қандайда бір заңдықұқық жасауға бағытталған (азаматтық құқықтық қатынастардың пайда болуы, өзгертілуі және  тоқтатылуы);

4) мәміле әрқашанда құқықтық салдарды туғызады.

Мәміленің маңызды жақтарының еркі мен ерік (ниет, тілек) білдіруінен тұрады. Ерік білдіруі ауызша,конклюденттік әрекеті арқылы жазбаша(жайнемсенотариалдық)жәнеүндемейқалужолыменбілдіріледі.Мәмілегеқатысушылардыңерік білдіруі әдісін мәміленің нысаны депатайды.Егермәмілегеқатысушыларөзнің еркін ауызша айтқан болса,онда бұлауызшажасалғанмәміле болады. Мысалы телефонмен жасалғанмәмілеауызшажасалған болыпесептеледі. Айталық, ауызша жасалған мәмілеорындалғанырастайтын жазбаша құжат берілуі мүмкін (тауар,чекі, затты сатып алғанын айғақтайтын құжат және т.б.).

Сондайақ жетон, билетсияқты растайтын белгілер ұсынылады. Бірақ бұдан ауызша жасалған мәмілеге келіп кетер ештеңе жоқ.

Конклюденттік әрекет (латынша concludere-жасау) сол арқылы тұлғаның мәмілеге қатысуға ниет білдіру әрекеті. Мәселен, азамат автоматқа ақша салу арқылы, ондағы тауарды алуға деген еркін білдіреді.

Үндемей қалу заңдарда немесе тараптардың келісімінде көзделген реттеде мәміле жасауға ерік білдіру болып танылады (АК-нің 151-бабының 4-тармағы).

Мысалы, егер мүлікті жалға алушы шарт мерзімі бітіп кетсе де, жалға берушініңтарапынан қарсылық болмаса, онда жалға алушы бұрынғы шартқа сүйене отырып мерзіміне қарамай-ақ пайдалана беруіне болады.

Азаматтық кодекс мәміленің жазбаша түріне қатысты бірқатар маңызды шарттарға мән бергенін айта кету керек. Азаматтық кодекстің 152-бабына сәйкес, егеріскерлік қызмет өрісінің әдеттегі құқықтарынан өзгеше  туындамаса, жазбашатүрде жасалған мәмілеге тараптар немесе олардың өкілдері қол қоюы тиіс. Мәміле жасау кезінде қол қоюдың  факсимилелік көшірме құралдарынпайдалануға жол беріледі, мұның өзі заңғанемесе  қатысушылардың бірінің талабына қайшыкелмесе  ғана жүзеге асады.

Заңдармен немесе тараптардың келісімімен қосымша талаптарбелгіленуі мүмкін, оларған мәміле нысаны, атап айтқанда, белгіленген  нысанды бланкігежазу, мөрмен бекіту сәйкес келуге және оларда осы  талаптарды орындамау  салдары көзделуге тиіс.

Екі жақты мәмілелер әрқайсысына өзін жасаған тараптар қол қоюға құжаттарды алмасу арқылы жасалуы мүмкін. Хат, жеделхат, телефон жазба, телетайп жазба, факс немесе субъектілерді және олардың еркін білдіруінің мазмұнын айқындайтын өзге де құжаттар алмасу, егер заңдармен немесе тараптардың келісімімен өзгеше белгіленбесе, жазбаша түрде жасалған мәмілеге теңестіріледі.

Егер азамат дене кемтарлығы, науқастығы немесе сауатсыздығы салдарынан өзі қол қоя алмаса, оның өтініші бойынша мәмілеге басқа азамат қол қоя алады. Соңғының қойған қолын,егер заңдарда өзгеше көзделмесе, нотариатнемесе сондай нотариалдық әрекет жасау құқығы бар басқа лауазымды адам, мәміле жасаушының өзі қол қоя алмаған себептерін көрсете отырып, куәландыруға тиіс.

Жазбаша түрде жасалған мәмілені орындаған тарап екінші тараптан  оның орындалғанын растайтын құжат талап етуге құқылы.

Мәмілелерді жасаукезінің өзінде орындалатындарынан басқа, ауызша кәсіпкерлік мәмілені орындаған тараптың да осындай құқығы бар (АК-тің 152-бабы).

Заң құжаттарында немесе тараптардың келісімімен белгіленген реттерде жазбаша мәмілелер оларды нотариат куәландырғаннан кейін ғана  жасалды деп саналады. Мұндай талапты сақтамау Азаматтық кодекстің 157-бабының 3-тармағында көзделген салдармен мәміленің жарамсыз болып қалуына әкеліп соқтырады.

Азаматтық кодекстің 155-бабына сәйкес кейбір мәмілелер заң құжаттарында көрсетілуіне сәйкес мемлекеттік немесе өзге тіркелуге жатады. Бұл мәмілелер тек оларды тіркелгеннен кейін жасалды деп саналады. Тіркеу  мүдделі тараптың тіркеуші органғатабыс еткен немесе почта арқылы  жолдаған  арызы бойыншажүргізіледі. Тіркеуден бас тарту жазбаша түрде рәсімделуге тиіс және заң талаптарының бұзылуына сілтеме жасағанда ғана мүмкін болады.

Егер мемлекеттік тіркеуді керек ететін мәміле тиісті нысанда жасалса, бірақ тараптардың бірі оны тіркеуден жалтарса, сот екінші тараптың талап етуімен мәмілені тіркеу туралы шешім шығаруға құқылы.

Бұл ретте мәміле  соттың шешіміне сәйкес тіркеледі. Тіркеуден бас тартқан жақ сот арқылы  мәмілені жарамсыз деп тануды талап етуге құқылы.

Мәмілелердің түрлері:

1) бір жақты  және екі  жақты немесе көп жақты (шарттар);

2) ақылы  және ақысыз; 

3) нақты  және консенсуалды; 

4) казуалды және абстрактылы; 

5) шартпен жасалған; 

6) биржалық.

Бір жақты мәміле дегеніміз, заңдарға немесетараптардың келісімінесәйкес жасалуы үшін бір тараптың ерік білдіруі қажет және сол жеткілікті болатын мәміле. Бір жақты мәмілелердің анағұрлым жиі кездесетін түрі өсиет қалдыру. Әдетте, бір жақты мәмілелер тым көп бола бермейді.

Азаматтық айналым көбінесе өзара мәмілелерден құралады. Шарт жасау үшін екі тараптың (екі жақты мәміле) не үш немесе одан да көп тараптың (көпжақты мәміле) келісілген ерік білдіруі қажет.

Тарап өз міндеттемелерін орындағаны үшін ақы алса немесе тараптар бір-біріне бір нәрсе беруі керек болса, бұл ақылы мәміле болып табылады(мәселен, оған затты, ақшаны тапсыру жатады). Ал, бір тарап екінші тарапқа одан ақы алмай немесе еш нәрсе бермей бір нәрсені ұсынуды міндетіне алған мәміле ақысыз болып есептеледі.

Консенсуалды мәмілелер (латынша concensus-келісім) келісімге келген сәттен бастап азаматтардың құқықтары мен міндеттері туындайтын мәмілелер. Нақты мәмілені жүзеге асыру үшін (латынша-resзат) келісімнің бір өзі жеткіліксіз, оған қоса затты тапсыру қажет.

Мәмілелерді азамат құқықтану ілімінде  каузальдық (себепті) және абстракциялық деп те бөледі. Әрбір мәміле жақтардың алға қойған мақсатына орай құқықтық негізбен құқықтық мақсатты (causa) еншілейді. Бірақ та бір жағдайда мәміленің жарамдығы оның негізіне байланысты болса, екінші жағдайда  оған байланысты  болмайды (абстракциялық). Абстракциялық мәмілелер өзінің негізінен қол үзгендей көрінеді (abstrahere-қол үзу, бөліну), (мысалы, вексельді тапсыру).

Шартпен жасалған мәмілелер қандайда бір нәрсеге тәуекелді болып  келеді (оқиғанемесе үшінші жақтың әрекеті), ондай жағдай болуы да, болмауы да мүмкін. Мәселен, егер тараптар құқықтар мен міндеттердің туындауын басталу-басталмауы белгісіз мән жайға байланысты етіп қойса, мәміле кейінге қалдырылатын шартпен жасалды деп есептеледі (АК–тің 150-бабы 1-тармағы).

Азаматтық кодекстің 150-бабының 2-тармағына сәйкес, егер тараптар құқықтар мен міндеттемелердің тоқтатылуын басталу-басталмауы белгісіз мән жайға байланысты етіп қойса, мәміле кейінкүші жойылатын шартпен жасалды деп есептеледі.

Егер шарттың басталуы өзіне тиімсіздеп есептейтін тарап шарттың басталуына теріс пиғылмен кедергі жасаса, шарт басталды деп танылады, ал шарттың басталуы тиімді болатын тарап шарттың басталуына теріс пиғылмен ықпал етсе, онда шарт басталмаған деп танылады.

Азаматтық кодексте (156-бап) биржалық мәмілелер қаралған. Биржада айналысқа жіберілген тауарларға, бағалы қағаздармен басқа мүлікке қатысты құқықтар мен міндеттемелерді өзара беру туралы келісімдерді биржалық (мәмілелер) биржаға қатысушылар тауар, қор және басқа биржалар туралы заңдарда және биржа жарғыларында белгіленген тәртіп бойынша жасасады. 

Биржалық мәмілелер делдалдық жазбалармен рәсімделуімүмкін және биржада тіркелуге тиіс. Биржалық мәмілелер жасауға байланысты даулар тиісті биржа жанындағы биржа төрелігінде қаралады, оның шешіміне сотта  дау айтылуы мүмкін.

Азаматтық құқықтыр мен міндеттемелірінің негізгі пайда болу көзіне заңды айғақтар жатады. Олар айқын әрекет жағдайын көрсетеді.

Жоғарыда айтылып кеткендей, мәмілелер ең көп таралған заңды фактілер болып табылады. Алайда, заңды мәмілелердің түсінігін толық анықтау үшін бірнеше керекті жағдайларға назар аударуға тура келеді.

Барлық заңды фактілер әртүрлі негіздер бойынша жіктеледі. Яғни әрекет пен оқиғаға бөлу субъектілер еркіне байланысты болады.

Г.Ф. Шершеневичтің пікірі бойынша заңды әрекет: «өзімен бірге заңды нәтижелер әкелетін адамның сыртқы еркін жеткізу».

Әрекет – бұл жеке немесе заңды тұлғалардың еркі көрініс табатын заңды фактілер (мысалы, шарт жасау). Осы жағдайларға сәйкес оқиғалар адамдардың еркіне тәуелсіз заңды фактілердің болуына әкеліп соғады (туу, өлу немесе адамның дертке ұшырауы, соғыстар, көтерілістер және тағы сол сияқты жағдайлар). Осылардың қатарына стихиялық апат мінезіндегі барлық оқиғалар жатады, яғни өрттер, су тасқындары, дауылдар және тағы басқалары. Бұл түсінікте мәләленің оқиғадан айырмашылығын айтуға болады, өйткені ҚР АК-нің 147-ші бабына сәйкес мәмілелер деп азаматтар мен заңды тұлғалардың азаматтық құқықтары мен міндеттерін белгілеуге, өзгертуге немесе тоқтатуға бағытталған әрекеттер танылады.

Мәміленің анықталған құқықтық шешіміне жетуіне бағытталуы заңды әрекеттерге қайшы келеді, яғни субъектінің еркімен әрекет қабілеттілігінің болуына қарамастан құқықтық нәтижелер заңды күшіне енеді. Мәмілелер үшін субъектілердің еріктерімен әрекет қабілеттері болуы керек, бұл туралы төменде толығырақ айтыла кетеді.

Заң бойынша әрекет екіге бөлінеді: заңды және заңсыз болып. Заңды – яғни орындалатын мәмілелердін барлығы заңдардағы талаптар мен құқық қағидасына сәйкес келуі керек. Ал заңсыз мәмілелер қатарына келесі әрекеттер жатады: басқа тұлғаға зиян келтіру, құқықтармен қиянат жасау, шарттағы міндеттемелерді бұзу және тағы басқалары. Мәміле, заңсыз әрекеттерге қарағанда, яғни азаматтардың құқықтары мен міндеттерін бұзатын, ол заңды әрекеттермен айқындалады. Мәміленің заңдағы талаптарға сәйкес келмеуі, оның жарамсыздығына әкеліп соғады (ҚР АК-нің 157-162 баптарына сәйкес) және заңды нәтижелер болмайды.

Мәмілелерді мемлекеттік органдар мен жергілікті өзін-өзі басқару органдарының актілерінен айыруымызға тиістіміз. Мемелекеттік органдармен жергілікті өзін-өзі басқару органдары да азаматтық құқықтары мен міндеттерінің пайда боуының негізі болып саналады (ҚР АК-нің 7-ші бабы). Бірақ Азаматтық кодекстегі мәмілелер туралы ереже оларға жатпайды. Өйткені, берілген органдардың актілері императивтік мінезді, ал құқықтық қатынас субъектілері тең құқылы болмайды, мұндай жағдай ҚР АК-нің 1-ші бабында бекітілген азаматтық заңның негізіне қайшы келеді.

Мәміленің заңды фактілерден айырмашылығының негізгі белгілеріне осылар жатады.

Жағарыда атап көрсетілгендерден шығатын болсақ, мәмілелердің ұғымы және олардың негізгі белгілеріне толығырақ тоқтала кетейік.

Мәміле заңды фактілердің бірі, дәлірек айтсақ ол- заңды, ерікті, саналы және анықталған құқықтық мақсатқа жетуге бағытталған заңды әрекет. Мысалы, сатып алу-сату мәмілесінде сатып алушы затты өз меншігіне түсіруге тырысады.

Мәміле жасаған тараптар өз нәтижелеріне жету үшін, ол мәміле заңдағы барлық талаптарға сәйкес келуі тиіс. Көрсетілген талаптар екі категорияда болады: жалпы және арнайы. Арнайы талап азаматтық-құқықтық мәмілелердің анықталған бір түрінде ғана қолданылады. Ал жалпы талаптар тектік немесе түрлік жағына қарамастан мәмілеге таратылады. Осындай төрт талаптарды айыра білуіміз керек:

1) мәміленің субъектілік құрамын;

2) ортақ еркін және еркін білдіруді талап ету;

3) мәміленің мазмұндылығын талап ету;

4) мәміле формасын талап ету.

Заң мәміле жасаушы тараптарға елеулі талап қояды. Мәміле ерікті әрекет болғандықтан, оны тек құқық және әрекет қабілеттілігі бар тұлғалар жасай алады. Азаматтардың құқық қабілеттілігі ҚР АК-нің 13-ші бабына сәйкес азаматтық құқыққа ие болып, міндет атқару қабілеті барлық азаматтарға бірдей және ол туған кезден басталып қайтыс болған соң тоқтатылады. Алайда, әрекет қабілеттілігінің бірдей бағамында барлық азаматтар бола бермейді. Ол санаткерлі және ерікті дамыған адамда, өзінің әрекеттерінің мазмұнын түсініп, онымен басшылық ететін қабілеттілігене байланысты болады. Қолданылып жүрген заңдарға сәйкес, жас шамасы мен медициналық негізде азаматтардың әрекет қабілеттілігін бес топқа бөлу көз қарастары бар, олар:

1) толық әрекет қабілеттілігі бар адамдар;

2) 14-18 жас аралығындағылардың әрекет қабілеттілігі;

3) ішінара әрекет қабілеттілігі бар адамдар (6 жастан 14 жасқа дейін);

4) шектеулі әрекет қабілеттілігі бар азаматтар;

5) әрекет қабілеттілігі жоқ азаматтар.

Азаматтардың әрекет қабілеттілігі азаматтардың өз еріктерімен азаматтық құқықтарға ие болуға және оны жүзеге асыруға өзі үшін азаматтық міндеттер жасап, оларды орындауға қабілеттілігі (азаматтық әрекет қабілеттілігі) кәмелеттке толғанда, яғни он сегіз жасқа толғаннан кейін толық көлемде пайда болады (ҚР АК-нің 17-ші бабы). Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 22-ші бабына сәйкес он төрт жастан он сегіз жасқа дейінгі кәмелетке толмағандар мәмілелерді ата-анасының, асырап алушаларының немесе қорғаншыларының келісімімен жасайды. Мұндай келісімнің нысаны заңдарда кәмелетке толмағандар жасайтын мәміле үшін белгіленген нысанға сәйкес келуге тиіс. Осы аралықтағы кәмелетке толмағандар өздерінің табысына, стипендиясына, өзге де кірістеріне және өздері жасаған интеллектуалдық меншік құқығы объектілеріне өз бетінше билік етуге, сондай-ақ тұрмыстық ұсақ мәмілелер жасауға құқылы. Басқа да мәмілілерді олар ата-анасының, асырап алушаларының немесе қорғаншыларының жазбаша түрдегі келісімімен жасай алады. Он төрт жасқа дейінгі кәмелетке толмағандар үшін мәмілелерді, егер заң құжаттарында өзгеше көрсетілмесе, олардың атынан ата-анасы, асырап алушалары немесе қорғаншылары жасайды. Жасөспірімдер өздерінің жасына лайықты, жасай салып орындалатын тұрмыстық ұсақ мәмілелерді өз бетінше жасауға құқылы (ҚР АК-нің 23-ші бабы). Ал жүйке ауруы немесе ақыл-есінің кемдігі салдарынан өз әрекеттерінің мәнін түсіне алмайтын немесе не істегенін білмейтін азаматты сот әрекет қабілеттігі жоқ деп тануы мүмкін, соған байланысты оған қорғаншы белгіленеді. Әрекет қабілеттігі жоқ деп танылған азаматтың атынан мәмілелерді оның қорғаншысы жасайды (ҚР АК-нің 26-шы бабы).

Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 35-ші бабына сәйкес заңды тұлғалардың азамттық құқықтары болуы және заң актілерінде немесе құрылтай құжаттарында тиым салынбаған кез-келген қызмет түрін жүзеге асыру үшін қажетті азаматтық міндеттерді атқаруы мүмкін. Заңды тұлғалардың құқық қабілеттілігі және әрекет қабілеттілігі ол құрылған кезде пайда болып, оны тарату аяқталған кезде тоқтатылады (ҚР АК-нің 35-ші бабының 2 тармағы). Заңды тұлғаның әрекет қабілеттілігі өз әрекеттерін және өзіне құқықтар мен міндеттерді құру мен байланысты.

Мемлекеттік кәсіпорындарды қоспағанда, коммерциялық ұйымдардың заң актілерінде көзделген жағдайларда белгілі бір қызмет түрін жүзеге асырушы заңды тұлғалар үшін басқа қызметпен айналысу мүмкіндігі болмауы немесе шектелуі мүмкін (ҚР АК-нің 35-бабының 1-тармағының 2-бөлігі). Сөйтіп, олар әртүрлі мәмілелерді жасауға құқылы, тек ол мәмілелер заңмен тиым салынбаған болуы және өздерінің құрылтай құжаттарында көзделген мақсаттарға қарсы келмейтін болуы керек.

Заңды тұлға тізбесі заң актілерінде белгіленетін жекелеген қызмет түрлерімен лицензия негізінде ғана айналыса алады (ҚР АК-нің 35-бабының 1-тармағының 3-бөлігі). Мәміле жасаған кезде заңды тұлғаның еркін оның органы немесе өкілі білдіреді. Егер орган немесе өкіл өздеріне берілген өкілет бойынша ғана әрекет жасаса, онда заңды зардаптар заңды тұлғаның өзінде пайда болады.

Осылайынша, нақты мәміле жасау үшін мәміленің әр тараптары заңмен талап етілетін құқық субъектісіне сәйкес келуі керек, яғни олардың әрқайсысында сәйкес көлемде әрекет қабілеттілігімен құқық қабілеттілігі болуы керек.

Құқықтар мен міндеттемелердің жүзеге асырылуы құқықтық қатынастың пайда болу еркіне қарамастан, қатысушылардың ерікті актілерінсіз мәнсіз болуы айқын. Мәміледе басқа да ерікті акт сияқты ерік пен ерік білдірудің қабысқанын талап етеді. «Маған не керек?»- деген сұраққа ерік жауап береді, ал ерік білдіру: «Мен ол үшін не істеп жатырмын?» деген сұраққа жауап береді. Қойылған мақсатқа жетудің екі түрі бар детерминирлік (детерминированное) және дәлелді: мысалы, тұлға өзін қартайғанда немесе ауырған жағдайда қамтамасыздандырылған болғысы келеді. Алайда, «ерік және оның себептері заңды мәміленің заңды көрінісін білдіреді» және өзінің заңды мағынасына «оның ішкі және сыртқы әрекеттері білінгенде» ие болады. Сондықтан, тұлға мақсатына жету үшін өмірін сақтандыру мәмілесін жасайды. Осыдан мынаны түсінуге болады, яғни ерік білдіру мәміленің ең негізгі элементі.

Мәміледегі ерік субъектінің мақсатына жету ғана емес, ол «нәтижесінде мәміле жасау болып табылатын жүріс- тұрысын психикалық тұрғыда реттеу. Ерік білдіру объективті әрекетіне зорлау, өтірік алдау, қорқыту және тағы басқалары әсерін тигізбейді, ол тек қана субъектінің еркіне әсерін тигізеді. Оның мәжбүрлі түрде қабылдайтын шешіміне немесе психикалық реттелетін әрекеттерге». Зорлау кезінде тұлға өз еркінен айырылады, оның еркін мәжбүрлі түрде басқа біреу ауыстырады және бірінші тұлға басқа біреудің қолында ерік білдіретін құралы болып қалады. Осы жағдайлардың барысында «зорлау, яғни мәжбүрлі түрде жасалған заңды әрекет ерік білдіру деп саналуы мүмкін емес». Бұл жағдайда субъектінің еркі ерік білдіруге сәйкес келді деп айтуға болмайды, өйткені мәжбірлеу заңды талаптарға қайшы келеді. Егер мәміле жасаған кезде тұлғаның еркі басқа тұлғаға тәуелді боса, яғни екінші бір тұлға оны қорқытып, зорлап немесе алдау арқылы мәміле жасауға мәжбүрлесе, онда бұл мәміле жарамсыз болып саналады. Осы жағдайларды айта келе мынадай шешім қабылдауға болады, Тұлғаның субъективтік мақсаты объективтік көрініс табуына сәйкес келсе мәміле жарамды болады.

Мәміле субъектілерінің еріктері қоғамға түсінікті болу үшін, мағынасы объективті түрде боуы керек. «Субъектілердің еркін айқындау, бекіту және куәландыру әдістерін мәміле формалары деп атайды» формасын сақтай отырып, құқықтар мен міндеттер туғызады, сондықтан да мәміле формаларына заң өзінің талаптарын ұсынады. Жалпы ерік білдіру ережесі түрінде анықталған форма әрекетін қолданады. Бұл форма әрекеті арнайы сөздерден тұрады. ҚР АК-нің 151-бабының 1 бөлігінде көрсетілгендей мәмілелер ауызша немесе жазбаша нысанада жасалады. Жазбаша нысанда жасалған мәміле міндетті түрде жай немесе нотариалды куәландырылған болады. Мәміленің нотариалды куәландырылуы міндетті түрде:

1) заңда көрсетілген жағдайларда;

2) заң құжаттарында немесе тараптардың келісімімен белгіленген реттерде жазбаша мәмілелер оларды нотариат куәландарғаннан кейін ғана жасалды деп саналады (ҚР АК-нің 1-бөлігі).

Бұлардан басқа ерік білдірудің тағы екі әдісі бар. Кей кезде ерік туралы бір тұлғаның мінез-құлқын жанама түрде әңгіме қылуға болады, мысалы, биржадағы брокерді сәйкесінше жағдайда конклюдентті болып келеді, яғни шешім қабылдауға болатын жағдайлар. Үндемеу, яғни өз ойын білдірмеу осыған ұқсас рольді алады. Сондықтан да заңда немесе екі тараптың келісімдерінде үндемей қалу немінені білдіретіні, яғни қандай мағынада оны түсіну керек екені міндетті түрде көрсетілуі керек (үндемеу «жоқ» немесе «иә»дегенді білдіреді). Мысалы, егер шартқа отырған кезде ай сайын анықталған көлемде бір затты сатыпалушыға сатушы әкеліп отыратын болса және келесі айда тұтынушы сатушыға ол затты әкелмеуі туралы мәлімдемесе, онда осы жағдайда үндемеу «иә» дегенді білдіреді.

Мәміле үшін оның құқықтық жағдайы мен мақсаты сай келуі қажетті. Мәміле жасаушы субъектілердің мақсаттары ол – меншік құқығына ие болу және тағы басқалары. Бұл мәмілелер қатарына моральді және тұрмыстық келісімдер жатпайды.

Әр мәміле түріне оның құқықтық мақсаты тән. Мәмілелер осы құқықтық мақсатпен ғана жасалады және мәміленің негізі деп аталады (causa). Мәміле негізі заңды және орындалатын болуы керек.

Заңды мақсаттарды (мәміле негізі) мәміле субъектілерінің әлеуметтік-экономикалық мақсаттарымен ауыстыруға болмайды. Әлеуметтік-экономикалық мақсаттардан субъектілер еркі құралады: азаматтар материалды және діни қажеттіліктерін мәміле арқасында қамтамасыз етеді. Олардың заңды мақсатпен жіктелуінің негізгі екі себептері бар:

1) Әр түрлі құқықтық мақсаттарды іске асыру арқылы сол бір әлеуметтік-экономикалық мақсаттарға жетуге болады.

2) Субъектілердің, мемлекеттің және қоғамның мүдделеріне қарсы келетін әлеуметтік-экономикалық мақсаттары бар мәмілелер жүзеге асса, олар жарамсыз болып саналады.

Мәміленің заңды мақсаттарын мәміленің орындалу себептерінен ажырата білуіміз міндетті түрде қажет. Себеп айқындалған қажеттілік пен түрткі. Ол мақсаттың пайда болуының ірге тасы болады. Сондықтан «себеп, субъектілердің мәміле жасауларына түрткі болады және құқықтық компоненті болмайды, құқықтық компоненті мәміленің құқықтық мақсаты болып саналады, яғни мәміленің негізі». Себептерді есепке алу, азаматтық айналымның тұрақтылығын ойсырату деп есептеуге болады. Осылайша тараптар келісе отырып, себепке құқықтық мағына бере алады. Мұндай жағдайда себеп мәміле элементінің біріне айналады, яғни шартқа.

Жоғарыда айтылып кеткендей, мәміле – заң талаптарына сәйкес жүзеге асатын заңды әрекет. Мәміленің заңдылығы – ол мәмілеге отырған тұлғалар қолданған заңмен анықталған нәтижелерге және заңды фактілерге ие әрекет. Сондықтан заң талаптарына сай жасалған мәміле жүзеге асыруға болатын заңды факт болып есептеледі және мәміле тараптары өздеріне жағымды құқықтық нәтижелерін күте алады.

Азаматтық-құқықтық қатынастарына заңды әсерін тигізетін негізгі құрал ол құқық пен міндет. Мәміледен шығатын азаматтық-құқықтық қатынастар үшін уақытты дұрыс санау маңызды орын алады.

Азаматтық құқықта мерзім деп – анықталған уақыттың бір бөлігін айтады. Бұл уақыт әр түрлі анықталады-күнтізбелік мерзіммен; жылдармен; айлармен; апталармен; күндермен; сағаттармен саналатын мерзімнің уақытына жетуімен; және де бір жағдайдың тууына байланысты есептелетін мерзім.

Азаматтық заңмен белгіленген мерзімнің келуі немесе өтуі, әрқашан да құқықтық нәтижелерге әкеледі. Бұл нәтижелер азаматтық-құқықтық қатынастардың тууымен, өзгеруімен немесе тоқтатылуымен байланысты болады. Сондықтан да заңдылық табиғаты бойынша мерзім заңды факт болып есептеледі. Алайда ол екі табиғатқа ие: біріншіден, заңды мерзімдер заңмен, әкімшілік актілермен, тараптардың келісімімен және де құқықтық жанжалды қарастыратын органдармен бекітіледі. Бұл аталғандардың барлығы сәйкесінше шағуы бойынша ерікті болуға тиісті. Ал екіншіден мерзім, уақыт ағымының объективті заңына бағынады. Осылайша құқықтың табиғаты бойынша ерікті бола тұра, заңды мерзімге уақыт ағымының объективті заңының белгілері де тән. Осы жағдайға сәйкес «заңды мерзімдер, өзімен заңды фактілердің ерекше категориясын ұсынады, бұл фактілер оқиғалармен әрекеттерге жатпайды».

Мәмілелерді мерзімді есептеу жалпы ережелермен жүзеге асырылады, жалпы ережелер азаматтық құқықтағы мерзімдерді есептеу үшін бекітілген.

Мерзімдер осылайша анықталады:

1) Заңда немесе келісім-шарттағы анықталған мінез құлқы бойынша;

2) Тағайындауы бойынша.

«Мерзімдердің бірінші категориясына жататындар, империативтік және диспозитивтік, анықталған және анықталмаған, жалпы және меншікті, уақыт үзігі түрінде анықталатын және уақыт жиелігі түрінде анықталатын, және тағы басқалары. Тағайындауға байланысты мезімдердің мынадай түрлерін қарастыруға болады, азаматттық құқықтырды тудырушы, азаматтық құқықты жүзеге асыру мерзімі міндеттерді атқару және азаматтық құқықтарды қорғау мерзімдері».

Азаматтық құқықтың пайда болу мерзімдері – ол жаңа азаматтық құқықтың пайда болуымен байланысты туындайтын және өтетін мерзімдер, яғни құқық тудырумен байланысты мерзімдер.

Азаматтық құқықтырда жүзеге асыратын марзімдер деп – бір мерзім ішінде құқылы субъект өзіне тиісті құқықтарды іске асыруға немесе міндетті тұлғадан өзінің құқығын іске асырумен байланысты анықталған әрекеттердің орындалуын талып етуге құқылы. Берілген мерзімдердің ішінен келесілерді айырып тану керек: азаматтық құқықтардың болу мерзімдерін, қиылысуларын, кепілдемелік және талап етушілік мерзімдерін. Азаматтық құқықтардың болу мерзімін тағайындау ол өкілетті тұлғаға өзінің құқықтарын жүзеге асыру үшін берілген уақыт. Қиылысушы мерзімге байланысты, мұндай мерзімдер азаматтық құқықта көп емес. Мәмілелер үшін ең қажетті мерзім ол-кепілдік мерзімдері болып табылады. Кепілдік мерзімі ішінде әзірлеуші (жабдықтаушы, мердігер) заттың тоқтаусыз қызмет көрсетуіне кепіл болады. Ал тұтынушы берілген мерзім ішінде заттың кемістігін тауып алатын болса немесе сол зат керексіз болып сынса, онда әзірлеуші заттың орнына басқа зат беріп ауыстыруға немесе заттың кемістіктерінің орнын толтыруға міндетті. Берілген мерзімдер стандарттармен, техникалық шарттарман немесе тараптардың келісімдерімен бекітіледі. Пайдаланудың, сақтандырудың, пайдалану мерзімдерінің және тағы басқаларының кепілдік мерзімдерін анықтайды. Ұзақтығы бойынша олар әр түрлі болады, бірақ олар өнімнің қажетті сапасын қамтамасыздандыратын құрал болып есептеледі.

Міндеттемелерді орындау мерзімі заңмен және келісімдермен қарастырылады. Бұл мерзімдер ішінде борышкер міндеттерін құрайтын әрекеттерді жүзеге асыруға тиісті. Міндеттемені атқару мерзімен бұзу, мүліктік жауаптылықты қолдануға әкеліп соғады. Егер борышкер міндеттемелерін орындау мерзімін өткізіп алған болса, онда екінші тарапқа мерзімін өткізгенде келтірілген шығындарының орнын толтыруға міндетті.

Осылайша мерзімдер азаматтық айналымда тәртіптілік орнатады, келісім-шарттың уақытында орындалуына түрткі болады.

1.3 Мәмілелердің жіктелуі

Барлық мәмілелерге тән олардың ортақ белгілері ерік пен ерік білдірудің қатар жүруі, әрекеттің заңдылығы және тағы басқалары. Бұл белгілері оларды бірнеше түрлерге бөлуіне әкеледі:

1) Мәмілеге қатысушылар санына байланысты біржақты, екіжақты, көпжақты болуы мүмкін;

2) Мәміледегі бір тараптың анықталған әрекетті іске асыруы екінші жақтың материалды немесе басқа да игіліктеріне сәйкес келуімен байланысты, мәмілелер ақысыз және ақылы болып бөлінеді;

3) Мәмілелердің пайда болуынан бастап, олар реалды және консенсуалды болып бөлінеді;

4) Мәміленің ақиқаттық дәрежесіне, мақсатына байланысты олар себепті және абстракты болады;

5) Мәміленің орындалуы қандай да бір заңды нәтижелердің туындауына байланысты, бұл нәтижелердің болуы немесе болмауы мүмкін, осыған байланысты шартты мәмілелерді бөліп қарастырады.

Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 148-бабында мәміленің негізгі шек қоюлары бекітілген. Олардың біржақты, екіжақты және көпжақты болып бөлінуіне әкеліп соғады. Біржақты деп мәміле тараптарының біреуі ғана ерік білдіруі жеткілікті мәмілелерді айтамыз. Типтік үлгі - сенімхат (ҚР АК-нің 167-бабы), бір адамның (сенім білдірушінің) өз атынан өкілдік ету үшін екінші адамға (сенім білдірген) берген жазба уәкілдігі. Біржақты мәміледе бірнеше тұлғалар өз еріктерін білдіре алады және бұл еріктер бір кезде білдірілуі мүмкін. Мысалы, үйді сату үшін сенімхат, бірнеше тұлғалармен берілуі мүмкін, яғни үй бірнеше тұлғаның атында болса, ол үйді сатқан кезде барлық тұлға сенімхат жазады. Осындай жағдайда меншік тұлғалары мәміледе бір тарап болып есептеледі.

Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі біржақты мәміленің мәніне байланысты әдейі реттеуге құқылы. Мұндай мәмілелер түрі азаматтық айналымда көрінеді және кәсіпкерлік қызмет барысындағы қатынастарда айқын көзге түседі. ҚР АК–нің 149-бабына сәйкес біржақты мәміленің құқықтық мәні біржақты мәміле жасаған адамдарға міндеттер жүктейді. Ол басқа адамдарға заң құжаттарында белгіленген не сол адамдарман келісім болған реттерде ғана міндеттер жүктей алады.

Біржақты мәмілелермен салыстырғанда екі жақты мәмілені жүзеге асыру үшін екі тараптың да келісілген еріктері білдірілуі керек, ал көп жақты мәмілелер үшін үш немесе одан да көп тараптың ерік білдірулері қажет. Бірақта екі жақты мәмлелерде бірнеше тұлғалар бір тарап ретінде қатыса алады. Мысалы, сатып алу-сату мәмілесін жасаған кезде сатып алушы болып, бірнеші тұлғалар бір тарап ретінде шыға алады, ал сатушы болып тағыда сол сияқты бірнеше тұлғалар бір тарап ретінде қатысуларына құқылары бар. Мұндай жағдайда екі тараптың да еріктері келсілген болуы керек. Еріктердің өзара келісуі, біріншіден, субъектілердің еріктері өзара қызығушылықты қанағаттандыруы үшін жүргізіледі (мысалы, тұрғылықты жерді жалға алу), және екіншіден еріктердің өзара келісілгендері көрініс табады (сатып алу- сату шартын жасасқанды бағамен жеткізу жағдайының келісушілігі).

Егер екі жақты мәміледе көп тұлғалар бір тарап атынан еріктерін білдірсе, ал көп жақты мәміледе тұлғалардың көпшілігі, өзінің жеке еріктерін білдіріп және әр тұлға өз алдында бір тарап болып келеді. Мысалы үшін құрылтай келісім шартын алуға болады. Егер бұл құрылтай келісім-шарты ауыл шаруашылық білімді (концервтерді, ассоциацияларды, ауыл шаруашылық серіктестіктерді және тағы басқаларын) орнықтыруға арналған боса.

Екі жақты және көп жақты мәмілелер келісім-шарттар деп аталады. Азаматтық құқықтық мәмілелердің аз тараған түрі келісім-шарттар болып табылады. Бұл келісім-шарттар кәсіпкерлердің арасындағы, кәсіпкерлермен оның тауарларының арасындағы тұтынушылардың арасында экономикалық байланысты тудырады. Сондай-ақ, келісім-шарттар азаматтық қатынастағы негізгі орынды алып жатыр. Міндеттеме мүліктік азаматтық құқықтық қатынасты білдіреді. Осы жағдайда міндеттемеге сәйкес бір адам (борышкер) басқа адамның (несие берушінің) пайдасына мүлік беру жұмысын орындау, ақша төлеу және тағы басқалары сияқты белгілі бір әрекеттер жасауға, не белгілі бір әрекет жасамауға міндетті, ал несие беруші борышкерден өз міндеттерінің орындалуын талап етуге құқылы. Несие беруші борышкерден атқарылғанды қабылдауға міндетті (ҚР АК–нің 268-бабы). Келісім-шарттар міндеттемеге заңды күш береді. Келісім-шарттар борышкердің несие беру үшін қандай әрекеттер жасауы керек екендігін анықтайды.

Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 378-бабына сәйкес Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 4-тарауында «Мәмілелер» туралы жазылған, онда көзделген екі жақты және көп жақты мәмілелерге қатысты туралы ережелер қолданылады. Бұл жерде мәмілеге қолданылатын барлық нормалар, толық көлемде шарттарда да қолданылуға болады (бірақта бір жақты мәмілелерге арналған арнайы баптардан басқа баптар). Бір жақты мәмілелерге тиісінше міндеттемелері туралы және шарттар туралы жалпы ережелер қолданылады, өйткені бұл заңдар мәміленің табиғаты мен мәніне қайшы келмейді. Шарттан туындаған міндеттемелерге байланысты міндеттемелер туралы жалпы ережелер қолданылады.

Дамыған азаматтық заңнама, оның ішінде кодифицияланған заңнама шарт еркіндігін қарастырады. ҚР АК-нің 380-бабына сәйкес азаматтар мен заңды тұлғалар шарт жасасуға ерікті. Заң құжаттарында немесе өз еркі негізінде қабылданған міндеттемелі шарт жасасу, міндеті көзделген жағдайларды қоспағанда, шарт жасасуға мәжбүр етуге жол берілмейді. Тараптар заңдарда көзделген және көзделмеген шартты да жасаса алады.

Мәміленің келесі бөлу әдісі ақылы болып саналады. Ақылы мәміле бұл-бір тарап айқындалған әрекетті жүзеге асыруға, сәйкесінше екінші тарап материалды немесе басқа да жағдайларды қамтамасыз етуге міндетті. Ал ақысыз мәмілелерде екінші тарап бірінші тарапты сәйкесінше қанағаттандыруы болмайды. Ақылы мәмілеге тек қана екі жақты мәміле жатады. Мысалы, сатып алу-сату мәмілесін орындаған кезде. Бір жақты мәмілелер әрқашанда ақысыз болып келеді. Мысалы үшін аукцион немесе конкурстық сату ретіндегі хабарламалар, осы әдіске жатады. Мүлікті меншікке тапсыру, уақытша қолдану, ақылы және ақысыз мәміле екендігі, міндет ету және сақтау туралы барлық ақылы мәмілелер тараптардың өзара келісімдерімен жасалады. Ақылы мәміле деп мынаны түсінеміз ақша аудару, заттарды беру, қарама-қарсы сәйкесінше жағдайларды қамтамасыз ету, жұмсты орындау, т.б. «Ақылы мәміле ақшаны, заттарды тапсырғанда, сәйкесінше жағдайларды көрсеткенде, жұмыстарды орындағанда және тағы басқаларын жүзеге асыруда орын алады».

Ақысыз мәмілелер заңды тұлғалар арасындағы қатынаста өте аз болады, ақысыз мәміле негізінде азаматтардың өзара қатынасы мен олардың кәсіпорындар мен қатынасының арасында көп туындайды. Субъектілердің өзара экономикасын экономикалық гуманизациясының және қоғамның саяси өмірінің өсу жағдайында ақысыз мәмілелер орын алады. Әртүрлі қайырымдылық мәмілелерді, саяси-мәдени қозғалыстарды қаржыландыру туралы демеушілік және кәсіпорындарды қаржыландыру туралы демеушлік мәмілелерін және тағы басқаларды мысал ретінде қарастыруға болады.

Қандайда бір мәміле үшін тән ерекшеліктерінің бар болуы, оның пайда болу негізі болып саналады. Осы ерекшеліктеріне байланысты мәмілелер консенсуалды және реалды болып бөлінеді. Консенсуалды (латын тілінен аударғанда Consensus- келісім) мәмілелер деп, орындалуы үшін екі тараптың келісімі ғана жеткілікті мәмілелерді айтады. Затты беру әрекетінің жүзеге асуы мақсаттың орындалуы үшін жасалады. Консенсуалды мәмілелерге сатып алу-сату мәмілесі және де жұмыстың орындалуы және жағдай жасау (комиссия келісім-шарты, энергиямен жабдықтау шарты, т.б.) шарттары жатады. Реалды мәмілелердің пайда болуы үшін (res-зат) тараптардың келісімі жеткіліксіз. Реалды мәміле заттың тапсырылуын талап етеді.

Жоғарыда айтылып кеткендей, әр мәміле құқықтық негізден тұрады ол- құқықтық мақсат, бұл мақсатқа субъектілер жетуге тырысады. Себепті мәміледен ол қандай құқықтық мақсатқа сүйенетіндігін көруге болады. Себепті мәміле оның мақсатына байланысты. Бұл мақсат заңды және осы мақсатқа жете алатындай болуы керек. Ал жарамсыз мәміле болып саналатын, ол мемлекетке және қоғамға қарсы мақсатпен жасалған мәміле.

Абстракты мәміле өзінің негізінен бөлініп тасталған болып саналады (abstrahere-үзіп алу, бөлу). «Мәміле абстрактілігінің жарамдалығы мәміле мақсатының негізіне бағынбайды, ол өз алдында жарамды болып келе береді». Абстракті мәміленің мысалы ретінде вексельді алуға болады. Ол әр түрлі мәмілені орындаған кезде беріледі және оны берген адамдарға төлем төлеуге жатады (вексель берушілерге), ал көшірмелі вексель оны берген кезде қол қойған тұлғалар үшін де төленеді. Вексель өз негізінен бөлінген. Осыған байланысты оның айналым қабілеттілігі негізделген.

Кей кезде арнайы бір топ болып өнімділік немесе фидуцирлік мәмілелер жатады (fiducta- сенім). Бұл тараптар арасындағы қатынастың жеке сенімділігі негізінде құрылған мәміле. Мұндай сенімділікті жойып алу мәміленің күшін жою деп есептеледі немесе осы кезде мәміле өз күшінен айырылады. Мұндай мәмілелер өте аз кездеседі және мүліктік айналымға мүлде тән емес.

Мәмілелердің негізгі тобын шартты мәмілелер құрайды. Олар ҚР АК -нің 150-бабымен реттеледі. Шартты мәміле деп заңды нәтижелерінің орындалуы арнайы бір жағдайының туындауы немесе туындамауына байланысты міндеттелген мәмілені айтады. Бұл үшінші тұлғаның әрекеттері болуы мүмкін және тағы басқалары. Берілген шартқа төрт белгілер тән:

1) Ол болашаққа қатысты, яғни белгіленген мәміледегі шарттар оның орындалуы кезінде орын алмайды;

2) Тараптардың еркіне тәуелсіз жағдайлар болуы қажет және оның орындалу уақыты тараптарға белгілі болмауы керек. Мәміле орындала ма немесе орындалмайды ма?

3) Ол заңға да, моральді принциптерге де қайшы келмеуі керек;

4) Бұл шарт мәміленің қосымша элементі болып саналады, яғни мұндай мәмілелер түрі осы шартсыз да орындалуы мүмкін.

Жоғарыда айтылып кеткен белгілер шарттарды айырады, яғни мәмілелердің орындалуына байланысты оның жағдайлары мәміле құрамын құрайды (зат туралы, мерзімдер, орындалу орны).

Шартты мәміленің екі түрін бөліп қарастырады: кейінге қалдырылатын (ҚР АК-нің 150-бабының 2-тармағы). Егер тараптар құқақтар мен міндеттемелердің туындауының, басталу-басталмауын, белгісіз мән-жайға байланысты етіп қойса, мәміле кейінге қалдырылатын шартта жасалған деп есептеледі. Мысалы, бір тұлға шаруашылық қожалық шарттарымен келісім-шартқа отырады, бұл келісім-шарт егер фермерлік қожалық мейрамхана ашу үшін лицензия алатына болса, онда оны әртүрлі азық-түлікпен қамтамасыздандыруын қарастырады. Яғни тараптардың құқықтары мен міндеттемелерінің туындауы шарттың орындалу кезін кейінге қалдырады.

Мәміле кейін күші жойылатын шартпен жасалды деп, егер тараптар құқықтар мен міндеттемелердің тоқтатылуын басталу-басталмауы белгісіз мән-жайға байланысты етіп қоятынын айтады. Мысалы, бір азамат екінші азаматқа бір жыл қолдана тұруына қызының саяжайын бере тұрады, ол бір шартпен белгіленеді, егер жалға беруші азаматтың қызы ғылыми демалысынан бір жыл ішінде келіп қалмаса.

Заңнама шартты мәміле қатысушыларының мүдделерін арнайы түрде қорғайды ҚР АК-нің 150-бабының 3-тармағында тараптарының кейінге қалдырылатын және кейін күші жойылатын мәмілелерге байланысты әділетсіз мінез-құлқының туындауы туралы жазылған. Әділетсіз әрекаттер деп, құқық және адамгершілік нормаларына қарама-қайшы әрекеттерді айтады. Егер тарап шарттың туындауына әдейі кедергі жасаса, онда бірінші жағдайда шарт орындалды, ал екіншісінде орындалмады деп есептеледі.

Мәміледегі шарттардың жағдай мерзімін анықтауға болады, сәйкесінше бұл мерзім келешекте болатыны белгілі. Бірақ та мерзім кейінге қалдырылуы мүмкін, егер оның пайда болуымен құқықтар мен міндеттердің туындауына байланысты болса немесе кейін күші жойылатын, егер оның пайда болуымен, оның құқықтары мен міндеттері тоқтатылады.

2 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК МӘМІЛЕЛЕРІНІҢ ҚҰҚЫҚТЫ РЕТТЕЛУІ

2.1 Жылжымайтын мүлік түсінігі

Мүлікті жылжитын және жылжымайтын деп бөлу ең алғаш рет Рим құқығында көрініс алған және қазіргі құқықтық жүйелердің барлығында қолданылады. Қазіргі құқықта жылжымайтын мүлік артынан арнайы құқықтық жүйе сақталған. Бұл арнайы құқықтық жүйе жылжымайтын мүлікке арнайы құқықтарды тіркеу. Кейбір құқықтарға шектеулер және олардың жүзеге асуы әкімшілік бақылаулардан тұрады.

ҚР АК 117-бабында жылжымайтын мүлік ұғымы заңды түрде түсіндірілген. Осы бапқа сәйкес жылжымайтын мүлікке (жылжымайтын дүние, жылжымайтын зат) жер учаскелері, үйлер, ғимараттар, көпжылдық екпелер және жермен тығыз байланысты өзге мүлік, яғни оларды орнынан мақсатына сай емес шығынсыз ауыстыру мүмкін болмайтын мүлік жатады. Мемлекеттік тіркеуге жататын әуе және теңіз кемелері, ішкі сауда жүзу кемесі, «өзен – теңіз» жүзу кемесі, ғарыштық объектілер де жылжымайтын заттарға теңестіріледі. Заң құжаттары бойынша қозғалмайтын заттарға өзге мүліктер де жатқызылуы мүмкін.

ҚР АК 117-бабында жылжымайтын мүлікке теңестірілген объектілер әмбебап және бөліп айтарлықтай болмайды. ҚР АК-нің 117-бабында келтірілген түсінік азаматтық құқықтың объектісі ретінде қозғалмайтын затты дұрыс көрсетпеген. Заң «мүлік» ұғымының мәнін ашпайды, ол мүлік жылжымайтындарға тікелей қатысты.

Аналогиялық позицияны ревалюцияға дейінгі орыс заңтанушылары да ұстанды: «заңды көзқараспен мүлік мағынасы бір жағынан, меншік құқығы негізінде тұлғаға тиесілі заттар жиынтығы және басқа да заттық құқықтар күшінің жиынтығы, ал басқа жағынан-басқа тұлғаларға тиесілі заттар жиынтығы. Келтіріліп кеткен үзінді «мүлік» ұғымын кең мағынада түсіндіреді. Бұл үзіндіден мүліктік құқық және талап ету құқығы мүлікке тән екенін анық көруге болады. Мұндай ұғым теориялық көзқарас жағынан дұрыс.

Объективті материалды реттелген қозғалмайтын затпен оған қатысты мүліктік құқықты араластыру азаматтық-құқықтық институттың конструкциясының қиындайтынына әкеліп соғады. Осылайша ипотекаға қатысты осы әдісті қолдана отырып, жылжымайтын мүлік объектісінің кепілі туралы емес, меншік құқығы немесе берілген объективтерде шаруашылық жүргізу құқығы кепілі ретінде қарастыруға болады. Бұл айқындыққа сәйкес келмейді және мағынасы әр түрлі құқық кепілі және жылжымайтын мүлік объектісінің кепілі деген ұғымдардың араласуына әкеп соғады.

Сөйтіп, біз мүлік деген сөзді қолданған кезде оған қосымша түсіндірулер талап етіледі, бұл талап етулердің ерекше бір жағдайы ол ипотекалық құқықтық қатынастарды қарастырғанда қолданылуы керек.

«Жылжымайтын мүлік» ұғымы заңнамада тікелей жылжымайтын мүлік объектілеріне қатысты анықталған. ҚР АК-нің 117-бабының 1-тармағынан мынаны түсінуге болады, жылжымайтын мүлікке жермен тығыз байланысты мүлік, яғни орнынан олардың мақсатына сай емес шығынсыз ауыстыру мүмкін болмайтын мүлік жатады. Сондай-ақ азаматтық құқық теориясында жылжымайтын мүлікке тән ерекшеліктерге заттың мықтылығы мен тұтынылмайтындығы жатады. Осы ерекшеліктердің бірнешеуі, қазіргі заңнамамен жылжымайтын мүлік деп танылған объектілерде қолданылады. Азаматтық кодекстің 117-бабында берілген жылжымайтын мүлік қатарына жатқызылған заттардың барлығы жылжымайтын мүлік болып есептелмей қалуы мүмкін. Мысалы үшін ҚР АК-нің 119-бабында көрсетілгендей жылжымайтын мүлік қатарына кәсіпорын жатады, ал мүліктік кешен ретінде кәсіпорынның құрымына «жылжымайтын» өнімдер де кіреді, шикізат, инвентарь. Бірақ бұларға қатысты заңмен белгіленген жылжымайтын мүлік жүйесі ұстанылады және ол толық түрде дәлелденген.

Жылжымайтын мүліктер қатарына, сондай-ақ көпжылдық екпелер жатқызылған. Бұл жағдайда берілген объект айналымына байланысты бірнеше сұрақтар туындайды: көпжылдық екпелермен мәміле тіркеуін кім жүзеге асырады, берілген жағдайда құқық бекітуші құжат болып не саналыды деген сұрақтарға тоқтала кетейік.

Азаматтық айналымда ерекше орын алатын және міндетті мемелекеттік тіркеуге жататын объектілер әуе және теңіз кемелері, ішкі сауда жүзу кемесі, «өзен-теңіз» жүзу кемесі, ғарыштық объектілер де жылжымайтын заттарға теңестіріледі. Жаңа техника жетістігіне қатысты, қазіргі жермен тығыз байланысып салынған үйлер, ғимараттар, орындарынан қозғалуы мүмкін. Осылайша қозғалатын кезде олар өз қалпын жоймайды және жылжымайтын мүлік қатарына жатады.

Жылжымайтын мүліктердің басқа объектілеріне қарағанда ең бір классикалық объектісі болып жер саналады. Жер өзіне-өзі бағынышты жалпылама түрде жылжымайтын мүлік. Кейбір мамандар ҚР АК-нің 117-бабына сүйене отырып жерді мүлік қатарына жатқызуларына күмәнданады. Біз атап отырған заттың үш түрлі мағынасы ҚР АК-нің 117 бабында айтылған: «жылжымайтын мүлік», «жылжымайтын дүние», «жылжымайтын зат». Бұл баптың анализі берілген мағыналардың (түсініктердің) сәйкестіктеріне әкеп соғады.

«Әрбір жылжымайтын мүлік, мүлік болып табыла ма және жерге қатысты қарама – қайшы жауап дұрыс емес» Жер-мүлік белгілеріне және экономикалық құндылыққа ие, сондай-ақ азаматтық айналымда міндетті түрде қатысуы керек.

Сөйтіп, жылжымайтын мүліктерге материалды белгіленген, көлемі бойынша және объектінің құны бойынша анықталған, көпшілігі жермен байланысты және олар арнайы өкілеттенген мемлекеттік органдарға ауысады. Берілген анықама ғылыми деп санала қоймайды, бірақ та олар тәжірибеде қолданылып жүр.

Берілген сұрақты қарастыруымның аяғында мынаны айта кеткеніміз дұрыс болар, жылжымайтын мүлікті басқа мүліктерден бөлу, яғни жермен жылжымайтын мүліктің тығыз байланысы табиғи ресурстары бар елдің экономикасына ғана тиімді емес. Жылжымайтын мүліктерге құндылығы үлкен объектілер жатады. Бұл азаматтық айналымда арнайы тіркеуді талап етеді және келісім – шартқа отырған кезде жылжымайтын мүліктер үлкен роль алады. Кейбір құқықтық қатынастар объектісі жылжымайтын мүлік болады, мысалы, ипотека.

Әділет министірлігінде «Жылжымайтын мүліктер жөніндегі құқық пен келісім-шарттарды тіркеуді жетілдіру тақырыбында дөңгелек үстел өтті. Оның жұмысында кәсіпкерлер, жылжымайтын мүлік орталығының және екінші деңгейдегі банктердің өкілдері қатысты. Әділет Министірінің орынбасарының төрағалығымен өткен басқосуда бүгінде барлық азаматтар үшін аса маңызды болып отырған жылжымайтын мүлік құқығын тіркеу, оны кепілдікке қою, ипотекалық несие алу сияқты мәселелер тілге тиек болды. Әділет министірлігі тарапынан бұл бағытта көптеген игі жұмыстар атқарылуда. Жылжымайтын мүлік құқығын тіркеу және келісім-шарттар жасау бұрынғы 10 күнтізбелік күннен 5 күнге дейін кемітілді және бұл үшін төленетін төлем мөлшері азайтылды. Жылжымайтын мүлік орталықтары заңгерлік қызмет көрсету үшін алатын ақыны жойды. Сондай-ақ бұл орталықтардың қызметі жөніндегі ақпараттар алуды жеңілдету мақсатында бірқатар ақпараттар қызметтер біріктірілді. Аталған шаралардың бәрі азаматтардың, кәсіпкерлердің жылжымайтын мүлікке байланысты туындайтын мәселелерін шешуді едәуір жеңілдеткені анық.

Ипотекалық несие алу, жылжымайтын мүлікке байланысты шарттар жасау мәселелері әлі де жетілдіруді қажет етеді. Дөңгелек үстелге қатысушылар осы тақырып төңірегінде өздерінің ой-пікірлерін, ұсыныстарын ортаға салды.

Кәсіпкерлік қарым-қатынаста мүліктік айналымның тиімді және жеткілікті дамуы, тәжірибеде көрсеткендей заңнамада және өзге де құқықтық актілер мазмұнында көзделген толық және айқын ережелеріне байланысты. Нарықтық қатынасушылары қарым-қатынасының мәміле жасау пәні, жылжымайтын объектілер болған кезде өте тиімді. Азаматтық айналым субъектісі үшін бұл объектілердің құндылығы мен мәні олардың құқықтық регламентациясына міндетті түрде сәйкестендірілуі керек.

Жоғарыда айтылып кеткендерді және басқа да ойларды қосқанда ҚР АК-нің 118-бабының 1-тармағы міндетті түрде жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеуді және олармен мәміле жасауды жүзеге асырады. Ұзақ уақыт мерзімінде Кодекстің осы бабын-декарилденген деп санаған. Осылайша санаудың негізі жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле жасау туралы заңды қабылдау әрқашан артқа қалдырылып отырды.

Бүгінгі күнде заңнамалық реттелу сферасында үлкен өзгерістер болды деп айтуға болады. «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы» Қазақстан Республикасының 2007 жылғы 26 шілдедегі N310 Заңына қол қойылды. Заң 7 тарау 61 баптан тұрады.

Мемлекеттік тіркеу- ол сәйкес Қаулымен бекітілген, тіркеу органдарымен меншік құқығы және басқа да құқықтарды есепке алу процедурасы.

ҚР АК-нің 7-бабының 2-тармағына сәйкес мемлекеттік тіркеуге жататын мүліктерге құқық, оларға сәйкесінше құқықтырды тіркеген уақыттан басталады, егер заңда басқаша көзделмесе. Мүлікті иеліктен айыру мемлекеттік тіркеуге жатқан жағдайда, тұтынушының меншік құқығы осындай тіркеуден өткен кезден басталады, егер заңмен басқалар көзделмесе.

Қозғалмайтын мүлік мәміле заты болған жағдайда, ҚР АК-нің 155 бабында бекітілген жағдайларға бағыналық, мемлекеттік тіркеу – заң актілеріне сәйкес мемлекеттік немесе өзге тіркеуге тиіс мәмілелер, оның ішінде ҚР АК-нің 118 бабының 2-тармағының 1 бөлігінде аталған құқықарды туындататын, өзгертетін немесе тоқтататын мәмілелер, егер заң актілерінде өзгеше көзделмесе, олар тіркелгеннен кейін жасалған болып есептеледі.

Мемлекеттік тіркеу талаптарын сақтамау мәміленің жарамсыздығына әкеп соғады. ҚР АК-нің 157-бабының 1-тармағына сәйкес, мәміленің нысанына, мазмұнына және қатысушыларына, сондай-ақ олардың ерік білдіру бостандығына қойылатын талаптар бұзылған жағдайда мүдделі адамдардың, тиісті мемелекеттік органның, не прокурордың талабы бойынша мәміле жарамсыз деп танылуы мүмкін.

Жарамсыз мәміле сот шешіміне қарамастан жарамсыз бола береді. Ол заңды нәтижелерге әкеліп соқпайды және оның орындалған уақытынан басталып жарамсыз деп саналады.

Жылжымайтын мүліктерге құқықтардың пайда болуы, өзгертілуі және тоқтатылуы міндетті түрде мемлекеттік тіркеуге жатуы керек.

Шарттың заты қозғалмайтын мүліктерге құқықтарды тапсыру болған кезде де тіркелуі керек. Мұндай келісімдерге ҚР АК-де бекітілген тіркеу туралы талаптары бар келісім-шарттар жатады. Тіркелмейтіндерге, мысалы, құрылысқа байланысты келісім-шарттар, яғни шарт заты мекеме құрылысы болып саналады. Мұндай шарттар тіркеуге жатпайды, яғни мекеме құрылысы бітіп, оны пайдалануға бергенге дейін оны жылжымайтын мүлік деп санауға болмайды. Сәйкесінше, оған заттық құқық берілуі мүмкін емес.

Сөйтіп, мәміле құқықтары, шектеулері тіркеу объектілері болып табылады. Жылжымайтын мүлікпен мәміле жасауды жүзеге асыру мақсаты мемлекеттік тіркеуге жататын және құқықтарды туындататын, өзгертетін немесе тоқтататын мәмілелер, егер заң актілерінде өзгеше көзделмесе, олар тіркелгеннен кейін жасалған болып есептеледі.

Мемлекеттік тіркеу-қозғалмайтын мүлікке құқықтарды мойындау және бекіту актісі. Осыдан, мемлекеттік тіркеу жариялылықты ұстанатынын көруге болады. Мемлекет, заң мекемесі ретінде қозғалмайтын мүліктерді тіркеу құқығы және олармен мәміле жасау бойынша қозғалмайтын мүліктер ретінде тіркеу құқығын, оның заңдылығын тексергеннен кейін ғана береді. Мемлекеттік тіркеу ашық болып саналады, өйткені оның қатысушылары заңмен талап етілген нормалардың барлығын ұстанады және құқықтарды мемлекеттік тізімде сақталған ақпараттармен таныса алады. Азаматтық айнылым қатысушылары үшін бұл норма қозғалмайтын мүлік объектілерімен мәміле жасау үшін қауіптерді төмендетеді.

ҚР АК-нің 118 бабындағы қозғалмайтын мүлікті мемлекеттік тіркеудің ашық және жариялы актісі императивті түрде бекітілгеніне көңіл аудару керек. Бұл қозғалмайтын мүлікке мемлекеттік тіркеуді жүзеге асыратын мемлекеттік орган тіркеуді жүзеге асырғаны және қозғалмайтын мүлік объектісіне құқығы бар тұлғаны тіркегендігі туралы міндетті түрде ақпарат беретіндігін көрсетеді.

Құқықты мемлекеттік тіркеу-жылжымайтын мүлікке құқықтардың бар екендігінің бір-ақ дәлелі болып табылады. Тіркелген құқықтарды даулау тек сот тәртібімен ғана болады.

Мемлекеттік тіркеу келесі кезекте жүзеге асырылады:

• құқықты мемлекеттік тіркеуге керекті және мемлекеттік тіркеу Заңының талаптарына жауап беретін құжаттарды қабылдау; мұндай құжаттарды тіркегенде тіркеудің төлегендігі туралы құжаттардың үлгісі міндетті түрде болуы керек;

• құқықты мемлекеттік тіркеу үшін берілген қозғалмайтын мүлік объектілеріне басқалардың құқығы жоқ екенін дәлелдеу немесе тіркеуді тоқтататын және тіркеуді кейін қалдырмайтын жағдайлардың болмауы;

• құқықты мемлекеттік тіркеуді тоқтататын және тіркеуді кейін қалдыратын жағдайлардың болмағандығында жазулардың құқықтық кадастрға енгізілуі (қозғалмайтын мүліктерге құқықтардың мемлекеттік тізімі).

Көрсетілген құжаттар қозғалмайтын мүліктерді сипаттаудан және тіркелетін құқық түрінен тұруы қажет. Заңнамамен көрсетілген жағдайларда нотариалды куәландырылған, мөртаңбамен белгіленген болуы тиіс және де тараптардың немесе заңмен анықталған лауызымды тұлғалардың қолтаңбасы болуы керек.

Әділет органдарына құқықтарды тіркеу бойынша мәмілелердің заңдылығын тексеру жүктелген.

Қозғалмайтын мүлікті техникалық түгендеуді және төлқұжатпен қамтамасыздандыруды мемлекеттік кәсіпорындар жүзеге асырады. Қозғалмайтын мүліктерге құқықты мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле жасау Қазақстан Республикасының Әділет Министірлігі және әділет органдарына бағынышты мемлекеттік кәсіпорындармен жүзеге асырылады.

Қазіргі уақытта жылжымайтын мүлікті тіркеуді Әділет департаменті атқарады.

Заңмен мемлекеттік тіркеудің екі түрі қарастырылған: жылжымайтын мүліктерге құқықтар және олармен мәміле. Жалпы ереже бойынша бұл екі түрі бірін-бірі қайталамайды. Мысалы: жылжымайтын мүлікті сату шарты мемлекеттік тіркеуге жатпайды және осы шартқа қол қоиылғаннан бастап шарт орындалды деп саналады. Меншік құқығының келісім-шарт арқылы ауысуы мемлекеттік тіркеуге жатады. Алайда, кейбір қиын жағдайларда, яғни мәміле және мәміле арқылы ауысатын құқықтарды мемлекеттік тіркеуді жүзеге асуруды талап еткен кезде мемлекеттік тіркеу мен мәмілелер және осы мәмілелерге құқықтар заңмен қарастырылған.

Айта кететін мәселе, көбінесе мемлекеттік тіркеу тіркелетін құқыққа қатысты құқық тудырушы болады, бірақ та құқықтудырудан басқа, яғни мүліктерге заттық немесе басқа да тіркелетін құқықтардың пайда болуы мемлекеттік тіркеу кезімен байланысты емес, ол заңмен белгіленген уақыттан басталады. Яғни осы жағдайда мемлекеттік тіркеу құқық орнатушы емес, құқық бекітуші мағынаға ие. Осындай шарттар бірнешеу:

– тұрғын үй, тұрғын үй құрылыс кооперативі, саяжай, тұрақ немесе басқа да тұтынушылық кооперативінің мүшесінің меншік құқығы және пәтерге, саяжайға тұраққа және басқа да жылжымайтын мүліктерге қосқан үлесі бар азаматтардың кооперативтерге құқығы бар. Осы кезде құқықтың пайда болуын растайтын мәселе ол кооператив беретін төлемдері төленген туралы анықтама;

– мұраға қалдырушы мерт болған жағдайда, мұрагерлік мүлік құқығына мұрагерлер мұраны ашқан кезден бастап ие болады, яғни мұраға қалдырушының өлген күнінен бастап;

– жылжымайтын мүлікті несиеге бөліп-бөліп сатқан кезде, егер заңмен басқа көзделмесе, онда ол мүлік сатып алушыға берілгеннен бастап және толық төлемін жасағанға дейін сатушыда кепілде болады. Берілген жағдайда заңда көрсетілген кезден бастап құқығы пайда болады.

Заң күшінде кепіл құығының пайда болуының ұқсас жағдайы, ол рента келісім-шарты бойынша, осы кезде нотариалды түрде куәландырылған рента келісім-шарты құқық орнатушы құжат болып саналады (ҚР АК-нің 518 бабы), ал кепіл құқығының пайда болуы жылжымайтын мүлікті рента төлеушісіне берген кезі.

Мемлекеттік тіркеудің құқық иеленушіге жылжымайтын мүлікке құқықтың заңдылық призумциясын орнатады. Бірақта айта кететін жай, мемлекеттік тіркеу өз алдында сот актісін ауыстырмайды.

Міндетті түрде мемлекеттік тіркеуге жататын мәмілелер өз табиғаты бойынша, жылжымайтын мүлік құқығының шектелуіне, бөлінуіне бағытталған немесе акцессорлық болып табылады. Мұндай мәмілелерге жататындар:

А. Жылжымайтын мүлікті бөлуге бағытталған мәмілелер.

Тұрғын жайлар.

Тұрғын үйді, пәтерлерді, тұрғын үй бөліктерін немесе пәтерлер бөліктерін сатып алу-сату шарты.

Тұрғын үйге, пәтерлерге, тұрғын үй бөліктеріне немесе пәтерлер бөліктеріне жалпы меншік құқығының бөлігін сатып алу-сату шарты.

Тұрғын үй, пәтерлер, тұрғын үй бөліктерін немесе пәтерлер бөліктерін айырбастау шарты.

Тұрғын үйге, пәтерлерге, тұрғын үй бөліктеріне немесе пәтерлер бөліктеріне жалпы меншік құқығының бөлігін айырбастау шарт.

Рента төлеуге қатысты жылжымайтын мүлікті беру рента шарты.

Асырауындағыларды өмірлік ұстау шарт.

Тұрғын үйді, пәтерлерді, тұрғын үй бөліктерін немесе пәтерлер бөліктерін сыйға тарту шарты.

Тұрғын үйге, пәтерлерге, тұрғын үй бөліктеріне немесе пәтерлер бөліктеріне жалпы меншік құқығының бөлігін сыйға тарту.

Сатып алу мен байланысты жалға беру шарты.

Тұрғын емес жайлар.

