Тема 9. Отчет об оценке стоимости предприятия (бизнеса)

Темы для обсуждения:

1. Требования, предъявляемые к форме и содержанию отчета об оценке

2. Основные разделы отчета об оценке и общие проблемы, возникающие на каждом этапе составления отчета.

4. Параметры обоснования применимости отдельных методов, используемых в оценочной деятельности в рамках трех подходов, для конкретного вида оценки.

Литература

Закон РФ «Об оценочной деятельности на территории РФ» №135 –ФЗ от 29.07.98

Кодекс поведения (этики) оценки. Международные стандарты оценки 2001.

Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2001, №519

Российские стандарты оценки 2001. Проект

Оценка бизнеса./ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. М.: Финансы и статистика»,1998.

Федотова М.А., Леонтьев Ю.Б. Профессиональная оценка бизнеса в России (состояние, оценка, перспективы). //Вопросы оценки, №3, 2001.

Филлип Д. Пардо, Джеймс С.Ригби. Руководство по чтению отчета об оценке бизнеса для непрофессионалов.

МАТЕРИАЛЫ ДЛЯ ПРАКТИЧЕСКИХ ЗАНЯТИЙ И САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ

Тема: Временная оценка денежных потоков

1. Стоимость престижного участка земли купленного за 80 тыс. руб. возрастает ежегодно на 9%. Сколько будет стоить участок через 15 лет?

2. В целях покупки магазина инвестор взял в банке кредит в сумме 2,8 млн. руб. сроком на 4 года под 12% годовых, выплачиваемых в конце срока. Какова будет сумма погашения долга через 4 года?

3. Стоимость коллекции марок, купленной за 18000 руб. будет ежегодно возрастать на 8%. На какую сумму по сравнению спервоначальной она вырастет через 7 лет?

4. Определить сумму процентов, начисленных на вклад 16000 руб., если срок депозита 3 года, ставка 24% годовых, проценты начисляются ежеквартально.

5. Какую сумму необходимо положить на счет в банк, начисляющий 18% годовых, чтобы через 4 года с него можно было снять 75000 руб.?

6. Рассчитайте текущую стоимость участка земли, если ожидается, что через 7 лет он будет продан за 140000 руб. Ставка дисконтирования 8%.

7. Владелец векселя, выданного коммерческим банком, получит по нему через 3 года 120000 руб. За какую сумму вексель был приобретен, если его доходность составляет 17% годовых?

8. Рассчитать текущую стоимость суммы арендных платежей, выплачиваемых в конце года:

1 год – 250 руб.

2 год – 280 руб.

3 год – 325 руб.

4 год – 290 руб.

5 год – 410 руб.

Ставка дисконтирования 14%.

9. Предприниматель получил в банке кредит под 14% годовых. Какова текущая стоимость кредита, если предприниматель должен в течение 6 лет перечислять в банк по 1450 руб. ежегодно?

10. Объект недвижимости будет приносить годовой доход в размере 75000 руб. в течении 8 лет. Затем будет продан за 980000 руб. Какова текущая стоимость объекта при ставке дисконтирования 10%?

11. Рассчитать текущую стоимость ипотечного кредита, предусматривающего ежегодное погашение в размере 110000 руб. в конце каждого года на протяжении 12 лет при ставке дисконтирования 11%.

12. Аренда склада первые 5 лет приносит ежегодный доход в 430000 руб. В последующие 7 лет он возрастет на 300000 руб. Какова текущая стоимость совокупного дохода, если ставка дисконтирования равна 9%?

13. Какую сумму можно будет ежегодно снимать со счета на протяжении 10 лет, если первоначальный вклад равен 84000 руб., банк начисляет 12% годовых, снимаемые суммы одинаковы.

14. Рассчитать ежегодный платеж в погашение кредита в 1250000 руб. предоставленного на 7 лет под 15% годовых.

15. Квартира стоимостью 668000 руб. приобретена в кредит. Рассчитать ежегодный взнос в погашение долга, если его необходимо выплатить за 7 лет равными платежами. Долг предоставлен под 10% годовых.

16. Кредит в 750000 руб. предоставлен под 12% и предусматривает ежемесячные платежи в размере 8632,5 руб. Определить срок погашения кредита двумя способами.

17. Какая сумма будет накоплена на счете в банке, если ежегодно на протяжении 6 лет вносить на счет по 2500 руб., а банк начисляет на вклад 8% годовых?

18. Определить возможную стоимость объекта недвижимости, который можно будет купить через 4 года, если ежеквартально вносить на счет в банк по 56000 руб. при ежеквартальном начислении процентов из расчета 24% годовых.

19. Для покупки квартиры, семья намерена ежемесячно депонировать по 8000 руб. Какая сумма окажется на ее счете через 6 лет при ставке доходности 10% в год и ежемесячном начислении процентов?

20. Какая сумма будет накоплена на счете в банке, начисляющем 8% годовых, если в течение 6 лет регулярно помещать на счет 1850 руб.?

21. Какую одинаковую сумму необходимо ежегодно депонировать на счет в банке, начисляющем 9% годовых, чтобы к концу 7 года накопить 650000 руб.?

22. Владелец отеля предполагает через 5 лет провести капитальный ремонт стоимостью 445000 руб. Какую сумму необходимо ежегодно депонировать на счете в банке, начисляющем 18% годовых?

23. Какую равновеликую сумму предприятие должно ежеквартально в течение 6 лет перечислять в банк, начисляющий проценты ежеквартально по годовой ставке 28%, чтобы накопить для покупки офисного помещения 2800000 руб.?

24. Семья планирует накопить для летнего отдыха 85000 руб. Какую сумму ей необходимо на протяжении года ежеквартально откладывать на пополняемый депозит, если банк начисляет проценты ежеквартально по годовой ставке 24%?

25. Определить максимальную стоимость объекта недвижимости, который можно будет приобрести через 5 лет, если каждые полгода депонировать на счете по 55000 руб. Банк начисляет 16% годовых.

26. Вы покупаете автомобиль в кредит (оплата – 9 тыс.руб. ежемесячно в течение 2 лет). Определите стоимость этой покупки, если банк начисляет 12% годовых ежемесячно.

27. До полной выплаты кредита осталось 12 лет. Платежи по кредиту равны 8500 руб. в месяц. Ставка – 9% годовых. Каков остаток основной суммы кредита на сегодня?

28. Предприятие планирует обновить оборудование через 2 года. В настоящее время замена стоит 220000 руб. Прогнозируемая тенденция инфляции – 7% в год. Какую сумму необходимо депонировать каждый месяц с учетом того, что средства на счете будут накапливаться по ставке 13% в год при ежемесячном начислении процентов?

29. Гостиница в течение первых 4 лет будет приносить годовой доход в 150000 руб., после чего ожидается его рост на 30%. Рассчитать текущую стоимость дохода от гостиницы, если через 8 лет она будет продана за 1200000 руб. Ставка дисконтирования равна 9%.

30. Рассчитать фактор авансового аннуитета возникающего:

а) 4 раза при ставке дисконтирования 9%;

б) 8 раз при ставке дисконтирования 13%;

в) 12 раз при ставке дисконтирования 7%.

32. Фирма планирует купить через 5 лет офис стоимостью 400000 руб. Какую сумму необходимо откладывать каждый год в банк, начисляющий 12% годовых, если на счете первоначально было 60000 руб.?

33. Определить величину единовременного взноса для оплаты 5-ти летнего обучения в ВУЗе в банк, начисляющий 12% годовых. Общая стоимость обучения 20000 руб., которые перечисляются ежегодно равными частями.

34. Пятилетнее обучение в ВУЗе стоит 10000 руб. Плата перечисляется в конце каждого полугодия равными долями. Какую сумму необходимо положить в банк, начисляющий проценты каждое полугодие, из расчета 22% годовых, если по условиям договора банк принимает на себя обязательство по перечислению платы за обучение?

35. Стоимость 5-ти летнего обучения в ВУЗе составляет 30000 руб. Плата должна перечисляться в начале каждого года (авансом) равными долями. Какую сумму необходимо перечислить в банк, начисляющий 16% годовых, чтобы последний смог ежегодно оплачивать обучение.

36. Составить график погашения кредита в 75000 руб., предоставленного под 14% годовых на 3 года, если по условиям погашения:

а) заемщик в течение срока займа уплачивает только проценты, а основную сумму кредита погашает в конце 3-го года одним платежом;

б) сумма кредита возвращается ежегодно равными долями, а проценты выплачиваются с остатка основной суммы;

в) кредит погашается ежегодно равными суммами.

37. Рассчитать сумму процентов, начисленных на вклад в 750000 руб. за 2 года, если банк начисляет проценты ежеквартально из расчета 28% годовых. Какова должна быть годовая депозитная ставка при прочих равных условиях, если за 2 года необходимо удвоить первоначальный вклад?

38. Достаточно ли положить на счет 75000 руб. для приобретения через 4 года легкового автомобиля стоимостью 115000 руб.? Банк начисляет проценты ежемесячно, годовая ставка 11%. Решить двумя способами.

39. Рассчитать текущую стоимость выручки в 400 млн. руб. от продажи имущества предприятия. Расходы по продаже составят 12% от стоимости имущества. Имущество будет продано через 2 года, ставка дисконтирования 15%.

40. По облигациям, выпущенным с 10 – летним сроком погашения, выплачивается ежегодный доход в 2000 руб.. Стоимость погашения – 50000 руб.. Какова рыночная стоимость облигаций в момент их выпуска, если ставка дисконтирования 7%?

41. Определить текущую стоимость облигации нарицательной стоимостью 200 тысяч рублей, купонной ставкой 15% годовых и сроком погашения через 5 лет, если рыночная норма дохода 12%, а проценты по облигации выплачиваются дважды в год.

Тема: Доходный подход к оценке имущества предприятия

1. Рассчитайте величину денежного потока. Исходя из следующих данных:

Чистая прибыль – 650;

Износ – 110;

Прирост запасов – 45;

Уменьшение дебиторской задолженности – 30;

Прирост кредиторской задолженности – 75.

2. Рассчитайте денежный поток предприятия, если известно, что:

Чистая прибыль – 375;

Износ – 75;

Прирост запасов – 30;

Уменьшение дебиторской задолженности – 15;

Прирост кредиторской задолженности – 30;

Уменьшение долгосрочной кредиторской задолженности – 60.

3. Предприятие выплатило дивиденды за прошлый год в размере 60 руб. на акцию. Ожидается ежегодный прирост дивидендов на 8%. Определить стоимость 1 акции (после выплаты 60 руб. дивидендов), если ставка дисконтирования 16%.

4. Рассчитать текущую стоимость предприятия в постпрогнозный период по модели Гордона, если денежный поток пятого последнего прогнозного года равен 420000 руб., долгосрочные темпы прироста 7%, ставка дисконтирования – 13%.

5. Рассчитать реальную ставку дисконтирования для оцениваемой компании, если: номинальная ставка дохода по государственным облигациям – 20%; среднерыночная доходность на фондовом рынке в реальном выражении – 16%; коэффициент бета для оцениваемой компании – 1,2; темпы инфляции в год – 16%.

6. Номинальная ставка дохода по государственным облигациям равна 20%. Среднерыночная доходность на фондовом рынке 15% в реальном исчислении. Коэффициент бета для оцениваемой компании составляет 1,2, темпы инфляции 18% в год. Рассчитайте номинальную ставку дисконтирования для оцениваемой компании.

7. Рассчитать ставку дисконтирования по модели средневзвешенной стоимости капитала, если: безрисковая ставка – 10%, коэффициент бета – 1,5, среднерыночная ставка дохода – 12%, процент за кредит – 11%, ставка налога на прибыль – 30%, доля заемных средств – 40%.

8. В конце каждого из последующих четырех лет фирма планирует выплачивать дивиденды в размере: 1 год – 2руб., 2 - 1,5руб., 3 – 2,5руб., 4 – 3,5руб. на одну акцию. Если ожидается, что в дальнейшем дивиденды будут расти на 10% в год, а требуемая ставка дохода составляет 15%, то сколько целесообразно заплатить за акцию сегодня?

9. Чистые денежные потоки, прогнозируемые по компании «Прогресс» следующие:

Год	Тыс. руб.
1	200
2	350
3	425
4	580
5	720

Начиная с шестого года денежные потоки будут расти на 9% в год. Рассчитайте стоимость данной компании методом дисконтированного денежного потока при допущении, что ставка дисконтирования будет равна 16%.

10. В конце каждого из последующих 5 лет компания «Дон» предполагает выплачивать следующие дивиденды в размере на 1 акцию:

Год	Тыс. руб.
1	2500
2	2750
3	3000
4	3000
5	3500

Если ожидается, что в дальнейшем дивиденды будут расти на 6% в год, а требуемая ставка дохода 14%, то какую цену можно заплатить за акцию компании.

Тема: Сравнительный подход к оценке имущества предприятия

1. Предприятия «Дон» и «Урал» аналогичны. Мультипликатор Цена/Чистая прибыль по предприятию «Дон» равен 8. Чистая прибыль предприятия «Урал» составила 450000 руб.; выпущено 10000 акций. Определить стоимость одной акции предприятия «Урал».

2. Рассчитайте рыночную цену акции, используя следующую информацию:

Чистая прибыль – 400000 руб.

Чистая прибыль на 1 акцию – 2 руб.

Всего собственный капитал – 2000000 руб.

Мультипликатор Цена/Балансовая стоимость – 3.

3. Определить рыночную стоимость торговой фирмы «Кама», для которой аналогом является фирма «Нева», недавно проданная на рынке за 390000 руб. имеются следующие данные (в тыс. руб.):

Показатели	«Кама»	«Нева»
Выручка от реализации Затраты на реализацию Проценты за кредит Налоги	360 153 7 40	260 105 6 19

При расчете рыночной стоимости фирмы «Кама» удельный вес стоимости, рассчитанной по мультипликатору Цена/Чистая прибыль принимается за 75%, а стоимости, рассчитанной по мультипликатору Цена/Выручка от реализации – за 25%.

4. Производится оценка рыночной стоимости АО «Кубань», для которого аналогом является АО «Кама». Стоимость 1 акции АО «Кама» - 18 руб. Всего выпущено 10000 акций. Имеются следующие данные (в тыс. руб.):

Показатели	«Кубань»	«Кама»
Выручка от реализации Себестоимость реализованной продукции (без амортизации) Амортизация Сумма уплаченных процентов за кредит Сумма уплаченных налогов	125 80 25 5 7	90 50 18 6 4

При расчете рыночной стоимости АО «Кубань» удельный вес стоимости, рассчитанный по мультипликатору Цена/Чистая прибыль принимается за 60%, а удельный вес стоимости, рассчитанный по мультипликатору Цена/Денежный поток – за 40%.

5. Рассчитать варианты предварительной стоимости собственного капитала компании «Север». Финансовая информация:

Выручка от реализации – 150000;

Затраты – 120000;

В том числе амортизация – 45000;

Процентные выплаты – 10000;

Ставка налога на прибыль – 40%;

Ценовые мультипликаторы:

Цена/чистая прибыль – 25;

Цена/прибыль до налогооблажения – 18;

Цена/денежный поток до уплаты процентов и налогов – 6;

Ответ:

Минимальная величина –

Средняя величина –

Максимальная величина –

Тема: Затратный подход к оценке имущества предприятия

1. Определить методом капитализации дохода стоимость здания, приносящего чистый операционный доход в размере 60000 руб. в год. Недавно на рынке было продано сопоставимое здание за 280000 руб., его ежегодный чистый операционный доход был равен 75000 руб.

2. Площадь здания, предназначенного для сдачи в аренду 8000 м², из них 450 м² не будут сдаваться, остальное будет сдано по 10 руб. за 1 м². Операционные расходы составят 35% от потенциального валового дохода. Ставка капитализации – 15%. Рассчитать рыночную стоимость здания.

3. Определить стоимость собственности, приносящей в течение 5 лет ежегодный доход в 25000 руб., с учетом допущений Инвуда. Предполагаемая общая норма отдачи собственности 10%.

4. Определить стоимость собственности, приносящей пятилетний поток ежегодного дохода величиной 25000 руб., с учетом допущений Хоскольда при безрисковой ставке 6% и с доходностью 10%.

5. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, состоящего из здания и земельного участка, если земельный участок оценивается в 50000 руб. Соответствующая ставка дохода на инвестиции 12%. Чистый операционный доход от всего объекта – 65000 руб. срок экономической жизни здания – 50 лет, норма возмещения капитала исчисляется по прямолинейному методу.

6. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, используя следующие данные: чистый операционный доход от объекта – 470000 руб.; стоимость здания 2500 тыс. руб.; срок его экономической жизни – 50 лет; ставка дохода на инвестиции – 16%; норма возмещения капитала исчисляется по прямолинейному методу.

7. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, если известно, что стоимость сооружения составляет 300 млн. руб., продолжительность его экономической жизни 35 лет, соответствующая ему ставка дохода на инвестиции – 10%. Чистый операционный доход от объекта – 40 млн. руб. Расчет возмещения капитала ведется по аннуитетному методу.

8. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, если известно, что стоимость земельного участка – 35 млн. руб. Соответствующая ставка дохода на инвестиции – 12%. Чистый операционный доход от объекта – 55 млн. руб. в год. Норма возмещения капитала рассчитывается по аннуитетному методу, а срок экономической жизни здания – 35 лет.

9. Оценивается здание площадью 1000 м², требующее косметического ремонта. Аналог, площадью 800 м², в котором сделан ремонт, был продан за 600000 руб. Имеются следующие данные по парным продажам:

Объект	Площадь, м2	Состояние	Цена
А В	300 400	Требуется ремонт Ремонт сделан	120000 260000

Рассчитать поправку на косметический ремонт и стоимость здания.

10. Оценивается здание с износом в 25%. Имеются следующие данные по недавно проданным объектам-аналогам:

Объект	Процент износа	Цена (руб.)
А Б В	20 85 30	120000 37400 116200

Рассчитать стоимость здания.

11. Оценивается кирпичное здание в Северном округе. Аналогичное здание в Центральном округе продано за 1300000 руб. Имеются следующие данные по парным продажам:

Объект	Место положения	Характеристика	Цена
А В	Северный округ Центральный округ	2-этажное блочное здание Такое же	400000 1100000

Рассчитать поправку на местоположение и стоимость здания.

12. Оценивается двухэтажное кирпичное здание с автостоянкой. Аналог, такое же здание, но без автостоянки, продан за 600000 руб. Кроме того, имеются следующие данные по парным продажам:

Объект	Наличие автостоянки	Характеристика здания	Цена (руб.)
А Б	Имеется Отсутствует	Двухэтажное, кирпичное, офисное Такое же	545000 510000

Рассчитать поправку на наличие автостоянки и стоимость здания.

13. Определить затратным подходом стоимость земельного участка со строениями. Имеются следующие данные: площадь здания 110 м², себестоимость 1 м² – 250 руб., площадь гаража – 50 м². Себестоимость 1 м² его – 80 руб., стоимость всех других сооружений – 2500 руб., устранимый физический износ здания – 3500 руб., неустранимый физический износ здания – 2000 руб., а устранимый функциональный – 1500 руб.. рыночная стоимость земельного участка - 6000 руб.

14. Оценивается предприятие со следующими данными по балансу: основные средства – 4500, запасы – 1300, дебиторская задолженность – 1800, денежные средства – 550, долговые обязательства – 2300. Согласно заключению оценщика основные средства стоят на 25% дороже, 40% запасов устарело и может быть продано за 60% балансовой стоимости, 25% дебиторской задолженности не будет собрано. Определить стоимость предприятия по методу чистых активов.

15. Рассчитайте ликвидационную стоимость предприятия исходя из следующих данных:

Актив		Пассив
Основные средства Запасы Дебиторская задолженность Денежные средства	12500 1400 1600 800	Долговые обязательства Кредиторская задолженность	3600 1900

Согласно заключению оценщика основные средства стоят на 20% дороже, 80% запасов устарело и может быть продано за 45% балансовой стоимости, 60% дебиторской задолженности не будет собрано. Выходные пособия работникам и прочие затраты на ликвидацию составят 1724.

16. Рассчитать ликвидационную стоимость предприятия исходя из следующих данных:

Актив Пассив

Основные средства 5500 Кредиторская задолженность 2650

Запасы 600

Дебиторская задолженность 1200

Денежные средства 500

Согласно заключению оценщика: основные средства стоят на 30% дороже, 60% запасов устарело и может быть продано за 50% балансовой стоимости; 25% дебиторской задолженности не будет собрано.

