Курсовая по Зубчик
.docxФункциональный и внешний износ недвижимости
Оценка износаПервая основная проблема объектов недвижимого имущества в России – высокая степень износа. Речь идет не только о физическом, но и о функциональном и внешнем видах износа зданий. Физический (хронологический) износ виден невооруженным взглядом, достаточно просто посмотреть на окружающие жилые, промышленные и коммерческие сооружения. Наиболее серьезная проблема - это наличие функционального и внешнего износа.
Функциональный износ – это обесценение объектов недвижимости в силу устаревших архитектурных и технических решений, которые применялись при возведении этих объектов. Такой вид износа выражается в значительных затратах на реконструкцию зданий и сооружений, на приведение их в соответствии с установленными техническими требованиями законодательства. Порой устранение функционального износа является нецелесообразным, и объект недвижимости просто становится невыгодным и непригодным для эксплуатации.
Внешний износ выражается в изменении цены недвижимости в условиях меняющейся окружающей среды (например, многие объекты военного назначения утратили свою актуальность, а их использование в других целях не представляется возможным). Здания могут обладать высокой степенью внешнего износа даже при отсутствии признаков функционального и физического износа.
Иные проблемы рынка недвижимости
Второй проблемой российского рынка недвижимости является несоответствие введение принципов рыночной экономики в страну, которая долгое время жила и строилась на социалистических принципах. Наличие «хрущевок» и «брежневок» в центре городов России, промзоны, расположенные непосредственно в самом городе - в таких условиях сложно создать единую архитектурную картину населенного пункта. Также возникают проблемы и в сфере земельных отношений, которые изначально строились на основе общности, а в условиях рыночной экономики не в состоянии выдержать конкуренцию и давление рынка.
Третьей основной проблемой рынка жилого недвижимого имущества РФ является последствия длительного социалистического эксперимента в стране. Россия за 20 лет превратилась из аграрной страны в индустриальную, в условиях такого темпа не могло не быть недостатков при строительстве жилья для населения. В основном, все дома строились по принципу «в тесноте, да не в обиде», «каждой семье по отдельной квартире, пусть и маленькой». В результате таких реформ жилая недвижимость в основном представляет из себя тесные квартиры в малоэтажных домах, причем состояние этих домов оставляет желать лучшего.
В настоящее время основным направлением рынка недвижимости является его модернизация, строительство новых домов с квартирами, удовлетворяющих всем потребностям населения. Новостройки идеально могут вписаться в любую местность, возводятся по новейшим технологиям, имеют различные архитектурные решения, а главное квартиры в них – просторные, не требующие капитальных вложений, зачастую со свободной планировкой. Именно за новостройками многие специалисты видят будущее недвижимости России.
Глава 2. Анализ хозяйственной деятельности предприятия
Открытое акционерное общество «Агентство недвижимости «Консул»
Юридический адрес: Россия, Ростовская область, Белая Калитва, ул. Энгельса д. 387, офис 1, тел. oф.: 8 (86383) 3-46-76, e-mail: 34676@34676.ru. Организационно - правовая форма предприятия: акционерное общество открытого типа. Форма собственности: частная.
Директор - Смачный Андрей Сергеевич
ОАО «Агентство недвижимости «Консул» - коммерческая организация, является юридическим лицом и действует на основании законодательства РФ и Устава.
Общество является юридическим лицом, имеет обособленное имущество, учитываемое на самостоятельном балансе, может от своего имени осуществлять сделки, приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Агентство недвижимости «Консул» основано в 2003 году с целью оказания профессиональных услуг в области риэлтерской деятельности.
Агентство занимается всем, что связано с продажей, покупкой, обменом, дарением, арендой, регистрацией права собственности жилой и коммерческой недвижимости, а также сбором и подготовкой любых документов для оформления наследства, договора пожизненного содержания с иждивением (рента).
ОАО «Агентство недвижимости «Консул» оказывает риэлтерские на территории г. Белая Калитва и Белокалитвенкому району.
