- •Тема 3. Доходный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •3.1.Метод прямой капитализации
- •Расчет потенциального валового дохода
- •Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы
- •Расчет операционных расходов
- •3.2.Методы определения ставки капитализации
- •Информация об объектах-аналогах
- •Информация о страховых компаниях
- •Определение надбавки за инвестиционный менеджмент
- •3.3.Метод дисконтирования денежных потоков
- •Оценка денежных потоков
- •3.4.Методы определения ставки дисконтирования
- •Тема 4. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи при надстройке здания
- •Тема 5. Согласование результатов оценки стоимости недвижимости краткие теоретические сведения
Тема 4. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
Наиболее эффективного использование объекта оценки (НЭИ) – это то использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей6.
Вариантов использования объектов недвижимости – множество. При окончательном выборе наиболее эффективного варианта использования принято руководствоваться следующими предпосылками:
Вариант использования должен быть законодательно (юридически) разрешен. Юридическая разрешенность включает в себя общественные юридические ограничения, закрепленные в законодательстве об охране окружающей среды, обеспечении безопасности, организации строительного производства и других законодательных актах; правила зонирования, установленные местными органами власти; строительные нормы и правила (СНиП).
Вариант использования должен быть физически (технически) осуществим. Физическая осуществимость определяет физическую возможность реализации рассматриваемого проекта, которая определяется размерами участка, топографией, геологическими и сейсмологическими характеристиками, климатологическими условиями и т.д.
Вариант использования должен быть финансово (экономически) целесообразен. Экономическая целесообразность определяется рыночным спросом на недвижимость принятого в анализ функционального назначения. Рынок недвижимости подвержен влиянию многих внешних факторов. В любой отдельно взятый период времени эти факторы могут объединяться, создавая или рынок продавцов или рынок покупателей. Варианты возможного использования, анализируемые в НЭИ, должны рассматриваться исходя из анализа развития рынка недвижимости в данном регионе.
Вариант использования должен приводить к максимальному увеличению рыночной стоимости недвижимости;
Обычно рассматривают два случая НЭИ:
НЭИ свободного земельного участка (вне зависимости от того, застроен он или нет);
НЭИ земельного участка с существующими улучшениями.
В любом случае оценщик должен сделать вывод о том, как лучше использовать недвижимую собственность и есть ли необходимость вкладывать средства в улучшения объекта недвижимости. Анализ НЭИ допускает снос существующих улучшений и создание новых, если это целесообразно. Примером могут служить оценки ветхих домов или объектов, которые были построены в несоответствующем местоположении.
Рассмотрим возможные варианты НЭИ свободного земельного участка.
Пример определения НЭИ свободного земельного участка под нежилую застройку
Имеется земельный участок, который согласно карте зонирования города находится в районе, предназначенном под нежилую застройку, но совместимую с жилой (в этом случае промышленное строительство недопустимо). Физические ограничения имеются на высоту здания (до 4 этажей). Исходя из ограничений оценщик останавливается на двух вариантах:
1 – строительство офисного центра по типовому проекту;
2 – строительство торгового центра по типовому проекту.
Имея данные о технических характеристиках предполагаемых зданий и информацию по рынку недвижимости, можно составить отчет о доходах и расходах и провести обоснование финансовой целесообразности освоения земельного участка (табл.51).
Таблица 51