Тұрғын емес жайларды сыйға тарту шарттары.

Сатыпалу мен байланысты жалға беру шарты.

Жылжымайтын мүліктік кешен ретінде кәсіпорынды сату шарты.

Ә. Жылжымайтын мүлік құқығының шектелуіне бағытталған мәмілелер.

Ғимараттарды, құрылыстарды, тұрғын емес жайларды 1 жылдан аспайтын мерзімге жалға алу шарты.

Мүліктік кешен ретінде кәсіпорынды жалға алу шарты.

Жер телімдерін жалға алу шарты.

Заңды тұлғалар мен бірге тұрғын үй жайын жалға алу шарты.

Ипотека шарттары.

Б. Акцессорлік мәмілелер.

Тіркелген мәміле бойынша талапқа көну.

Тіркелген мәміле бойынша қарызды ауыстыру.

Тіркелген мәмілені өзгерту немесе бұзу туралы келісім.

Тіркелген мәміледен көшу.

Жылжымайтын мүлікпен жасалған барлық мәмілелер мемлекеттік тіркеуге жатпайды , бірақта мәміле бойынша құқықтық ауысуы тіркеуді айта кеткен жөн. Мемлекеттік тіркеуге жатпайтын мәмілелер:

– тұрғын емес жылжымайтын мүлікті сатып алу – сату шарты (құқықтың ауысуы ғана мемлекеттік тіркеуге жатады);

– ғимараттарды, құрылыстарды, тұрғын емес жайларды бір жылдан аспайтын мерзімге жалға алу шарты;

– муниципиалды, мемлекеттік және меншікті тұрғын үйлерді жалға алу шарты;

– инвестициялық шарттар және құрылыста үлесті қатысудың шарттары;

– алдын-ала жасалған шарттар;

– ортақ меншік қатысушылары арасындағы әр түрлі келісімдер, оның ішінде ортақ мүлікті басқару және пайдалану тәртібі туралы келісім және ортақ мүлікті реалды бөлу шарты (соңғы жағдайда мәміле тіркеуге жатпайды, одан туындаған құқықтар тіркеуге жатады);

– ерлі-зайыптылардың мүлік жүйесін реттейтін неке шарты, оның ішінде жылжымайтын мүліктер де бар (неке шарты негізінде жылжымайтын мүлікті бөлгенде, сәйкес мүлікке қатысты туындаған құқықтың тіркелуі қажет);

– сенімгершілікпен басқару шарты (сенімгершілікпен басқаруға берілген мүліктің меншік иесі болып, сол тұлға қала береді, бірақ меншік құқығының ауысуы тіркеледі);

– жылжымайтын мүлікпен ақысыз пайдалану шарты (ссуда) (шарт емес, құқықтың ауысуы тіркеледі);

– жай серіктестік шарты (егер шартпен көзделген болса, жылжымайтын мүлікті салық ретінде шығарғанда үлестік меншік құқығының тіркелуі қажет).

Мемлекеттік тіркеуді талап етпейтін мәмілелер тізімі ашық болып табылады.

Мәмілелердің міндетті түрдегі мемлекеттік тіркеуін айта отырып, бір рет тексеру қағидасының жеткілікті екенін және мүлікке тұлға құқығын бекітуді естен шығармуға тиіспіз. Басқа сөзбен айтқанда, жылжымайтын мүлік объектісіне ауысатын құқық немесе осы құқықтың ауысуы бойынша мәміленің өзі тіркелуге жатады.

Ғимараттарды, құрылыстарды, тұрғын емес жайларды сатып алу-сату кезінде бір тіркеу әдісі орындалады – пайда болған құқықтарды тіркеу, ал мәміленің өзі тіркеуге жатпайды. Сатып алушы шарт бойынша меншік құқығын тіркеу туралы куәлік алады. Қалыптасқан тәжірибеге бағына отырып, тіркеу органдары шартқа белгі қояды, бұл белгі мәміленің тіркелгендігі туралы емес, шартты мәміле негізінде көрсетуін куәландырады.

Жылжымайтын мүлік объектісі тұрғын үй болып шарт жасаған кезде мәміленің өзі де және мәміле негізінде туындағын құқықтар да тіркеуге жатады, яғни екі әрекет жүзеге асырылады: мәмілені тіркеу және құқықтың ауысуын тіркеу.

Жылжымайтын мүлікке қатысты сатып алу-сату шартының елеулі ережелеріне көңіл бөлейік, бұл ережелерсіз шарт жасалмады деп саналады (ғимарат, құрылыс). Оларға жататындар:

– біріншіден, шарт заты, шарт бойынша иеліктен айырылатын объектіні суреттеу, оның ішінде объектінің жер учаскесінде орналасқан орнын белгілеу (егер жер учаскесінде бөлек тұрған объектілер болса). Жоғарыда айтылып кеткендей, тұрғын емес жайларды иеліктен айыру мәмілелері әділет органдарында тіркелмейді. Шартта объектіні суреттеу көпқабатты жоспарларға байланысты болуы мүмкін, бұл жоспарды техникалық инвентаризация бюросы куәландырады;

– екіншіден, иеліктен айырылатын жылжымайтын мүлік бағасы, бұл баға тараптар келісімімен орнатылады. Ғимарат бағасы, егер шартта басқаша көзделмесе, объект немесе оған қатысты құқықтың орналасқан жер учаскесінің бағасын да қосады;

– үшіншіден, жылжымайтын мүліктерді беру тәртібі. Осы тәртіп ғимараттарды, құрылыстарды, тұрған емес жайларды сатып алу-сату шартын жасасқанда көрсетілуі керек.

Ғимараттар, құрылыстар, тұрған емес жайлар қымбат тұратын объектілер болғандықтан, кәсіпорындар мен ұйымдар құқықтардың ауысуы сұранысы кезінде үлкен мәміле жасаудың ортақ талаптарын, меншік құқықтың болуын және басқа да заттық құқықтың болуын ескеру қажет.

Егер іске асырылатын жылжымайтын объектілер кепілде болса, онда әділет мекемелері осыған байланысты құжатты ұсынуы тиіс. Бұл құжатта кепіл ұстаушының иеліктен айыруға келісімін растайтындығы туралы ақпарат болуы тиіс. Егер заңмен немесе шартпен кепіл беруші кепіл ұстаушының рұқсатынсыз жылжымайтын мүлік объектісіне билік етуі көзделмесе. ҚР АК-нің 310 бабына сәйкес кепіл туралы шартта өзгеше көзделмегендіктен, кепіл құқығы кепіл тіркелуге жататын мүлік жөніндегі шартты тіркеу кезінен бастап, басқа мүлік жөнінен – бұл мүлікті кепіл ұстаушыға берген кезден бастап, ал егер ол беруге жатпаса, кепіл туралы шарт жасасқан кезден бастап пайда болады.

Ғимаратты, құрылысты немесе басқаны да сатқан кезде сатып алушыға құқық меншігінің ауысуы мен қатар, мүлік орналасқан жер учаскесі де беріледі. Егер жылжымайтын мүлік объектісі жалға алынған жер учаскесінде орналасса болса және жалдау шартында жалдаушы жылжымайтын мүлікті иеліктен айыру үшін жалға берушінің келісімін алу міндеті көрсетіледі. Әділет органдарында осы объектіні тіркеу кезінде жалға берушінің келісімі көрсетілген құжат әкелінуі керек.

Жылжымайтын мүлікпен мәміле жасау объектілері бірнеше жылжымайтын мүліктер болуы мүмкін, осыкезде тіркеу органы бір тіркеу әрекетін жасайды, олмәмілені тіркеу. Егер тіркеу үшін шарттың бірнеше данасы әкелінген болса, онда әр данада тіркелгендігі туралы мөртаңба қойылады және мөртаңбадағы жазу бір болуы керек.

2.2 Жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеудің ұғымы тетігі

Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу мынадай тәртіппен жүргізіледі:

Біріншіден,  мемлекеттік тіркеу үшін қажетті құжаттарды қабылдау: Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу құқық иесінің, мәміле тараптарының (қатысушыларының), мемлекеттік органның (оның уәкілетті өкілінің) немесе өзге де уәкілетті адамдардың тіркеуші органға берген өтінішінің негізінде жүзеге асырылады. Мемлекеттік тіркеу үшін өтініш беруші (өтініш берушінің уәкілетті өкілі) оның жеке басын куәландыратын құжатты көрсетуі және мынадай құжаттарды тапсыруы тиіс: 

- белгіленген үлгідегі мемлекеттік тіркеу туралы өтінішті;

- Жылжымайтын мүлікке техникалық паспортты және (немесе) жер учаскесіне сәйкестендіру құжатын қоса бере отырып, құқық белгілейтін және тіркеу объектісін растайтын өзге де құжаттарды;

- өтініш берушінің (жеке тұлғаның) және өтініш берушінің уәкілетті өкілінің жеке басын куәландыратын құжатының көшірмесін;

- жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеуге алым төлегенін растайтын құжат.

Заңды тұлғалар осы құжаттардан басқа құрылтай құжаттарын ұсынады. Өтініш беруші Қазақстан Республикасының заңнамалық актілерінде не құрылтай құжаттарында көзделген жағдайларда жылжымайтын мүлік объектілерін сатып алуға немесе иеліктен айыруға құрылтайшылар (қатысушылардың, директорлар кеңесінің, акционерлер кеңесінің) жиналыстарының хаттамаларын (олардан үзінділер) ұсынады.

Шетелдік заңды тұлғалар сауда тізілімінен заңдастырылған үзінді немесе шетелдік заңды тұлға шет мемлекеттің заңнамасы бойынша заңды тұлға болып табылатындығын куәландыратын басқа да заңдастырылған құжатты мемлекеттік тілдегі және орыс тіліндегі нотариат куәландырған аудармасымен ұсынады.

Егер тіркелуге берілген өтініште сатып алынатын немесе сатылатын активтердің жиынтық баланстық құны Қазақстан Республикасының монополияға қарсы заңнамасында белгіленген мөлшерден асып кеткендігі туралы мәліметтер бар болса, онда өтініш беруші көрсетілген құжаттармен қатар монополияға қарсы органның алдын ала жазбаша келісімін табыс етеді.

Егер мәмілені нотариат куәландырмаса, онда тіркеуші орган мәмілені жасаған адамдардың (олардың уәкілетті өкілдерінің) қойылған қолдарының растығын, олардың іс-әрекетке қабілеттілігін (құқықтық қабілеттілігін), сондай-ақ олардың ерікті түрде жасалғандығын тексеруге міндетті.

Бір ғана сол жылжымайтын мүлік объектісіне қатысты бір ғана сол құқықты (құқық ауыртпалығын) мемлекеттік тіркеуге бірнеше өтініш болған кезде өтініштің басымдығы және Қазақстан Республикасының заңнамалық актілеріне сәйкес айқындалады.

Екіншіден жасалатын мәміленің немесе жылжымайтын мүлікке құқықтардың және құқықтар ауыртпалықтары туындауына, өзгеруіне, тоқтатылуына негіз болып табылатын өзге де заңдық фактілердің заңдық құрамдардың заңдылығын немесе мемлекеттік тіркеудің өзге де объектілерін тексеруді қоса алғанда, мемлекеттік тіркеуге ұсынылатын құжаттардың қолданыстағы заңнамаға сәйкестігін тексеру;

– тіркеу парағына жүргізілген тіркеу көзделген жағдайларда мемлекеттік тіркеуден бас тарту немесе оны тоқтата тұру туралы жазба енгізу;

– құқық белгілейтін құжатта жүргізілген мемлекеттік тіркеу туралы жазба жасау;

Жүргізілген тіркеу туралы белгісі бар құқық белгілейтін құжат бойынша мемлекеттік тіркеуден бас тарту немесе оны тоқтата тұру туралы құжатты беру, сондай-ақ Қазақстан Республикасының заңнамалық актілерінде көзделген жағдайларда мемлекеттік тіркеу туралы куәлік беру.

Тіркеу процесі өтініш беруден басталады. Өтініш заңмен көзделген кез келген заңдық факт негізінде, соның ішінде сот шешімі, аренда, ипотека, мүлікті иеліктен шығару немесе өзге де заттық құқық туралы шарттар негізінде пайда болатын жылжымайтын мүлікке құқықтарды, сонымен қатар олардың ауыртпалықтарын және шектеулерін тіркеу үшін беріледі.

Өтініштер стандартты бланктер арқылы беріледі. Ақпараттық қызмет көрсету құқықтық кадастрдың тіркеу парағынан жазылым не құқық бекітуші құжаттардың көшірмесі туралы өтініштер беру үшін өтініш бланктерінің жеке нысаны көзделген. Өтініш бланкісі жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу тәртібі туралы уақытша ереженің талаптарына сай болады және келесідей негізгі бөлімдерден тұрады:

–  өтініш беруші туралы ақпарат (жеке және заңды тұлғалар туралы);

– өтініш берілетін жылжымайтын мүлік туралы идентификациялық мәліметтер;

– тіркеушімен толтырылатын өтініштің орындалу (қарастырылуы) нәтижесін сипаттау; –  тіркеуші органдардан талап етілетін тіркеу объектілері мен әрекеттерін сипаттау; Жеке тұлғаның өтінішке құқық иесінің не оның уәкілетті өкілінің қолы қойылуы тиіс. Заңды тұлғаның өтінішке оның басшысының не уәкілетті өкілінің қолы қойылуы тиіс. Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодекстің  152 бабының 4 тармағына сәйкес, егер азамат дене кемтарлығы, науқастығы мен сауатсыздығы салдарынын өзі қол қоя алмаса, оның өтініші бойынша басқа азамат қол қоя алады. Егер азамат сенімхат негізінде әрек ететсе, онда сенімхат өтінішке қосылуы тиіс.

Жылжымайтын мүлікке ортақ меншік құқығын тіркеу кезінде тіркеу туралы өтінішке олардың меншік құқығын растайтын құжаттар мен жеке басын куәландыратын құжаттар тапсырыла отырып, барлық меншік

иелерінің қолы қойылады. Өтініште тіркелетін құқық пен жасалатын мәміленің типі не құқықтың пайда болу, өзгертілу не тоқтатылуының өзге де негіздері анық түрде көрсетілуі тиіс.

Қазақстан Республикасының бүкіл аумағында жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеуді қамтамасыз ету әдістері қарастырылады.

Аумақтық Әділет органдарының және ведомстволық бағынысты ұйымдардың өз өкілеттігі шегінде қызметін  ұйымдастырудағы маңызды ролін атқарады және де Қазақстан Республикасының аумағында жылжымайтын мүлік объектілері туралы мәліметтерді сипаттай отырып, бірыңғай Құқықтық Кадастр жүргізеді.

Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді тіркеу аясында бірыңғай методогиялық база жасау, сонымен бірге жылжымайтын мүлікті бағалау нәтижесін негізге алуымыз керек. Агенттікке заңмен жүктелген өзге де тапсырмалар және өтініштер барлық қосымша құжаттармен бірге өтініш қабылдаумен айналысатын қызметкерлерге беріледі. Барлық талаптарға сай келетін  әрбір өтініш тіркеуге келіп түсетін құжаттары есепке алу кітабына жазылып отырады. Ол әрбір өтініштің мәртебесін анықтайды және олардың арасындағы кезектілікті бекітеді. Әрбір рәсімделген өтінішке көшірме беріледі. Өтініш нөмірлері құжаттарды есепке алу кітабында енгізілген тәртіпте және реттік тәртіпте болу тиіс. Құжаттарды есепке алу кітабына өтініш нөміріне басқа келесі ақпараттар енгізіледі: жылжымайтын мүлік объектісінің кадастрлық нөмірі не кадастрлық нөмірі белгісіз болса, өтініш берушінің мекен-жайы; өтініш берілген күн мен уақыт және өтініштермен айналысатын қызметкерлердің қолы; өтініш берушінің аты; өтініш деталдары (тіркеу объектісінің қысқаша сипаттамасы); қосымша құжаттар тізімі; бас тарту, тоқтату туралы хабарлау; өтініш нәтижесі және өтініш берушіге берілген құжаттар тізімі; өтініш берушінің қолы, күні мен уақыты.

Соңғы үш бағана берілу уақытында не тоқтатылу туралы қолдау хат берілгенде толтырылады. Құжаттарды бастапқы сараптаудан өткізгеннен кейін және өтінішті әрі қарай рәсімдеу үшін кедергі болмаған жағдайда стандартты нысанындағы құжаттардың тіркеуге түскен күні, сағаты мен минуты көрсетілген тиесілі тіркеу құжаттарын алудағы қолхат беріледі. Егер өтініш берушінің талабы бойынша өтініш жедел түрдегі процедура бойынша қарастырылатын болса, онда ол жылжымайтын мүліктің бірден-бір объектісіне қатысты болатын ертеректе берілген өтініштерді есепке алуы тиіс.

«Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы» Қазақстан Республикасының 2007 жылғы 26 шілдедегі №310 Заңымен жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу  тәртібі туралы ереже тіркеуге берілетін құжаттарға қойылатын талаптарды анықтайды. Құжаттардың мәміленің әр типі үшін арнайы нысаны болады. Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу үшін қажетті барлық құжаттар екі данада тапсырылады, олардың біреуі түпнұсқа не нотариалдық куәландырылған көшірме болу тиіс. Тіркеуге берілген әрбір құжат үшін келесідей ақпарат берілу тиіс: құжаттың атауы;  сериясы мен нөмірі; қашан берілді; кіммен берілді.

Құжаттар заңмен белгіленген талаптарға сай болу тиіс, яғни мүліктің сипаттамасы, тіркелген құқықтың түрі болу тиіс, қажетті жағдайларда нотариалдық куәландырылуы тиіс және т.б. Тіркеуге тазартулары бар не қосымша жазулар жазылған, сызып тасталған сөздер мен өзге де ескертілмеген түзетулер бар құжаттар, сондай-ақ қарындашпен орындалған құжаттар қабылданбайды.

Құжаттармен қоса құқықтың (ауыртпалықтың) әрекет ету аясын көрсететін жылжымайтын мүлік объектісінің техникалық жоспары беріледі. Тіркеуге құжатарды қабылдауда өтініштер бойынша қызметкер жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркегені үшін алынатын алым сомасының төленгенін растайтын құжаттың және төлем туралы бланкте белгінің бар екендігін тексереді. Ол Республикада бекітілген төлем енгізілетін күнгі айлық есептік көрсеткіштермен есептеледі.

Мемлекеттік тіркеу үшін төлем енгізуден Ұлы отан соғысына қатысушылыр, оларға теңестірілген тұлғалар, І және ІІ топтағы мүгедектер және жеке тұратын зейнеткерлер босатылады. Құжаттар тіркеуге қабылданғаннан кейін барлық құжаттар тіркеушіге беріледі. Бұл апта өтініш тіркеушімен мұқият түрде қарастырылады. Тексеріс негізінен олардың сәйкестілігін бекіту үшін өтініштегі ақпаратты тіркеу парағының жазбаларымен салыстырудан тұрады. Мысалы, меншік құқығын беру жағдайында жылжымайтын мүлікті сатушы тұлға реестрде осы жылжымайтын мүліктің иесі ретінде көрсетілген тұлға болу тиіс.

Тексеріс заты болып жылжымайтын мүлікке құқықтарды иеліктен шығару үшін кедергі болатын ауыртпалықтардың (шектеулердің) бар екендігін тексеру болып табылады. Мысалы, уәкілетті органның жылжымайтын мүлікті тұтқынға алуы және тағы да басқалар болып саналады. Заңға және шарттарға сәйкес, егер ауыртпалықтар жылжымайтын мүлікті иеліктен шығаруға кедергі болмаса (мысалы, аренда мен кепіл), онда сәйкесінше мәмілені тіркеу үшін заң мен құжаттама негізінде ауыртпалықтардың (шектеулердің) жаңа құқық иесіне ауысу мүмкіндігін бекіту қажет. Басқа тексерістерге мыналар кіреді:

– Өтініш түпнұсқа болып табылытынын бекіту үшін құжаттарды оқып зерттеу, қойылған қолдарды және басқа да рәсімдерді тексеру;

– Әрбір өтініштің тіркеу объектісі болып табылатынын құқықтық тіркеу үшін берілгендігін бекіту;

– Тіркеу парағын оқып зерттеу;

– Тоғысқан тексерістер, мысалы, сервитутты тіркеу үшін жылжымайтын мүлік объектісінің үстемдік ететін және ауыртпалықты сервитутының сәйкесінше жазбалары болуы тиіс;

– Тіркеуші органға ертеректе берілген өтініштердің бұл өтінішпен бұрын қарастырылмағандығы туралы фактіні бекіту.

Тіркеуден бас тарту жағдайлары анықталған кезде өтініш беруші тұлғаға бас тартылу себебі туралы жазбаша нысанында хабар жіберіледі. Жылжымайтын мүлікке құқытарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеуден бас тарту негіздеріне төмендегілер жатады:

– Тиесілі емес тұлғаның өтініш беруі;

– Құжатта тазартулар мен өзге де ескертілмеген түзетулердің болуы;

– Құжаттамада не оның көшірмелерінде аты-жөнінің не заңды тұлғаның

атауыны, мекен-жайының дұрыс көрсетілмеуі, қажетті қолдар мен мөрлердің болмауы;

– Өтініш берушінің тиесілі не толық емес рәсімделген құжаттар пакетін беруі; – Мәміленің заңға сәйкес келмеуі.

Құжаттарды қабылдаудан бас тартқан жағдайда тіркеуге келіп түсетін құжаттарды есепке алу кітабында құжаттарды қабылдау туралы жазба жазылмайды. Осындай хабарламаның, тіркеу туралы өтініштің және оған қоса берілетін құжаттардың көшірмелері уәкілетті орган белгілеген тәртіппен сақталуға тиіс. Тіркеуге құжаттарды қабылдаудан бас тартуға жоғарғы тұрған мемлекеттік органға немесе сотқа шағымдануға болады. Құжаттарды қабылдаудан бас тартудың негіздері жойылған кезде құжаттар тіркеуге жалпы тәртіппен беріледі.

Егер тіркеуге берілетін құжаттарда тіркеу объектісі болып табылатын бірнеше құқықтар (ауыртпалықтар) бекітілсе, ал өтініш құжатта көрсетілген құқықтардың біреуін не бірнешеуін тіркеуге берілген болса, тіркеуші тіркеуден бас тартып, өтініш беруге өтініште тіркеудің әр объектісінің жекелеп көрсетуді және олардың әрқайсысы үшін жекелеп төлем енгізуді ұсынады не өтініш берушінің әр құқықты (ауыртпалықты) тіркеу үшін төлем енгізгені туралы құжатты көрсетуімен құжаттамада көзделген барлық құжаттарды тіркейді.

Заңда, егер тіркеуге барған тұлғаның құқықтарын үшінші тұлға даулайтын болса, тіркеуді тоқтата тұру мүмкіндігі қарастырылмаған. Егер 10 күн ішінде құқыққа таласушы тұлға өзінің қуыным жасауының дәлелдерін табыс етпесе, құқықты тіркеу жүзеге асырыла береді. Ал қуыным жасауының дәлелді себептері табыс етілсе, таласқа түскен құқықты тіркеу ісі сотта шешілгенге дейін тоқтатыла тұрады. Тоқтатыла тұру фактісі тіркеуге түсетін құжаттарды есепке алу кітабында белгіленеді. Тоқтата тұру туралы хабарламада талапкердің аты — жөні, өтініш берілген күні және тіркеуді тоқтата тұру уақыты көрсетілуі тиіс. Құжаттар тіркеуге қабылданғаннан кейін барлық құжаттар тіркеушіге беріледі. Бұл этапта өтініш тіркеушімен мұқият түрде қарастырылады. Тексеріс негізінен олардың сәйкестілігін бекіту үшін өтініштегі ақпаратты тіркеу парағының жазбаларымен салыстырудан тұрады. Мысалы, меншік құқығын беру жағдайында жылжымайтын мүлікті сатушы тұлға реестрде осы жылжымайтын мүліктің иесі ретінде көрсетілген тұлға болу тиіс. Тексеріс заты болып жылжымайтын мүлікке құқықтарды иеліктен шығару үшін кедергі болатын ауыртпалықтардың (шектеулердің) бар екендігін тексеру болып табылады. Мысалы, уәкілетті органның жылжымайтын мүлікті тұтқынға алуы және тағы да басқа болып табылады.  Жылжымайтын мүлікке құқытарды және онымен жасалатын мәмілелерді тіркеуді тіркеуші орган құқық иесінің немесе уәкілді мемлекеттік органның өтініші негізінде, ал егер құқық шарттан туындаса – оның кез келген тарапының өтініші негізінде жүзеге асырады.

Өтініш беруші  тіркеуші органға:

– жылжымайтын мүлікке құқығын тіркеу туралы тілек білдірген өтініш

– жылжымайтын мүлікке құқығын растайтын құжаттар

– жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді тіркегені үшін алынатын алым сомасының бюджетке төленгенің растайтын құжат тапсыруға тиіс.

Жылжымайтын мүлікке ортақ меншік құқығын тіркеу кезінде тіркеу туралы өтінішке олардың меншік құқығын растайтын құжаттар мен басын куәландыратын құжаттар тапсырыла отырып, барлық меншік иелерінің қолы  қойылады. Осы тәртіп, сондай-ақ шаруашылық жүргізу  құқығына, жедел басқару құқығына және жер пайдалану құқығына қолданылады.

Жылжымайтын мүлікті бір бөлігі кепілге, жалға  немесе тегін пайдалануға берілген кезде тіркеуге тапсырылған құжаттамаға жылжымайтын мүлікті кепілге жалға немесе тегін пайдалануға берілген бөлігінің картасы  немесе жалпы жоспары енуге тиіс. Тиісті құжаттар тапсырылмаған себептер бойынша ғана жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалған мәмілелерді тіркеуге құжаттарды қабылдаудан бас тартуға  жол беріледі. Мемлекеттік тіркеуді өткізудің мерзімі бойынша өтініш берушінің құқықтарын тіркеу  белгіленген құжаттар тіркеуші органға берілген күннен бастап бес жұмыс күні ішінде жүргізілуі тиіс. Бір ғана құқықты тіркеуге бірнеше өтініш бар болса, бұрынырақ берілгенөтініш бойынша құқық тіркеледі.

Тіркеуге тапсырылатын құжаттарға қойылатын талаптарға тоқтала келсек, онда жылжымайтын мүлікке құқықтардың туындауын, тоқтатылуын, ауысуын, шектеуін растайтын құжаттар тиісінше ресімделген түрде қабылданады. Тазартулары бар не қосымша жазулар жазылған, сызып тасталған сөздер мен өзге де ескертілмеген түзетулері бар құжаттар, сондай-ақ қарындашпен орындалған құжаттар қабылданбайды. Құжаттың түпнұсқасы тіркелгеннен кейін құқық иесіне қайтарылады. Өтініш берушінің тілегі бойынша тіркеуші орган тіркеуге табыс етілген құжатта жазба жасау арқылы өтініш берілген күннен бастап бес жұмыс күні ішінде тіркеу жүргізілгенін куәландыруға тиіс.

Тіркеуге басқа да тұлға өтініш берген құқықта таласушы тұлғаның өтініші бойынша осы құқықты тіркеу он күннен аспайтын мерзімге тоқтатыла тұруы мүмкін. Егер осы мерзімнің ішінде құқықта талсушы тұлға өзінің қуыным жасауының дәлеледерін табыс етпесе, құқықты тіркеу жүзеге аырылуға тиіс. Құқықты тіркеу заң бұзушылық жойылғанға дейін прокурорлық қадағалау актілерінің негізінде тоқтатыла тұруы мүмкін. Тіркеу кезінде жіберілген, тіркелген құқықтық тиесілігін, сипатын немесе мазмұнын өзгертпейтін қателерді тіркеуші орган барлық мүдделі тұлғаларға ескерте отырып, өз бетінше түзете алады. Тіркелген құқықтық тиесілілігін, сиаптын және мазмұнын өзгертетін қателерді түзетуге мүдделі тұлғалардың жазбаша келісімімен ғана жол беріледі. Егер құқықты тіркеу уәкілді орган куәландырған құжаттардың негізінде жүргізілсе, осы орган аталған құжатта тиісті өзгертулерді енгізген жағдайда ғана қателерді түзетуге жол беріледі.

Заңда көзделген талаптар бойынша барлық құжаттарды тексерістен өткізгеннен кейін тіркеу туралы шешім қабылданады. Тіркеуші келесі әрекеттерді жүзеге асыруы тиіс: құқықтық кадастрдың тіркеу парағында сәйкесінше жазбалар жасау; тіркеу фактісін көрсету үшін тіркеуге берілген құжаттарды нөмірлеу, оларға мөр және қол қою; қолдау хат негізінде жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы куәлік беру;  өтініш бланкісінің «Тіркеу нәтижесі» бөлімін толтыру; осы жылжымайтын мүлік объектісі бойынша тіркеу ісіне тіркеуші органда қалатын барлық құжаттардың көшірмелерін нөмірлеу және салу.

Өтініш берушіге қайтарылатын барлық құжаттар тіркеуден кейін өтініштер бойынша қызметкерге жіберіледі. Қолдау хат негізінде құқық иесіне жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы куәлік берілуі мүмкін. Куәлік тек құқық иесіне беріледі, онда көрсетілген барлық мәліметтер берілу кезінен жарамды болып табылады. Куәлікте жылжымайтын мүлік объектісінің барлық ауыртпалықтары көрсетілмейді.

Өтініштер бойынша қызметкер құжаттарды есепке алу кітабындағы соңғы бөлімдерді толтырады, онда өтініштерді қарастыру нәтижелері және өтініш берушінің қолына берілетін құжаттар тізімі сипатталады. Өтініш беруші құжаттарды беру кезінде өз қолын қояды. Бұл күні мен уақыты көрсетілген құжаттарды алуды куәландыру болып табылады.

Өтініш беру мен тіркеу кезеңі арасында белгілі бір уақыт аралығы өтеді. Осы себептен құжаттарды есепке алу кітабында көрсетілгендей, құжаттама тіркеуге берілген күнімен және уақытымен тіркеледі, яғни ертерек берілген өтініштің басымдылығы сақталады.

Тіркеу нәтижесінде құжаттаманың түпнұсқасына жүргізілген тіркеу туралы мөртаңба қойылады. Мөртаңба тіркеуші органда сақталатын түпнұсқа мен көшірмелерге қойылуы тиіс.

Жылжымайтын мүлікті құқықтарды және олармен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы көзделген жағдайларды қоспағанда, жылжымайтын мүлікке құқықтарды (осындай құқықтар ауыртпалықтарын) және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу тіркеуші органға өтініш түскен сәттен бастап он бес жұмыс күні ішінде жүргізілуге тиіс.

Мемлекеттік органдар және өзге де уәкілетті адамдар салатын ауыртпалықтарды, сондай-ақ заңдылық талаптарды тіркеу тіркеуші органға өтініш түскен сәттен бастап дереу жүргізілуге тиіс.

Жылжымайтын мүлікке құқықтарды (осындай құқықтардың ауыртпалықтарын) және онымен мәмілелерді жеделдетілген тәртіппен мемлекеттік тіркеу Қазақстан Республикасының салық заңнамасында көзделген алым сомасының бюджетке төленуі шартымен тіркеуші органға өтініш келіп түскен күннен кейінгі күннен кешіктірмей жүргізіледі.

Мемлекеттік тіркеуге ұсынылатын құжаттарға қойылатын талаптар болып мыналар саналады:

– Міндетті мемлекеттік тіркеуге жатпайтын жылжымайтын мүлікке құқықтарды (құқықтар ауыртпалықтарын), сондай-ақ бұрын туындаған құқықтарды (құқықтар ауыртпалықтарын) қоспағанда, жылжымайтын мүлікке және мемлекеттік тіркеудің өзге де объектілеріне құқықтарды (құқықтар ауыртпалықтарын) растайтын құқық белгілейтін және басқа да құжаттар тіркеу сәтінде оларға қойылатын Қазақстан Республикасы заңнамасының талаптарына сәйкес келуге тиіс.

– Жылжымайтын мүлікке және мемлекеттік тіркеудің өзге де объектілеріне құқықтардың (құқықтар ауыртпалықтарының) туындауын, өзгеруін немесе тоқтатылуын растайтын құжаттар Қазақстан Республикасының заңнамасында белгіленген жағдайларда тиісті түрде ресімделуі, мөрмен бекітілуі, арнайы бланкілерде орындалуы, оларда тараптардың немесе заңнамада айқындалған лауазымды адамдардың тиісті қолдары болуға тиіс. Соттардан, құқық қорғау және өзге де мемлекеттік органдардан шығатын құжаттар тиісті құжаттарға қойылатын нысанда орындалуға тиіс. Заңнамалық актілерде белгіленген жағдайларда құқық белгілейтін және өзге де құжаттар нотариат тәртібімен куәландырылуға тиіс.

– Құқық белгілейтін құжаттар тіркеу парағына енгізілетін құқық иелері туралы, тіркелген құқық (құқық ауыртпалығы) түрі, сондай-ақ жылжымайтын мүлік объектісі туралы құқықтық кадастрды жүргізу мақсатына қажетті мәліметтерді қамтуға тиіс.

– Тиісті жазбаларды тіркеу құжаттарына енгізу үшін хабарлама нысаны міндеттеменің орындалмауы туралы, жүргізілетін тіркеуді немесе тіркелген құқықты даулау ниеті туралы және тағы да басқа уәкілетті орган белгілеген талаптарға сәйкес болуға тиіс.

Жылжымайтын мүлікке және мемлекеттік тіркеудің өзге де объектілеріне құқықтардың туындауын, өзгеруін немесе тоқтатылуын растайтын құжаттар тіркеуші органға екі данада ұсынылады, олардың біреуі түпнұсқа немесе нотариат куәландырған көшірме болып табылады. Құқық белгілейтін құжат сот актісі болған жағдайларда және құқық иесіне құжаттың түпнұсқасы берілмейтін өзге де жағдайларда, тіркеу үшін осындай құжаттың куәландырылған екі көшірмесі беріледі. Құжаттың түпнұсқасы не нотариат куәландырған кезде көзделген жағдайларда, тіркеуден соң өтініш берушіге уәкілетті өкілге қайтарылады.

Тіркеу сенімхат негізінде жүзеге асырылатын жағдайларда жай сенімхат тіркеуші органға ұсынылады және өтініш берушіге қайтарылмайды, арнайы және бас сенімхаттар екі данада ұсынылады, олардың біреуі — түпнұсқа, екіншісі — көшірме болып табылады. Сенімхаттың көшірмесін тіркеуші орган алады, түпнұсқа өтініш берушіге қайтарылады.

Жылжымайтын мүліктің бір бөлігіне белгіленетін құқықтарды (құқықтар ауыртпалығын) тіркеу кезінде құқық белгілейтін құжат (жалға беру, сервитуттар, мүлікті өтеусіз пайдалану туралы және басқалары) құқықтың (құқық ауыртпалығы) қолданылу аясы болып табылатын мүліктің бір бөлігінің егжей — тегжейлі сипаттамасын қамтуға тиіс. Қажет жағдайларда өтінішке техникалық паспорт немесе құқық (құқық ауыртпалығы) объектісі болып табылатын жылжымайтын мүліктің бір бөлігі көрсетілетін сәйкестендіру құжаты қоса берілуге тиіс. Жылжымайтын мүліктің бір бөлігі кепілге қойылған кезде міндеттемені орындамауға байланысты кепіл затын иеліктен айыру жағдайларында объектіні бөлу жоспарын осы жылжымайтын мүлік объектісін бөлуді немесе қосуды жүзеге асыратын орган мақұлдауға тиіс.

Құжаттарды берудің нақты уақытын көрсету:

– Тіркеуге құжаттарды қабылдау кезінде тіркеуге келіп түсетін құжаттарды есепке алу кітабына құжаттардың берілген күні, уақыты, минуты туралы мәліметтер енгізіледі.

– Өтініш берушіге тіркеуге құжаттардың түскен күні, сағаты және минуты, құжаттарды қабылдаған жауапты қызметкердің тегі, аты (әкесінің аты), тіркеуге ұсынылған құжаттардың тізбесі, жылжымайтын мүліктің орналасқан жері көрсетіліп қолхат беріледі.

Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекетті тіркеуді  тоқтата тұру үшін негіздер: – Сотқа берілген талап-арыздар мен өзге де өтініштер (шағымдар) негізінде соттың қаулысы (ұйғарымы) бойынша;

– Прокурорлық қадағалау актілеріне сәйкес заңның бұзылуы жойылғанға дейін; – Егер қажетті құжаттардың болмауы тіркеуге құжаттарды қабылдаудан бас тарту үшін негіздер болып табылмаса, өтініш берушінің мемлекеттік тіркеу үшін қажетті құжаттарды ұсынуы үшін;

– Мемлекеттік органдардан, егер көрсетілген мән — жайлар құжаттарды тіркеуге қабылдаудан бас тарту үшін негіздер болып табылмаса, осындай органдардан шығатын құжаттарда ақпараттың болмауына немесе осы құжаттарда белгілі бір қарама-қайшылықтардың болуына байланысты түсініктемелер алу немесе қажетті ақпаратты талап ету үшін;

– Құқық белгілейтін құжаттардың негізінде белгіленетін тіркеу объектісінің және өтініште көрсетілген тіркеу объектісінің сәйкессіздігі кезінде олардың арасындағы қайшылықтарды жою үшін тоқтатыла тұрады.

Мемлекеттік тіркеуді тоқтата тұру туралы шешімді тіркеуші орган мемлекеттік тіркеуге құжаттарды қабылдаған кезден бастап құжаттарды бергенге дейін, бірақ мемлекеттік тіркеу мерзімінің өтуінен кешіктірмей қабылдауы мүмкін. Тіркеуді тоқтата тұру туралы сот актісінде өзгеше белгіленбесе, тіркеу тіркеуді тоқтата тұруға негіз болған мән — жайлар жойылғанға дейін, бірақ бір айдан аспайтын уақытқа тоқтатыла тұрады.

Егер бір айдың ішінде тіркеуді тоқтата тұруға негіз болған мән-жайлар жойылмаса, мемлекеттік тіркеуден бас тартылуға тиіс. Тіркеуді тоқтата тұру туралы мәліметтер тіркеуге келіп түсетін құжаттарды есепке алу кітабына жазылады. Мемлекеттік тіркеуді тоқтата тұрған кезде тіркеуші органның өз құзыретінің шегінде өтініш берушіден (өтініш берушінің уәкілетті өкілінен), өзге де жеке немесе заңды тұлғалардан, соның ішінде мемлекеттік органдардан, егер бұл шешім қабылдау үшін қажет болса, ақпаратты, түсіндірулерді және құжаттарды сұратуға құқығы бар. Тіркеуді тоқтата тұрған кезде тіркеуші орган өтініш берушіге (өтініш берушінің уәкілетті өкіліне) тоқтата тұрудың себептері мен мерзімдерін көрсете отырып, жазбаша хабарлама жіберуге тиіс. Хабарламада өтініш берушінің тіркеуді тоқтата тұрудың себептерін жоюдағы кейінгі әрекеттері және сол үшін қажетті мерзімдер көрсетілуге тиіс. Тіркеу тоқтатыла тұрған кезде өтінішті өтініш беруші (өтініш берушінің уәкілетті өкілі) кез келген уақытта кері қайтарып ала алады. Бұл ретте кері қайтарып алынған өтініштің басымдығы жойылады.

Құжаттардың түпнұсқалығын және оларда көрсетілген мәліметтердің дұрыстығын анықтау үшін тіркеуді тоқтата тұру: Мемлекеттік тіркеуді тіркеуші орган ұсынылған құжаттардың түпнұсқалығына немесе оларда көрсетілген мәліметтердің дұрыстығына күмәнданған кезде тоқтата тұрады. Осындай күмәнді жою үшін тіркеуші орган қосымша мәліметтер алу және құжаттардың түпнұсқалығын растау немесе оларда көрсетілген мәліметтердің дұрыстығы жөнінде қажетті шаралар қабылдауға міндетті. Өтініш беруші (өтініш берушінің уәкілетті өкілдері) құжаттардың түпнұсқалығы мен оларда көрсетілген мәліметтердің дұрыстығына қосымша айғақтар беруге құқылы.

Қажет болған жағдайларда құжаттардың түпнұсқалығын және оларда көрсетілген мәліметтердің дұрыстығын анықтау үшін тіркеуші орган құжаттарды сараптама жүргізуге жіберуі мүмкін.

Мемлекеттік тіркеуді уақытша тоқтату болып саналады.

Өтініш иесі тіркеуші органға өзіне тиесілі жылжымайтын мүлікке құқықтарды (құқық ауыртпалықтарын) тіркеуді уақытша тоқтату туралы өтінішпен мынадай жағдайларда:

- өзінің контрагентіне жылжымайтын мүлік объектісіне оның тиісті құқықтары тіркелген кезге дейін оған басқа адамдардың құқықтары немесе тараптардың кез келгенінің ерік білдіруі бойынша туындайтын жаңа ауыртпалықтар тіркелмейтін кепілдікті беру мақсатында;

- құқық иесі құқық белгілейтін құжатты жоғалтқан кезде немесе осындай мүлікке құқықтарды Қазақстан Республикасының заңнамалық актілерінде көзделген негіздер бойынша мәжбүрлі тоқтату жағдайларын қоспағанда, жылжымайтын мүлікке құқықтарын оның еркінсіз жоғалтудың негізсіз тәуекелдері туындайтын өзге де жағдайларда жүгіне алады.

- жылжымайтын мүлік қозғалмайтын мүлікке құқықты және онымен жасалатын мәмілені мемлекеттік тіркеуді жүзеге көзделген негіздер бойынша құқықтарды (ауыртпалықтарды) тіркеу өтініш берілген кезден бастап 15 жұмыс күнінен аспайтын мерзімге уақытша тоқтатылады. Көрсетілген мерзім ішінде мүддесі үшін тіркеу уақытша тоқтатылатын тұлғаның тіркеуге өтінішінің, аталған мерзімде берілген басқа өтініштердің алдында басымдығы болады.

- көзделген жағдайларда тіркеуді уақытша тоқтату мерзімдері ішінде тіркеу уақытша тоқтатылғанға дейін тіркеуге берілген, сондай-ақ сот шешімдері, мемлекеттік органдардың актілері негізінде белгіленген өтініштердің негізінде немесе құқық иесінің еркіне тәуелсіз өзге де жағдайларда жылжымайтын мүлікке құқықтарды (құқық ауыртпалықтарын) тіркеу, сондай-ақ көзделген хабарламаларды және заңды талаптарды тіркеу жалпы тәртіппен жүзеге асырылады.

- көзделген жағдайларда, құқық иесінің ерік білдіруі бойынша туындайтын жылжымайтын мүлікке құқықтарды (құқық ауыртпалықтарын) тіркеу құқық иесінің тіркеуді уақытша тоқтату туралы өтінішін кері қайтарып алған кезге дейін уақытша тоқтатылады. Қалған жағдайларда тіркеу жалпы тәртіппен жүзеге асырылады.

2.3 Жылжымайтын мүлік мәмілесін мемлекеттік тіркеудің құқықтық мәні.

Қолданылып жүрген жер заңнамасы шегінде Қазақстан Республикасында жер учаскесі айналымы жүзеге асырылады.

Жер айналымынан алынып тасталғандар мәміле заты болып ешқашан да саналмайды. Мұндай жерлерге жататындар: мемлекеттік табиғи қорлар, табиғи мүсіндер, ұлттық, дендрологиялық, табиғи парктер, ботаникалық саяжайлар, қорғаныс үшін берілген жерлер, тарихи – мәдени жерлер, реактивті және химиялық былғанған жерлер, мемлекеттік ғылыми – зерттеулер мекемесінің орналасқан жерлері, білім беру мекемелерінің, мекен – жайларда ортақ пайдаланатын жерлер, зираттар орналасқан жерлер. Берілген котегорияға тиым салынған және қамауға алынған жерлер жатады.

Жер айналымының шектеулері қолданылып жүрген нормалармен байланысты айналымға жіберіледі. Мысалы, мұндай жер учаскелерін алушылар анықталған азаматтық құқықтық қатынастың қатысушылары болуы мүмкін. Айналымнан алынбаған жерлер қолданылып жүрген жер заңдылығына сәйкес мәміле заты бола алады.

Жер учаскелерімен мәміле жасауға қатысушылар азаматтық құқықтық қатынаста әрекет қабілеттілігі және құқық қабілеттілігі бар азаматтар. Мұндай азаматтарға Қазақстан Республикасының азаматы, шетел азаматы, азаматтығы жоқ тұлғалар, Қазақстан Республикасының заңды тұлғалары жатады.

Қазақстанда жерді пайдаланудың екі түрін бөліп қарастырады: уақытша және тұрақты.

Тұрақты жер пайдалану негізінде жер учаскелері келесі жер пайдаланушыларға беріледі:

Фермер қожалығына;

1. Шаруашылық жүргізу немесе жедел басқару құығы негізінде ғимараттар мен құрылыстарды иелік етуші тұлғаларға;

2. Ауылшаруашылығы және орман шаруашылығы өндірісін жүзеге асырушы мемлекеттік және мемлекеттік емес заңды тұлғаларға;

3. Ерекше қорғалатын табиға аумақтарда жер пайдалануын жүзеге асыратын тұлғаларға;

4. Заңда көрсетілген басқа да тұлғаларға. ҚР-ның Жер туралы Заңының 40 бабы.

Уақытша жер пайдалану құқығы қысқа мерзімді (үш жылға дейін) және ұзақ мерзімді (3 жылдан 99 жылға дейін) болуы мүмкін. (Қазақстан Республикасының Жер туралы Заңының 41 бабы).

Тұрақты жер пайдалану құқығына ие мемлекеттік емес жер пайдаланушылар, мемлекеттік органның рұқсатынсыз мына құқықтармен пайдалана алады: сатуға, сиға беруге, екінші реттік жер пайдалануға беруге, ауыстыруға, кепілдікке тапсыруға, мұраға қалдыруға, шаруашылық серіктестіктің жарғылық қорына салым ретінде немес мүліктік кооперативке үлес ретінде қосуға, оның ішінде шетелдің қатысуымен және де азаматтық және жер заңдарымен тиым салынбаған басқа да осы құқыққа қатысты мәмілелер жасауға құқылы.

Уақытша жер пайдаланушылар берілген мәмілелерді Жер туралы Жарлықтың 41 және 42 баптарына сәйкес жер пайдалану құқығы шегінде жасай алады.

Жер учаскелерімен мәміле жай жазбаша нысанда жасалады. Міндетті түрде нотариалды куәландыру талап етілмейді.

«Жылжымайтын мүлікке құқықты мемелкеттік тіркеу және олармен мәміле жасау туралы» Заңына сәйкес жерге заттық құқық жатады, дәлірек айтқанда:

- меншік құқығы;

- бір жылдан астам мерзімге жарді пайдалану құқығы;

- сервитут.

Жоғарыда аталып кеткендей, жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеу кезінде әділет мекемелеріне өтініш беру талап етіледі. Жерге құқықты тіркеуге қатысты тіркеу туралы өтінішті кім бере алады деген сұраққа, былайшы жауап беруге болады.

Жалдау шартын, оның ішінде жер учаскелерін жалдау шартын тіркеудің өз ерекшеліктері бар. Жерді жалдау шартын мемлекеттік тіркеу туралы өтінішімен жалдау шартынын тараптарының бірі бере алады. Республикамыздың көптеген субъектілерінде мұндай құқық жалдаушыға беріледі (мысалы, Астана қаласында). Жерді субжалдау шартын тіркеу туралы өтініш, мәміленің барлық қатысушылары атынан жазылуы керек. Жалдау құқықтар мәмілесін тіркеген кезде, тіркеу туралы өтінішті шарттың барлық тараптары беруі керек, бұл тек нотариалды куәландыруды қажет етпейтін мәмілелерге қатысты.

Жалдау шарты жер учаскелерін пайдалануға қатысты меншік құқығын шектейтін шарт болып саналады. жалдау шартының тараптары ретінде жер учаскесінің меншік иесі және жер учаскесінің меншік иесі емес, меншік иесі өкілеттік берген азаматтар осындай мәмілелерді жасай алады. Жерге құқық қабілеттігіне ие тұлғалар жалдаушы ретінде мәмілеге қатыса алады. Сондай- ақ, жалдау шарты бойынша жер учаскесінің мақсатты пайдалануы өзгертілмеуі керек.

Жерді жалға алу шартын мемлекеттік тіркеу нәтижесінде тіркеу үшін берілген құжаттарын әділет мекемелері шартта белгіленген арнайы тіркеу жазбаларын жазу арқылы шартты куәландырады. Мұндай куәландыру жерді жалдау шарттарының уақытша, ақысыз жерді пайдалану, жерді субжалдау және басқа да жалдау құқықтарды мәмілелерінде қолданылады.

Жер туралы Жарлықта және басқа заңнамаларман қарастырылған жағдайларда, яғни меншік иесі немесе жер пайдаланушы жеке және заңды тұлғаларға, яғни мүдделі тұлғаларға, жер учаскесін мақсатты пайдаланудың шектеулі құқығын қамтамасыз етуге міндетті.

Сервитуттарды тіркеу, егер ол тікелей нормативті құқықты актілерден шықпаса, жылжымайтын мүлікпен мәмілелерді жасау құқығын мемлекеттік тіркеудің жалпы ережелері мен жүргізіледі.

Ғимараттар, құрылыстар, жер учаскелері, оның ішінде тұрғын (пәтерлер) жайлар және тұрғын емес жайлар азаматтық құқықтың кейбір объектілері болып табылады. Осыларға қатысаты «Жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле жасау туралы» Заңы қолданылады және әрекет етеді.

ҚР Азаматтық Кодексінің 386-бабына сәйкес, шарт жасасқан кезінен бастап күшіне енеді және тараптарға міндетті бола бастайды.

Былай қарасақ барлығы түсінікті-егер шарт заты жылжымайтын мүлік болса, яғни Жер туралы Заңының 3 бабында көзделген, шарт мемлекеттік тіркелгеннен кейін мәміле жасалды деп саналады.

Алайда, Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің сәйкесінше нормаларының талдаулары, шартты мемлекеттік тіркеу түсінігі мен жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеу түсініктерін ауыстыруға болмайтындығын айтады.

Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі кәсіпорынды сату шартын міндетті мемлекеттік тіркеуін қарастырады, ал сатып алу-сату мәмілесін Кодекс міндетті мемлекеттік тіркеуін қарастырмайды. Яғни ҚР АК-нің 494 бабының 2 тармағына сәйкес кәсіпорында сату шарты мемлекеттік тіркеуге тиіс және тіркелген кезінен бастап жасалған болып есептеледі. Меншік құқығының ауысуын тіркеу, сатып алу-сату шартының өзін тіркеуді білдермейді.

Мысалы үшін ғимаратты немесе құрылысты сатып алу-сату шартын мемлекеттік тіркеу сатып алушыға меншік құқығының ауысуына жатады, сонымен қатар ҚР АК-нің 494-бабының 2 тармағына сәйкес кәсіпорында сату шарты мемлекеттік тіркеуге тиіс және тіркелген кезінен бастап жасалған болып есептеледі.

Жоғарыда жазып кеткен ерекшеліктердің ерекше тәжірибелік мәні бар:

• Бірінші жағдайда, тараптардың еріктерін арнайы түрде берген кезден бастап шарт күшіне енеді, яғни тараптардың елеулі ережелері бар бір құжатқа қол қойғаннан кейін шарт күшіне енеді (берілген жағдайда- бұл шарттың заты мен мүлік бағасы);

• Ал тұрғын үйге байланысты азаматтық құқықтық көзқарасына қатысты шартты тіркегенге дейін шарт жарамсыз болады.

Бірінші ситуацияға қатысты мемлекеттік тіркеу келесілерде қолданылады:

- егер сатып алу-сату шартының бір тарабы мүлікке меншік құқығын мемлекеттік тіркеуден бас тартса, екінші тараптың талабы негізінде сот оны жүзеге асыру туралы шешім қабылдай алады;

- тіркеуден негізсіз жалтарған тарап, екінші тарапқа тіркеуді кешіктірумен байланысты шығындардың орнын толтыруы қажет;

- егер қандайда бір тарап шарт бойынша міндеттемелерін орындамаса немесе өз деңгейінен кем орындаса, онда жәбірленуші тарап меншік құқығының ауысуы туралы мемлекеттік тіркеу фактісінің болмаған жағдайында да өз құқығын және шарттан шығатын өз мүдделерін қорғай алатын құқығы бар екенін естен шығармауы тиіс;

- мүлікке меншік құқығының ауысуына байланысты мемлекеттік тіркеуге алынбағанға дейін сатып алушы, оны иеліктен айыруға қатысты мәмілелерін жасауға құқығы жоқ.

3 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІККЕ ҚҰҚЫҚТАРДЫ МЕМЛЕКЕТТІК ТІРКЕУ ЖӘНЕ ОЛАРМЕН МӘМІЛЕ ЖАСАУ ТУРАЛЫ ІСТЕРДІ ТЕОРИЯЛЫҚ ЖӘНЕ ПРАКТИКАЛЫҚ МӘСЕЛЕЛЕРІ

3.1 Мемлекеттік тіркеудің объектілері

Мемлекеттік тіркеу объектілеріне байланысты мәселені талдау алдында, менің ойымша, ең алдымен жалпы құқық объектілеріне, олардың ұғымы мен ерекше белгілеріне, сондай-ақ осы құқық объектілерінің құқық жүйесіндегі, соның ішінде құқықтық қарым-қатынастардағы орны туралы мәселеге көңіл бөлген дұрыс сияқты.

Сонымен, осы мәселені аталған тұрғыдан қарастыратын болсақ, біз құқық теориясына сүйенуіміз керек. Құқық теориясына қатысты әдебиеттерде құқық объектілеріне қатысты мәселелер құқықтық қарым-қатынастар жөніндегі тарауларда қарастырылады. Яғни, құқық объектісі құқықтық қарым-қатынастардың бір бөлігі деп айтуға болады. Шынымен де, құқық теориясы бойынша әдебиеттерде құқықтық қарым-қатынасқа анықтама берген кезде оны «мемлекетпен қорғалатын заңды құқықтар мен міндеттер арқылы өзара байланысты субъектілердің қоғамдық қарым-қатынасы», — деп анықтайды.

Басқа әдебиеттерде де осыған ұқсас анықтама берілген. Мысалы, профессор М.Н.Марченконың редакциясымен 1998 жылы Мәскеуде шыққан «Общая теория государства и права» деген оқулықта «құқықтық қарым-қатынас заңмен белгіленген немесе заңға, сондай-ақ құқықтың басқа да қайнар көздеріне қайшы келмейтін мүдделерді жүзеге асыру және нәтижеге жету мақсатында құқық субъектілерінің әлеуметтік өзара қарым-қатынастарының айрықша нысаны болып табылады», — делінген.

Ал, құқықтық қарым-қатынастың қандай белгілері болады деген сұраққа жауап іздесек, олардың қатарына келесілерді жатқызуға болады:

1) құқықтық қарым-қатынас – пайда болуы мен жүзеге асу механизмі әлеуметтік қарым-қатынастың орнатылуы мен жүзеге асуының жалпы заңдылықтарына бағынышты қоғамда қалыптасқан қарым-қатынастардың бір түрі;

2) құқықтық қарым-қатынастың тараптары ретінде құқық субъектісіне тән сипаттарды иелене алатын тұлғалар ғана табыла алады;

3) құқықтық қарым-қатынастың мазмұны ретінде нысаны әдетте құқықтық нормативпен реттелген осы қарым-қатынасқа қатысушы тараптардың өзара әрекеті көрініс табады; ал, мұның мақсаты болса тараптармен көзделіп отырған және заңға сәйкес келетін нәтижеге жету болып табылады;

4) қоғамдық қарым-қатынастардың тек осы түрінің шегінде ғана субъективтік құқықтар мен бостандықтардың қорғалуы мен қолдануы, құқықтық міндеттердің орындалуы жүзеге асырылады;

5) қазіргі қоғамда құқықтық қарым-қатынастар қалыптасқан құқықтық тәртіп пен заңдылық шеңберінде адамның алға қойған мақсаттарына жету, мүдделері мен ниеттерін жүзеге асырудың негізгі заңды жолдарының бірі болып табылады;

6) әлеуметтік қарым-қатынастардың басқа түрлеріне қарағанда құқықтық қарым-қатынастардың өзара құқықтық қатынастың үлгісін қамтып қана қоймай, яғни құқықтық қарым-қатынастың мазмұнын, осы үлгінің бұзылуынан қорғайтын әдістер мен шараларға көрсететін құқықтық нормативпен тығыз байланысы бар.

Осыған ұқсас белгілерді профессор В.Н.Хропанюкта атайды. Оның ойы бойынша құқықтық қарым-қатынастардың негізгі белгілеріне жататындар келесілер:

1) құқықтық қарым-қатынас құқықтық нормалардың негізінде қалыптасатын іс жүзіндегі қоғамдық қарым-қатынастың нысаны болып табылады;

2) құқықтық қарым-қатынастарға қатысушылар өзара заңды құқықтар мен міндеттерге ие болады (яғни, міндетсіз құқық болмайды, құқықсыз міндет болмайды);

3) құқықтық қарым-қатынастар ерікті-саналық сипатқа ие (мысалы, экономикалық қарым-қатынастар адамның санасына не еркіне байланысты емес);

4) қажетті жағдайларда құқықтық қарым-қатынастарға мемлекет кепілдік береді және қажетті жағдайларда оларды мәжбүрлеу күш арқылы қорғайды. Сонымен, құқық объектісі құқықтық қарым-қатынас ұғымына тікелей қатысты және оның бөліктерінің бірі десек те болады. Бұл ойды дәлелдеу үшін құқықтық қарым-қатынас ұғымын құрайтын элементтерін атап өтуіміз керек. Әдебиеттерде осындай элементтер ретінде құқықтық қарым-қатынастың:

1) субъектісін; 2) объектісін; 3) құқығы мен 4) міндетін, — нақты көрсетіледі. Ресейдің белгілі ғалымы С.С.Алексеевтің көзқарасына сүйенсек, ол құқықтық қарым-қатынас ұғымының үш эелементін бөліп көрсетеді. Олар: 1) құқықтық қарым-қатынастың субъектілері; 2) құқықтық қарым-қатынастың мазмұны, яғни субъективтік құқықтар мен заңды міндеттердің өзі; 3) құқықтық қарым-қатынастың объектісі.

Біз келтірген екі көзқарастың үлкен айырмашылығы жоқ, өйткені В.Н.Хропанюк құқықтар мен міндеттерді бөліп көрсетсе, С.С.Алексеев оларды құқықтық қарым-қатынастың мазмұны деп біріктіріп қарастырады. Ал, құқықтық қарым-қатынастарды құрайтын аталған элементтердің барлығы екі жіктеу бойынша да өз көрінісін тауып отыр. Мұны профессор С.С.Алексеевтің өзі де растайды. Ол, 1999 жылы Мәскеуде шыққан өзінің «Право: азбука – теория – философия: Опыт комплексного исследования» деген еңбегінде: «Құқықтық қарым-қатынас – төмендегі элементтермен: 1) субъективтік құқықтар мен заңды міндеттер — құқықтық қарым-қатынастың мазмұны; 2) субъектілер: біреуі — құқыққа ие тұлға (құқық берілген тұлға), екіншісі – міндетке ие тұлға (құқық міндеттелген тұлға); 3) құқық объектілері; сипатталатын күрделі, қоғамдық қарым-қатынас», — дейді.

Сонымен, құқық объектісі кез-келген құқықтық қарым-қатынастың ажырамайтын, құрамдас бөлігі болып табылады. Ал, енді құқықтың, құқықтық қарым-қатынастың объектісі дегеніміз не екенін анықтауымыз керек. Бұл күрделі мәселе.

Құқық ғылымында құқықтық қарым-қатынастың объектісіне байланысты әртүрлі көзқарастар бар. Бірінші көзқарас бойынша құқықтық қарым-қатынастың объектісі осы қатынастарға қатысушы субъектілер мүдделерінің аясында жататын әртүрлі материалдық және материалдық емес игіліктердің жиынтығы болып табылады.

Белгілі ғалымдар ішінен профессор С.С.Алексеев бұл көзқарасты ұстанған. Оның айтуы бойынша құқықтық қарым-қатынастардың (құқықтың) объектісі дегеніміз «субъективтік заңды құқықтар мен міндеттердің бағыт алған айналадағы құбылыстары (заттары)». Кейінгі еңбектерінде де профессор С.С.Алексеев құқықтық қарым-қатынастардың объектісін осылайшы анықтайды. Мысалы, ол былай дейді: құқықтық қарым-қатынастың объектісі дегеніміз «құқықтық қарым-қатынастың пайда болуына себеп болған материалдық не материалдық емес игілік, айналадағы өмірдің заты».

Құқықтық қарым-қатынастың объектісіне деген екінші көз қарас кеңірек тараған. Осы, екінші көзқарас бойынша құқықтық қарым-қатынастың объектісі дегеніміз осы қатынастың әсер ететін нәрсесі. Мысалы, профессор В.Н.Хропанюктің айтуы бойынша құқықтық қарым-қатынастың әсер жасайтын нәрсесін айқындау үшін, басында құқықтық норманың объектісін анықтап алу қажет. Бәрі білетіндей құқықтық нормалар қоғамдық қарым-қатынастарды реттейді. Олардың әсер жасайтын нәрсесі – адамдардың ерікті жүріс-тұрысы. Ал, құқықтық қарым-қатынасқа келетін болсақ, ол — құқықтық нормалармен қарастырылған жалпы құқықтар мен міндеттерді жекелеген субъектілерге қатысты нақтылайды. Демек, құқықтық қарым-қатынастың объектісі ретінде оған қатысушылардың іс жүзіндегі жүріс-тұрысы болып табылады деуге болады. Субъективтік құқық пен заңды міндеттің мазмұнына сәйкес құқықтық қарым-қатынастарға қатысушылар өз жүріс-тұрысын түзейді.

Құқықтық қарым-қатынастарға қатысушылардың жүріс-тұрысы әрқашан қоғамдық маңыздылыққа ие. Ол қоғамның, мемлекеттің, тұлғаның әртүрлі заңды мүдделерін қанағаттандыру мақсатында жүзеге асырылады. Құқықтық қарым-қатынастарға қатыса отырып, субъектілер өздерінің белгілі бір  материалдық, рухани және өзге де қажеттіліктерін қанағаттандырады (тұтыну тауарларын сатып алады, авторлық құқықтарды иеленеді және т.б.). Мүліктік қарым-қатынастарда құқықтың объектісі ретінде белгілі бір өмірлік игіліктерді қанағаттандыруға бағытталған адамдардың жүріс-тұрысы көрініс табады. Мысалы, сатып алу – сату қарым-қатынастарының объектісі болып осы қарым-қатынасқа қатысушылардың заттарды сатып алу және сатуға байланысты жүріс-тұрысы табылады. Екі фирма арасындағы өнімді жеткізу туралы шарт жасасу негізінде пайда болған құқықтық қарым-қатынастың объектісі болып осындай өнімді жеткізу бойынша көрініс табатын бұл фирмалардың қызметі табылады.

Бірақ-та құқықтық қарым-қатынастардың барлығы мүліктік сипатқа ие бола бермейді: субъективтік құқықтар мен міндеттер заттарға қатысты пайда бола бермейді. Мүліктік емес қарым-қатынастарда объекті болып осы қарым-қатынастарға қатысушылардың іс жүзіндегі жүріс-тұрысы табылады. Мұндай жағдайларда құқық нормаларымен көзделген белгілі бір әрекеттерді жасай отырып құқықтық қарым-қатынасқа қатысушылар өздерінің қажеттіліктерін қанағаттандырады. Басқа сөзбен айтқанда, мүліктік емес қарым-қатынастарға қатысушылардың жүріс-тұрысына әсер ете отырып, құқықтар мен міндеттер құқықтық реттеу мақсатына жетеді. Мысалы, еңбек қарым-қатынастарының объектісі болып кәсіпорын не мекеме әкімшілігінің жұмысқа қызметкерлерді қабылдау, олардың еңбегіне ақша төлеу бойынша әрекеттері табылады. Әкімшіліктің осы әрекеттері еңбек ету құқығын, жалақы алу құқығын қанағаттандыруға бағытталған.

Сол сияқты қылмыстық процессуалдық қарым-қатынастардың объектісі болып мақсаты әділ де заңды үкім шығару болып табылатын қылмыстық істерді алдын ала және сотта қарау бойынша процеске қатысушылардың әрекеттері табылады. Мемлекеттік-құқықтық және әкімшілік-құқықтық қарым-қатынастарға қатысушылардың мүдделері әртүрлі іс жүзіндегі әрекеттер арқылы қанағаттандырылады. В.Н.Хропанюктің айтуы бойынша мұндай көзқарасты ұстансақ құқықтық қарым-қатынастың объектісі осы қарым-қатынас мазмұнының сыртына шығып кетеді, яғни объекті субъективтік құқықтар мен міндеттерден тыс орналасады. Өзін ойын одан ары дамыта келе, бұл ғалым құқық объектісі ретінде заттарды қарастыруға қарсылық білдіреді. Оның ойы бойынша материалдық және материалдық емес игіліктер жеке тұлғалардың қарым-қатынасқа түсуінің мақсаты болып табылады. Мысалы, билет сатып алу негізінде театрдағы операны тыңдау құқықтық қарым-қатынастың объектісі деп айту қиын. Бұл жағдайда құқықтық қарым-қатынастың әрекеті билет алынғаннан кейін тоқтайды. Осы қарым-қатынас негізінде адамның белгілі бір рухани қажеттіліктері қанағаттандырылады. Ал, осындай қажеттіктердің қанағаттандырылуы болса құқықтық қарым-қатынастан тыс болатыны сөзсіз, — дейді В.Н.Хропанюк. Құқықтану ғылымының мақсаты құқықтық қарым-қатынастарға қатысушылардың әрекеттерін талдау болып табылады, ал осы қатынастарға түсушілердің себебі болған заттар мен өзге де игіліктерді талдау емес. Заттарды зерттейтін ғылымдар философия, социология, экономикалық ғылым, өндірістік практика, ал құқық теориясы болса құқықтық қарым-қатынастар субъектілерінің мүдделері аясындағы заттардың құқықтық қасиеттерін айқындауы тиіс. Бұл көзқарас азаматтық құқық ғылымында кеңірек танылғанын айталық. Мысалы, профессор А.П.Сергеев және профессор Ю.К.Толстойдың редакциясымен 1998 жылы Мәскеуде орыс тілінде шыққан «Гражданское право» оқулығында әртүрлі материалдық және материалдық емес құндылықтарға бағытталған азаматтық-құқықтық қарым-қатынас субъектісінің жүріс-тұрысы ғана азаматтық-құқықтық қарым-қатынастың объектісі бола алады, — делінген.

Сонымен, біз құқық объектісіне қатысты үш көзқарас бар екенін байқадық. Осы көзқарастар бойынша құқық объектісі болып – 1) заттар; 2) әрекеттер; 3) заттар және әрекеттер – табылады.

Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы Қазақстан Республикасының 2007 жылғы 26 шілдедегі №310 Заңының 4 бабына және ҚР АК-нің 118 бабына сәйкес мемлекеттік тіркеу объектілері жылжымайтын мүлікке құқықтар болып табылады. Мемлекеттік тіркеуге мыналар жатады:

- меншік құқығы;

- шаруашылық жүргізу құқығы;

- басқару құқығы;

- оралымды басқару құқығы;

- бір жылдан аса мерзімге жерді пайдалану құқығы;

- бір жылдан аса мерзімге сенім білдірілген басқару құқығы;

- кепіл;

- рента;

- жылжымайтын мүлікке өзге де құқықтар, сондай-ақ жылжымайтын мүлікке

құқықтардың ауыртпалығы.

Сондай-ақ мәмілелердің және өзге де заң фактілерінің негізінде жылжымайтын мүлікке құқықтардың (ауыртпалықтардың) өзгертілуі мен тоқтатылуы да тіркеуге жатады. Жылжымайтын мүлік объектілеріне жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар, құрылымдар, тұрғын және тұрғын емес үй-жайлар, көп жылғы көшеттер және жермен тығыз байланыстан өзге мүлік, яғни олардың мақсатына өлшеусіз зиян келтірмей жылжыту мүмкін емес объектілер жатады.

Оның  қызметіне арналған оның құрамына кіретін мүліктік барлық түрлерімен бірге мүліктік  кешен ретінде, сондай-ақ кәсіпорын да жылжымайтын мүлік объектісі болып танылады. Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және олармен жасалатын мәмілелерді есепке алу және тіркеуді жүзеге асыру үшін жылжымайтын мүлік объектілерін қалыптастыру заңдарымен белгіленген тәртіпте жүзеге асырылады. Жылжымайтын мүлік объектілері оларға заңмен белгіленген тәртіпте кадастрлық нөмірлер беру жолымен теңестіріледі, ол жылжымайтын мүлікке құқықтарды және олармен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу мақсаттарында пайдаланылады.

Құқығы тіркелмеген жер учаскісінде орналасқан жылжымайтын мүлік объектісіне құқықты тіркеу белгіленген тәртіпте жүзеге асырылады. Осы участокты мемлекеттік жер кадастрына тіркеусіз жер учаскісіне құқықтарды мемлекеттік тіркеуге рұқсат етілмейді. Қайтадан құрылатын жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеу осы мүлікті құру аяқталған мерзімнен жүзеге асырылады. Жылжымайтын  мүлікті құру аяқталғанша құқық объектісі, яғни салынып жатқан үйлерге құрылыстарға, өзге де мүлік кешендеріне, сондай-ақ өзге де жаңадан жасалып жатқан қозғалмайтын мүлікке  меншік құқығы осы мүлікті жасау аяқталған кезден бастап пайда болады. Егер заң құжаттарда немесе шартта құрылысы аяқталған объектілерді қабылдап алу көзделген болса, онда тиісті мүлікті жасау осылайша қабылдап аынған кезден бастап аяқталған болып есептеледі. Қозғалмайтын мүлік мемлекеттік тіркелуге тиіс реттерде, оған меншік құқығы осылайша тіркелген кезден бастап пайда  болады.

Қозғалмайтын  мүлікті жасау аяқталғанға дейін, ал тиісті жағдайларда – оны мемлекеттік тіркеуден өткізгенге дейін мүлікке қозғалмайтын мүлік  жасалатын материалдармен басқа мүлікке меншік құқығы туралы ережелер қолданылады. Дербес құндылықты білдіретін дараланған жер үсті су объектілеріне, көп жылдық көшеттерге құқықтар, егер объектілер құқықтарды тіркелетін жер учаскесінің шекарасында орналасқан болған жағдайда, тіркелуге жатады. Мемлекеттік тіркелуге жататын жылжымайтын мүлікке құқықтардың тізімі, яғни  жылжымайтын заттарға меншік құқығы мен басқа да құқықтар, бұл құқықтарға шек қою, олардың пайда болуы, ауысуы және тоқтатылуы мемлекеттік тіркелуге тиіс. Меншік құқығы, шаруашылық жүргізу құқығы, оралымды басқару құқығы, бір жылдан астам мерзімге жер пайдалану құқығы, жылжымайтын мүлікті кепілге беру, жылжымайтын мүлікке рента, сенім білдіру арқылы басқару құқығы мемлекеттік тіркеуден өткен кезден бастап пайда болады.

Қозғалмайтын мүлікке құқықты және онымен жасалатын мәмілені мемлекеттік тіркеуді жүзеге асырушы орган құқық иеленушінің өтініші бойынша тіркелген құқық немесе мәміле туралы құжат беру арқылы не тіркеу ден өткендігі растауға міндетті. Қозғалмайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалған мәмілені мемлекеттік тіркеу жария түрде өтеді. Тіркеуді жүзеге асырушы орган жасалған тіркеу  мен тіркелген құқықтар туралы ақпаратты  кез келген адамға беруге міндетті. Қозғалмайтын мүлікке құқықты немесе онымен жасалатын мәмілені мемлекеттік тіркеуден бас тартқан не тіркеуден негізсіз жалтарған жағдайда сотқа шағым жасалуы мүмкін.  Мемлекеттік тіркеуге жылжымайтын мүлік құқықтарының жүктелімдері, оның ішінде объектіні пайдалануға тыйым салу мен шектеуге  қатысты белгіленген кепіл, сервитуттар, мүлікті тұрқындау, сенімді басқару, талап ету құқығы туралы арыз жатады. Тіркеуге, сондай-ақ жылжымайтын мүлікке құқықтарды өзгертулері мен тоқтатылуы жатады.

Мемлекеттік тіркеуді жылжымайтын объектінің орналасқан жері бойынша аудандық, қалалық, тіркеу органы жүзеге асырады. Жылжымайтын  объект екі немесе одан да көп тіркеу секторларында орналасқан кезде мұндай объектінің құқығын тіркеу олардың әрқайсысында жеке жүзеге асырылады.

Меншік құқығы дегеніміз – субъектінің заң құжаттары арқылы танылатын және қорғалатын өзіне тиесілі мүлікті өз қалауынша иелену, пайдалану және оған билік ету құқығы. Меншік құқығы құқықтың негізгі түрі болып табылады. Меншік құқығының мазмұнын ашу үшін меншік иесіне тиесілі құқықтарға анықтама беру қажет.

Иелену құқығы – мүлікті іс жүзінде иеленуді жүзеге асыруды заң жүзінде қамтамасыз ету. Мүлікті иелену заңды және заңсыз болуы мүмкін. Заңды иелену белгілі бір құқықтық негізге сүйенетін иелену болып табылады. Заңсыз иелену құқытық негізге сүйенбейді.

Пайдалану құқығы – дегеніміз мүліктен оның пайдалы табиғи қасиеттерін алудың, сондай-ақ одан пайда табудың заң жүзінде қамтамасыз етілуі. Әдетте пайдалану құқығы иелену құқығына сүйенеді, бірақ мүлікті оған ие болмай-ақ пайдалануға болады.

Билік ету құқығы – мүліктің заң жүзіндегі тағдырын белгілеудің заңмен қамтамасыз етілуі. Билік ету құқығы бойынша меншік иесі өзіне тиесілі  мүлікке қатысты өз қалауы бойынша кез келген әрекеттер жасауға, соның ішінде бұл мүлікті басқа адамдардың меншігіне беріп, иелігінен шығаруға, өзі меншік иесі болып қала отырып, мүлікті кепілге беруге және оған басқа да әдістермен ауыртпалықтар түсіруге, оларға өзгеше түрде билік етуге құқылы.

Жер пайдалану құқығы – тұлғаның мемлекеттік меншікте болатын жер учаскелерін мерзімсіз (тұрақты жер пайдалану) немесе белгілі бір мерзім ішінде (уақытша жер пайдалану) иелену және пайдалану құқығы. Жер пайдалану құқығы тұрақты немесе уақытша, бастапқы және кейінгі, иеліктен шығарылған немесе шығарылмайтын, өтеулі немесе өтеусіз алынатын болуы мүмкін. Бастапқы жер пайдалану құқығы Қазақстан Республикасы Үкіметі бекіткен тәртіппен мемлекеттік органдардың жер пайдалану құқұғын беру негізінде жүзеге асырылады. Кейінгі жер пайдалану бастапқы жер пайдаланушы өзінің жер пайдалану құқығы иелігінен шығармай, ал өзіне тиесілі учаскені (немесе оның бір бөлігін) жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық органға хабарлай отырып, басқа тұлғаға уақытша жер пайдалануға беретін жағдайларда, кейінгі жер пайдалану туралы шарттың негізінде туындайды.

Ипотека – кепілге салынған мүлік кепіл салушының немесе үшінші  бір жақтың иелігінде және пайдалануында қалатын кепіл түрі.

Рента – мүліктің иесі кәсіпкерлерін қызметпен айналыспай-ақ, қаржыдан, мүлік немесе жерден тұрақты төлем алу жолымен табыс табу құқығы.

Тіркеу объектілері түрлі сервитуттар бола алады.

Сервитут – бұл басқа біреудің жылжымайтын мүлкін шектеулі түрде пайдалану құқығы. Сервитуттар жер немесе жеке түрлері болады. Заңмен немесе шартпен көзделген жағдайларда сервитут белгілі бір жер учаскесіне сілтемесіз бекітілуі мүмкін. Сервитуттан пайда алған учаске «үстемдік етуші жер учаскесі», ал сервитутпен ауырлықтар жүктелген учаске «ауырлықтар жүктелген жер учаскесі» деп аталады, сондықтан сервитутты тіркеу туралы жазба 2 тіркеу парағында жасалады. Біреуінде сервитут тіркеледі, екіншісінде ауырлық ретінде болады.

3.2 Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеуді жүзеге асыратын органдар

Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеуді Қазақстан Республикасының Әділет министрлігі және Әділет органдарына ведомствалық бағынысты мемлекеттік кәсіпорындар жүзеге асырады. Қазақстан Республикасы Президентінің  «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы» заң бойынша тікеуші органдар Қазақстан Республикасының Әділет министрлігі жүйесінде құрылуы тиіс. Бірақ та жылжымайтын мүлік иелері туралым әліметтерді және үлкен тәжірибесібар Техникалық инвентаризация Кеңсесі болған, сондықтан шығындарды кемітіп тіркеудің жаңа жүйесіне көшу туралы сұрақ туындайды. 

Техникалық Инвентаризация Кеңсесін Әділетминистрлігі жүйесіне енгізу туралы сұрақ  көп уақыт талқыланған болатын, соның нәтижесінде 1997 жылда ғана Қазақстан Республикасының Үкіметінің 1997 жылы 20 ақпанындағы №236 қаулысы жарияланғаннан кейін тіркеуші органдар Әділет органдары жүйесіне енгізілді. Ол қаулы бір ай мерзім ішінде жергілікті атқарушы органдарда құрылған жылжымайтын мүлікті тіркеу мен бағалау бойынша басқарманы Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінде болуын міндеттейді. Олар әкімшілік органдарда филиалдар жүйесімен Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінің жылжымайтын мүлік бойынша облыстық (қалалық) орталық болып қайта құрылуы керек. Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және олармен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу — жылжымайтын мүлікке құқықтарды пайда болу, ауысу, жүктелім жасау немесе тоқтатылу негіздерін мемлекеттік есепке алуы, тануы және растауы мақсатында жүзеге асырылады.

Тіркеу органы жасалған тіркеу және тіркелген құқықтары туралы кез келген адамға арнайы нормативтік актілер айқындайтын тәртіпте ақпарат беруге міндетті. Жылжымайтын мүлікке құқықтар және олармен жасалатын мәмілелер тіркелмеген кезде, белгіленген жағдайларда жылжымайтын мүлік деген құқықтар пайда болған болып есептелмейді. Заң актілеріне сәйкес мемлекеттік тіркеуге жататын мәмілелер олар тіркелген сәттен бастап жасалған болып есептеледі. Тіркелген құқықтар азаматты заңдар нормаларына сәйкес тоқтатылған болып есептеледі. Құқықтарды тоқтатылуы туралы жазба осы  тәртіпте жүзеге асырылады.

Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және олармен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу жылжымайтын мүлікті әрбір объектісі бойынша жазбалар жүйесін құқықтық кадастрды тіркеу парағына енгізу жолымен жүзеге асырылады. Тіркеу парағына жылжымайтын мүлік объектілері туралы қажеттімәліметтер тізбесі кіреді. Тіркеу парағының нысанын Қазақстан Республикасы Үкіметі бекітеді. Тіркеу қағаз сақтаушыда жүзеге асырылады және электронды сақтаушыларда жүзеге асырылады.

Тіркеуді автоматтандырылған жүйесіне толық көшкенге дейін қарама-қайшы мәліметтер болған жағдайда қағаз сақтаушыда тіркеу басым болады.

Тіркеу органы автоматтандырылған жүйеге көшіру Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінің шешімімен жүзеге асырылады.

Құқықтық кадастр жылжымайтын мүлікке құқықтарды және олармен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеудің бірыңғай жүйесі басты құжаты болып табылады және онда осы құжаттарға қатысты заң, экономикалық, техникалық сипаттағы мәліметтер болады. Құқықтық кадастрда жылжымайтын мүлікке құқықтарды бір мәнде айқындау үшін қажетті барлық мәліметтер болады және ол құқықтық кадастрда тіркелген немесе әділет органдарының деректер банкінде болады және ол құқықтық кадастрда тіркелген немесе Әділет органдарының деректер банкінде тұрған жылжымайтын мүлікке құқықтарды және олармен жасалатын мәмілелерді айқындау үшін заңды маңызы бар жалғыз ақпарат көзі болып табылады. Құқықтық кадастрда үш тарау болады, олардың мазмұнын заң күші бар нормалары айқындайды. Құқықтық кадастр жүргізуді Қазақстан Республикасының бүкіл аумағында әкімшілік аудандарда, қалаларда құрылатын Әділет министрлігінің тіркеу органдарыжүзеге асырылады. 

Тіркеуге түсетін құжаттарды есепке алу кітабына тіркеу үшін қабылданған өтініштер туралы мәліметтер енгізу, құжаттарды есепке алу кітабында өтінішке және қоса берілген құжаттарға нөмірлер беру, өтініш берушіге құжаттарды алғаны  туралы қолхат беру, онда тіркеуші құжаттардың түскен күнін, сағатын және олардың тізбесімен нөмірлерін, өзінің фамилиясы, тіркеуге түсетін құжаттарды есепке алу кітабында тіркелген өтініштің нөмірін көрсетеді, олар нотариалды куәландырылмаған жағдайда құжаттарды дұрыстығын тексеру, белгіленген тәртіпке сәйкес тіркеу парақтарына жазбалар енгізу, өтініш берушіге тіркеу мерзімі біткеннен кейін жүргізілгентіркеу күні туралы тіркеу органының белгісімен құқық белгілеуші құжаттардың түпнұсқаларын, нотариалды куәландырылған көшірмелерін қайтару, сондай-ақ өтініш берушінің тілегі бойынша мемлекеттік тіркеу туралы куәлік беру. Тіркеуге түсетін құжаттардың дұрыстығын тексеру олар нотариалды тәртіпте куәландырмаған жағдайда жүзеге асырылады.

Тіркеуші құжаттарды олардың дұрыстығын айқындау үшін болуы мүмкін тазартуларды, ескертілмеген сызып тастаулар мен түзетулерді, мәтіеді өңдеу белгілері мен басқаларды анықтау жолымен тексереді. Құқық белгілеуші құжатты тексеру оның дұрыстығын анықтау мен осы түрдегі құжаттар үшін заңдармен көзделген талаптарға сәйкес жүзеге асырылады. Құжаттардың тиісті түрде ресімделгенің анықтап, тіркеуші негізгі құқық белгілеуші құжат деректерін архив деректерімен  және электрондық банк деректерімен салыстырады. Құжаттардың дұрыстығына, олардың тиісті түрде ресімделгені мен олардың мазмұның архив деректермен  және банк деректерімен сәйкестігіне күмән болмаған тіркеуші өтініштегі «тексерілді» бөлімін толтырады, күнін және өзінің фамилиясын көрсетеді.

Құқықты куәландыратын құжат тексеріліп біткеннен және құқықтық кадастрдың тіркеуші парағына жазба енгізілгеннен кейін барлық құжаттар тізімдемемен архивке беріледі. Тіркеу тоқтатылған  немесе одан бас тартылған жағдайда тіркеуге түсетін құжаттарды есепке алу кітабында тиісті жазба жүргізіледі. Өтініш берушіге жылжымайтын мүлікке құқықтарды  және олармен жасалатын мәмілелерді тіркеуден бас тарту немесе тоқтату себебі туралы жазбаша нысанда хабар жіберіледі. Тіркеуден бас тартылған кезде өтініш жабық деп танылады және өтініш беру басымдықтарын анықтау үшін ескерілмейді.

Орталықтың негізгі тапсырмалары: Жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеу арқылы жылжымайтын мүлік иелерінің құқықтарын қорғау; Жылжымайтын мүлік объектілерінің идентификациялық, техникалық және құндылық сипаттамаларын анықтау бойынша қызметті, сонымен қатар құқықтық кадастр жүргізу үшін қажетті өзге де қызметті жүзеге асыру.

Орталық жүктелген тапсырмаларын орындау үшін келесі қызметтерді  жүзеге асырады:   жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мємілелерді тіркеу; салық салу мақсаты үшін де жылжымайтын мүліктің техникалық   және құндылық сипаттамаларын анықтау; бастапқы ақпаратты талқылау мен сараптау және кадастрлық мәліметтер банкіне енгізу үшін оны қайта жасау; ақпараттық қызмет көрсету; жылжымайтын мүлік объектілерін техникалық инвентаризациялау және есепке алу; заңмен тыйым салынбаған өзге де қызметтер орындау;

Жылжымайтын мүлікті тіркеу орталығының құқықтары:

Заңға сәйкес кіріс әкелетін қызмет түрін жүзеге асыру;

Бекітілген тәртіппен баға мен тарифтер бойынша қызмет көрсету бойынша төлем алу;

Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу үшін құқықтық, техникалық, құндылық және өзге де сипаттамаларды анықтаумен байланысты сұрақтар бойынша, меншік нысанына тәуелсіз заңды және жеке тұлғалардың жылжымайтын мүлкінің кез келген объектіне бару;

- Жылжымайтын мүлкіне құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді тіркеу сұрақтары бойынша ведомстволық бағыныстылығы мен меншік нысанына тәуелсіз азаматтардан, ұйымдардан мәліметтер алу, сонымен қатар Орталыққа жүктелген тапсырмаларды шешу үшін өзге де мәліметтер алу;

- Жылжымайтын мүліктің құқықтық, құндылық және техникалық сипаттамаларға тиесілі сұрақтар бойынша бекітілген тәртіпте жеке және заңды тұлғалардан кез келген ақпаратты сұрау және талап ету;

- Жылжымайтын мүліктің құқықтық, құндылық және техникалық сипаттамаларын анықтаумен байланысты құқықбұзушылықтарды тоқтату мен жоюға бағытталған ұсыныстарды құрылтайшының қарауына енгізу;

- Орталықтың негізгі қызметі бойынша қажетті мәліметтер мен құжаттар дайындау үшін арнайы кәсіпорындардың мен ұйымдардың эксперттерін, сонымен тәуелсіз эксперттерін тарту;

- бекітілген тәртіпте өкілетті органның келісімі бойынша филиалдар құру, жеке кәсіпкерлермен бірге кәсіпорындар мен бірлескен өндіріс құру, оларға өзінің өндірістік және ақша капиталын салу;

- жылжымайтын мүлікті бағалау бойынша лицензиялар беру үшін   қажетті мәліметтерді дайындау;

- Құрылтайшының келісімімен мұрағат  материалдарынан басқа құрылыс, ғиматтар және кәсіпорынның басқа да негізгі қорын сату не басқа тұлғаларға беру, айырбастау, ұзақ мерзімді арендаға беру, уақытша пайдалануға беру;

- Жылжымайтын мүлік объектілерін меншікке алу және олармен Орталық үшін пайдалы азаматтық-құқықтық мәмілелер жасау, қажет болған жағдайда Құрылтайшының көрсетуі бойынша басқа ұйымдарға беру;

- Бекітілген тәртіпте Орталықтың жұмыскерлері үшін қызметтік және оған теңестірілген тұрғын үй салу;

- Құрылыс, өндіріс, тұрғындарға қызмет көрсету және т.б.  аясында басқа шаруашылық субъектілермен түрлі бірлескен жобаларға қатысу.

Директор Орталықтың басты тіркеушісі болып табылады. Ол Орталықты басқаруды жүзеге асырады, оның өндірістік және шаруашылық қызметтерін ұйымдастырады, өз өкілеттігі шегінде шарттар жасайды және Орталықтың шаруашылық-құқытық актілермен бекітілген қызметтері мен міндеттерін атқару бойынша қызметі бойынша жауапты болады. Орталықты басқаруды жүзеге асыру үшін Директор орталықтың жұмысын жоспарлайды және ұйымдастырады; сенімхаттар береді, есептік және басқа да шоттар ашады, қаржылық  тәртіптің сақталуын қамтамасыз етеді; орталық жұмыскерлерінің, орынбасар мен бас бухгалтер қоспағанда, еңбекақылары мен премия беру және марапаттау жүйесі туралы ережелерді, штаттық кестені, қаржылық қызметтің негізгі көрсеткіштерін бекітеді; орталықтың құрылымдық бөлімшелерінің қызметі туралы есеп берулерді қарастырады және бекітеді; орталық филиалдары туралы ережелерді бекітеді, олардың басшыларына сенімхат береді, сонымен қатар Орталық филиалдарының жұмыскерлерін қызметіне тағайындайды және босатады; өз өкілеттігі шегінде Орталықтың барлық филиалдарынының орындауы үшін міндетті жарлықтар мен нұсқаулар шығарады.

Орталық келесі бөлімдерден тұрады мысалы: Облыстық жылжымайтын мүлік жөніндегі Орталығы: жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді тіркеу бөлімі; жылжымайтын мүлікті бағалау бөлімі; техникалық инвентаризация және паспортизация бөлімі; мұрағат.

Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелер құқықтардың бірыңғай мемелекеттік реестрінде мемлекеттік тіркеуге жатады. Бірыңғай мемлекеттік реестрде жылжымайтын мүлік объектісіне құқықтар туралы ақпарат көрсетілген объектілер туралы және құқық иелері туралы мәліметтер болады.

Бірыңғай мемлекеттік реестрдің маңызды бөлімі болып жылжымайтын мүлікке құқықтарды бекітетін құжаттаманы қосатын істер және құжаттарды есепке алу  кітаптары табылады. Құжаттама ісі жылжымайтын мүліктің әр объектісіне ашылады. Іске көрсетілген объектіге құқықтарды тіркеу үшін келіп түсетін барлық істер тігіледі.

Құжаттарды есепке алу кітабында төмендегілер туралы мәліметтер болады: тіркеуге қабылданған жылжымайтын мүлік объектісі , құқық иелері, тіркелуші құқық және  өтініш беруші туралы құжаттар; құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы берілген куәліктер; құқықтардың Бірыңғай мемелекеттік реестрінен жазылымдар мен анықтамалар, өзге де құжаттар туралы.

