RabTetr__v2

Всероссийский молодежный проект «ВСЕ ДОМА»

РА Б О Ч АЯ ТЕТ РА Д Ь

для участников тренингов для молодых граждан по тематике общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства «Кадры ЖКХ»

ФИО участника______________________________________

Город_______________________________________________

Москва 2012

Тема 1. Современное состояние жилищно-коммунального комплекса РФ. Основные нормативно-правовые акты, регулирующие взаимоотношения в

Тема 2. Характеристика жилищно-коммунальных услуг и принципы формирования тарифов. Порядок исчисления коммунальных платежей.......9

Тема 3. Формы и способы управления жилищным фондом РФ. Основные обязанности управляющих компаний по содержанию многоквартирных

Тема 4. Существующие формы отчетности управляющих компаний перед жильцами МКД. Изменение способа управления МКД. Смена управляющей

Тема 5. Формы и способы общественного контроля в сфере ЖКХ. Формирование системы общественного контроля в жилищно-коммунальном

Тема 6. Актуальные вопросы управления МКД в современных условиях: типовые нарушения прав собственников жилья со стороны управляющих компаний и товариществ собственников жилья; методы отстаивания

жилищного фонда РФ. Источники финансирования капитального ремонта

Тема 8. Современные передовые технологии в сфере содержания МКД. Реализация энергосберегающих и инновационных мероприятий при

Тема 9. Международный опыт функционирования сферы ЖКХ и перспективы

2

ВВЕДЕНИЕ

Настоящая рабочая тетрадь разработана для решения слушателями следующих учебных и общеобразовательных задач:

-изучение современного состояния отрасли ЖКХ РФ и особенностей его функционирования;

-получение представления об актуальных проблемных вопросах процесса реформирования отрасли ЖКХ РФ и оптимальных направлениях их разрешения;

-изучение основной нормативно-правовой базы, определяющей и регламентирующей отношения в сфере ЖКХ РФ;

-получение представления об оказываемых в сфере ЖКХ коммунальных услугах

иособенностях их представления гражданам и организациям;

-получение представления о порядке и принципах формирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги и порядках исчисления коммунальных платежей;

-получение знаний о современных формах и способах управления жилищным фондом РФ;

-получениепредставленияодеятельностиУправляющихкомпаний(далее-УК)по содержанию многоквартирных домов (далее - МКД), специфики их взаимодействия с собственникамиинанимателямижилыхпомещенийвМКД,обосновныхобязательствах УК перед жильцами;

-получение представления об актуальных вопросах управления МКД в современных условиях, об типовых нарушениях, допускаемых УК в отношениях с собственниками и нанимателями жилых помещений и мерах по их разрешению и урегулированию;

-приобретение навыков в разрешении конфликтных и спорных ситуации с управляющимииэксплуатирующимиорганизациями,отстаивании интересовграждан, проживающих в МКД;

-получениепредставленияобимеющихсяформахотчетностиУКпереджителями МКД, о порядке изменения способа управления и смены УК, согласно положений действующего законодательства;

-получение представления о формировании механизма общественного контроля в жилищно-коммунальной сфере;

-получение знаний об особенностях осуществления капитального ремонта жилищного фонда РФ, механизмах реализации и источниках финансирования работ по капитальному ремонту МКД;

-получениепредставленияосовременныхтехнологияхэнерго-иресурсосбережения в МКД и возможностей их применения при реконструкции и эксплуатации МКД;

-получениепредставленияоположительномзарубежномопытесовершенствования функциональностижилищно-коммунальнойотраслииперспективахегоиспользования в сфере ЖКХ РФ;

-выработкагражданскойпозициипоотношениюкреформированиюотраслиЖКХ РФ и к активному участию населения в процессах управления жилищным фондом РФ

иповышению эффективности его использования.

3

СОКРАЩЕНИЯ

ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации; ГУП – государственное унитарное предприятие; ДЕЗ – дирекция единого заказчика; ЖК – жилищный кооператив;

ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации; ЖКУ – жилищно-коммунальные услуги; ЖКХ – жилищно-коммунальное хозяйство; ЖСК – жилищно-строительный кооператив; ЖЭК – жилищно-эксплуатационная контора; ИТП - индивидуальный тепловой пункт; МКД – многоквартирный дом;

МУП – муниципальное унитарное предприятие; ОМСУ – органы местного самоуправления; РЭК – региональная энергетическая комиссия;

РЭУ – ремонтно-эксплуатационное управление (участок); ТСЖ – товарищество собственников жилья; УК – управляющая компания; УО - управляющая организация;

ФСТ РФ – Федеральная служба по тарифам РФ; ФЦП – федеральная целевая программа.

