Земельное право Лекции

окружающей среды, рациональное использование земель, предотвращение необоснованного изъятия земель из сельскохозяйственного оборота, а также на восстановление и повышение плодородия почв.

Лекция №6. Основания возникновения, изменения и прекращения права собственности и иных прав на землю.

Особенности сделок с землей.

землепользования.

Виды сделок с землей, их нормативное регулирование.

Залог земельного участка. Виды, условия и порядок залога земельного участка. Купля-продажа земельного участка.

Особенности купли-продажи государственных земель.

Аренда земли. Условия и порядок заключения договора аренды. Обмен земельными участками.

Основания возникновения права государственной собственности на землю и частной собственности на земельные участки.

Как отмечали, право государственной собственности на землю закреплено в Конституции Республики Казахстан и Земельном кодексе от 20 июня 2003 года. Это право является юридическим основанием, осуществления всех прав собственника, предусмотренных в ЗК РК.

Право собственности на земельный участок возникает путем:

1)предоставления права собственности;

2)передача права собственности;

3)переход права собственности в порядке универсальногоправопреемств (наследование, реорганизации юридического лица.

Предоставление, передача и переход права собственности должны осуществляться с учетом целевого назначения земельного участка.

Право собственности на земельный участок возникает на основе:

1)актов государственных органов;

2)гражданскоправовых сделок;

3)иных оснований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан (ст. 22 ЗК РК). Согласно ст. 27 ЗК РК реализация права государственной собственности означает: земельные

участки из земель, находящихся в государственной собственности могут быть:

1)проданы или переданы безвозмездно в частную собственность;

2)предоставлены в постоянное или временное землепользование;

реализованы в иных правовых формах в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, иными законодательными актами или международными договорами.

Предоставление права на земельный участок из земель находящихся в государственной собственности, производится в следующей последовательности:

1)возбуждение ходатайства о предоставлении соответствующего права на земельный участок;

2)определение возможности удовлетворения заявленного ходатайства(предварительный выбор земельного участка);

4)разработка и утверждение земельного проекта;

5)принятие решения местным исполнительным органом о предоставлении права на земельный участок;

6)установление границ земельного участка на местности;

7)изготовление и выдача документа, удостоверяющего право на земельный участок;

местным исполнительным органом в пределах, установленных Земельным кодексом РК (ст. 16-19).

Объекты права государственной и частной собственности на землю

Объектами права государственной собственности являются все ,землине представленные в частную собственность. Более подробно об этом указано в ст. 26 ЗК РК. Она гласит, что в государственной собственности находится земельные участки, предоставленные органам государственной власти, государственным организациям и учреждениям, используемые для нужд обороны, занятые особо охраняемыми природными территориями, оздоровительного и историкокультурного назначения, лесного и водного фондов, общего пользования на землях населенных пунктов, запаса, в том числе специального земельного фонда, пастбищные и сенокосные угодья при поселках и сельских населенных пунктах а также отгонные пастбища и другие , землине переданные в частную собственность.

Объектами частной собственности могут быть в порядке, предусмотренном в Земельном кодексе, земли населе-ных пунктов, сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов (см. ст.24, п.6 ст. 97, ст. 109, п. 2 ст. 128, п.2 ст.133 ЗК РК и другими законодательными актами о транспорте и т.д.).Земельный кодекс строго разграничивает объекты частной и государственной собственности.В ст. 26 ЗК РК предусмотрены земельные участки, которые не могут находится в частной собственности земельные участки.

Содержание права государственной собственности на землю

Государство - Республика Казахстан субъект права собственности имеет право самостоятельно

может осуществлять права собственника на основаниях, условиях и в пределах, предусмотренных земельным законодательством и иными законодательными актами.

Право владения землей- юридически обеспеченная возможность осуществлять фактическое обладание землей.

Право землепользования - право лица владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной собственности, бессрочно (постоянное землепользование или в течение определенного срока (временное землепользование) на возмездной и (или) безвозмездной основе.

Право распоряжения землей - юридически обеспеченная возможность государства определять юридическую судьбу земли (п.п.29,30,31 ст. 12 ЗК РК).

Государство как собственник земли пользуется исключительным правом распоряжения всем земельным фондом, в том числе в отношении земельных участков, предоставленных в частную собственность, т.е. государство осуществляет функцию распоряжения не зависимо от формы собственности и хозяйствования субъектов земельного права. Обязанности собственника землигосударства - определены Конституцией Республики Казахстан; органов государственного управления - Земельным кодексом.

Содержание права частной собственности на земельные участки

Земельный кодекс РК предусматривает содержание права собственности в пункте1 ст. 21, которое охватывает понятие содержания государственной собственности на землю и содержание права частной собственности на земельные участки и указывает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему участком.

Субъекты права собственности на землю и на земельные участки

Согласно пункта 2 ст.20 ЗК РК субъектом права государственной собственности на землю на территории Казахстана является Республика Казахстан. Субъектами права частной собственности на земельные участки являются граждане и негосударственные юридические лица на основаниях, условиях и в пределах, установленных ЗК РК. При этом под гражданами понимается граждане Республики Казахстан, иностранцы и лица без гражданства, если иное не установлено Земельным кодексом.

В Республике Казахстан признаются и равным образом защищаются государственная и частная собственность

Право государственной собственности имеет приоритетное значение, поскольку управление земельным фондом на территории Республики Казахстан осуществляется самим государствомРеспубликой Казахстан, от его имени государственными органами, а земельный фонд Республики Казахстан является материальной основой права государственной собственности на землю.

Субъекты и объекты собственности на землю, объем и пределы осуществления собственниками своих прав, гарантии их защиты определяются Земельным кодексом и другими законодательными

актами Республики Казахстан. Нормы предоставления земельных участков. В настоящее время нормы земельных участков регулируются ст. 50 Земельного кодекса РК от 20 июня 2003 года. Согласно этой статьи, размеры земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим

лицам для несельскохозяйственных целей определяются по утвержденным в установленном

-для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства

-личного подсобного хозяйства

-лесоразведения

-садоводства

-индивидуального жилищного строительства

-дачного строительства

-предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми зданиями(строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений)

в соответствии с их назначением.

Вчастной собственности негосударственных юридических лиц РК могут находиться земельные участки:

-предоставленные (предоставляемые) для ведения товарного сельскохозяйственного производства

-лесоразведения

В частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц могут находиться земельные участки:

- под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий(строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

Как видим в населенных пунктах и физические, и юридические лица обеспечены реальной возможностью обладать земельным участком на праве частной собственности для осуществления как жизненно необходимых функций, к примеру, жить в собственном доме, так и для занятия предпринимательской деятельностью.

Предоставление означает наделение лица правами собственника на земельный участок непосредственно самим государством.

Существует определенная процедура предоставления земельного участка на праве частной собственности.

Заинтересованному лицу необходимо подать заявление в местный исполнительный орган по

3.разработка и утверждение землеустроительного проекта;

4.принятие решения местного исполнительного органа о предоставлении права на земельный участок;

5.установления границ земельного участка на местности;

Правовой режим - это совокупность правовых норм направленных на реализацию прав и обязанностей субъектов -землепользователей в соответствии с целями и задачами земельного законодательства. В совокупность правовых норм входят: целевое назначение земель, нормирования и их охраны, как природного объектах и объекта права собственности и землепользования, сроки предоставления и виды земельного участка .Указанный правовой режим включает и нормы возникновения изменения, прекращения права собственности и землепользования на земельный участок, предусмотренные в 9 главе Земельного кодекса. Поэтому редакция ст. 28 является неточной (режим права землепользования). Она гласит: " Право землепользования является вещным правом. К праву землепользования применяется нормы о праве собственности постольку, поскольку это не противоречит настоящему Кодексу или природе вещного права". Это неверно, мы выше указали, что земельный участок на праве землепользования не может быть объектом вещного права, регулируемым гражданским правом. Правовой режим земельных участков, предоставленных и предоставляемых государством землепользователям, регулируется земельным законодательством, точнее Земельным кодексом.

Основания возникновения права пользования земельным участком

Основанием возникновения права пользования земельным участком(право землепользования) всегда было и будет норма закона, предусматривающая возможность установления такого права, субъект права, обладающий таким правом и юридический факт.

Под юридическими фактами понимаются обстоятельства, вызывающие в соответствии с нормами права наступление определенных правовых последствий - возникновения, изменения [ и прекращения правоотношений. Основанием возникновения права пользования земельным участком может быть только правомерное действие, направленное на установление этого права. Перечень оснований возникновения права землепользования указаны . в31стЗК РК. По основаниям возникновения право землепользования делится на:

·предоставление права землепользования;

·передача права землепользования ;перехода

·право землепользования в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).

Кроме того, право землепользования возникает на основе:

·актов государственных органов;

·гражданскоправовых сделок;

·иных оснований, предусмотренных законодательством РК (ст.31 ЗК РК).

Предоставление права землепользования означает наделение лица правом землепользования непосредственно государством.

Землепользователи не имеют права самостоятельно изменять целевое назначение земельного участка при отчуждении и передаче права землепользования. Не допускается совершение сделок землепользователями в отношении права землепользования, включая его отчуждение, на землях:

1)общего пользования;

2)предоставленных для нужд обороны;

3)лесного фонда;

4)особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историкокультурного назначения;

5)служебного земельного надела;

6)земельных участков, предоставленных на праве временного безвозмездного и временного краткосрочного возмездного землепользования;

7)земельных участков, предоставленных на праве временного землепользования для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства, за исключением передачи в залог;

8)водного фонда.

Передача землепользователем принадлежащего ему земельного участка во временно землепользование другому лицу(вторичному землепользователю), а также отчуждение права временного землепользования производится с учетом положений , нормпредусмотренных пунктом 4 статьи 32 и пунктом 3 статьи 37 ЗК РК (ст. 33 ЗК РК).

частной собственности или праве землепользования. К залогу земельного участка применяются правила об ипотеке недвижимости, если иное не установлено законодательством.

Содержание права землепользования.

Содержание права землепользования аналогично содержанию права собственности на земельные участки (см.п. 1 ст. 33 ЗК РК). Поэтому землепользователю принадлежит право владения, пользования и распоряжения предоставленным земельным участком, в порядке предусмотренном земельным законодательством. Правовым основанием принадлежности этих правомочий к обладателям права землепользования являются нормы, предусмотренные в главах 4 и 5 Земельного кодекса Республики Казахстан. Однако в них имеются противоречия в части

допускается совершение сделок с землепользователями в отношении земельных ,участков предоставленных на праве землепользования, включая его отчуждение, на землях:

1)общего пользования;

2)предоставленных для нужд обороны;

3)лесного фонда;

4)особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историкокультурного назначения;

5)служебного земельного надела;

6)земельных участков, предоставленных на праве временного безвозмездного и временного краткосрочного возмездного землепользования;

7)земельных участков, предоставленных на праве временного землепользования для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства, за исключением передачи в залог;

8)водного фонда (ст.ЗЗ ЗК РК).

Земли общего пользования- это один из видов земельных участков в составе земель населенных пунктов, занятые и предназначенные для занятия площадями, улицами, тротуарами, проездами, дорогами, набережными, парками, скверами, городскими лесами, бульварами, водоемами, пляжами, кладбищами и иными объектами, предназначенными для удовлетворения нужд населения (водопроводами, отопительные трубы, очистные сооружения и другие -ин женерные системы общего пользования (пункт 8 ст. 107 ЗК РК).

а) Право временного землепользования.

Земельный участок может быть предоставлен гражданам и юридическим лицам на праве временного возмездного землепользования(аренды) или на праве временного безвозмездного землепользования.

Право временного безвозмездного землепользования предоставляется на срок до5 лет, если иное не установлено Земельным кодексом и законодательными актами Республики Казахстан.

Право временного возмездного землепользования может

тории.

Расторжение местным исполнительным органом договора временного землепользования в одностороннем порядке, кроме случаев, предусмотренными Земельным кодеком, а также в случае, когда порядок распоряжения указан в самом договоре, не допускается (ст. 35 ЗК РК).

б) Право временного безвозмездного землепользования.

Земельные участки на праве временного безвозмездного землепользования могут быть предоставляться гражданам и юридическим лицам Республики Казахстан:

для отгонного животноводства (сезонные пастбища); для выпаса скота населения и сенокошения; государственным землепользователям; для ведения огородничества; в виде служебных земельных наделов;

на период строительства дорог общего пользования, объектов государственной собственности и социальнокультурного назначения;

при восстановлении деградированных и нарушенных земель; при предоставлении в установленном законодательством Республики Казахстан порядка

зданий (помещений) и сооружений во временное безвозмездное пользование; для объектов культовых сооружений;

в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом и законодательными актами Республики Казахстан.

Срок временного безвозмездного землепользования не может превышать пять лет, за исключением случаев предоставления земельных участков в виде служебных земельных наделов для восстановления деградированных и нарушенных земель.Срок временного безвозмездного землепользования земельного участка, предоставленного под здания (помещения) и сооружения, определяется сроком временного безвозмездного пользования зданиями(помещениями) и сооружениями, в том числе культовыми.

Не допускается отчуждение земельных участков, находящихся на праве временного безвозмездного пользования, в том числе передача их во вторичное землепользование (ст. 36 ЗК РК).

в) Право временного возмездного землепользования (аренда).

Предоставляется право временного возмездного(краткосрочного и долгосрочного) землепользования (аренды) земельным участком гражданам, негосударственным юридическим лицам, а также международным организациям.

Временный возмездный землепользователь(арендатор), надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет, если не установлено законодательными актами Республики Казахстан или договором, по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый. Арендаторсрок обязан письменно уведомить арендодателя о намерении заключить такой договор в срок, указанный в договоре, если в договоре такой срок не указан, то в трехмесячный срок до окончания срок действия договора.

Негосударственные землепользователи, кроме указанных в пункте 5 ст. 37 ЗК РК, выкупившие у государства право временного возмездного долгосрочного землепользования, вправе сдавать принадлежащие им земельные участки(или их части) в аренду (субаренду) или во временное

управлению земельными ресурсами, если иное не установлено Земельным кодексом. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

Право временного возмездного землепользования для ведения крестьянского(фермерского) хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства предоставляется гражданам и негосударственным юридическим лицам Республики Казахстан на срок до49 лет, а иностранным и лицам без гражданства на срок до 10 лет (ст. 37 ЗК РК).

хозяйственного производства во вторичное землепользование не допускается, корме случаев предоставления земельных участков в порядке служебного земельного надела в соответствии с ст.41 ЗК РК (ст.38 ЗК РК).

д) Особенности правового положения государственных землепользователей.

Государственные землепользователи осуществляют хозяйствование на земельном участке, также реализуют другие права землепользователя с учетом целевого назначения данного участка и уставных целей деятельности землепользователя.

Государственный землепользователь не праве отчужд, ать также сдавать в залог принадлежащее ему право землепользования, за исключением случаев, когда это связано с отчуждением в установленном порядке расположенного на земельном участке недвижимого имущества либо его залога.

е) Право постоянного землепользования.

На праве постоянного землепользования предоставляются земельные участки следующим государственным землепользователям:

1)юридическим лицам, владеющим зданиями (строениями, сооружениями), помещениями в объектах кондоминиума на праве хозяйственного ведения или права оперативного управления;

2)юридическим лицам, осуществляющим сельскохозяйственное и лесохозяйственное производство;

3)юридическим лицам, осуществляющим землепользование на землях особо охраняемых природных территориях;

4) в иных , случаяхпредусмотренных законодательными актами Республики Казахстан (ст.34 ЗК РК).

ж) Переход права землепользования в порядке универсального правоприемства.

Переход права землепользования в порядке универсального правоприемства означает возникновение права землепользования у правоприемника при наследовании или -при ре организации юридического лица.

В случае смерти гражданина, которому земельный участок принадлежит на праве долгосрочного временного землепользования, право землепользования наследуется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством Республики Казахстан. Если договором временного землепользования не предусмотрено иное, в таком же порядке наследуется и право временного краткосрочного землепользования.

Субъекты права землепользования.

Субъекты права землепользования земельных участков, те же субъекты земельных правоотношений - физические и юридические лица, государство, являющееся участником земельных правоотношений и в силу этого имеющее права и несущие обязанности в области права землепользования. Выделение субъектов права землепользования является разделение субъектов права на отдельные категории по их правовому положению. Субъекты права землепользования согласно ст. 30 ЗК РК подразделяются на:

1)государственные и негосударственные;

2)национальные и иностранные;

3)физические и юридические лица;

4)постоянные и временные;

5)первичные и вторичные.

Краткая характеристика этим видам землепользования дана в ст. 12 ЗК РК.

Государственные землепользователи- государственные республиканские и коммунальные юридические лица.

Иностранные землепользователи- граждане иностранных государств, лица без гражданства, юридические лица, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств (иностранные юридические лица), иностранные государства, международные объединения и организации.

Национальные землепользователи- граждане Республики Казахстан, юридические лица, созданные в соответствии с законодательством Республики Казахстан, в том числе предприятия с иностранным участием.

Негосударственные землепользователи- граждане и (или) негосударственные юридические лица.

Первичные землепользователилицо, право землепользования которых получено непосредственно от государства в порядке, предусмотренном ст. 32 Земельного кодекса, либо от других первичных землепользователей в порядке отчуждения этого права.

Постоянные землепользователи- лица, право землепользования которых носит бессрочный характер.

Лекция №11. Правовой режим земель населенных пунктов.

Понятие и состав земель населенных пунктов в Республике Казахстан Понятие и особенности правового режима земель населенных пунктов

Населенный пункт - это часть компактно заселенной территории республики, сложившаяся в результате хозяйственной и иной общественной деятельности граждан, с численностью не менее 50 человек, учтенная и зарегистрированная в установленном законом порядке и управляемая местными представительными и исполнительными органами.

Населенные пункты, находящиеся на территории Республики Казахстан, подразделяются на

значения, городе республиканского значения, столице с численностью населения свыше 400 тысяч человек.

Города и другие населенные пункты подразделяются: 1) города республиканского значения, к которым могут быть отнесены населенные пункты, имеющие особое государственное значение или имеющие численность населения, как правило, более одного миллиона человек; 2) города областного значения, к которым могут быть отнесены населенные пункты, являющиеся крупными экономическими и культурными центрами, имеющие развитую производственную и социальную инфраструктуру и численность более 50 тысяч человек; 3) города районного значения, к которым могут быть отнесены населенные пункты, на территории которых имеются промышленные предприятия, коммунальное хозяйство, государственный жилищный фонд, развитая сеть учебных и культурно-просветительных, лечебных и торговых объектов, с численностью населения не менее 10 тысяч человек, из которых рабочие, служащие и члены их семей составляют свыше двух третей общей численности населения; 4) поселки, к которым могут быть отнесены населенные

пункты при промышленных предприятиях, стройках, железнодорожных станциях и других экономически важных объектах с численностью не менее 3 тысяч человек, из которых рабочие, служащие и члены их семей составляют не менее двух третей; к поселкам также приравниваются населенные пункты, расположенные в местности, имеющей лечебное значение, с населением не менее 2 тысяч человек, из которых число приезжающих ежегодно для лечения и отдыха составляет не менее половины; к ним могут быть отнесены также дачные поселки, являющиеся местами летнего отдыха горожан, в которых не менее 25 процентов взрослого населения постоянно занимается сельским хозяйством; 5) аул (село) - населенный пункт с численностью не менее 50 человек, из которых работники, занятые в сельскохозяйственном производстве и члены их семей составляют не менее половины населения; 6) крестьянские и иные поселения с численностью населения менее 50 человек включаются в состав ближайшего населенного пункта. Земли населенных пунктов используются преимущественно, как территориальный базис и предназначены для размещения жилых строений, промышленных и сельскохозяйственных предприятий, объектов социальной и транспортной инфраструктуры, органов государственной власти и местного самоуправления. Часть земель выделяется для организации отдыха граждан на природе и поддержания благоприятного экологического микроклимата.

приусадебными земельными участками; Жилая зона населенного пункта предназначается для застройки многоквартирными жилыми зданиями(домами) с обустроенными придомовыми