Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Тюменский Государственный Архитектурно - Строительный университет

Кафедра землеустройства и кадастра

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ

методические указания для выполнения практических работ

Тюмень - 2011

Доходный подход к оценке земельного участка

Доходный подход к оценке земельных участковвключает методы, позволяющие получить оценкустоимостиземли исходя из ожидаемых потенциальным покупателемдоходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

Метод капитализации дохода

Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Доход/ Коэф-т капитализации

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы.

1. Определение величины капитализируемого дохода.

2. Определение коэффициента капитализации.

3. Определение рыночной стоимости земельного участка.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода. Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

• земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

• земельная арендная плата при оценке земель поселений;

• часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

• доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка. Для расчета стоимости земельного участка величина дохода, полученная на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе.

Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы. Метод капитализации земельной арендной платы может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах.

Земельная арендная плата — это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором.

В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: коэффициент вида деятельности арендатора и коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка. Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

А = С_б × К_д × К_м × S,

где А - величина годовой арендной платы за земельный участок;

С_б - базовая ставка арендной платы за 1 кв. м;

К_д - коэффициент вида деятельности арендатора;

К_м - коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;

S - площадь земельного участка.

Стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы.