Вопрос 3. Нормативный метод измерения производительности: понятие, особенности, результаты и область использования.

Метод был впервые применен в 80-х годах XX столетия для измерения производительности в отраслях, где её трудно измерить: банковское дело, компьютерно-информационные службы и т.п.

НМИП - это процесс, с помощью которого при участии работников определя­ют измерители (либо их заменители) производительности, а затем разрабатывают систему ее измерения, оценки, контроля, планирования и повышения.

В настоящее время в связи с организацией и успешной работой бригад произ­водительности в США, групп качества в организациях Японии (а затем США и дру­гих стран), НМИП находит широкое применение, на то существует ряд причин:

1. группы привносят в процесс знания и опыт, которыми отдельный индивид не располагает;

2. группы более успешно избегают ошибок и неудач в работе;

3. если решение группы будут проводить в жизнь сами ее участники, то они сделают это более эффективно;

4. параллельно с разработкой идет обучение специалистов теории и практике измерения производительности, что повышает их квалификацию;

5. в процессе работы наблюдается «групповой эффект» (синергический или су­пераддитивный), когда члены группы учатся друг у друга и дополняют друг друга.

Групповые методы не лишены недостатков. Опыт и исследования свидетельст­вуют о следующих трудностях, возникающих в работе групп:

1) существуют проблемы, где решение групповыми методами не подходит,нужно решение невзаимодействующих индивидов;

2. группы игнорируют, не обсуждают серьезно информацию, не совместимую с их социальной ориентацией;

3. в группе может подавляться мнения отдельных индивидов, а оно может ока­заться наиболее важным;

4. группы не склонны искать самые удачные, прогрессивные решения, если большинство согласно, то творческий процесс прекращается;

5. на поведение реальных групп оказывают влияние культурные нормы, при­сущие их членам, они склонны к консерватизму, не рискуют, соблюдают осторож­ность;

6. по мере увеличения размера группы величина вклада отдельного члена груп­пы уменьшается.

Для «снятия» недостатков постоянно осуществляются «методические консуль­тации». Их цель - состав, численность, процедуры работы группы. Роль консультан­та ограничена помощью в области методологии или стратегии, и он не участвует в поисках решения.

Группа может продолжать работать даже без учас­тия консультанта, постепенно изменяются межличностные отношения, происходят структурные, технологические, процедурные перемены в самой организации. Эти изменения зависят от большого числа индивидуальных, групповых и организационных факторов.

Желаемым результатом работы группы является разработка и внедрение системы измерения производительности, результаты зависят от следующих моментов:

1) степени понимания и поддержки «программы» со стороны высшего руководства;

2) значения и важности функций, для которых разрабатывается система измерения производительности;

3) подготовленности организации, руководства, конкретной службы аналитиков и консультантов к решению данной задачи.

4) Участия в разработке и внедрении ведущих топ-менеджеров, а также степени проработки сводного плана.

5)полноты и глубины знаний в области производительности, которые нужно иметь до начала разработки программы.

Перечисленные факторы и условия служат решающими предпосылками успешного проектирования, разработки и внедрения системы измерения производительности на основе изложенного подхода. Этапы НМИП:

1. Организация группы из 5-7 чел

2. Внутренняя стратегическая оценка («критический взгляд изнутри.

3. Внешняя стратегическая оценка («критический взгляд кругом»).

4. Выбор основных предпосылок плана.

5. Достижение согласия относительно целей (задач).

Достоинства метода: 1) Группы привносят в процесс знания и опыт, к-рыми отдельный индивид не располагает; 2) Более эффективная работа; 3) Избежание грубых ошибок в работе; 4) Повышение квалификации раб-ков; 5) В процессе работы наблюдается групповой (синергический) эффект, когда члены группы учатся друг у друга и дополняют друг друга.

Недостатки метода:

1)В группе подавляется мнение отдельного индивида, к.-рое может оказаться самым важным; 2) Группы не склонны искать самые удачные решения; 3) Высокое влияние культурных норм на участников группы; 4) По мере роста группы величина вклада отдельного члена группы уменьшается

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ (3)

Вопрос.1. Управление недвижимостью. Виды сделок с недвижимостью. Принципы управления недвижимостью.

Управление недвижимостью— это осуществлениекомплекса операций по эксплуатации зданий и сооруже­ний в целях наиболее эффективного использования не­движимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью реализуется путем фор­мирования объекта управления, представляющего ком­плекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, со­оружения и их части и пр.

 

Основные цели управлениярынком недвижимости:

• реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

• установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

• защита участников от недобросовестности, мошен­ничества и преступных организаций и лиц;

• обеспечение свободного ценообразования на объ­екты недвижимости с предложени­ем и спросом; создание условий для инвестиций, стимулирую­щих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

• оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других обществен­ных целей;

• справедливое налогообложение недвижимого иму­щества и участников рынка недвижимости;

• создание благоприятных условий решения жи­лищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во мно­гом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложив­шийся мировой опыт. Достижение сформулированных выше целей возможно при реализации следующих прин­ципов управления.

1. Разделение процедур — применение особых подхо­дов к регулированию отношений различных видов недви­жимости — жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

2. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

3. Гласность нормотворчества — публичное обсужде­ние проектов законов и других нормативных актов.

4. Разделение полномочий между регулирующими органами.

5. Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости.

6. Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою исто­рию и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его адаптация к отечественным условиям.

 

 

Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:

* принятие решений и оформление документов в отношении иму­щественных прав на объекты собственности;

* управление конкретным видом объекта в процессе его эксплу­атации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

* любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

* процесс реализации функций управления для получения опре­деленных социально-экономических результатов;

* систему законодательного и исполнительного регламентирова­ния и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях ста­билизации и эффективного развития экономики в изменяющихся ус­ловиях, которую называют регулированием.

 

Управляющий недвижимостью должен иметь широкие и глубокие знания по гражданскому праву, финансовому менеджменту, инвести­ционному анализу, теории и практике управления инвестиционными проектами и др.

В сфере предпринимательства управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поруче­нию собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижи­мым имуществом.

Управляющий недвижимым имуществом— это юридическое или фи­зическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические дей­ствия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не зап­рещены законом или договором.

Брокер— это физическое лицо, непосредственно работающее с кли­ентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Агент— физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско- правовых сделок с недвижимым имуществом.

 

Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользо­вания, посреднические (риэлтерские), залоговые, трастовые, обмен­ные и др.

Объектамиуправления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм соб­ственности, но и соответствующие их системы — весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или реги­она, земельный фонд, лесной фонд и др.

Субъектами управленияявляются все участники отношений недви­жимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, ин­весторы, профессиональные посредники (риэлтеры), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

 

Управление недвижимостью может быть внешним и внутренним.

Внутреннее управление— это регламентация деятельности каждой орга­низации — участника рынка недвижимости ее собственными норма­тивными документами (уставом, правилами, положением, инструк­циями).

Внешнее регулирование выражается в установлении государством и его уполномоченными органами, а также международными согла­шениями норм и правил поведения каждого участника рынка недви­жимости.

По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выде­ляются четыре вида регулирования:

* государственное регулирование рынка недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными госу­дарственными органами и организациями в соответствии с выполняе­мыми функциями;

* самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями — ассоциациями риэлтеров и Российской гильдией риэлтеров;

* общественные воздействия — мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недви­жимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит ос­новой для нормативных актов, положений и т.д.;

* управление определенным недвижимым имуществом;

* заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.

В процессе управления недвижимостью реализуются следующие Функции:

* прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения; планирование и проектирование;

* строительство или реконструкция;

* регистрация, оценка и учет;

* эксплуатация и налогообложение;

* контроль и распоряжение, корректировка плана.

Вопрос.2. Факторы, влияющие на развитие рынка недвижимости в РФ.

Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

1.4 Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости

Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.

Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

- индивидуальность ценообразования;

- высокий уровень трансакционных издержек;

- важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

- высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния регионально экономики;

- многообразие рисков;

- низкая ликвидность товара на рынке;

- слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

- труднодоступность достоверной информации;

- ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);

- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

Раз и всегда определенного основания для сегментации нет и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.

В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей.

Например, на рынке помещений коммерческого назначения может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:

1. Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.

2. Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.

3. Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.

Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

- для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна из близость к местам проживания населения;

- для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:

- для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.

в свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.

Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.

И, напротив, если речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным.

Вопрос.3. Методы и особенности оценки недвижимости.

Три метода оценки недвижимости При оценке недвижимого имущества используют следующие три подхода:

• оценка с точки зрения стоимости строительства здания, аналогичного оцениваемому;

• оценка стоимости с точки зрения сравнения стоимости аналогичных объектов;

• оценка с точки зрения доходности, которую потенциально может принести оцениваемый объект.

Различают три метода оценки недвижимости:

- Затратный (экономический). Совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрачиваемых денежных средств на замещение или восстановление объекта, с  учетом накопительного износа;

- Рыночный. Совокупность оценочных методов, основанная на сравнении объекта оценки с аналогичным объектом, по которому имеется информация о цене сделок;

- Доходный. Совокупность оценочных методов недвижимости, основанная на определении будущих доходов при коммерческом использовании оцениваемого имущества.

Структура методов оценки недвижимости также основывает на трех подходах:

Доходный подход служит основой для метода капитализации доходов и обоснуется на дисконтировании доходов будущих периодов;

- Затратный подход (экономический) основывается на анализе возможных затрат замещение или восстановление оцениваемого объекта. Оценщик рассчитывает примерную сумму строительных расходов, определяя стоимость строительства аналогичного объекта недвижимости и количество времени, которое будет затрачено на строительство. Зачастую данный показатель определяет, каков будет верхний предел стоимости недвижимости. Логика данного подхода вполне обоснованна, кому захочется переплачивать за существующую собственность, если за строительство аналогичного сооружения можно потратить меньше? Однако в затратном подходе не учитываются такие особенности как удобства и местоположение объекта недвижимости, которые играют немаловажную роль.

- Рыночный подход включает методы, основанные на информации по уже состоявшейся продаже аналогичных объектов на открытом рынке (или методы сравнительных продаж). Рыночная стоимость (для её установления производится рыночная оценка) - это наиболее вероятная цена, по которой соответствующий объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. В рыночную стоимость входят как стоимость самого объекта, так и стоимость некоторых прав в отношении оцениваемого объекта. Нередки случаи, когда после выявления рыночной стоимости цена объекта корректируется с помощью проведения профессиональной оценки недвижимости. 

ПЛАНИРОВАНИЕ НА ПРЕДПРИЯТИИ (2)