Договір оренди на землю

Серед прав на землю в Україні важливе значення має право орендного землекористування. Нормами Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 р.1 (ст. 93) та Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 р.2 (ст. 792) передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом. Це означає, що відносини щодо набуття, реалізації і припинення права оренди земельної ділянки мають регулюватися саме законами України як актами вищої юридичної сили. Закони, які становлять правову базу оренди земельних ділянок, можна поділити та загальні та спеціальні. Зокрема, до загальних законів, які містять окремі норми, присвячені регулюванню певних аспектів орендних земельних відносин, можна віднести Конституцію України від 28 червня 1996 р. (ст. 14), Земельний кодекс України, Цивільний кодекс України, Господарський кодекс України від 16 січня 2003 р.3, закони України "Про плату за землю" в редакції від 19 березня 1996 р.4, "Про кооперацію" від 10 липня 2003 p.", "Про сільськогосподарську кооперацію" від 17 липня 1997 р.6, "Про господарські товариства" від 19 вересня 1991 р.7, "Про колективне сільськогосподарське підприємство" від 14 лютого 1992 р. "Про фермерське господарство" від 19 червня 2003 р.9, "Про особисте селянське господарство" від 15 травня 2003 р.", "Про охорону земель" від 19 червня 2003 р." тощо. Спеціальним законом, який спрямований на регулювання особливостей оренди земельних ділянок, є Закон України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 р. в редакції від 3 жовтня 2003 р12. Разом із тим, окремі питання оренди земельних ділянок врегульовані й іншими нормативно-правовими актами, зокрема указами Президента України, постановами Кабінету Міністрів України, нормативно-правовими актами Державного комітету України із земельних ресурсів, які видаються на основі та на виконання прийнятих законів.

Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки. Питання про правову природу договору оренди земельної ділянки є дискусійним в науці земельного та цивільного права. Так, одна група авторів (Ю. Басін, А. Брунь, В. Мартем'янов) вважає, що договір оренди землі є цивільно-правовим договором, різновидом договору майнового найму, обґрунтовуючи це тим, що законом дозволено короткострокове користування природними ресурсами, що характерно для майнового найму. Інша група авторів (Ц. Бичкова, Н. Ільків (Ільницька), Ф. Раянов, Н. Титова, М. Шульга) стверджує, що договір оренди земельної ділянки має земельно-правову природу, яка зумовлена специфікою його предмета - земельної ділянки, яка виступає важливою складовою екосистеми, невід'ємною частиною навколишнього середовища і за своєю природою не є майном в його цивільно-правовому розумінні. Так, М. Шульга зазначає, що земля, яка є головним засобом виробництва в сільському і лісовому господарстві, а також просторово-операційною базою в інших галузях народного господарства, не лише відіграє економічну роль у житті суспільства, а й виступає особливим видом природного багатства, являє собою самостійну соціальну цінність3. У цьому зв'язку В. Андрейцев наголошує, що ринково-правові форми набуття та переходу прав на землі, земельні ділянки дають змогу досягати прозорості, економічної змагальності та професійності, спроможності на конкурентних умовах виборювати право на набуття у встановлених законодавством процедурах спеціальної земельної правосуб'єктності, яка не тільки надає юридичні можливості (права), а й зобов'язує, в першу чергу, забезпечувати ефективне використання набутих титульних земельних об'єктів.