7499

Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

С.В. Тищенко

Жилищное право

Учебно-методическое пособие по подготовке к лекционным и семинарским занятиям по дисциплине

«Жилищное право» для обучающихся по направлению подготовки 40.03.01 Юриспруденция,

профиль Без профиля

Нижний Новгород

2016

Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

С.В. Тищенко

Жилищное право

Учебно-методическое пособие по подготовке к лекционным и семинарским занятиям по дисциплине

«Жилищное право» для обучающихся по направлению подготовки 40.03.01 Юриспруденция,

профиль Без профиля

Нижний Новгород ННГАСУ

2016

1

УДК 349,4(075,8)

Тищенко С.В. Жилищное право [[Электронный ресурс]: учеб.- метод. пос. / С.В. Тищенко; Нижегор. гос. архитектур. - строит. ун - т – Н. Новгород: ННГАСУ, 2016. – 136 с; ил. 1 электрон. опт. диск (CD-RW)

Подготовлено в соответствии с учебной программой по дисциплине «Жилищное право». Используя данный курс лекций, студенты смогут в предельно сжатые сроки систематизировать и упорядочить знания, приобретенные в процессе изучения данной дисциплины, сосредоточить свое внимание на наиболее значимых проблемах жилищного законодательства.

Разработано на основе федерального государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования (ФГОС ВПО) и охватывает все основные категории, понятия, разделы и правовые институты жилищного права с учетом стоящих перед этой дисциплиной учебно-методических, теоре- тико-познавательных и практических задач. Учебная программа направлена на системный анализ нормативной базы жилищного законодательства с учетом взаимосвязи и взаимодействия жилищного права с другими отраслями российского права в условиях проведения административной реформы.

Предназначено обучающимся в ННГАСУ для подготовки к лекционным и семинарским занятиям по направлению подготовки 40.03.01 Юриспруденция, профиль Без профиля.

© Тищенко С.В., 2016 © ННГАСУ, 2016

2

6.2.Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения……................................................ .......................................................... 46

6.3.Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной

7.4.Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд . 55

7.5.Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым

3

13.1.Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги…………............................................... ......................................................... 106

13.2.Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. 107

4

Тема 1. Право граждан на жилище и жилищное право

1.1.Право граждан на жилище

1.2.Жилищное право и жилищные правоотношения

Основные понятия Жилищное право – это комплексная отрасль права, представляющая со-

бой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения между субъектами жилищного права по поводу жилья.

Жилищные отношения – общественные отношения, регулируемые жилищным законодательством.

Жилищные права – права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищным законодательством.

Принципы жилищного права – основополагающие начала жилищного права, на основе которых осуществляются жилищные правоотношения.

Метод жилищного права – основной способ воздействия на поведение участников жилищных отношений. В зависимости от регулируемых правоотношений метод жилищного права объединяет гражданско-правовой и административный методы.

Предмет жилищного права – общественные отношения, складывающиеся по поводу жилья (перечень жилищных отношений приведен в ст. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ).

Субъекты (участники) жилищных отношений – граждане (физические лица), юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

1.1. Право граждан на жилище

Конституция Российской Федерации (ст. 40) провозгласила право каждого гражданина России на жилище, основные принципы и механизмы реализации которого определены Жилищным кодексом Российской Федерации1.

В ч. 2,3, ст. 1 ЖК РФ указывается, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Кроме того, граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. При этом жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

1 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013).

5

Право граждан на жилище может быть реализовано различными способами, а именно:

-путем предоставления жилых помещений по договору социального найма

вдомах государственного и муниципального жилищных фондов2;

-путем передачи жилых помещений в соответствии с договором коммерческого найма3;

-путем приобретения либо строительства жилых помещений в домах различных жилищных фондов за собственные средства без ограничения площади4;

-путем приобретения либо строительства жилых помещений из государ-

ственных или муниципальных жилищных фондов за доступную плату (ч. 3, ст. 40 Конституции РФ)5.

На основании ст.2 ЖК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают создание условий для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

-содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

-используют бюджетные и иные денежные средства для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения (строительства) жилых помещений;

-в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма и найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;

-стимулируют жилищное строительство в соответствии со спросом;

-обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, а также потребителей коммунальных услуг и услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

-обеспечивают государственный контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам;

-обеспечивают государственный контроль за соблюдением требований градостроительного законодательства, государственных норм и стандартов при жилищном строительстве.

2Примечание. Конституция РФ предусматривает ограниченный круг граждан, имеющих такое право. К ним относятся малоимущие и иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилище, которым жилые помещения предоставляются по договору социального найма.

3Примечание. В коммерческий наем может передаваться жилье из государственных, муниципальных и частных жилищных фондов в соответствии с ГК РФ. Круг граждан, имеющих право на заключение договора коммерческого найма, неограничен.

4Примечание. В этом случае граждане решают свои жилищные проблемы посредством гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, наследования, а также строительства и других действий, не противоречащих законодательству.

5Примечание. Например, при освобождении комнаты в коммунальной квартире или предоставлении гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на покупку либо на строительство жилых помещений.

6

Положения Конституции РФ лежат в основе всего жилищного законодательства. Фактически можно выделить три статьи, непосредственно затрагивающие жилищные права и свободы граждан. Прежде всего речь идет о ст. 40 Конституции, ч. 1 которой гласит: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища».