Жылжымайтын мүлік объектілеріне құқықтар, олардың пайда болуы, ауысуы, ауырлануы (шектелінуі) және тоқтатылуы туралы жазбалары бар  құқықтардың Бірыңғай мемлекеттік реестрінің бөлімдері жылжымайтын мүлік объектісінің кадастрлық нөмірімен бір ізге салынады. Құжаттамалар ісі құқықтардың бірыңғай мемлекеттік реестрінің бөлімінің сәйкесінше нөмірімен бір ізге салынады. Егер белгіленген тәртіппен жылжымайтын мүлік объектісіне кадастрлық нөмірі берілмеген болса, онда ҚР субъектісінің нормативтік құқықтық актісі негізінде құқықтарды мемлекеттік тіркеуді жүзеге асыратын органмен берілетін жарғылық нөмір бойынша жылжымайтын мүлік объектісін бір ізге салу жүзеге асырылады.

Құжаттама істері мен құжаттарды есепке алу кітаптары өмірбақи болып келеді. Олардың жойылуына, олардан қандай да бір құжаттардың не бөліктерінің алынуына жол берілмейді.

Құқықтардың Бірыңғай мемлекеттік реестрі жылжымайтын мүліктің әр объектісі туралы жазбалардан тұратын жеке бөлімдерден құралады. Бөлім жылжымайтын мүлік объектісіне құқықтарды тіркеудің басталу кезінде ашылады және осы объектінің кадастрлық және шарттық нөмірімен бір ізге салынады. Бөлімдер жылжымайтын мүлік объектісі қағидасына сәйкес орналасады. Жер учаскесімен тығыз байланысты ғимараттар, құрылыстар мен жылжымайтын мүліктің өзге объектілері туралы ақпараттан тұратын бөлімдер осы жер учаскесі туралы ақпараттан тұратын бөлімінен кейін орналасады. Ғимараттар мен құрылыстарға кіретін пәтерлер, орын-жайлар мен өзге де объектілер туралы ақпараттан тұратын бөлімдер ғимаратқа, құрылыстарға жататын тиісінше бөлімнен кейін орналасады. Бірінші бөлімде жылжымайтын мүліктің әр объектісінің қысқаша сипаттамасы болады: мекен-жайы (орналасқан жері), объектінің түрі (атауы), оның ауданы (кадастрлық сызба не құжаттар бойынша фактылық), тағайындалу және өзге де қажетті ақпараттар.

Екінші бөлімге жылжымайтын мүліктің әр объектісіне меншік құқығы мен өзге де заттық құқықтар туралы, құқық исінің аты, жеке тұлғаның жеке куәлігіндегі мәліметтер мен заңды тұлғаның реквизиттері, құқық иесімен көрсетілген мекен-жай, құқық түрі, құқықтағы үлес мөлшері, құжаттамалардың атауы мен реквизиттері, жазба енгізілген күн, тіркеушінің аты мен қолы туралы жазбалар енгізіледі.

Үшінші бөлімге меншік құқығы мен жылжымайтын мүлікке өзге құқықтардың ауыртпалығы (шектелуі) (сервитут, ипотека, сенімді басқару, аренда, мүлікті тұтқынға алу және т.б.) туралы жазбалар, жазбаның енгізілуі күні, тіркеушінің аты-жөні мен қолы енгізіледі. Құқықтың шектелуі (ауыртпалығы) туралы жазбаларда шектелудің (ауыртпалықтың) мазмұны, оның әрекет ету мерзімі, құқықтың шектелуі оның пайдасына тиетін тұлғалар, жылжымайтын мүлікті иеліктен шығарғандағы рента сомасы, құқықтың шектелу пайда болуының негізделетін құжатының атауы, оның әрекет ету уақыты, мәмілелер бойынша міндеттемелердің орындалу жағдайлары мен мерзімдері,  мәмілелердің бағалары көрсетіледі.

Құқықтық кадастрдың құрамы: тіркеуге келіп түсетін құжаттарды есепке алу кітабынан; тіркеу кітабынан; құқықтық кадастрдан мәліметтер беруге сұрау салуларды есепке алу кітабынан; тіркеу істерінен; азаматтық әуе кемелеріне, теңіз кемелеріне, ішкі суда жүзу кемелеріне, «өзен-теңіз» жүзу кемелеріне тіркелген құқықтар (ауыртпалықтар) туралы мәліметтерді есепке алу кітабынан; ақпараттық жүйеден тұрады.

Мемлекеттік тіркеуге келіп түсетін құжаттарды есепке алу кітабын тіркеуші органдар жылжымайтын мүлікке құқықтардың (құқықтар ауыртпалықтарының) туындауын, өзгеруін немесе тоқтатылуын және өзге де тіркеу объектілерін мемлекеттік тіркеуге берілген өтініштердің арасындағы басымдықты есепке алу және белгілеу мақсатында жүргізеді.

Мемлекеттік тіркеуге келіп түсетін құжаттарды есепке алу кітабына енгізілген өтініштердің арасындағы басымдық мемлекеттік тіркеуге өтініш берілген күні, сағаты және минуты бойынша белгіленеді.

Мемлекеттік тіркеуге келіп түсетін құжаттарды есепке алу кітабының нысанын, мазмұнын және жүргізілу тәртібін уәкілетті орган айқындайды.

Тіркеу кітабы жылжымайтын мүлік объектілеріне толтырылатын тіркеу парақтарынан тұрады. Жекелеген тіркеу парақтары жылжымайтын мүліктің мынадай объектілеріне: жер учаскесіне; жылжымайтын мүліктің кейінгі объектісіне; онда орналасқан бастапқы жылжымайтын мүлік объектілерімен бірге жер учаскесіне толтырылуы мүмкін.

Тіркеу парағы мынадай төрт бөлімнен тұрады: жылжымайтын мүліктің сәйкестендіру сипаттамалары; үстемдікке ие жер учаскесінің немесе жылжымайтын мүліктің басқа объектісінің пайдасына белгіленетін сервитуттар бөлініп көрсетілген жылжымайтын мүлікке құқықтардың тізілімі; кепіл бөлініп көрсетілген жылжымайтын мүлікке құқықтар ауыртпалықтарының, сондай-ақ жылжымайтын мүліктен туындайтын міндеттемелердің тізілімі; заңдық талаптардың және жылжымайтын мүлікке құқықтардың немесе құқықтар ауыртпалықтарының туындауына әкеп соқпайтын мәмілелердің тізілімі.

Тіркеу ісі әрбір жер учаскесіне жеке жүргізіледі және құқық белгілейтін және тіркеуге берілген өтінішке қоса тіркелген басқа да құжаттардың көшірмелерін, соның ішінде жер учаскесіне сәйкестендіру құжатының, жылжымайтын мүлік объектілеріне техникалық паспорттардың көшірмелерін, сондай-ақ жылжымайтын мүліктің осы объектісіне немесе оның құқық иелеріне қатысты тіркеуші органның құжаттарын қамтиды. Кондоминиум объектісінің құрамына кіретін жылжымайтын мүлік объектісінің әрбір кейінгі объектісіне жеке тіркеу ісі жүргізіледі. Қажет кезде, жылжымайтын мүліктің бірнеше бастапқы объектісі орналасқан жер учаскесіне тіркеу ісі бірнеше том болып жүргізіледі.

Құқықтық кадастрдан ақпарат беруге сұрау салуларды есепке алу кітабын тіркеуші органдар келіп түсетін сұрау салуларды және құқықтық кадастрдан берілген ақпаратты есепке алу мақсатында жүргізеді. Құқықтық кадастрдан ақпарат беруге сұрау салуларды есепке алу кітабының нысанын, мазмұнын және жүргізілу тәртібін уәкілетті орган айқындайды.

Құқық иесінің сәйкестендіру деректерін (жеке тұлғаның тегін, атын, әкесінің аты мен туған күнін, заңды тұлғаның атауы мен тіркеу нөмірін) қоспағанда, азаматтар және басқа да құқық иелері туралы ақпаратты ашатын мәліметтер (дербес деректер) берілмейді. Құқықтық кадастрдың тіркеу ісіндегі құжаттардың көшірмелері сот, құқық қорғау және басқа да мемлекеттік органдардың дәлелді сауалдары бойынша Қазақстан Республикасының заңнамасында белгіленген олардың құзыретіне сәйкес беріледі. Өзге адамдарға аталған ақпарат құқық иесінің келісімімен беріледі. Жеке немесе заңды тұлғаның онда бар жылжымайтын мүлік объектілеріне құқықтары туралы жинақталған, тіркеуші орган растаған деректер құқық иесінің (уәкілетті өкілдің), құқық қорғау, сот органдарының, іс жүргізіліп жатқан қылмыстық, азаматтық және әкімшілік істер бойынша сот орындаушыларының, салық органдарының, нотариустардың, мұрагерлердің, банкроттық рәсімдеріндегі конкурстық және оңалтушы басқарушылардың, қорғаншы және қамқоршы органдардың сауалдары бойынша беріледі. Құқықтық кадастрдан ақпаратты, сондай-ақ құқықтық кадастрдың тіркеу ісіндегі құжаттардың көшірмелерін тіркеуші орган ақпарат алуға сұрау салу берілген күннен бастап бір жұмыс күнінен кешіктірмей беруге тиіс. Құқықтық кадастрдан ақпарат беру тәртібін уәкілетті орган айқындайды.

3.3 Жылжымайтын мүлікке мәміле жасаудағы практикалық мәселелер

Жылжымайтын мүлікке қатысты келісім шарт жасар уақытта: "Асыл iс тәуекел" деген мақалды ұстанудың қажеті жоқ, себебі сатып алушылардың көбісі қарапайым адамдар. Ондай адамдарға қандай кеңес беруге болады, оларды жылжымайтын мүлікпен мәміле жасар алдында тәуекел етуге болмайтындығына, объектіні тез және өте қымбатқа сатуын мақсат ететін риелторларға ғана емес, алайда кәсіби заңгерлерге жүгінуге қажеттілігіне қалай сендірсек екен деген сұраққа жауап іздеп көрейік.

Жылжымайтын мүлікті сатып аларда сотта дауласуға болатын мәміле жасау тәуекелі туралы әрқашан естен шығармау керек. Қазақстанда тұрғын үй бағасы өте жоғары, мұнда көп ақша айналып жатыр — әрдайым криминалды тұлғалар бар, оларды басқалардың ақшасы ұйықтатпайды.

Сондай-ақ, жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелер, сондай мәлмілелердің табиғатымен байланысты, объективті тәуекел ғана емес, яғни олардың мақсаты оңай және тез үлкен ақшаны табу мақсаты бар әр-түрлі қара ниетті сатушыларға алданып қалу, субъективті тәуекелдің барын ұмытпау қажет.

Өкінішке орай, ҚР-да алаяқтардың шырмалған шырмауығына түсіп қалған адал сатып алушы шынайы заңмен қорғалмайды. Егер мәміле заңсыз деп танылса — өз ақшаңызды қайтарып аламын деген талпынысыңыз қиынға соқтыруы мүмкін.

Сонымен, егер сіз «орыс рулеткасын» ойнауға және жинағаныңызды конға қоюға әзір болмасаңыз — мәміленің «адалдығын» максималды тексеруді жатпай-атау ойланыңыз.

Егер бір нәрсе қажеттегідей болмаса, кім жауапкершілікті көтереді: риелтор, қара ниетті сатушы, ипотекалық несие берген банк, әлде өзін-өзі заңды зардаптан сақтану бойынша алдын-ала жағдай жасамай тұрғын жайды сатып алған сатып алушының өзі ме? Келтірілген шығындардың өндіруін кімнен талап етеміз, нақты шығындардың өндірілуін талап ете аламыз ба? - деген сұрақтар туындайды.

Жалпы жылжымайтың мүліктің қайталама нарығы – бұл пайда болуды және меншiк құқығының ауысу тарихы бар объектілер нарығы – көбінесе бұл объектілердің тарихы шатырман және ұзын. Бұндай жылжымайтын мүлікті сатып алған кезде өзіңе келесідей есеп беруің қажет: сатып-алу сату келісімін бекітетін нотариус немесе риелтор объектінің заңды тазалығын қалай мұқият тексергенімен бұл мәміленің бір күні сатып алу – сату келісінің күшін сот заңсыз деп таппайды деген кепіл бермейді. Ол риелтор мен нотариустың кәсіби адалдығына байланысты емес көп себептер бар. Мәмілені нотариалды бекіту бұндай мәселелерді шешпейді, себебі нотариус тек қана мәміле тараптарыдың жеке тұлғаларын куәларныдырып, мәміле жасауға еріктерін анықтайды.

Мәмілені жарамсыз деп табудың салдары Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің 157 бабында көрсетілген. Мәмiле жарамсыз деп танылған жағдайда тараптардың әрқайсысы екiншi тарапқа мәмiле бойынша алынғанның бәрiн қайтарып беруге, ал заттай қайтарып беру мүмкiн болмаған жағдайда құнын ақшалай (оның ішінде алыңған зат мүлікті пайдалануы, жасаған жұмысында, немесе көрсеткен қызметі үшін болған жағдайда) – қайтаруға жататын мүліктің құның, жасаған жұмысы немесе ақшалай көрсеткен қызметі үшін өтеуге мiндеттi, егер мәмілені жарамсыз деп танудың басқа салдары көзделмеген жағдайда.

Бір жағынан бұл жағдай дұрыс болып келеді, егер жылжымайтын мүлікті сатып алу мәмілесі жарамсыз деп табылған жағдайда сатып алушы ақшасымен ал сатушы пәтермен қалса.

ҚР АК-нің 261 бабына сәйкес егер мүлiк оны иелiктен айыруға құқығы болмаған адамнан тегiн алынып, алушы мұны бiлмесе және бiлуге тиiс болмаса (адал алушы), мүлiктi меншiк иесi немесе меншiк иесi мүлiктi иеленуге берген адам жоғалтқан, не мұның екеуiнен де ұрланған, не олардың иеленуiнен бұлардың еркiнен тыс өзге жолмен шығып қалған ретте ғана меншiк иесi бұл мүлiктi алушыдан талап етiп алдыруға құқылы.

ҚР АК-нің 261 бабының мағынасында адал сатып алу – ол негізгі мүлік иесінен емес, иелiктен айыруға құқығы болмаған адамнан сатып алынған жағдайда ғана мүмкін, сонда, осындай бұзушылықпен жасаған мәміленің салдары екі жақты реституция емес, мүлікті заңсыз иеленіден қайтып алуы болып келеді.

Жылжымайтын мүлікпен байланысты Заңнамалықтың нормаларына қарсы шығу талпыныстар тәжірібиеде азаматтық құқықтың құқықтық қолдануда көптеген мәселелердің туатындығын дәлелдейді. Бірақ кәдімгі сатып алушы мен сатушы бұл ерекшелікредің барлығын біле бермейді және құқықтық тәуекелдерін өз алдына көтереді. Өзін-өзі қауіпсіздену мақсатында келісім тараптары сақтық шараларын қолдануға тиіс.

Біріншіден, тарихтың барлығы азаматтарды тіркеу кітабында көрсетілгендігін білуге қажет. Аазаматтарды тіркеу кітабында осы тұрғын жайда кімнің, қай уақытта турғаны, одан басқа бұл пәтерді кімнің жекешелердіргендері барлығы тіркелген. Егер пәтерге 20-жыл ішінде бір ғана иесі болған жағдайда пәтер қара неитті риелторлардың қолында болмағандығына және тізбектің қатысушысының біреуі қара ниетті емес екендігін дәлелдейді.

Жылжымайтын мүлікке тіркелген құқытары туралы анықтаманы алған кезде сіздің болғаныңыз дұрыс, одан басқа оның алдындағы тұрғындардың бірі жоғалып кеткен жағдайда ол назар аударатын өте маңызды жағдай. Яғни, олардың біреуі жаңа мекен жайға емес (мысалы бас бостандығынан айыру орындарындда немесе психиатриялық ауруханада ұзақ мерзімдегу емделуде болса) ондай пәтерді сатып алудан бас тартқаны жақсы болады.

Қайтыс болған адамның немесе мұра ретінде өткен пәтерді сатып алам деген жағдайда бұрыңғы иесінің қайтыс болу туралы нотариалды бекітілген куәлігінің көшірмесін алу қажет. Бұрыңғы пәтер иесі нақты хабарсыз жоғалып көп уақыттың ішінде жоқ болғаны да болуы мүмкін. Сіздің табысты мәмілеңізден кейін ол кенеттен пайда болып, пәтерге өзінің құқытары туралы мәлімдеуі де мүмкін.

Сатушыдан психоневрологиялық және наркологиялық дипансерлерінен анықтамасын сұраңыз. Сіз онымен мүмкін адамды ренжітесіз, бірақ есіңізде болсын қабiлетi жоқ, қабiлет шектелген, өз әсерлерiнiң мәнiн түсiнбейтін тұлғамен жасалған мәміле – жарамсыз. Сонымен қатар бұндай анықтамаларды алған кезде өзіңіз бірге болғаныңыз дұрыс болады, себебі жалған (жасанды) немесе шын бірақ ішіндегі мәліметтері шындыққа сәйкес келмейтін анықтама берілуі мүмкін.

Жылжымайтын мүлікпен жасалған мәмілелерге қарсы шығу мәселелері формальды тұрғыдан қараудан шығады, себебі жылжымайтын объектінің құқықтық тазалығын тексеріс барысында үйреншікті, яғни стандартты құжаттар тізімі негізінде (сондықтан формалды) бағалайды. Бұл құжаттардың шындығын тексеруін, қосымша құжаттар мен мәліміттерді іздестіруімен, бүкіл тізбектің тексеруімен ешкім айналыспайды, себебі заңда бұндай талаптар жоқ, мәмілеге қатысушылардың немесе оны дайындауына, қортындысына және тіркеуіне қатысты басқа да тұлғалардың алды-артын байқайтын дәрежесі анықталған жоқ. Сондықтан қандайда бір келісім шарт немесе мәміле жасар уақытта сол саладағы маманның кеңесіне жүгінген абзал.

Мұндай тексерулерді өз бетінше жүргізуге қарапайым адамдардың күштері жетпейді. Бұл тапсырманы осынау салада көп тәжірибесі бар немесе заңдық білімі бар маман орындай алады. Тәжірибе ешқашан артықтық қылмайтын интуицияның дамуына септігін тигізеді. Кәсіби маманның  интуициясы деген не? Бұл мол тәжірибенің негізіндегі саналы қызметтің нәтижесі. «Бір нәрсе жетпей тұр», — деген жүректі торлаған сезімнің (контрагенттердің күдікті қимылдары, пәтер сатудағы асығыстық, бір түрлі төмен баға және басқа да қиыс факторлар) «лас» мәмілелердің жасалуынан құтқаратынын айтқан абзал.

Бұндай жағдайда сізге кәсіби юрист көмектесе алады. Оның көмегінсіз мәміленің заңды адалдығын тексеру — өте күрделі іс, өйткені, жылжымайтын мүліктің құжаттарына және оны сатуға байланысты әр түрлі ерекшеліктерді тексерудегі маңызы зор жұмыстар толыққанды білімді талап етеді.

Қазақстандағы мұндай тексеру шамамен — 5 000 теңгеден 150 000 теңгеге дейін тұрады. Баға аймаққа және жылжымайтын мүлікке, сонымен қатар ұсынылған жұмыс көлеміне байланысты (Астана мен Қарағандыда бағалар 10 000 теңгеден басталады, аймақтарда төмен). Құны бес мың теңге тұратын тексеру, нақтылау түрде барлық аспектілерді қамтымайды: бұл ақшаға тек жылжымайтын мүліктің негізгі құжаттарын тексеруге және құқықтық Кадастрдан анықтама сұрауға жетеді. Ал, 30 000 теңгеден жоғары қаражатқа толыққанды «детективтік» тергеу жүргізуге болады.

Мәміленің заңды адалдығы деген не? Расын айтқанда, «мәміле адалдығы» деген заңды атау жоқ. Заңнамада ондай сөзді таба алмайсыз. «Мәміле адалдығын тексеру» — бұл шартты атау, сатып алу-сату келісімшарт қорытындысын заңсыз деп танытады, жағдайды анықтау операциясының бүтін кешенін жасайды деген ұғымды білдіреді. Мәміле адалдығын тексерудің мақсаттары төмендегідей:

• Әлеуетті мәміледе криминалдылық белгілердің бар-жоғын зерделеу.

• Сатып алушылар үшін тәуекел факторларына талдау.

• Сатып алынатын жылжымайтын мүліктің құжат-тарының заңдылығын анықтау.

• Сотта мәмілені даулау үшін негіз, темірқазық болып табылатын жағдайды ашу.

• Сатып алу кезінде тәуекел дәрежесіне қатысты болжам жасау.

Бірден келісу керек: жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде тәуекелдің нөлдік дәрежесі болмайды. Жылжымайтын мүліктің мәмілесін толық қауіпсіздендірудің бірегей тәсілінен бас тарту керектігі бекер айтылмайды. Сонымен қатар тәуекелдің минималды мүмкіндігі болып қалады, ол үшін мәміле адалдығын анықтау бойынша іс-шаралар өткізіледі. Мәміленің адалдығына толық талдау жасауға жатады:

- Жылжымайтын мүлікке құқық белгілеген құжаттарды тексеру.

- Аталған мәмілені аяқтауда контрагенттер мен олардың құқын тексеру.

- Осынау жылжымайтын мүлікке қатысы бар тұлғаларды жан-жақты анықтау, осы тұрғын үйдегі ауыртпалықты айқындау (бұған банктің кепілінде тұрған тұрғын үйді тексеру және ондағы банктік ауыртпалықтың көлемін анықтау кіреді).

- Алынатын жылжымайтын мүлік объектісінің тарихын, оған меншіктік құқықтың ауысуын, өткізілген жекешелендірудің заңдылығын және бұл объектімен жасалған мәмілені зерделеу.

- Келісімшарттың аспектілерін талдау, сатып алынатын объектінің жағдайы мен оның комплектациясын (сантехникаларды, жиhаздарды және т.б. беру жоспарланған ба), пәтер төлемақы қарыздарын тексеру.

- Өзара есептесу тәсілі мен заттарды берудегі қауіпсіздікті қамтамасыз етуді анықтау.

Шетел азаматтары үшін тағы бір мағыналы, пайдалы, маңызды жүйе қосылады: екі елдің заңнамасы жағынан, тәртібі жағынан аталған мәміленің мүмкін болар қорытындысын тексеру. Қазақстанда шетел азаматтарының жер бөлімшелерін иеленуге қатаң тыйым салынған, сонымен бірге шетел азаматының өзінің елінде де басқа елдің мүліктерін иеленуге қатаң тыйым салынуы мүмкін.

Аталған жүйелерді тексеру кезінде күтпеген жерден кездесіп қалатын ыңғайсыз жағдайларға талдау жасай отырып, оларды толық, жан-жақты қарастырамыз: