8

Ипотечно-инвестиционный анализ

ВОПРОСЫ:

1. Ипотека и ее преимущества.

2. Традиционная техника ИИА.

3. Техника Эллвуда.

4. Техника Аккерсона.

1.Ипотека и ее преимущества

Почти все сделки с недвижимостью осуществляются с привлечением ипотечных кредитов. Почему? Потому что и инвесторы и ипотечные кредиторы получают в результате ипотечного кредитования определенные выгоды.

ИПОТЕКА это финансовое обязательство по которому заемщик, или должник, закладывает собственность в обеспечение кредита

Большинство покупателей приносящей доход недвижимости стремятся к получению кредита по следующим причинам:

• лишь немногие из них располагают достаточной суммой денежных средств для оплаты всей стоимости недвижимости,

• даже те ,кто обладает достаточными средствами, стремятся диверсифицировать свои инвестиции и таким образом уменьшить риск: “не кладя яйца в одну корзину”,

• экономия на подоходном налоге, так как почти во всех случаях процент уплачиваемый по кредитам, исключается из облагаемого налогом дохода;

• привлечение кредитов позволяет инвестору контролировать большие объемы собственности.

В случаях, когда для инвестирования в недвижимость привлекаются кредиты используется так называемый финансовый левередж или рычаг - это показатель качества управления активами, направленного на возрастание прибыли.

Известны 2 концепции определения финансового левереджа:

европейская , согласно которой ФЛ - приращение рентабельности собственных средств, получаемое за счет использования заемных средств. Заемные средства выгодно использовать до определенных пределов , в которых рентабельность собственных средств растет

американская - процентное изменение чистой прибыли на обыкновенную акцию, порождаемое процентным изменением прибыли до уплаты процента и налогов.

Рассмотрим пример: Эффект финансового рычага.

Пусть у нас есть три предприятия А, В, С.

Таблица 1.

	У. Е.	А	В	С
1	Собственный капитал	10000	5000	2500
2	Долгосрочная задолженность	-	5000	7500
3	Прибыль до выплаты % и налогов	10000	10000	10000
4	Выплата % (50) за кредит	-	2500	3750
5	Прибыль после выплаты % до налогообложения	10000	7500	6250
6	Налог на прибыль (35%)	3500	2625	2187.5
7	Чистая прибыль	6500	4875	4062.5
8	Доходность собственных средств (7:1)	0.65	0.98	1.63

Т.о., 2 главных выигрыша от использования заемных средств: меньше риск потерять собственные средства и уменьшение налогооблагаемой базы. Используя эффект финансового рычага мы анализируем рентабельность собственных средств. Самая высокая доходность на предприятии С. Если мы получаем доход достаточный для выплаты процентов и других платежей то выгодно иметь заемные средства. Если прибыль будет 3000 уе., то

Таблица 2.

		А	В	С
3		3000	3000	3000
4		-	2500	3750
5		3000	500	- 750
6		1050	175	-
7		1950	325	-
8		0.2	0.07	-

Ограничения действия финансового рычага:

• уровень получаемого дохода (доход д.б. достаточным)

• процент по кредиту

• плечо финансового рычага: соотношение собственного и заемного капиталов.

Т.о., кредит для заемщика имеет два основных недостатка:

• по нему должны выплачиваться проценты,

• необходимость возврата основной суммы кредита.

Несоблюдение любого из этих условий может привести к потере права выкупа закладной, к потере собственного капитала и к предъявлению должнику иска, если выручка от продажи заложенной собственности не покроет остаток долга.

Финансирование недвижимости не будет влиять на ее стоимость, но может оказать очень сильное воздействие на цену. Почему?

Классический пример из нефтеразведки: затраты остаются неизменными независимо от того, получен ли в результате поисковых работ нефтяной фонтан или скважина оказалась сухой. Стоимость и цена различны.

Именно на цену, а не стоимость влияет финансирование. Финансирование как хорошее, так и плохое, не изменяет собственность физически. Однако оно отражается на сумме денежного платежа покупателя и на последующих ежемесячных выплатах по кредиту. Пример Фридмана: если продавец готов финансировать собственность, предоставляя кредит под 1% с 40-летним сроком амортизации, то покупатель может позволить себе согласиться на более высокую цену и вместе с тем его выплаты по кредиту по-прежнему будут ниже рыночных. Более высокая цена включает стоимость собственности плюс стоимость благоприятного финансирования. Финансирование влияет на ставку дохода на собственный капитал, а также на инвестиционный риск.