1. Управление недвижимостью является частным случаем управления как целенаправленного, комплексного, систематического воздействия субъекта управления на объект управления в интересах достижения и поддержания эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления.

В зарубежной практике под «управлением недвижимостью» (property management) понимают предпринимательскую деятельность управляющего (менеджера), нанятого собственником объекта. Менеджер действует в интересах собственника и наделяется соответствующими полномочиями: собирать арендную плату, выплачивать налоги, сдавать часть помещений в аренду, вести учет и отчи­тываться перед собственником.

В России управление недвижимостью связано, в первую очередь, с ее использованием в качестве товара, источника дохода и блага. Но следует отметить, что в настоящее время нет единства во взглядах на понятие «управление недвижимостью».

Рассматривая управление недвижимостью, как систему, следует исхо­дить из неоднозначности этого понятия. С одной стороны, под управле­нием понимают руководство созданием, функционированием и развитием объекта недвижимости, с другой стороны – деятельность субъектов по ра­циональному распределению всевозможных ресурсов: денег, рабочей силы, сырья, топлива, материалов.

Рассматривая сущность управления недвижимостью, выделяют три основные категории, связанные с данным понятием – это историчность, динамичность и относительность.

Историческая составляющая выражается в том, что под влиянием времени само понятие «управление недвижимостью» изменяется. Так, произошедшие изменения в социально-экономическом облике муниципальных образований под воздействием реформ со всей наглядностью показывают, что от административных рычагов в осуществлении управления в данной отрасли необходимо переходить к экономическим методам управления, в частности повышению потребительских качеств объектов.

Динамичность рассматриваемой категории состоит в том, что невозможно, создав определенный уровень управления недвижимостью, закрепить его каким-то разовым актом и таким образом оставлять неизменным раз и навсегда. В действительности он постоянно нуждается в поддержании и неуклонном развитии в соответствии с постоянно возрастающими и изменяющимися требованиями.

Необходимая мера соотносительности управления недвижимостью, по мнению исследователей, должна устанавливаться в сравнении с определен­ным уровнем. Это значит, что должны существовать определенные крите­рии оценки качества управления недвижимостью.

Таким образом, управление недвижимостью – широкое и емкое поня­тие, имеющее определенное содержание и состав на различных уровнях ие­рархической структуры субъектов, действующих на рынке недвижимости, в том числе и на определенных его сегментах.

Приведенные определения категории «управление недвижимостью» в целом представляют ее в следующих трех основных аспектах:

• управление недвижимостью как физическим объектом (эксплуатация, плановая замена имеющихся конструкций, формирование и развитие телекоммуникационной инфраструктуры, привлечение охранных структур, поддержание чистоты внутри здания и на прилегающей территории, благоустройство территории);

• управление недвижимостью как коммерческим объектом (подбор арендаторов и поддержание с ними рабочего контакта, проведение для них общих маркетинговых мероприятий, формирование ставок аренды и операционных расходов, обеспечение четкой прозрачной системы финансовой отчетности перед собственником);

• управление недвижимостью как системой – «сервейинг» (от англ. survey – межевание, обследование, инспектирование).

Последний аспект наиболее полно и широко представляет суть «управления недвижимостью». Объект недвижимости и, тем более, их совокупность представляют собой сложную систему, испытывающую влияние разнохарактерных факторов в течение жизненного цикла. Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только применение системного (профессионального) подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом.

Концепция сервейинга, которая представляет собой реализацию системного подхода к созданию, развитию, оценке и управлению недвижимостью является общепризнанной в мировой практике. Сервейинг включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта.

Под системой (от др. – греч. systema – целое, составленное из частей, соединений) здесь и далее понимается упорядоченная совокупность элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, которые образуют определенную целостность, единство. Наиболее существенной характеристикой системы является ее эмерджентность, под которой понимается несводимость свойств системы к свойствам входящих в ее состав элементов (показатели отдельных элементов объекта, как правило, не отражают свойств, которые присущи рассматриваемому объекту в целом). Виды элементов и связей могут быть разные, а их выбор для анализа зависит от постановки конкретной проблемы. Система может состоять из различных субсистем, подсистем, а также сама являться подсистемой другой системы. Состав элементов и порядок связей между ними называется структурой системы (от лат. Structura – строение). Элементы воздействуют на объекты при помощи ресурсов (потенциала). С точки зрения сложности (вид, число элементов и связей) различают простые, сложные и сверхсложные системы. В зависимости от степени предсказуемости поведения системы делятся на: детерминированные (функциональные), все результаты, действия которых могут быть точно определены, и вероятностные (стохастические), для которых эти результаты могут быть лишь спрогнозированы в пределах какого-то диапазона возможных значений. В соответствии с этим делением существуют два вида связей – функциональные (каждому значению факторного признака соответствует вполне определенное неслучайное значение результативного признака) и стохастические (каждому значению факторного признака соответствует множество значений результативного признака).

2. Системы управления одна от другой отличаются главным образом по тому, какую роль в модели они отводят структуре, а какую – другим факторам. Существует две основные системы управления: формальная (жест­кая) – ей свойственна строгая иерархичность при исполнении заданий и неформальная (мягкая) – не запрещает исполнителю действовать по го­ризонтальным и пересекающим связям. При первой системе в сотрудниках поощряется исполнительность, а во втором - инициатива, творческий подход к делу. Формальная система опирается на организационную структуру пред­приятия; неформальная - на его микрокультуру. Формальный подход работает успешно только в том случае, когда работа поддается регламента­ции, количественной оценке и сопоставлению (например, в массовом стро­ительстве). Однако сфера применения формального подхода сужается, главным образом, из-за возросшей нестабильности внешней среды.

Неформальная система предполагает постоянное изменение объектов управления. Замысел основателя проявится в том, что он определит состав и расположение объектов - домов, магазинов, детских садов и т. д.- но маршруты, тропинки люди будут выбирать сами. При таком подходе люди более склонны относиться к работе не как к средству получения прожи­точного минимума, а как к средству реализации своих жизненных устрем­лений.

Различают абстрактные и конкретные системы. Абстрактная система представляет собой систему без входных и выходных потоков (например система целей предприятия, математическая система уравнений и др.) Конкретная система построена на связях между элементами посредством процесса (действий) на входных и выходных потоках.

Состояние системы определяется совокупностью состояний всех ее элементов и связей, а оценивается в зависимости от целевого назначения надежностью.

3. Состав и характеристика объектов управления в системе управления недвижимостью

Первым с главным элементом системы является объект управления– любая система, т.е. совокупность элементов и связей между ними, которая подлежит управлению.

В качестве объекта управления в системе управления недвижимостью могут выступать:

• отдельный объект недвижимости (земельный участок, жилая и нежилая недвижимость коммерческого и социального назначения);

• комплекс взаимосвязанных объектов недвижимости (торгово-развлекательный комплекс, жилой комплекс, промышленный комплекса, торгово-офисный комплекс и др.);

• портфель недвижимости;

• проект;

• бизнес, организация, предприятие;

как техническая, экономическая, правовая, управленческая, экологическая система.

Недвижимость по формам собственности классифицируется следующим образом:

• государственная: изъятая из оборота, ограниченная в обороте, свободная в обороте (квартиры, офисная, незавершенное строительство);

• муниципальная: изъятая из оборота, ограниченная в обороте (транспортная и инженерная инфраструктура), свободная в обороте (жилая – квартиры, общежития, гостиницы; незавершенное строительство; нежилая торговая – магазины, киоски и павильоны, склады и базы, ярмарки и рынки; нежилая офисная – муниципалитетов и учреждений, свободная; нежилая производственная – действующих предприятий, ликвидируемых предприятий; нежилая социальная – ДОУ, бани, школы, аптеки, культура, медицина, спорт, кинотеатры, театры, базы отдыха; земельные участки – под жилую, коммерческую застройку, под гаражное строительство, резерв на развитие);

• частная: жилая (дома, квартиры), незавершенное строительство, нежилая (офисная, торговая; производственная; для досуга и общественного питания – сооружения для отдыха, казино, клубы, рестораны, общепит, пансионаты, дома отдыха, кинотеатры; гаражи, медицинская), земельные участки (под жилую, коммерческую застройку, под гаражное строительство).

4. Состав субъектов управления в системе управления недвижимостью

Субъект управления – орган, осуществляющий управление объектом. В совокупности объект и субъект управления образуют систему управления, которая, как правило, имеет определенную иерархию управления.

В целом в качестве субъекта управления в системе управления недвижимостью могут выступать:

5. Собственник недвижимости;

6. Органы власти, органы местного самоуправления;

7. Частные управляющие компании;

8. Муниципальные управляющие компании.

5. Принципы управления

Принципы управления – руководящие правила, определяющие основные требования к системе, структуре и организации управления. Принципы управления недвижимостью определяются системным подходом к управлению, также особенностями объекта и системы управления. К ним относятся следующие принципы:

1. Системность – принцип управления недвижимостью, заключающийся в подходе к объекту управления как целостной взаимосвязанной системе отношений и свойств. Применение принципа системности при управлении недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение во всех функциональных областях управления с учетом стадий жизненного цикла объекта недвижимости.

2. Целенаправленность – принцип управления недвижимостью, в соответствии с которым применительно к каждому объекту управления учредителем управления должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит объект. Цели учредителя должны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению.

3. Целеполагание и целеосуществление. Применительно к каждому объекту управления должна быть определена и зафиксирована цель, которую преследует субъект управления и достижению которой служит объект. При этом цель должна быть реальной, достижимой и определенной предельно конкретно, что придает работе здравый смысл и мобилизует усилия персонала на ее выполнение. Цели управления должны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. На основании целей управления, мониторинга рынка и анализа состояния объекта недвижимости (имущественного комплекса) применительно к каждому объекту управления должен разрабатываться перечень мероприятий, обеспечивающих максимальное достижение целей собственника (стратегии и программы управления объектом недвижимости). Программы управления (бизнес-планы) каждым объектом недвижимости должны содержать экономически обоснованные показатели текущего и среднесрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов.

4. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта управления. В соответствии с данным принципом управление объектом недвижимости должно обеспечивать его наилучшее и наиболее эффективное использование. Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Определение ННЭИ принимает во внимание цели собственника, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта недвижимости.

5. Принцип экономической обоснованности управленческих решений, который говори о том, что управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями, на основании достоверной и всесторонней информации о состоянии объекта недвижимости, состоянии рынка недвижимости, тенденциях развития экономических явлений и процессов.

6. Иерархия управления недвижимостью: основные уровни управления, состав субъектов и их функции

2. Состав элементов управления как системы

Действие системы управления недвижимостью охватывает три уровня: стратегический, тактический, оперативный.

Стратегический – целезадающий. В его рамках определяются цели перспективного развития капитала, порядок взаимодействия высшего центра компетенции с владельцами капитала, разрешаются противоречия между трудом и капиталом и собственником капитала. Разрабатывается план стратегии, осуществляется

Тактический – проектно-нормативный. Здесь декомпозируются стратегические и конкретизируются тактические цели предприятия, формулируются нормативы ресурсов, разрабатываются планы и бюджеты их эффективного использования, определяются спрос на перспективные виды продукции.

На оперативном – исполнительском декомпозируются тактические цели, разрабатываются плановые задания и производственные графики, ведется систематический анализ информации, осуществляется целевая реализация ресурсов путем соединения в пространстве и времени живого и овеществленного труда.

Взаимосвязь основных уровней управления недвижимостью стратегического, тактического, оперативного можно проследить по схеме, изображенной на рисунке 3.2

7.Методы управления – это способы воздействия субъекта управления на управляемый объект для достижения определенных целей. При помощи методов реализуются функции управления.

Методы управления многообразны, но их воздействие на каждого отдельного участника управления опосредовано мотивацией. В поведении людей важную роль играют потребности и интересы. Осознанные потребности побуждают к действию. Совокупность потребно­стей, на достижение которых направлена деятельность людей, определяет мотивационную направленность методов управления: экономических, ор­ганизационно-распорядительных и социально-психологических (рисунок 7).