IT - Информационные технологии (ИТ, от англ. information technology, IT)

ПРЕДИСЛОВИЕ

Исторические этапы развития системы управления жилищным фондом России

В XIX - начале XX века горожане в России проживали, как правило, в основном­ в частныхдомах,государственногоилимуниципальногожилья,кактаковоговРоссийской империи не было. Большинство частные домов строились и эксплуатировались из расчета на одну семью жителей, были они, в основном деревянные или каменные. Большая часть городских жителей проживала в собственных домах.

Существовали в ту эпоху и многоквартирные дома. Практически все многоквартирные дома представляли собой доходные дома.

Доходный дом строился частным лицом­ - купцом или промышленником на собственные средства и служил источником получения прибыли, или «дохода», путем сдачи квартир внаем­ жильцам. Этот дом принадлежал хозяину на правах частной­ собственности, квартиры сдавались внаем по коммерческой­ цене (разумеется, без всякой приватизации). Любой человек, увидевший на подъезде, на воротах дома или в местной газете объявление о наличии в доме свободной квартиры, мог заключить с хозяином (или назначенным им управляющим), договор найма жилого помещения, зачастую просто устный, и вселиться­ в квартиру.

4

Домовладелец-собственник многоквартирного доходного дома и осуществлял управление своей собственность, как правило - эффективно, обеспечивая жильцам оплачиваемый ими уровень комфорта, себе - финансовую прибыль­ , городской казне - налоги.Вгородскомхозяйствесовременныхтойэпохегородов(понятияЖКХкактакового

вте времена еще не было), как отечественных, так и зарубежных, такое управление жилищнымфондомпредставлялособойвысокорентабельныйсектор городскогомалого, среднего или даже крупного бизнеса. Разумеется, каждый домовладелец стремился обеспечить необходимую эффективность управления подобным МКД - иначе он разорялся, дом переходил к новому владельцу или превращался в трущобы, как это произошло, например, с известным районом дореволюционной Москвы - Хитровкой.

Вту эпоху существовал еще и такой вид жилья, как бараки, или казармы, где за низкую плату жили рабочие заводов и фабрик. Бараки эти строились владельцами заводов, поскольку рабочие были в ос­новном переселенцами из деревень. Выражаясь современной терминологией­ , подобное жилье относится кведомственному.

Весьма значительное количество горожан, из беднейших слоев населения просто снимали комнату (как тогда говорили «угол» или «каморку») в частных односемейных домах. Например, зажиточная семья имела свой дом из пяти комнат, четыре комнаты занимали сами, а одну сдавали­ жильцу за деньги. Это был весьма распространенный вид найма.

Муниципального (городского, казенного) жилья, принадлежащего городским властям, (казне) в дореволюционной России, как такового, не было, но существовало своеобразное «социальное» жилье - приюты, богадельни, дома инвалидов.

Это были дома, содержавшиеся на средства благотворительных­ , религиозных организаций и отдельных меценатов, Никаких пособий, субсидий, дотаций из бюджета на жилье­ в те времена не было, казна не участвовала в решении жилищного вопроса­ , но, тем не менее, рынок в целом справлялся со всеми проблемами. Только в начале XX века благотворительные дома, в основном­ из-за нестабильности финансирования, а также богадельни­ стали частично переходить на казенное содержание, т.е. появились зачатки муниципального жилья.

Таким образом, предложение жилья в Российской империи соответствовало платежеспособному­ спросу. Каждый человек без особого труда мог найти­ себе жилье

влюбом городе, в соответствии со свои­ми средствами, и в этом смысле жилищной проблемы в городах России не существовала. Практически, никто не ночевал на улицах,этосчиталосьбродяжничеством,закотороелегкоможнобылоугодитьвострог. Необходимо также отметить, что большая­ доля (до 70%) городской земли находилась в собственности­ частных лиц и свободно покупалась и продавалась. Желающий­ построить жилой дом в городе (односемейный для себя и своей семьи или доходный для получения прибыли) просто покупал участок земли у владельца и осуществлял строительство­ . Участие в этом процессе городских чиновников, а значит и уровень­ коррупции, были минимальными.