Право на жилище в нашей стране впервые было установлено в Конституции СССР 1977 г., затем в последующих Конституциях РСФСР и РФ 1993 г., а также в кодифицированных жилищных законах (Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, ЖК РСФСР, ЖК РФ и др.).

Суть сводится к гарантированной государством возможности получения жилья, стабильному пользованию имеющимся у гражданина жилым помещением, провозглашению его неприкосновенности, недопущению произвольного лишения жилища, а также возможности улучшения жилищных условий путем приобретения другого. Данное право относится к числу основных прав человека.

Лишение права пользования конкретным жилым помещением (расторжение договора найма, лишение права собственности на жилое помещение и т. д.) возможно только по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством, и не может носить произвольный характер.

ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для лишения жилого помещения. Лишение жилого помещения всегда выступает как санкция за виновное деяние лица и должно основываться на вступившем в законную силу судебном решении.

К общим основаниям для лишения жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (ст.83 ЖК), относятся:

-использование жилого помещения не по назначению;

-систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

-разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

-неуплата за жилое помещение и/или коммунальные услуги сверх установленного законом срока (более 6 месяцев).

Кроме того, по иску органов опеки и попечительства могут лишить жилого помещения родителей, лишенных родительских прав в отношении несовершеннолетних детей, если их совместное проживание с детьми будет признано невозможным.

Лишение права пользования конкретным жилым помещением не лишает гражданина конституционного права на жилище в целом, следовательно, такие граждане в дальнейшем смогут его реализовать предусмотренными законом способами (получение жилого помещения на основании договора найма (в том числе социального), приобретение жилья в собственность и т. д.).

Часть 2, ст. 40 Конституции РФ предусматривает, что органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Например,

7

приобретение жилого помещения в собственность не влечет за собой прекращения права пользования им на основании договора социального найма; законодатель не ограничивает количество жилых помещений в собственности граждан и т. д. Что же касается предоставления жилья бесплатно (или за доступную плату), то, согласно ч. 3, ст. 40 Конституции РФ, в настоящее время такое жилье предоставляется только малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище.

Конституционное право на жилище дополняется также нормами о неприкосновенности жилища и защите от проникновения в него других лиц, помимо воли проживающих в нем (ст. 25 Конституции РФ), правом на свободу передвижения, выбором места пребывания и места жительства (ст. 27 Конституции РФ) и др.

Понятие о неприкосновенности жилища связано исключительно с проникновением в него посторонних для законно проживающих в соответствующем помещении лиц. Доступ в жилище посторонних лиц возможен лишь при ясно выраженном согласии проживающих в нем граждан. В соответствии с Международным пактом о гражданских и политических правах никто не может подвергаться произвольным или незаконным посягательствам на неприкосновенность жилища (ст.17). На данной международно-правовой норме основана ст. 25 Конституции РФ, текст которой почти дословно воспроизведен в ст. 3 ЖК РФ. За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, влечет наказание по правилам ч. 1, ст. 139 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Ограничения права граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства могут быть установлены только федеральным законом (например, приграничные районы, закрытые военные и научные города и т. д.).

Закон предусматривает уведомительный регистрационный учет граждан по месту пребывания и жительства и устанавливает обязанность граждан, прибывших на новое место жительства, в течение установленного срока обратиться в органы регистрационного учета граждан (органы внутренних дел – ФМС) с заявлением о постановке на постоянный или временный учет. Кроме того, Закон устанавливает исчерпывающий перечень документов, необходимых для регистрации, а именно: паспорт или иной документ, удостоверяющий личность; документ, являющийся основанием для вселения в жилое помещение (договор, заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение, или иной документ о праве на вселение либо его надлежаще заверенная копия).

С обеспечением конституционного права на жилище тесно связаны нормы Конституции РФ о недопустимости лишения собственника его имущества иначе как по решению суда (ст. 35), неприкосновенности частной жизни (ст. 23), право на судебную защиту (ст. 46) и др.

Важнейшую роль в правовом регулировании жилищных отношений играют нормативно-правовые акты Правительства РФ. Постановления Правитель-

8

ства РФ могут издаваться на основании и во исполнение ЖК РФ, других федеральных законов, Указов Президента РФ.

ЖК РФ содержит большой перечень вопросов, подлежащих решению Правительством РФ:

-утверждение типового договора социального найма жилых помещений

(ст. 63);

-установление перечня заболеваний, при которых совместное проживание

слицами, страдающими ими, в одной квартире невозможно (ст. 51);

-установление порядка отнесения помещения к специализированному

(ст. 92);

-утверждение порядка пересчета платежей за коммунальные услуги (ст. 155) и др.

В частности, Правительством РФ приняты следующие Постановления:

-от 28 апреля 2005 г. № 266 (ред. от 21.09.2005) «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»;

-от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения»;

-от 21 января 2006 г. № 25 (ред. от 16.01.2008) «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»;

-от 28 января 2006 г. № 47 (ред. от 08.04.2013) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»;

-от 16 июня 2006 г. № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм

хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» и т. д.

Федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления также могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами, Указами Президента РФ, Постановлениями Правительства РФ.

1.2. Жилищное право и жилищные правоотношения

Понятие жилищного права

Современный подход к определению жилищного права в российской правовой системе неоднозначен. Можно выделить две основные точки зрения: жилищное право – составная часть гражданского права; жилищное право – самостоятельная отрасль права.

Однако рассматривать жилищное право лишь как составляющую гражданского права было бы неверно, поскольку в соответствии с п. «к» ст.72 Консти-

9