Основные средства будут ликвидированы через 10 месяцев, запасы – через 1 месяц, дебиторская задолженность будет получена через 3 месяца. Кредиторская задолженность будет погашена через 6 месяцев.

Выходные пособия работникам и прочие затраты на ликвидацию составят 1300 (не дисконтируются). Ставка дисконтирования 12% годовых при ежемесячном начислении.

17. Оценить стоимость нематериальных активов предприятия (гудвилл) методом избыточных прибылей исходя из следующих данных: денежные средства – 500; дебиторская задолженность – 380; товарные запасы – 400; недвижимость – 4200; оборудование – 1800; долговые обязательства – 2900.

Согласно данным оценщика стоимость недвижимости на 18% больше; 25% товарных запасов устарело и может быть продано за 60% балансовой стоимости; оборудование стоит на 15% дешевле; 30% дебиторской задолженности не будет собрано. Средний доход на собственный капитал по отрасли 14%; чистая прибыль предприятия – 750; ставка капитализации – 25%.

18. В результате оценки предприятия тремя подходами были получены следующие результаты: методом дисконтированных денежных потоков – 3800 тыс. руб.; методом сделок 3500 тыс. руб.; методом чистых активов – 3200 тыс. руб. Если методу дисконтированных денежных потоков придается вес в 0,5, а методу сделок – 0,3, то какова будет итоговая величина стоимости предприятия?

РЕШЕНИЕ ТИПОВЫХ ЗАДАЧ

Тема: Временная оценка денежных потоков

Какая сумма будет накоплена вкладчиком через 6 лет, если первоначальный взнос равен 2000 руб., а проценты начисляются ежегодно по ставке 8%?

Решение:

Определяем фактор соответствующий процентной ставке – 8% (страница для 8% таблиц шести функций сложного процента) и периоду накопления – 6 (в колонке № 1 «Будущая стоимость единицы»). Фактор равен – 1,5869.

Рассчитаем накопленную сумму

2000 [FV]₆^8% = 2000 * 1,5869 = 3173,8 руб.

2. Какова будет сумма процентов начисленных на вклад в 10000 руб., если срок депозита 4 года, годовая ставка 12%, проценты начисляются каждые полгода?

Решение:

Определяем фактор, исходя из процентной ставки 12% и периодом накопления 4 года. Но так как проценты начисляются каждые полгода, ставка будет равна 6% (12% : 2 = 6%), а периодов накопления 8 (4 * 2 = 8). Соответственно фактор будет на странице для 6% и 8 периодов накопления в колонке № 1. Фактор равен 1,5938.

Определяем сумму, которая будет на депозите через 4 года

10000 [FV]₈^6% = 10000 * 1,5938 = 15938 руб.

Определяем сумму процентов (в рублях) начисленных на вклад

15938 руб. – 10000 руб. = 5938 руб.

3. Какую сумму необходимо поместить на счет в банк, под 7% годовых, чтобы через 5 лет на нем было 65000 руб.?

Решение:

По таблицам определяем фактор исходя из процентной ставки (в данном случае ставки дисконтирования) – 7% и периода дисконтирования в 5 лет. Он находится в колонке № 4 «Текущая стоимость единицы» и равен 0,7129.

Рассчитаем сумму вклада

65000 [PV]₅^7% = 65000 * 0.7129 = 46338,5

4. Рассчитать текущую стоимость сумму следующих денежных потоков, возникающих в конце года при ставке дисконтирования равной 15%:

1 год – 1000 руб.

2 год – 1200 руб.

3 год – 1500 руб.

Решение:

1. Определяем по таблицам (страница для 15%) факторы для пересчета в текущую стоимость (колонка № 4) каждого денежного потока. Они будут равны:

1 год – 0,8696

2 год – 0,7561

3 год – 0,6575

2. Рассчитаем текущую стоимость каждого денежного потока в отдельности:

1000 [PV]₁^15% = 1000 * 0,8696 = 869,6 руб.

1200 [PV]₂^15% = 1200 * 0,7561 = 907,32 руб.

1500 [PV]₃^15% = 1500 * 0,6575 = 986,25 руб.

Рассчитаем сумму текущих стоимостей трех денежных потоков:

869,6 + 907,32 + 986,255 = 2763,17 руб.

5. Какую сумму необходимо положить на счет в банк под 7% годовых, чтобы на протяжении 4 лет в конце каждого года снимать со счета по 12000 руб.?

Решение:

По таблицам определяем фактор текущей стоимости аннуитета (страница для 7%, период начисления 4, колонка № 5 «Текущая стоимость единичного аннуитета»). Фактор равен 3,3872.

Рассчитаем текущую стоимость аннуитета (искомую величину):

12000 [PVA]₄^7% = 12000 * 3,3872 = 40646,4 руб.

6. Какую сумму можно снимать со счета на протяжении 6 лет в конце каждого года, если поместить на депонент 60000 руб.; банк начисляет ежегодно 8%; снимаемые суммы будут одинаковы.

Решение:

1. По таблицам определяем фактор (ставка – 8%, периодов – 6; колонка № 6 – «Взнос за амортизацию единицы»). Фактор равен 0,2163.

2. Рассчитаем величину единичного аннуитета:

60000 [PMt/PVA]₆^8% = 60000 * 0,2163 = 12978 руб.

7. Какая сумма будет накоплена на счете, если в течение 7 лет ежегодно вносить по 2400 руб.; при этом банк начисляет на вклад 9% годовых.

Решение:

По таблицам находим фактор для будущей стоимости аннуитета (ставка – 9%; периодов – 7; колонка № 2 «Накопление единицы за период»). Фактор равен 9,2004.

Рассчитаем величину накопления:

2400 [FVA]₇^9% = 2400 * 9,2004 = 22080,96 руб.

8. Какую сумму необходимо ежемесячно на протяжении 11 месяцев вносить на пополняемый депозит под 10% годовых, чтобы накопить 6000 руб.?

Решение:

По таблицам находим фактор, для этого смотрим таблицы ежемесячного начисления процентов (страница для 10% годовых, периода – 11 месяцев; колонка №3 «Фактор фонда возмещения»). Фактор равен 0,0872.

Рассчитаем величину единичного аннуитета:

6000 [PMT/FVA]_{11 мес.}^10%/год = 6000 * 0,0872 = 523,2 руб.

Тема: Доходный подход к оценке имущества предприятия

9. В конце каждого из последующих 4-х лет фирма предполагает выплачивать дивиденды в размере на 1 акцию: 1 год – 2 руб.; 2 год – 1,5 руб.; 3 год – 2,5 руб.; 4 год – 3,5 руб. Если ожидается, что после 4 года дивиденды будут расти на 10% в год, а требуемая ставка дохода составляет 15%, то сколько целесообразно заплатить за акцию фирмы в настоящее время?

Решение:

Рассчитаем текущую стоимость дивидендов за 4 прогнозных года

2[PV]₁^15% = 2 * 0,8696 = 1,7392 руб.

1,5[PV]₂^15% = 1,5 * 0,7561 = 1,1342 руб.

2,5[PV]₃^15% = 2,5 * 0,6575 = 1,6438 руб.

3,5[PV]₄^15% = 3,5 * 0,5718 = 2,0013 руб.

По модели Гордона рассчитаем стоимость дивидендов в постпрогнозный период:

3,5 * 1,1 = 3,85 руб. – дивиденды за 5 год

где: ДП₅ – дивиденды за 5 год

R – ставка доходности

t – темп прироста

V – стоимость дивидендов в постпрогнозный период

Рассчитаем текущую стоимость V:

77[PV]₄^15% = 77 * 0,5718 = 44,0286 руб.

Находим сумму текущих стоимостей всех будущих доходов, что и является ценой акции:

1,7392 + 1,1342 + 1,6438 + 2,0013 + 44,0286 = 50,5471 руб.

Тема: Сравнительный подход в оценке стоимости предприятия

10. Определить рыночную стоимость АО «Весна», для которого АО «Радуга» является аналогом. АО «Радуга» недавно было продано на рынке за 120000 денежных единиц. Имеются следующие данные:

Показатели	АО «Радуга»	АО «Весна»
Выручка от реализации	145000	100000
Себестоимость реализованной продукции (без амортизации)	90000	60000
Амортизация	35000	15000
Сумма уплаченных процентов за кредит	6000	8000
Сумма уплаченных налогов	9000	10000

При расчете рыночной стоимости АО «Весна» удельный вес стоимости, рассчитанной по мультипликатору Цена/Чистая прибыль принимается за 75%, а удельный вес стоимости, рассчитанной по мультипликатору Цена/Денежный поток – за 25%. Определить рыночную стоимость АО «Весна».

Решение:

Рассчитаем чистую прибыль и денежный поток для обоих предприятий

АО «Радуга»

ЧП = 145000 – 90000 – 35000 – 6000 - 9000 = 5000

ДП = 5000 + 35000 = 40000

АО «Весна»

ЧП = 100000 – 60000 – 15000 – 8000 – 10000 = 7000

ДП = 7000 + 15000 = 22000

По данным АО «Радуга» рассчитаем мультипликаторы Цена/Чистая прибыль и Цена/Денежный поток

M_ц/чп =

M_ц/дп =

Используя эти мультипликаторы, найдем 2 варианта цены для АО «Весна»

Цена_ц/чп = 7000 * 24 = 168000

Цена_ц/дп = 22000 * 3 = 66000

Рассчитаем рыночную стоимость с учетом указанных удельных весов

168000 * 0,75 + 66000 * 0,25 = 142500

11. Оцениваемый объект находится в Южном округе. Сопоставимый аналог, проданный недавно, находится в Центральном округе и стоит 400000 руб. Имеются следующие данные о сопоставимых продажах:

Объект	Округ	Характеристика	Цена
А Б	Южный Центральный	Кирпичное здание Такое же	180000 720000

Определить поправку на местоположение и стоимость объекта.

Решение:

Поправка на местоположение

180000 : 720000 = 0,25 25%

Стоимость объекта

400000 * 0,25 = 100000

Тема: Затратный подход к оценке стоимости предприятия

12. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, состоящего из здания и земельного участка, если здание оценивается в 600000 руб., а его срок экономической жизни – 50 лет. Чистый операционный доход (ЧОД) от объекта – 80000 руб. Ставка дохода на инвестиции – 10%. Норма возмещения капитала исчисляется по прямолинейному методу.

Решение:

Норма амортизации здания будет равна

100% : 50 лет = 2%

Ставка капитализации для здания

10% + 2% = 12%

ЧОД от здания

60000 * 0,12 = 72000 руб.

4. ЧОД от земли

80000 – 72000 = 8000 руб.

Рыночная стоимость земли

8000 : 0,1 = 80000 руб.

Рыночная стоимость объекта

600000 + 80000 = 680000 руб.

13. Определить стоимость гудвилла компании, исходя из следующих данных (млн. руб.):

стоимость чистых активов – 95

прогнозируемая прибыль – 31

По среднеотраслевым данным доходность аналогичных компаний составляет 20% на активы при коэффициенте капитализации 30%.

Решение:

Прибыль компании должна была бы быть

95 * 0,2 = 19

Избыточная прибыль, таким образом, будет

31 – 19 = 12

Стоимость гудвилла будет равна

12 : 0,3 = 40

14. Оценивается предприятие со стоимостью актива 340000 руб. Определить ликвидационную стоимость актива, если для его ликвидации потребуется 1 год, затраты на продажу составят 30% от его стоимости, а ставка дисконта 72%.

Решение:

Стоимость актива с учетом затрат на продажу равна

340000 – (340000 * 0,3) = 238000

По таблицам для 6% и 12 периодов (72% : 12 месяцев = 6%), колонка №4 определяем фактор текущей стоимости – 0,4969

Ликвидационная стоимость равна

238000 [PV]₁₂^6% = 238000 * 0,4969 = 118262,2 руб.

ГЛОССАРИЙ

Актив – а) совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; б) левая часть бухгалтерского баланса, отражающая состав и размещение средств предприятия (основных средств, запасов и незавершенного производства, дебиторской задолженности и денежных средств).

Амортизационные отчисления– отчисление части стоимости основных фондов (основного капитала) для возмещения их износа.

Аналог – объект сходный или подобный оцениваемому имуществу.

Аннуитет – серия равновеликих платежей, получаемых или выплачиваемых через равные периоды времени в течение определённого срока. Различают обычный аннуитет, при котором выплаты производятся в конце каждого периода времени и авансовый аннуитет, платежи по которому осуществляются в начале каждого периода времени.

Арендная плата – это плата за пользование чужим имуществом. Величина и периодичность выплаты арендной платы устанавливаются в договоре, заключаемом между арендодателем и арендатором.

Балансовая стоимость предприятия – стоимость, рассчитанная по данным бухгалтерского учета о наличии и движении различных видов имущества предприятия. Представляет собой разницу между балансовой стоимостью всех активов и общей суммой обязательств.

Безрисковая ставка – процентная ставка по инвестициям с наименьшим риском, обычно это ставка доходности по долгосрочным государственным обязательствам.

Бизнес – любой (разрешенный законом) вид деятельности, приносящий доход или другие выгоды.

Будущая стоимость аннуитета (накопление денежной единицы за период) – одна из шести функций сложного процента, позволяющая определить коэффициент для расчёта будущей стоимости периодических равновеликих взносов при известных текущей стоимости взноса, процентной ставке и числе периодов.

Валовой рентный мультипликатор – среднестатистическое отношение рыночной цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу определённого вида доходной недвижимости.

Взнос на амортизацию денежной единицы (периодический взнос в погашение кредита) – одна из шести функций сложного процента, используемая для расчёта величины будущих периодических равновеликих платежей в погашение определенной текущей стоимости (кредита) при известном проценте, начисляемом, на уменьшающийся остаток кредита.