Агентство оказывает услуги по продаже, покупки, обмену недвижимости. Услуги агентства недвижимости Консул:
Продажа и покупка квартир
Продажа и покупка земельных участков. Агентство может подобрать участок под строительство с учетом пожеланий и требований клиента.
Продажа и аренда коммерческой недвижимости. Агентство недвижимости подберет и подготовит документы для продажи или аренды недвижимости. Можете ознакомиться с предложениями по продаже и аренде коммерческой недвижимости, а также оставить заявку на покупку, продажу или аренду.
Обмены и расселения любой сложности. Агентство имеет опыт работы и решит вопрос обмена или расселения. Специалисты смогут подобрать оптимальный вариант, учитывая все пожелания и возможности, а также полностью согласовав этот процесс со сроками сделок и переездами.
Юридическое сопровождение сделок. Агентство успешно сотрудничает с администрациями города и района, с земельным комитетом, с БТИ и другими организациями нашего города, что позволяет быстро и качественно обслуживать клиентов, решать многочисленные вопросы, возникающие при оформлении документов.. Документы подготовлены юридически верно, собраны правильно и в срок.
Оформление самостоятельно подобранных вариантов. Если клиент самостоятельно подобрали для себя квартиру, дом или участок или нашли покупателя на недвижимость, но есть трудности в оформлении документов, агентство недвижимости "Консул" выполнит эту работу.
Ипотечное кредитование. Благодаря ипотечному кредитованию, сегодня для многих жилье стало доступнее. Раньше на квартиру или дом пришлось бы копить - теперь банк дает Вам недостающую для покупки сумму. Для тех, кто желает приобрести недвижимость в кредит, агентство предоставляет консультационные и информационные услуги по вопросам приобретения жилья с привлечением ипотечного кредита. Специалисты Агентства окажут помощь в подборе объекта недвижимости, подготовке перечня необходимых документов для предоставления в банк, а также, в организации сделки купли-продажи недвижимости, приобретаемой с привлечением кредита.
Характеристика отрасли
Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья за период в 2010 г. по Ростовской области повысилась на 0,10% и составила 33 034 рублей за один квадратный метр общей площади.
За этот период больше всего увеличились в стоимости однокомнатные квартиры - 0,52%, средняя стоимость квадратного метра после уменьшения составила - 85 749 рублей. Больше всего уменьшились в стоимости четырехкомнатные квартиры - 0,99%.
Что касается изменения стоимости квартир в зависимости от типов домов, то больше всего увеличились в стоимости квартиры в панельных домах - 0,48%. Уменьшились в стоимости квартиры в «сталинских» домах - 0,06%.
Самые высокие цены в Ростове-на-Дону, Таганроге и других крупных городах области, здесь средняя стоимость составляет 44843 рублей за квадратный метр общей площади. По сравнению с периодом 2009 года в этих районах стоимость квадратного метра увеличилась на 1,80% и 0,47% соответственно
Самые недорогие квартиры и дома в сельской местности. Средняя стоимость квадратного метра составляет - 6 733 рублей. Стоимость квартир и домов увеличилась на - 0,84%.
Организационная структура управления предприятием адекватна структуре самого предприятия и соответствует масштабам и функциональному назначению управляемых объектов.
Рисунок 6.1 - Организационная структура ОАО «Агентство недвижимости «Консул»
Высшим органом управления Общества является Общее собрание акционеров, проводимое в период с 1 мая по 1 июля. Совет директоров состоит из пяти членов во главе с Председателем.
Уставный капитал Общества равен общей номинальной стоимости всех акций Общества, приобретенных акционерами, и составляет 1092025 рублей. Общество формирует резервный фонд в размере 15% уставного капитала.
Директор самостоятельно решает вопросы деятельности предприятия, действует от его имени, имеет право первой подписи, распоряжается имуществом предприятия, осуществляет прием и увольнение работников, несет материальную и административную ответственность за достоверность данных всех отчетов, а также курирует деятельность: начальника отдела реализации недвижимости и развития, начальника правового отдела, коммерческого отдела, главного бухгалтера.