Днем рождения советской системы ЖКХ следует считать 24 августа 1918 года, когда был опубликован Декрет Совета Народных Комиссаров об отмене права частной собственности­ на недвижимость в городах. В результате этого все жилье, которое в дореволюционной России было в основном частным, перешло в государственную собственность (права собственности на частные односемейные дома позже все же

5

вернули их прежним владельцам).

Поначалу новоиспеченным государственным многоквартирным­ домомнеуправлял вообще никто, и вселиться в него мог каждый желающий, к тому же и квартплата была отменена­ . Очевидно, что такое положение, долго не могло сохраняться­ , и домом стал управлять домком, выбираемый на собрании­ жильцов. Через некоторое время выяснилось, что домком управляет домом неэффективно, и после недолгих экспери­ ментов с другими формами коллективного управления - жилтовариществомиЖАКТом - он был заменен домоуправом­ - специальным уполномоченным советской власти. Это был уже фактически госчиновник. В дальнейшем управление многоквартирным домом перешло к специальным органам государственной и местной власти (ЖЭКи, РЭУ, ПРЭО, впоследствии­ ДЕЗы). Эффективное внутреннее управление МКД было заменено на гораздо более низкоэффективное внешнее, государственное.

Это были глубокие институциональные преобразования, точнее, кардинальная ломка прежней, дореволюционной системы­ ЖКХ. Сущность этих реформ заключалась в стопроцентной национализации всех объектов ЖКХ, т.е. в переходе­ их в конечном счете в государственную собственность и, соответственно, в систему государственного централизованного­ управления.

Во времена НЭПа, когда государство фактически расписалось­ в неэффективности централизованного коммунального хозяйства, начали появляться дома, принципиально отличающиеся от государственных. Речь идет о жилищно-строительных­ кооперативах (ЖСК) - домах коллективной собственности­ и управления, после насильственного перерыва, длившегосядоконцасталинскойэпохи,достигшихрасцветак 70-м годамXX века. Этот вид жилого дома демонстриро­вал более высокую степень эффективности: кооперативныедомавыгляделииобслуживалисьлучше,чемобычныегосударственные­ , несмотря на то, что права собственности и управления­ были сильно ограничены.

Всоветскийпериодпоявилсяещёитакойсекторжилогофонда,какведомственные дома. Это было государственное жилье, «приписанное» или переданное на баланс крупных предприятий, организаций и ведомств. Управлялись и обслуживались они специальныморганом(иизбюджета)этихорганизаций.Отметимещетакойвиджилья, как коммуналки­ , или квартиры коммунального заселения, получившие в советский период чрезвычайно широкое распространение. Основой советской жилищной политикис1955годабыломассовоестроительствогосударственныхмногоквартирных­ крупнопанельных домов индустриальным методом­ . Квартиры предоставлялись органами местной власти в порядке очереди (при множестве специальных разрешений навнеочереднуювыдачуордеров).Квартплатаиоплатакоммунальных­ услугдержались нанизкомуровнезасчетбюджетных­ дотацийвсемжильцамбезисключения.-Советская власть не поощряла строительство индивидуального­ (частного односемейного) жилья как элемента буржуазной­ идеологии. Существовал запрет на строительство частного жилья в городах с населением свыше 100 тысяч человек­ . Количество­ частных односемейных домов в советской России резко сократилось по сравнению с дореволюционным периодом­ . Необходимо отметить, что значительное количество новых квартир, спроектированных как односемейные, заселялось­ «с подселением», так что избавление от коммуналь­ных квартир оказалось существенно замедленным.

После краха социализма и распада СССР среди многочисленных­ программ реформирования ЖКХ возобладала либеральная­ концепция, сущность которой

6

заключаласьвприменении­ идейприватизацииилиберализацииковсемобъектамЖКХ без учета их специфики. Ведущий лозунг времени­ - приватизировать как можно больше и как можно быстрее, а дальше рынок все сам расставит по своим местам. В рамках этой концепции­ была и проведена масштабная бесплатная приватизация квартир, в результате чего в России появился своеобразный многоквартирный дом. Это был

гибрид из различных форм собственности, не имеющий аналогов­ в мире.

Жилой дом предоставляет человеку: жилищные услуги непосредственно­ (жилое помещениеикоммуникации);коммунальные­ услугиопосредованно(являетсязаказчиком коммунальных­ услуг:водопровода,канализации,отопления,электроэнергии,газаит.д.). Таким образом, можно считать, что жилой дом является своеобразным предприятием по предоставлению­ жильцам жилищно-коммунальных услуг. Если дом работает эффективно, то жильцам предоставляется весь комплекс жилищно-коммунальных услуг высокого качества, и, напротив, - при неэффективной работе комплекса жиль­цы получают эти услуги низкого качества.