Внешняя информация в оценке – информация, характеризующая условия функционирования оцениваемого предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом.

Внутренняя информация в оценке – информация, характеризующая эффективность деятельности оцениваемого предприятия.

Внутренняя ставка дохода – процентная ставка на вложенный капитал, при которой сумма текущих стоимостей доходов от инвестиций, равна инвестиционным затратам.

Возврат (возмещение) капитала – возврат первоначальных инвестиций, который отражает потерю стоимости, за счёт дохода или перепродажи объекта недвижимости.

Временная оценка денежных потоков– приведение к сопоставимому виду денежных сумм, возникающих в разные периоды времени.

Гудвилл (деловая репутация фирмы) – часть нематериальных активов предприятия, обусловленная доброй репутацией, деловыми связями, известностью фирменного наименования, фирменной марки. Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные высокие прибыли, превышающие средний уровень в данной отрасли.

Дата оценки – дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта.

Движимое имущество – это имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.

Действительный валовой доход – потенциальный валовой доход с учётом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, неплатежей арендаторов, а также дополнительных видов доходов.

Денежный поток – совокупность распределенных во времени поступлений и выплат денежных средств предприятия. Денежный поток формируется за счет чистой прибыли, амортизационных отчислений и других периодических поступлений или выплат.

Диверсификация – процесс распределения инвестиций между различными объектами вложения, которые непосредственно не связаны между собой.

Дивиденды – часть прибыли акционерного общества, выплачиваемая собственникам акций.

Дисконтирование – процесс приведения ожидаемых будущих денежных потоков (поступлений или платежей) к их текущей стоимости, т.е. в сопоставимый вид на дату оценки.

Доход на собственный капитал – внутренняя ставка дохода на первоначальный собственный капитал, определяемая поступлениями денежных средств и выручкой от перепродажи.

Доходный подход – один из трёх традиционных подходов к оценке бизнеса, включающий метод дисконтированных денежных потоков, основанный на определении текущей стоимости ожидаемых будущих доходов от предприятия и метод прямой капитализации годового дохода.

Единица сравнения – единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.

Затратный подход – один из трёх традиционных подходов к оценке имущества, базирующийся на определении стоимости издержек на воспроизводство или замещение объекта с учётом всех видов износа.

Затраты – выраженные в денежной форме расходы предприятия или индивидуального предпринимателя на производство и (или) реализацию продукции, работ и услуг.

Земельный кадастр (государственный) – систематизированный свод документированных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков.

Земельный кодекс – свод государственных законов, юридических и гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности.

Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Износ – в оценке любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость актива становится меньше стоимости замещения (воспроизводства). Износ учитывается посредством периодического списания стоимости актива. Различают два метода начисления износа: прямолинейный – равными долями в течение всего срока службы актива и ускоренный – более быстрое списание стоимости (по сравнению с прямолинейным методом).

Износ неустранимый (неисправимый) - в оценке износ объекта недвижимости, при котором затраты на устранение причин, его вызывающих, превышают соответствующее увеличение стоимости недвижимости.

Износ устранимый (исправимый) – в оценке износ объекта недвижимости, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая в результате устранения причин данного износа, стоимость всего объекта.

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью и находящиеся в чьей-либо собственности. Как юридическое понятие имущество представляет собой совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.

Инвестированный капитал – сумма обязательств и собственного капитала предприятия, оцениваемая в долгосрочной перспективе.

Инвестиции – вложения финансовых и материально-технических средств, как в пределах Российской Федерации, так и за рубежом, с целью получения экономического (доход, прибыль), социального, экологического или политического эффекта.

Инвестиционный анализ – изучение различных инвестиционных проектов на основе финансовых расчётов эффективности вложений капитала, в соответствии с потребностями и предпочтениями конкретного инвестора.

Интеллектуальная собственность – право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции или услуг (фирменное наименование, товарный знак и т.п.).

Инфляционный риск – это риск непрогнозируемого роста цен, в результате которого получаемые денежные доходы предприятия обесцениваются с точки зрения реальной покупательной способности быстрее, чем растут.

Инфляционная корректировка – приведение ретроспективной информации, используемой в оценке, к сопоставимому виду, а также учет инфляционного роста цен при составлении прогноза денежных потоков и ставок дисконтирования.

Ипотека – залог земельного участка или других объектов недвижимого имущества с целью получения кредита для финансирования сделок с этими объектами.

Ипотечная (кредитная) постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита.

Ипотечный инвестиционный анализ– оценка недвижимости, основанная на раздельном учете стоимости и доходности собственного и заёмного капитала.

Кадастровая оценка – совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельных участков) в границах административно территориального образования по оценочным зонам, выполненных на определённую дату.

Капитал – совокупность денежных средств (денежного капитала), предназначенных для инвестирования, и средств производства (вещественного капитала), используемых в процессе создания товаров и предоставления услуг.

Капитальные вложения – совокупность затрат на создание новых основных фондов, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение действующих основных фондов как производственного, так и непроизводственного назначения.

Контрольный пакет акций – часть акций предприятия, сосредоточенная в руках одного акционера. Он должен включать 50% акций плюс одна акция, дающих право голоса.

Корректировки (поправки) – прибавляемые или вычитаемые суммы, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами.

Коэффициент бета (ß) – величина систематического риска при расчёте ставки дисконтирования, основанном на колебаниях курса акций оцениваемой компании относительно колебаний цен на фондовом рынке в целом.

Кредитный риск – вероятность того, что заемщик не выполнит своих обязательств перед кредитором в соответствии с первоначальными условиями кредитного соглашения.

Ликвидационная стоимость– денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации предприятия, полученными в результате раздельной распродажи его активов, и расходами на ликвидацию.

Ликвидность – 1) способность предприятия своевременно выполнять свои платежные обязательства; 2) способность актива быстро переводиться в деньги.

Метод дисконтированных денежных потоков– определение стоимости объекта бизнеса на основе суммирования текущей стоимости будущего потока доходов от объекта в прогнозный период и текущей стоимости выручки от перепродажи объекта в послепрогнозный период.

Метод избыточных прибылей– способ определения стоимости нематериальных активов, не отраженных в балансе, но обеспечивающих доход на собственный капитал выше среднеотраслевого уровня.

Метод инвестиционной группы – способ расчёта ставки капитализации с учётом величины и доходности собственных и заёмных средств.

Метод капитализации – способ определения рыночной стоимости предприятия (бизнеса) путем деления величины годового дохода на соответствующую этому доходу ставку капитализации.

Метод кумулятивного построения – способ расчёта ставки капитализации или дисконтирования, при котором к безрисковой ставке прибавляются поправки (премии), учитывающие риск инвестирования в оцениваемое предприятие.

