Волков С.Н. Варламов А.А. Лойко П.Ф. Новые земельные отношения в Российской Федерации. М., 2006. 108 с

ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

Земельный вестник России № 1–2 · 2005 91

ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

Земельный вестник России № 1–2 · 2005 93

ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

Примечание. Окончание таблицы — в следующем номере журнала.

25ñ26 мая 2005 г. в окрестностях г. Пскова прошла Международная кон& ференция ´Земельные доли. Проблемы. Решенияª, посвященная резуль& татам российско&датского проекта ´Управление земельными ресурсами и юридические процедуры в связи с перераспределением сельскохозяй& ственных земель, находящихся в совместно&долевой собственностиª.

В работе конференции приняли участие: заместитель руководителя Роснедвижимости А.Л. Оверчук, первый заместитель главы админист& рации г. Пскова И.И. Максимов, начальник Управления комплексно& го развития и кадрового обеспечения Роснедвижимости А.И. Вишня& ков, начальник Управления мониторинга земель, землеустройства и территориального планирования С.Г. Мирошниченко, представители Минэкономразвития России, Минсельхоза России и ряда субъектов Российской Федерации, руководитель проекта ТАССИС г&н Р. Вессе& ли, представитель фирмы NHH Сonsult г&н Н. Хансен, президент зем& леустроительной компании LIFA г&н Л. Хансен и др.

Представляем вниманию читателей журнала отчет Министерства иностранных дел Дании ´Развитие рынка земель сельскохозяйствен& ного назначенияª.

95

ОТЧЕТ

Развитие рынка земель

сельскохозяйственного назначения

Пилотная процедура перераспределения земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей собственности

Российская Федерация

Псковская область

Университет г. Аальборг ЛИФА, Дания Нордик Консалтинг Груп

Управление Роснедвижимости по Псковской области

Псков 2005 г.

ОТЧЕТ

Содержание

1.ВВЕДЕНИЕ

1.1.Исходные данные

1.2.Цель проекта

3.1.Положения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

3.2.Практические шаги

3.3.Три этапа процесса перераспределения

4.ПЕРВЫЙ ЭТАП: ОБСУЖДЕНИЕ УСЛОВИЙ С СОБСТВЕННИКАМИ ДОЛЕЙ

4.1.Держатель земельной доли делает запрос о выделении участка

4.2.Информирование собственников на первом собрании

4.3.Формирование рабочей группы

4.4.Проверка списка собственников

4.5.Покупка и продажа долей

4.6.Проведение консультаций и установление пожеланий собственников

4.7.Установление возможной компенсации для собственников

4.8.Заключительное собрание собственников и заключение письменных соглашений

5.ВТОРОЙ ЭТАП: ПОДГОТОВКА КАРТ ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ

5.1.Получить доступные карты и планы землепользования

5.2.Оцифровать карты

5.3.Подготовить проект плана перераспределения

5.4.Подготовить план подъездных дорог

5.5.Подготовить окончательный план перераспределения (территориального землеустройства)

5.6.Подготовить планы участков и договоры

5.7.Подготовить заявления в соответствующие организации и передать данные в базу данных землепользования

7.1.Преимущественное право государства на покупку земель, выставляемых на продажу

7.2.Уведомление и преимущественные права собственников на земли сельскохозяйственного назначения

7.3.Создание комитета по перераспределению, уполномоченного заключать предварительные соглашения

7.4.Предоставление собственникам расширенных консультаций

7.5.Уточнить площадь участка

7.6.Определение стоимости участка

7.7.Определение местоположения и границ участка

7.8.Проверка списков собственников и перевод невостребованных земель

7.9.Ограничения землепользования и их соблюдение

8.ПРЕДЛОЖЕНИЯ НОВОЙ АДМИНИСТРАТИВНОЙ ПРАКТИКИ

8.1.Финансирование проектов перераспределения

8.2.Использования земельных банков для облегчения процесса перераспределения земли

8.3.Соблюдение других юридических ограничений

8.4.Разрешение юридических вопросов через суд

Земельный вестник России № 1–2 · 2005 97

ОТЧЕТ

1. ВВЕДЕНИЕ

1.1. Исходные данные

Благодаря принятию ряда федеральных земельных законов в период 2000–2003 гг. ситуацию с коммер ческим земельным рынком удалось вывести из тупика. Ключевыми юридическими документами являются Земельный кодекс Российской Федерации, содержащий общие положения об использовании и управле нии землями сельскохозяйственного назначения, и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяй ственного назначения».

Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» стремится облегчить осуществление ком мерческих сделок с землей сельскохозяйственного назначения и таким образом подготовить базу для сельс кохозяйственного сектора, функционирующего при условии всерасширяющегося рынка. Главными доку ментами являются положения, касающиеся консультации соседей и муниципальных органов при продаже земель сельскохозяйственного назначения, а также при распределении и расположении земель сельскохо зяйственного назначения, принадлежащих собственникам долей. В то время как право собственника зе мельной доли уйти от коллективной формы ведения хозяйства и выделить землю для собственного пользо вания было предусмотрено в предыдущем законодательстве, т. е. Гражданском кодексе Российской Федерации, надлежащие механизмы предусмотрены в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохо зяйственного назначения». Вследствие этого до последнего времени коммерческие сделки проходили в незначительном количестве хозяйств.

Хотя основная нормативно правовая база уже существует, полномасштабная реализация оборота земель сельскохозяйственного назначения нуждается в дальнейшей разработке. Сложности связаны с процессом планирования, когда примерно 500 собственникам земельных долей предстоит достичь согласия по плану перераспределения. Кроме того, еще не были приняты решения по юридическим аспектам о выделении зе мельных участков в соответствии с законодательством.

Практика проведения объединения земель с целью укрупнения участков и разделения земель в Дании разрабатывалась в течение долгого времени. Постановление о первом подразделении было введено в

действие в 1949 г., в то время как практика распределения земель относится к временам проведения огора живания несколько сот лет назад. Сходство между датской системой и новыми законами о землеустрой стве, принятыми в России, может быть использовано как база для опробования и применения датской практики. При осуществлении предыдущего проекта землеустроители из Дании и другие специалисты в сфере земельного управления в течение двух лет оказывали помощь федеральным властям и специалистам из Псковской области. Проект получил финансовую поддержку Министерства иностранных дел Дании и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Российской Федерации. В восьми хозяйствах Псковской области проходят пилотные работы по разработке плана перераспределения и подготовке реги страции в соответствующих органах. Окончание проекта — апрель 2005 г.

1.2. Цель проекта

Настоящий проект представляет выводы и дает рекомендации по разработке простой и эффективной с точки зрения затрат процедуры для подготовки консолидированных проектов перераспределения земель, находящихся в общей собственности.

На основе этого данный проект предполагает выявить практический подход в осуществлении проектов перераспределения. На основе практики пилотного проекта разработан график, который поможет участни кам проекта, т. е. собственникам долей, которые хотят выделиться, остальным собственникам, государ ственным земельным органам. Данный график может быть применим в условиях настоящего законода тельства и системы государственных учреждений.1.

Пилотные процедуры должны показать высокий уровень управления с тем, чтобы подать пример по раз работке простых процедур, отвечающих конкретным сельскохозяйственным потребностям и возможнос тям, имеющимся как на управленческом, так и на промежуточном уровне (т. е. лицензированные землеуст

1 Самыми значительными в законодательстве являются Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Федераль% ный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральный закон «О государственной регист% рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.. Ключевыми органами являются территориальные орга% ны Роснедвижимости (далее по тексту земельные комитеты — прежнее название), Регистрационная палата, Управление сельским хозяйством на региональном и муниципальном уровнях.

ОТЧЕТ

роители, районные земельные комитеты и т. д.). Также разрабатывается подход, который благодаря своей «прозрачности» позволит всем участникам проекта понимать процесс и контролировать совершение сде лок.

При подготовке пилотной процедуры пришлось столкнуться с рядом более или менее значительных юри дических и административных барьеров. Для уменьшения барьеров и таким образом повышения эффек тивности и продуктивности процесса, на основе сравнения с датским и международным опытом консоли дации земель были составлены рекомендации. Цели рекомендаций — упростить процесс переговоров с собственниками долей, представить процедуры для сокращения и упрощения взаимодействия с земельны ми властями.

2.КОНЦЕПЦИИ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

2.1.Роль землеустройства в развитии земельного рынка

Системы землепользования по всему миру отражают фактическое историческое и культурное развитие наций. В основном системы выделяют земельные участки и другое недвижимое имущество, но они также могут быть созданы для различных целей, например для налогообложения, как в Дании и других европейс ких странах. Но целью также может быть обеспечение права собственности, как, например, в США, Англии и Австралии. Там единый земельный реестр является центральной системой, в то время как кадастровое удостоверение является лишь приложением к свидетельству о праве собственности на землю.

Какой бы ни была структура системы землеустройства, главной ее функцией является создание и обеспе чение функционирования свободного рынка для купли и продажи земли и имущества.

Всовременных государствах система землеустройства является главной основой в инфраструктуре, ко торая обеспечивает выполнение четырех основных функций в обществе:

— гарантия прав на землю при использовании свидетельства о праве собственности, закладной на землю, сервитутов;

— оценка и налогообложение земли и недвижимости;

— планирование и землепользование; Эти функции взаимосвязаны. Экономическое и материальное использование индивидуальной собствен

ности влияет на ее стоимость. На стоимость также влияет потенциальное в будущем использование собственности, утвержденное в конкретном постановлении о планировании и районировании. Это плани рование, безусловно, определит будущие строительные работы и землепользование.

Единый земельный реестр и оценка недвижимости вместе составляют основу для успешно функциони рующего рынка недвижимости и земли. Система землепользования и планирования вместе с системой пре доставления разрешений на разделение и застройку являются основой эффективного управления земле пользованием.

Сочетание успешно функционирующего рынка земли и недвижимости и эффективного землепользова ния является основой стабильного развития общества и рыночной экономики, основанной на эффектив ности, качестве и стабильности.

ВДании и других Скандинавских странах существует, возможно, одна из лучших в мире систем управле ния недвижимостью и гарантии прав на землю и имущество. Система обеспечивает надежной, своевремен ной и точной информацией для использования при ипотеке и обороте недвижимости. Это значит, что сис тема также предоставляет информацию для оценки, налогообложения, управления землепользованием и строительством.

2.2. Совершение сделок и передел участков земель сельскохозяйственного назначения в Дании

2.2.1. Процедура консолидации земель в Дании В Дании проекты по консолидации земель нацелены на оптимизацию местоположения полей путем объ

единения участков в меньшее число больших по размеру участков. Обычно у датских фермеров может быть от двух до восьми полей, расположенных отдельно друг от друга.

Проект по земельной консолидации может быть вызван и другими интересами землепользования, напри мер, при необходимости строительства больших дорог или, когда часть земель сельскохозяйственного наз начения возвращается в природоохранную зону. Часто сельскохозяйственные и другие интересы земле пользования совпадают, так как все стороны заключают соглашения на чисто коммерческих условиях.

Земельный вестник России № 1–2 · 2005 99

ОТЧЕТ

Некоторые фермеры захотят купить землю, в то время как другие будут ее продавать . Процесс упрощается благодаря наличию земельных банков. Сильные стороны датского метода включают следующие аспекты.

·Составляется один общий план для территории большей, чем размер хозяйства в общей собственности в России. Поэтому оптимизация проводится сразу для многих землевладельцев одновременно и затраты на про

ведение планирования и регистрации новых участков делятся между участниками.

·Договоры между землевладельцами составляются на коммерческих условиях. Документы об обмене земли заверяются комитетом по консолидации земли под председательством районного судьи, и состоя

щим из землевладельцев и представителей кредитных организаций и органов землепользования. Таким образом, соглашения могут быть составлены непосредственно на месте при участии землевладельцев, по купающих и продающих землю, и комитета.

·Сделки с землей основаны на плане, составленном лицензированным землеустроителем. Принимают ся во внимание предпочтения, высказанные владельцами, и ограничения, поставленные земельным зако

нодательством. Также были случаи использования цифровых карт и инструментов регистрации.

·Все утверждения и земельные регистрации проводятся одновременно, чтобы сэкономить администра тивный ресурс. Землеустроитель обладает компетенцией подготавливать юридические документы, кон

сультировать земельные органы и готовить дела к регистрации.

·Государство выделяет субсидии для снижения затрат на планирование и регистрацию.Принципы консолидации земель в Дании.

Однако если обратиться к делам перераспределения земли в России, ситуация обстоит несколько иначе. В этом случае задачей является подготовить план и заключить договоры с собственниками долей, которые хотят выделить свою землю и, возможно, выйти из хозяйства. Количество собственников может достигать 500 человек, и некоторые могут не вполне осознавать привилегии статуса собственника доли. Зачастую большое количество долей остается невостребованным, или свидетельства на долю не были выданы или не были должным образом зарегистрированы при передаче другим лицам.

3.ПИЛОТНАЯ ПРОЦЕДУРА ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ

3.1.Положения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

До введения в действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» отдельные собственники долей могли законно отделяться и формировать индивидуальные участки. Это происходило в середине 90 х годов, когда существовали кредитные возможности для частных фермеров. Впоследствии было сформировано более 6 тыс. земельных участков для ведения крестьянского хозяйства. Выделение участков происходило в основном с учетом мнения руководства сельскохозяйственной органи зации и приоритета интересов хозяйства. Чтобы возместить эти недостатки, ст. 13 дополнена ст. 14, которая оговаривает более справедливые и «прозрачные» процедуры.

Собственники должны быть проинформированы о планируемых действиях. Информация должна быть предоставлена при выполнении той же процедуры, что и при продаже долей. 2

3.2. Практические шаги

На практике следует предпринять ряд шагов. Следующие шаги составляют пилотную процедуру, приме няемую в Пскове.

2 В первых двух псковских пилотных проектах по желанию собственников были сформированы участки в счет всех земельных долей. Однако эта процедура слишком трудоемкая, затратная, длительная и не является опти мальным вариантом, так как некоторые собственники могут сохранить коллективную форму пользования, в то время как остальные могут захотеть купить больше долей, чтобы сразу сформировать большие участки.