9282

181

договора. За это время арендатор должен оказывать арендодателю необходимые юридические услуги по подготовке проектов договоров с энергоснабжающими организациями. Эти услуги должны засчитываться в счет арендной платы за два месяца пользования помещением после его передачи. В дальнейшем арендная плата должна вноситься арендатором ежемесячно по 50 000 руб.

Прошло полгода после заключения договора, арендодатель обязательство по передаче предмета договора не выполнил, несмотря на неоднократные письменные напоминания. В связи с этим руководитель управляющей организации предъявил в арбитражный суд иск о расторжении договора и возмещении убытков в размере 250 000 руб.

Какое решение должен вынести суд?

7. Милютина взяла на прокат в салоне «Кокетка» вечернее платье. На платье она сделала аппликация в виде цветка, который расшила стразами «Сваровски». При сдаче платья она потребовала денежную плату за свою работу, считая, что платье стало более привлекательным. Однако хозяйка магазина с этим не согласилась, заявив, что стразы платье портят, а если их убирать с цветка, ткать потеряет свой первоначальный вид. Милютина обратилась с претензией к директору магазина, однако, претензия не была удовлетворена. Милютина обратилась в суд.

Какова может быть позиция суда?

8. По договору аренды транспортного средства с экипажем ООО

«Транспортная компания» предоставила ИП Каширину авторефрижератор за плату для междугородних перевозок продуктов сроком на 3 года.

На пути следования из Москвы, недалеко от г. Владимира, ночью шофер заснул за рулем, и машина врезалась в телефонный столб, повалив его. У авторефрижератора оказались повреждены фара, крыло и помята кабина. Стоимость устранения указанных повреждений составила 128 000 руб. Водитель получил легкие телесные повреждения. Арендодатель потребовал от арендатора оплаты ремонта автомобиля и стоимость работ по восстановлению телефонной связи, которую он оплатил по счетам ремонтной организации, на сумму 115 000 руб.

В какой форме должен быть заключен договор аренды между ИП Кашириным и ООО «Транспортная компания»? Правомерно ли требование арендодателя к арендатору? Как следует разрешить спор?

9. 15 мая 2014 г. между ООО «Склад» (арендодатель) и ПАО «РусХолдинг» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 250,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Н.Новгород, ул. Перекопская, д. 11. В настоящее время собственником указанных помещений является ООО «Надежный склад». ООО «Надежный склад» как собственник имущества, считая себя арендодателем по указанному

182

договору аренды, 12 ноября 2015 г. обратилось в суд с иском об изменении договора по основаниям, предусмотренным ст. 451 ГК РФ.

Отказывая в иске, суд первой инстанции указал, что ст. 451 ГК РФ не может быть применена к спорным правоотношениям, поскольку истец, хотя и является собственником объекта недвижимости, не является ни стороной спорного договора аренды, ни правопреемником ООО «Склад», заключившего договор. Кроме того, суд указал, что истец не представил доказательств перемены лиц в обязательстве, т.е. не доказал правомерность своих требований об изменении договора, стороной которого он не является.

Правомерно ли решение суда?

Тестовые задания по теме:

1. Признаки характерные для договора аренды:

А) договор аренды является возмездным, консенсуальным, двусторонним;

Б) договор аренды является безвозмездным, консенсуальным, двусторонним;

В) договор аренды является возмездным, реальным, двусторонним; Г) договор аренды является возмездным, консенсуальным, двусторонним,

фидуциарным.

2. Объекты, передаваемые по договору аренды:

А) только земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы;

Б) исключительно здания, сооружения, оборудование, транспортные средства;

В) любые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи);

Г) любые вещи как потребляемые, так и непотребляемые.

3.Подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества:

А) нет, если иное не установлено законом; Б) да, если иное не установлено законом;

В) да, но только при взаимном согласии сторон; Г) да, но только при заключении договора на срок более одного года.

4.Расходы по капитальному ремонту в договоре аренды несет:

А) всегда арендодатель; Б) арендодатель, если иное не установлено договором;

В) арендатор, если иное не установлено договором; Г) всегда арендатор.

183

5.Последствия в случае передачи арендодателем имущества с недостатками:

А) арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

Б) арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

В) арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора; Г) арендатор вправе по своему выбору потребовать реализации одного из

вышеперечисленных прав.

6.Последствия передачи арендатору имущество без документов, исключающих эксплуатацию объекта аренды:

А) арендная плата не подлежит взысканию до тех пор, пока не будут переданы документы;

Б) договор, может быть, расторгнут по инициативе арендатора; В) арендатор вправе потребовать возмещения убытков; Г) все вышеперечисленное.

7.Еcли срок аренды в договоре не установлен, то:

А) договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; Б договор аренды считается заключенным на пять лет; В) договор аренды считается заключенным на сорок девять лет; Г) договор аренды считается незаключенным.

8.Последствия возникновения нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта:

А) арендатор имеет право по своему выбору произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; или потребовать соответственного уменьшения арендной платы; или потребовать расторжения договора и возмещения убытков;

Б) арендатор имеет право по своему выбору произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; или потребовать соответственного уменьшения арендной платы или потребовать расторжения договора;

В) арендатор имеет право лишь потребовать расторжения договора и возмещения убытков;

Г) арендатор имеет право не платить арендную плату.

9.Последствия использования арендатором имущества не в соответствии

сусловиями договора аренды или назначением имущecтвa:

184

А) арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков;

Б) арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения реального ущерба;

В) арендодатель имеет право потребовать расторжения договора, право на возмещение убытков у арендодателя не возникает;

Г) арендодатель имеет право изъять вещь без расторжения договора и возмещения убытков.

10. Публичным является договор: А) договор проката;

Б) договор финансовой аренды (лизинга); В) договор аренды здания, сооружения; Г) договор аренды предприятия.

Дискуссионные вопросы:

1.Аренда игроков спортивными клубами: правовая природа договоров.

2.Аренда как способ приватизации государственного имущества: вопросы теории и практики.

Организация самостоятельной работы по теме:

185

Тема 23. Обязательства из договоров найма жилого помещения и другие жилищные обязательства

Понятие и форма договора коммерческого найма жилого помещения. Стороны договора коммерческого найма жилого помещения. Наймодатель. Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане. Замена нанимателя.

Поднаниматели. Временные жильцы. Содержание договора коммерческого найма жилого помещения. Объект договора. Нормы жилой площади.

Плата за жилое помещение. Срок договора. Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения. Обязанности наймодателя. Обязанности нанимателя. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения.

Предоставление гражданам жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Предпосылки заключения договора социального найма жилого помещения. Критерии нуждаемости в улучшении жилищных условий. Очередность на получении жилой площади. Площадь жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения: понятие и содержание. Права и обязанности нанимателя и членов его семьи. Договор поднайма и договор о вселении временных жильцов. Изменение договора найма жилого помещения. Обмен жилыми помещениями: порядок заключения и оформления. Основания недопущения обмена жилыми помещениями. Особенности обмена жилыми помещениями в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

Прекращение договора социального найма жилого помещения: понятие и содержание. Выселение и гарантии прав граждан при выселении. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Выселение с предоставлением другого жилого помещения. Выселение без предоставления жилой площади.

Практическое занятие

1.Жилищное законодательство. Жилищные фонды: понятие и классификация.

2.Жилищное правоотношение. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Объекты жилищных прав.

3.Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в жилом помещении лиц. Изменение назначения жилого помещения.

186

4.Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Управление многоквартирным домом.

5.Договор социального найма жилого помещения: понятие, предмет, порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма.

6.Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения. Поднаниматели. Временные жильцы. Порядок расторжения договора социального найма жилого помещения. Выселение.

7.Договор «коммерческого» найма жилого помещения: понятие, предмет, стороны. Срок договора. Права и обязанности сторон. Расторжение договора и выселение.

Контрольные вопросы

1.Определите правовую природу договора найма жилого помещения.

2.Дайте понятие жилого помещения

3.Какие виды жилищных фондов предусматривает законодательство?

4.Перечислите виды договора найма жилого помещения.

5.Дайте определение договора социального найма жилого помещения.

6.Перечислите специфические признаки договора социального найма жилого помещения.

7.Охарактеризуйте основные элементы договора социального найма жилого помещения

8.Какие условия должны выполняться для заключения договора социального найма жилого помещения?

9.Сравните договора социального найма и коммерческого найма жилого помещения.

10.Охарактеризуйте основные элементы договора коммерческого найма жилого помещения.

Дополнительная литература к теме:

1.Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

2.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 №153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

3.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

4.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 №153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

187

5.Белов В.А. Правовое регулирование договора аренды: анализ общего и специального законодательства в сфере арендных отношений // Актуальные проблемы российского права. 2014. N 10. С. 2258 - 2264

6.Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. М.: Статут, 2009.

7.Бумажникова О.В. Возникающие вопросы при обременении жилого помещения по договору социального найма // Юрист. 2014. N 15. С. 10

-12.

8.Воронецкий П.М. Договор коммерческого найма жилого помещения: проблемы правового регулирования // Российская юстиция. 2015.

N 2. С. 11 - 14

9.Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. 228 с.

10.Кириченко О.В. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию одной из сторон // Современное право.

2013. N 11. С. 61 - 66

11.Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга: образцы, рекомендации, комментарии. М., 2005.

12.Корякин В.М. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и его отличие от договора социального найма // Право в Вооруженных Силах. 2014. N 10. С. 41 – 44

13.Крюкова Е.С. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования: новеллы жилищного законодательства // Российская юстиция. 2014. N 12. С. 7 - 10.

14.Лазаренкова О.Г. Договор аренды части нежилого помещения: особенности заключения и государственной регистрации // Нотариус. 2015. N

8.С. 9 – 12

15.Лейба А. О некоторых вопросах предоставления жилья по договору социального найма // Жилищное право. 2014. N 7. С. 7 - 17

16.Саяпина Е.Г. Жилищные права детей // Судья. 2015. N 3. С. 29 - 31.

17.Сорокина Ю. Особенности обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма // Жилищное право. 2014.

N 7. С. 19 – 29

18.Сорокин А. Возмещение ущерба с арендатора коммерческой недвижимости: споры // Жилищное право. 2016. N 2. С. 69 – 78

19.Федорова С. Расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе наймодателя с последующим выселением в судебном порядке в случае неуплаты ЖКУ // Жилищное право. 2015. N 2. С. 7

–14

20.Цуканова Е.Ю. Соотношение договоров найма и аренды жилых помещений: нормативно-правовые и доктринальные аспекты // Семейное и жилищное право. 2015. N 2. С. 43 - 46

188

21. Шмелев Р.В. Договор социального найма жилого помещения по законодательству Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. 2015

Практические задания по теме:

1. Семья Сидоровых проживала в трехкомнатной квартире в г.Кстово Нижегородской области по договору социального найма с 1998г. В 2012 году после смерти родителей и брата единственным нанимателем по договору стала Марина Колчина, которая в 2013 году приватизировала квартиру, а в 2014 продала ее гражданину Пелейчуку. Право собственности покупателя было надлежащим образом зарегистрировано.

Однако в 2015 году прокурор обратился в суд в интересах несовершеннолетнего Петра Колчина с требованием о признании договора купли-продажи квартиры и свидетельства о регистрации права собственности недействительными и выселении семьи Пелейчук. Прокурор обосновывал свое требование тем, что на момент приватизации квартиры несовершеннолетний Петр проживал в спорной квартире со своей матерью Мариной Колчиной, а, следовательно, приобрел право пользования жилым помещением, которое было нарушено невключением его в приватизацию квартиры.

Ответчики возражали против иска, ссылаясь на то, что приватизация была произведена законно, так как несовершеннолетний Петр на момент приватизации хотя фактически и проживал в квартире, но зарегистрирован был на другой жилой площади, т.е. права на спорную квартиру не приобрел. Кроме того, гражданин Пелейчук является добросовестным приобретателем спорной квартиры, так как на момент покупки ничего не знал о возможных правах третьих лиц. Как добросовестный приобретатель Пелейчук не может быть выселен в соответствии со ст.302 ГК РФ.

Вопросы:

а) какой круг лиц имеет право принимать участие в приватизации?

б) какие права имеют несовершеннолетние граждане на жилые помещения,

вкоторых они проживают? Каковы последствия нарушения жилищных прав несовершеннолетних?

в) каковы последствия покупки жилого помещения добросовестным приобретателем?

г) какое решение должен принять суд?

2.Гражданин Федорчук приехал в г. Нижний Новгород из Украины в 1995 году (и получил российское гражданство). В 1997 году он устроился на работу

вСтроительный трест и получил комнату в ведомственном общежитии. В 2001 году общежитие было передано в муниципальную собственность. В 2002 году гражданин Федорчук уволился с работы, однако остался проживать в общежитии, так как другого жилого помещения у него не было.

189

В 2014 году гражданин Федорчук услышал от знакомых, что комнату в общежитии можно приватизировать, и обратился с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления. Однако ему было отказано со ссылкой на то, что общежитие входит в состав специализированного жилищного фонда, жилые помещения в нем не подлежат приватизации согласно ст.ст.94, 105 ЖК РФ.

Вопросы:

а) какие жилые помещения входят в состав специализированного жилищного фонда?

б) каковы назначение и порядок предоставления жилых помещений в общежитиях? Возможна ли приватизация жилого помещения в общежитии?

в) правомерен ли отказ органа местного самоуправления?

3. Гражданка Прилучина решила приватизировать квартиру, которую занимала по договору социального найма в г.Н.Новгороде. Для этого она обратилась в районную администрацию, где ей разъяснили, что она должна оформить доверенность на представление его интересов в процессе приватизации на сотрудника данной администрации. Прилучина оформила доверенность и записалась на прием, чтобы подать заявление о приватизации через месяц. Когда она пришел на прием, ей было отказано в оформлении заявления из-за неточностей в некоторых документах. Повторный прием был назначен через две недели. Однако внезапно Прилучина скончалась.

В связи с тем, что заявление на приватизацию жилого помещения так и не было оформлено, наследникам Прилучиной было отказано во включении данного жилого помещения в наследственную массу. Не согласившись с этим отказом, наследники обратились в суд с требованием о признании права собственности в порядке наследования на указанную квартиру, так как воля наследодателя на приватизацию квартиры была определенно выражена при его жизни.

Вопросы:

а) в каком порядке подается и рассматривается заявление о приватизации жилого помещения?

б) какое правовое значение имеет подача заявления о приватизации до смерти заявителя, если право собственности на жилое помещение не было зарегистрировано при его жизни?

в) кто прав в данной ситуации?

4.Самойлов А.П. с целью улучшения жилищно-бытовых условий произвел

всвоей квартире перепланировку – демонтировал оконно-балконную дверь, вырезал подоконник, расширил и утеплил лоджую.

Самойлов обратился в районную администрацию для согласования указанных улучшений и получения новой технической документации. На основании акта межведомственной комиссии ему было отказано в

190

согласовании самовольной перепланировки по причине непредоставления согласования переустройства с управляющей организацией.

Самойлов обратился в адвокатское бюро за консультацией.

Вопросы:

а) в каком порядке производится перепланировка (переустройство) жилого помещения?

б) можно ли сохранить помещение в перепланированном виде, если перепланировка была самовольной?

в) какую консультацию должен дать адвокат в данной ситуации?

5. Семья Воробьевых (четыре человека) проживала в трехкомнатной квартире, которая принадлежала всем членам семьи на праве общей долевой собственности по 1/4 доли у каждого члена семьи. В 2013 году супруги Воробьевы расторгли брак Воробьев ушел в другую семью. Сыновья Воробьевых уехали на заработки в другой город, Воробьева осталась жить в квартире одна.

В 2015 году гражданин Воробьев вынужден был вернуться в свою квартиру, однако не смогли договориться с Воробьевой о порядке совместного пользования жилым помещением. В соответствии с долями в общей собственности Воробьев настаивал на выделении ему комнаты площадью 16,9 кв.м., а Воробьевой предлагал занять вторую комнату площадью 13,3 кв.м., общими помещениями пользоваться сообща. Однако Воробьева не соглашалась, так как привыкла занимать комнату площадью 16,9 кв.м.

Не достигнув согласия, стороны вынуждены были обратиться в суд.

Вопросы:

а) в каком порядке осуществляется пользование участниками общей долевой собственности своим имуществом?

б) сохраняет ли участник общей долевой собственности право пользования жилым помещением в случае переезда в другое жилое помещение?

в) какие права имеют собственники жилого помещения? г) какое решение примет суд?

6.Гражданка Семенова, прогуливаясь возле дома в марте, получила травму

врезультате падения на нее куска льда с крыши дома. Она вынуждена была проходить лечение, приобретать лекарства, а также потеряла заработок в период временной нетрудоспособности.

После выздоровления Семенова обратилась в суд с иском к ДУК Нижегородского района, которая обслуживала данный дом по договору управления многоквартирным домом, и потребовала возместить материальный ущерб на лечение и покупку лекарств, а также компенсировать моральный вред.

ДУК, возражая против иска, ссылалась на то, что кусок льда мог упасть не с крыши дома, а с балконного козырька одной из квартир, а также на то, что согласно договору подряда, заключенному с ООО «Кровля», именно