Метод отраслевых коэффициентов – способ использования коэффициентов отношения цены к определенным экономическим показателям, рассчитанных на основе обобщенных данных о продажах предприятий малого бизнеса, учитывающих их отраслевую специфику.

Метод сравнительного анализа продаж – способ оценки рыночной стоимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после внесения корректировок, учитывающих различия между объектами.

Метод компании-аналога (рынка капитала) – способ оценки стоимости неконтрольного пакета акций, на основе информации о ценах акций сходных компаний, которые свободно обращаются на рынке.

Метод сделок – способ оценки стоимости акционерных обществ на основе информации о ценах, по которым происходили покупка контрольного пакета акций или компании в целом, а также слияние и поглощение компаний.

Модель Гордона – формула оценки стоимости объекта бизнеса в послепрогнозный период, построенная на капитализации годового дохода послепрогнозного периода при помощи коэффициента, рассчитанного как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста доходов.

Модель оценки капитальных активов – метод расчёта ставки дисконтирования на основе показателей фондового рынка: безрисковой ставки дохода, коэффициента бета, среднерыночной доходности ценных бумаг с прибавлением премий для малых предприятий и риск инвестирования в данное предприятие, а также странового риска.

Мультипликатор (оценочный) – коэффициент, отражающий соотношение между ценой компании и её финансовыми показателями. В оценочной деятельности используются два типа мультипликаторов: интервальные – цена/прибыль, цена/денежный поток, цена/дивиденды, цена/выручка от реализации; моментные – цена/чистые активы и др.

Мультипликатор цена/выручка от реализации – коэффициент, характеризующий соотношение между ценой предприятия и стоимостью годового объема выручки от реализуемой продукции и услуг. Используется для оценки предприятий сферы услуг, а также предприятий, производящих узкую номенклатуру продукции.

Мультипликатор цена/дивиденды – коэффициент, характеризующий соотношение между ценой акции и дивидендными выплатами – реальными или потенциальными. Под потенциальными дивидендами понимают типичные дивидендные выплаты по группе сходных предприятий, рассчитанные в процентах от чистой прибыли.

Мультипликатор цена/прибыль и цена/ денежный поток - коэффициент, характеризующий соотношение между ценой и доходами предприятия, рассчитываемыми до или после учёта таких статей, как амортизация, дивиденды, проценты за кредит, налоги. Крупные компании лучше оценивать на основе чистой прибыли. Мелкие фирмы – на основе прибыли до уплаты налогов, так как в этом случае устраняется влияние различий в налогообложении. Мультипликатор цена/денежный поток точнее учитывает политику капитальных вложений и амортизационных отчислений.

Мультипликатор цена/чистые активы – коэффициент, характеризующий соотношение между ценой предприятий и его чистыми активами.

Недвижимая собственность – совокупность материальных объектов недвижимости, а также правомочий и преимуществ, вытекающих из права собственности на эту недвижимость.

Недвижимое имущество (недвижимость)- земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй. К недвижимости относятся объекты, расположенные на и под поверхностью земли, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно - здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Нематериальные активы– объекты, используемые для получения дохода в течение длительного периода (не менее года) либо не имеющие материально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма которых не имеет существенного значения для их эксплуатации. В составе нематериальных активов различают интеллектуальную собственность, имущественные права, отложенные или отсроченные расходы, гудвилл (деловая репутация фирмы).

Норма возврата инвестиций (возмещения капитала) – процент от первоначальных инвестиций в изнашиваемый объект недвижимости, который ежегодно возвращается инвестору.

Нормализация - определение доходов и расходов, характерных для нормально функционирующего бизнеса; исключает единовременные доходы и расходы, корректирует методы учёта операций с отражением отраслевой специфики, определяет рыночную стоимость активов.

Нормативный срок службы – определённый нормативными документами срок службы зданий, сооружений, машин и оборудования и других объектов.

Оборотный капитал – часть вещественного капитала с коротким сроком оборачиваемости (наличность в кассе, товарно-материальные запасы и т.д.); разница между текущими активами и текущими обязательствами предприятия.

Объект оценки – материальные (вещи) и иные объекты, а также права собственности и иные вещные права на эти объекты.

Операционные расходы – это текущие расходы по эксплуатации объекта недвижимости, необходимые для воспроизводства дохода (не включая обслуживание долга и подоходный налог).

Операционные расходы переменные – это текущие операционные расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загруженности объекта недвижимости (оплата коммунальных услуг, переменная заработная плата и другие).

Операционные расходы постоянные – текущие операционные расходы, величина которых не зависит от степени загруженности объекта недвижимости (налоги на недвижимость, платежи по страхованию и другие).

Основной капитал – часть вещественного капитала, используемая в производственном процессе в течение длительного времени (земельные участки, здания, сооружения, машины, оборудование и т.п.).

Отчёт об оценке – документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведённая оценка стоимости заказанного объекта.

Оценка – деятельность эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики оценщика.

Оценщик – специалист, обладающий высокой квалификацией, профессиональной подготовкой и опытом для оценки различных видов имущества (бизнеса).

Периодический взнос в фонд накопления (фактор фонда возмещения) – одна из шести функций сложного процента, используемая для расчёта величины периодических равновеликих взносов, необходимых для накопления известной будущей денежной суммы, при определённой процентной ставке и количестве периодов накопления.

Полезность – в оценке определяется возможностями и способами использования имущества предприятия, обуславливающими величину и сроки получаемого дохода или других выгод.

Политический риск – изменение стоимости или угроза национализации или конфискации активов, вызванные политическими событиями.

Потенциальный валовой доход – это доход, который способен приносить объект недвижимости при сдаче в аренду всех единиц объекта и получении всей арендной платы.

Предмет оценки – вид стоимости объекта, а также имущественные и прочие права, связанные с его оценкой.

Предприятие – имущественный объект и определённая структура организованной хозяйственной деятельности по производству и (или) реализации продукции, работ и услуг. Предприятие является имущественным комплексом, имеет права юридического лица, самостоятельный баланс, расчётный и иные счета в банках.

Принцип вклада - заключается в том, что для оценки стоимости предприятия необходимо определить вклад каждого фактора производства и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости этого предприятия.

Принцип замещения - означает, что при наличии определённого количества однородных (по полезности или доходности) объектов бизнеса самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Принцип изменения внешней среды - предполагает учёт при оценке объектов бизнеса возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип конкуренции - означает, что цены на объекты бизнеса устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования - означает, что из возможных вариантов использования объекта выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

Принцип ожидания – согласно этому принципу рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов и других выгод, вытекающих из прав владения данным предприятием.

Принцип предельной производительности – согласно этому принципу расширение основных факторов производства эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее роста затрат.

Принцип разделения предприятия и имущественных прав - означает, что физические элементы предприятия и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

Принцип спроса и предложения - согласно этому принципу рыночная стоимость предприятия устанавливается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке.

Прогнозный период – это период прогнозирования доходов от деятельности предприятия (обычно до пяти лет), за которым следует постпрогнозный период.

Процедура оценки – совокупность приёмов и методов, обеспечивающих сбор и анализ рыночных и нормативных данных, а также проведение расчётов стоимости предприятия и оформления результатов оценки.

Расходы на замещение – это расходы на замену быстроизнашивающихся компонентов объектов недвижимости, которые имеют место либо раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

Рентабельность акционерного капитала – соотношение чистой прибыли после налогообложения к совокупному акционерному капиталу.

Риск – вероятность возможных потерь в виде появления непредвиденных расходов или неполучения доходов, предусмотренных прогнозом.

Роялти – периодическая выплата лицензионного вознаграждения: в виде отчислений от стоимости произведенной по лицензии продукции; в форме процента от объема продажи, начисленного от суммы прибыли.

Рыночная цена – денежная сумма, фактически выплаченная в сделке.

Себестоимость – прямые и косвенные затраты на производство товаров, выполнение работ или услуг.

Скидка на неконтрольный характер пакета акций – денежная сумма, на которую уменьшается пропорциональная оцениваемому пакету доля стоимости акций в общей стоимости предприятия.

Скидка на низкую ликвидность - абсолютная величина или доля (в %), на которую уменьшается рыночная стоимость объекта, чтобы отразить его недостаточную ликвидность.

Сложный процент (будущая стоимость денежной единицы) – одна из шести функций сложного процента, позволяющая определить коэффициент для расчета будущей стоимости известной текущей денежной суммы по технике сложного процента. Сложный процент начисляется как на первоначальную сумму, так и на ранее рассчитанные невыплаченные проценты, которые присоединяются к первоначальной сумме.

Собственность – отношения между различными субъектами (физическими и/или юридическими лицами) по поводу принадлежности средств и результатов производства; проявляются через правомочия владения, распоряжения и пользования.

Собственный капитал – уставный, учредительский или акционерный капитал предприятия (компании), включающий внесённый (оплаченный) капитал и нераспределённую прибыль.

Сравнительный подход – один из трёх традиционных подходов к оценке предприятия, основанный на сравнении цен продаж сходных предприятий или цен на акции сопоставимых компаний. При оценке используется финансовый анализ и мультипликаторы. Подход включает три метода: метод компании-аналога (рынок капитала), метод сделок и метод отраслевых коэффициентов.

Ставка дисконтирования – процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки.

Ставка дохода на инвестиции – процентное соотношение между полученным чистым доходом и инвестированными средствами за определённый период времени.

Ставка (коэффициент) капитализации – процентная ставка, используемая для пересчёта годового дохода, получаемого от объекта бизнеса, в его рыночную стоимость.

Стоимость – денежное выражение затрат факторов производства, овеществлённых в конкретном объекте. Оценка стоимости предприятия – это определение конкретного вида стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой и других) на дату оценки в соответствии с целью и методами оценки.

Стоимость в обмене - способность объекта обмениваться на деньги или другие товары. Стоимость в обмене носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с имуществом на рынке.

Стоимость воспроизводства – затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандартам, рассчитанные в ценах на дату оценки.

Стоимость в пользовании - обусловлена полезностью объекта при определённом варианте его использования. Она носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объ­екта и с другими рыночными операциями.

Стоимость действующего предприятия – стоимость всего имущественного комплекса функционирующего предприятия (включая нематериальные активы) как единого целого.

Стоимость залоговая – это стоимость имущества, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счёт реализации объекта залога, в случае невыполнения заёмщиком своих обязательств.

Стоимость замещения – затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту бизнеса, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стандартов.

Стоимость инвестиционная – это стоимость предприятия для конкретного инвестора (группы инвесторов), учитывающая его индивидуальные требования и предпочтения, определяемая результатами инвестиционного проектирования при оценке предприятия как объекта инвестиций.

Стоимость налогооблагаемая – это стоимость, определённая на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению объектов бизнеса.

Стоимость остаточная – первоначальная стоимость активов за минусом начисленного износа.

Стоимость первоначальная – фактические затраты на приобретение или строительство объекта бизнеса на начало его эксплуатации.

Стоимость полная восстановительная (ПВС) – восстановительная стоимость основных фондов с учётом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансе.

Стоимость рыночная –наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стоимость страховая–денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества предприятия, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

Стоимость утилизационная – это стоимость имущества, рассчитанная с учётом затрат на продажу совокупности элементов имущества без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

Текущая стоимость предприятия (бизнеса) – стоимость денежного потока от производственной деятельности и выручки от перепродажи объекта, дисконтированные по заданной ставке.

Текущая стоимость аннуитета – одна из шести функций сложного процента, используемая для расчёта текущей стоимости определённого количества будущих равновеликих поступлений или платежей денежных средств, дисконтированных по заданной процентной ставке.

Текущая стоимость денежной единицы – одна из шести функций сложного процента, используемая для пересчёта известной будущей денежной суммы в текущую стоимость при определённой процентной ставке и количестве периодов начисления.

Текущие активы– денежные средства, товарно-материальные запасы и дебиторская задолженность, которые могут быть превращены в деньги в течение года.

Текущие обязательства – краткосрочные обязательства, подлежащие погашению в течение года.

Техника остатка для зданий и сооружений – оценка стоимости зданий и сооружений, определяющая доход от их эксплуатации, как остаток чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на земельный участок.

Техника остатка для земельного участка – оценка стоимости земельного участка, определяющая доход, получаемый от использования земли, как остаток после вычета из чистого операционного дохода части, приходящейся на здания и сооружения.

Технологическое устаревание – потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации.

Трансформация – пересмотр или изменение формы бухгалтерской отчетности, если она ведется в соответствии с местными стандартами бухгалтерского учета, отличающимися от международных стандартов.

Физический износ – снижение стоимости имущества в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под влиянием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства.

Франшиза – право использования известной фирмой марки или фирменной продукции, предоставляемое за плату, а также определенная помощь в управлении и сбыте продукции. Франшиза приобрела большое распространение в сфере ресторанов быстрого обслуживания, авторемонтных мастерских, бензоколонок и др.

Функциональный износ – снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ, требованиям современных рыночных стандартов.

Цена – денежная форма проявления стоимости предприятия в конкретных условиях спроса и предложения на него.

Чистая текущая стоимость – это стоимость потока доходов от операционной деятельности и от продажи объектов при заданной ставке дисконтирования за минусом первоначальных инвестиционных затрат.

Чистые активы (нетто-активы) – разница между суммарными активами и суммарными обязательствами.

Чистый доход (в бухгалтерском учете и налогообложении) – разница между доходами и расходами (включая налоги).

Чистый операционный доход – действительный валовой доход от приносящего доход объекта за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

Экономический (внешний) износ – уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия макроэкономических, отраслевых, региональных факторов, оказывающих негативное внешнее влияние (законодательных, рыночных, экономических), а также неблагоприятного изменения внешнего окружения объекта.

Этика оценщика – совокупность этических норм и правил профессиональных действий в области оценки.