Экономические методы управления основываются на материальной мотивации клиентов, партнеров и персонала. Например, ориентацию на выполнение определенных показателей или заданий и вознаграждение за результаты работы в рамках управляющей компании; создание материальных стимулов, побуждающих участников управления к определенным действиям. Они используют такие инструменты как: арендная ставка, состав и стоимость предлагаемых услуг, стоимость недвижимости, планы и программы, договоры, штрафы, санкции, премии, взаимозачеты, тарифицирование услуг. Важное место занимают также формирование информационных баз данных, заработная плата, льготы, кредиты и субсидии, конкурсный отбор подрядчиков, конкурсная основа отношений персонала, эмиссия ценных бумаг, реклама и т.д.

Исполь­зование экономических методов управления недвижимостью связано с формированием плана работы и контролем за его осуществлением, а также экономическим стимулированием труда и участников управления, пре­дусматривающим поощрение за определенное количество и качество труда, и применение санкций за несоответствующее его количество и недоста­точное качество.

Административные или организационно-распорядительные методы и инструменты (основываются на властной мотивации) могут быть реализованы в отношении тех, на кого распространяется их юрисдикция; Как правило, они связаны с установлением рамок, запретов. Это: приказы, инструкции, распоряжения, документы устанавливающие состав прав и обязанностей работников. К ним относятся также календарные графики выполнения работ, технологические карты, схемы управления, организационные структуры, проектно-сметные документы и т.д.

В управлении эта мотивация играет весьма существенную роль. Она предполагает не только безусловное соблюдение иконок и нормативных актов, принятых на государственном уровне, но и четкое определение прав и обязанностей руководителей и подчиненных, при котором распоряжение руководителя обязательно для исполнения починенными. Несоблюдение этих отношений подчиненным влечет за собой применение санкций (замечание, выговор, увольнение и т.п.).

Под административными методами понимаются прямые командно-распорядительные воздействия на субъекты имущественных отношений в форме прямых административных указаний, установление правил, регулирующих процессы передачи прав собственности, выработка стандартных процедур и правил управления имуществом. В связи с тем, что основным атрибутом в данном случае является нормативный акт, то в отношении управления недвижимостью административные методы целесообразно не разделять на организационные и организационно-распорядительные и именовать организационно-правовыми (административными) методами управления.

Властная мотивация создает необходимые условия для организации и взаимодействия, а сами организационно-распорядительные методы управления призваны обеспечить эффективную деятельность системы управления любого уровня на основе ее оптимальной организации. Эти методы охватывают организационное планирование, организационное нормирование, инструктаж, распорядительство и контроль. К организаци­онно-распорядительным методам на макроуровне можно отнести законодательные акты, которые регулируют права и обязанности объектов управ­ления и создают рамочные условия для функционирования предприятий. Властная мотивация, заложенная в основу организационно-распорядительных методов, опирается на возможность принуждения.

Однако, как показывает практика, применение только материальных и властных мотиваций не позволяет в полной мере мобилизовать творче­скую активность персонала и каждого работника на постижение целей ор­ганизации. Для достижения максимальной эффективности управления необхо­димы духовные мотивации, на которые опираются социально-психологи­ческие методы управления. Морально-психологические методы управления (основываются на нравственной мотивации); они используют социальные опросы; консультационно-координационные советы; улучшение имиджа компании и персонала, уровень престижности места недвижимости, повышение комфортности, благоустройство, акции по организация досуга; дух коллективизма и т.п. С помощью этих методов воздействуют пре­имущественно на сознание работников, на социальные, этические, религи­озные и другие интересы людей и осуществляют моральное стимулирова­ние трудовой деятельности. Моральная мотивация отличается особой сложностью и тонкостью. Ее конечный эффект определить трудно, но ее результаты весьма значительны.

Методы управления воздействуют обычно комплексно на все перечисленные виды мотивов, поэтому не следует про­тивопоставлять эти методы друг другу, подразделяя их на главные и вто­ростепенные. Напротив, их надо рассматривать в единстве и взаимосвязи, ибо только их комплексное использование способствует оптимальному достижению поставленных целей.