Вдореформенный период функционирование жилищно-коммунального хозяйства, относившегося к непроизводственной сфере, было основано на бюджетном дотировании в части покрытия расходов.

ВРоссийской Федерации, с 1991 года последовательно проводится реформа жилищно-коммунального хозяйства. В целях улучшения содержания жилищного фонда, повышения ответственности за качество выполняемых работ принимаются меры по разделению функций заказчика и подрядчика, по переходу к новым формам управления жилищным фондом, по созданию рынка жилищных услуг. Малообеспеченным семьям предоставляются субсидии на оплату жилищных услуг, внедряются ресурсосберегающие технологии и приборы учета расхода воды и тепла, ужесточается политика государственного контроля за повышением тарифов.

Однако происходящие преобразования в жилищно-коммунальной сфере не

полностью отвечают требованиям времени. Социально-экономическая ситуация в отечественном ЖКХ, как и по стране в целом, оказывает негативное влияние на работу коммунальной инфраструктуры, тормозит внедрение новых перспективных разработок и управленческих концепций. Совершенствование системы управления процессом реформирования отрасли жилищно-коммунального хозяйства, таким образом, становится одной из важнейших для экономики государства задач.

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства в нашей стране затрагивает очень широкий круг взаимоотношений, в который вовлечено большинство населения городов и посёлков. Особенно это касается сферы управления многоквартирными домами.

7

Тема 1. Современное состояние жилищно-коммунального комплекса РФ. Основные нормативно-правовые акты, регулирующие взаимоотношения в сфере ЖКХ.

Жилищно-коммунальный комплекс представляет собой сложный технический комплекс зданий, сооружений, инженерных сетей и оборудования, а также промышленного, ремонтно-строительного производства и эксплуатационного обслуживания, созданного для их содержания, ремонта и сохранности. На сегодняшний день тяжелое экономическое состояние жилищно-коммунального комплекса обусловлено недостаточно гибкой и эффективной системой управления отраслью, дотационностью сферы и неудовлетворительным финансовым положением, отсутствием экономических стимулов снижения издержек, связанных с оказанием жилищных и коммунальных услуг, ростом тарифов на ЖКУ, монополизмом в сфере их производства и оказания, высокой степенью износа основных фондов, большими потерямиэнергии,водыидругихресурсов. ОсновойэкономическихотношенийвЖКХ до сих пор остается система бюджетного дотирования. Управление производством жилищно-коммунальных услуг чрезмерно централизовано, фактически отсутствует конкуренция в рассматриваемом секторе экономики. Потребители ЖКУ зачастую не имеют возможности реального влияния на количество и качество представляемых им услуг. Устранение вышеупомянутых недостатков в системе управления жилищнокоммунальным хозяйством страны обуславливает необходимость коренной модернизацияфизическииморальноустаревшихобъектовЖКХ,созданиеобновленной коммунальнойинфраструктурыподновоестроительство,формированиеэффективных систем управления жилищным фондом как основных направлений в осуществлении процесса дальнейшего реформирования отрасли.

Рассмотрим основные законодательные акты РФ в сфере ЖКХ. Указ Президента РФ от 27 мая 1997 г. № 528 «О реформировании жилищно-коммунального хозяйства в Российской­ Федерации».

Федеральный закон - Жилищный кодекс РФ. Федеральный закон №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Изменения к положениям федерального закона «О товариществах собственников жилья».

Законодательное обеспечение процесса реформирования отрасли ЖКХ РФ направлено на формирование эффективного жилищно-коммунального комплекса страны,позволяющегогражданамРФсвоевременнополучатьжилищно-коммунальные услуги высокого качества и дающего им возможность осуществлять управление жилищным фондом по месту их проживания.

Задание к теме 1.

Изучите основные нормативно-правовые акты, которые определяют главные цели и задачи процесса реформирования ЖКХ РФ. Ответьте, используя, полученные знания на следующие вопросы:

1)ЧемобусловленанеобходимостьреформированияотраслиЖКХРФ?

2)Какие конечные цели должны быть достигнуты в результате завершения реформы ЖКХ?

3)Какие задачи должны быть для этого решены на государственном

8