1.4.1. Задачи, рекомендуемые для решения

1.4.1. Для установления средней цены сделки с 2-х комнатной квартирой ввиду отсутствия данных о ценах фактических сделок оценщиком произведена выборка из публикаций в печати по ценам спроса и предложения. В результате получены следующие данные:

Цена спроса, Д.е.	Число испытаний	Цена предложения, д.е.	Число испытаний
240 – 250	3	315 – 325	1
250 – 260	5	325 – 335	1
260 – 270	11	335 – 345	2
270 – 280	11	345 – 355	9
280 – 290	14	355 – 365	17
290 – 300	19	365 – 375	23
300 – 310	20	375 – 385	25
310 – 320	17	385 – 395	14
320 – 330	13	395 – 405	9
330 – 340	9	405 – 415	8
340 – 350	6	415 – 425	7
350 - 360	2	425 - 435	3

Определите среднюю цену сделки.

1.4.2. Имеются следующие данные о ценах спроса и предложения на продажу однокомнатной квартиры в центре г. Новосибирска:

Цена спроса, д.е.: 160; 165; 169; 172; 175; 189; 196; 210; 225; 235.

Цена предложения, д.е.: 185; 187; 193; 195; 198; 205; 210; 220; 235; 245.

Установите среднюю цену сделки.

1.4.3. По приведенным в задачах 1.2.1 и 1.3.5 данным определите среднюю цену сделки.

1.4.4. По имеющимся статистическим данным установите среднюю цену сделки по поводу 3-х комнатной квартиры:

Цена, д.е.	Число испытаний
	По спросу	По предложению
1	2	3
350 – 360	5	-
360 - 370	7	-
370 – 380	11	2
380 – 390	11	3
390 – 400	13	3
400 – 410	17	8
410 – 420	23	11
420 – 430	17	13
430 – 440	14	13
440 – 450	12	17
450 – 460	9	24
460 – 470	8	10
470 – 480	8	7
480 – 490	3	7
490 – 500	1	2

1.4.5. Для установления средней цены сделки по поводу продажи 2-х комнатной квартиры оценщиком были собраны статистические данные о ценах спроса и предложения:

Цена спроса, д.е.: 255; 258; 260; 265; 265; 270; 272; 275; 280; 290; 295.

Цена предложения, д.е: 270; 275; .280; 288; 290; 293; 295; 297; 300; 310; 315.

Установите среднюю цену сделки.

2. Затратный метод

Затратный метод основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях - замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. В основе метода лежит принцип замещения.

Стоимость восстановления– это расходы в текущих ценах на строительство его точной копии с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки.

Стоимость замещения– это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой.

Алгоритм использования затратного метода включает в себя следующие этапы:

1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всеми имеющимися документами.

2. Оценка текущей стоимости восстановления или замещения.

3. Оценка всех видов накопленного износа.

4. Оценка величины предпринимательской прибыли.

5. Оценка стоимости участка земли.

6. Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.

Существует четыре основных способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости.

1.На основе сметной стоимости строительства.Последняя определяется по следующей схеме:

1. Строительно-монтажные работы

1.1. Основная и дополнительная заработная плата строительных рабочих

1.2. Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкции

1.3. Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов

Итого прямые затраты (ПЗ)

1.4. Накладные расходы (НР)

Итого издержки подрядчика (С)

С = ПЗ + НР , т.р. (12)

1.5. Плановые накопленные (ПН)

Итого цена подрядчика (или восстановительная стоимость строительно-монтажных работ) (С _в,смр)

2. Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО)

3. Прочие затраты застройщика, связанные со строительством

3.1. Затраты на проектно-сметные и изыскательские работы

3.2. Затраты, связанные с землеотводом

3.3. Затраты по функциям заказчика

3.4. Оплата юристов и других консультантов

3.5. Страховые платежи

3.6. Налоги (налог на автодороги, НДС)

3.7. Расходы по продаже

3.8. Текущие расходы за время окончания строительства до продажи

3.9. Прочие затраты

Итого прочие затраты застройщика (ПЗЗ)

Всего затраты застройщика (ЗЗ)

ЗЗ = С _{в, смр}+ ЗО + ПЗЗ , т.р. (13)

4. Прибыль застройщика (ПрЗ)

Итого стоимость объекта (восстановительная) (С _в,об)

С _в,об= ЗЗ + ПрЗ , т.р. (14)

2.Индексный способ оценки объекта недвижимостипредполагает корректировку балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных средств предприятий и организаций . Индексы для переоценки утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати.

3. Способ сравнительной единицы.В этом случае скорректированная стоимость выбранной для расчета единицы измерения недвижимости умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть квадратные или кубические метры, 1 место и пр.

4.Способ разбивки на компоненты.Заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объема или всего объекта исходя из поэлементных затрат (на материалы, рабочую силу и т.д.)

Для недвижимости различают три вида износа:

• физический,

• функциональный,

• экономический (по внешним причинам).

Физический износможет быть определен по срокам службы:

, % (15)

где С_и– степень физического износа, %

Т_ф(н)– фактический (нормативный) срок службы объекта, лет.

Стоимость физического износа определяется следующим образом:

, т.р. (16)

Физический износ может быть устранимым и неустранимым.

Устранимый износ– затраты на восстановление износа меньше, чем добавленная стоимость.

Неустранимый износ– затраты на восстановление износа больше, чем добавленная стоимость.

Функциональный износ– потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка. В отечественной практике функциональный износ именуется моральным износом. Для приблизительного расчета функционального износа объекта можно определять поправочный коэффициент к восстановительной стоимости здания. Поправочный коэффициент представляет собой отношение архитектурного, конструктивного или эксплутационного параметра оцениваемого объекта к такому же параметру современного аналога. При отсутствии аналога поправочный коэффициент определяется исходя из срока жизни объекта.

Экономический (внешний) износ– износ из-за ухудшения внешней среды, обусловленного экономическим, политическим и прочими факторами. Внешний износ, как правило, неустраним. Способом измерения внешнего воздействия является анализ спаренных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой – нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания.