7499

ственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Товарищество не имеет права включать свои расходы в стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, если оно само осуществляет управление многоквартирным домом и собственники жилых помещений заключают с ним соответствующий договор. Что касается права товарищества устанавливать специальные взносы и отчисления в резервный фонд, то эти решения распространяются только на членов товарищества собственников жилья. Согласно ч. 2, ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение уже включает в себя плату за содержание, текущий и капитальный ремонт (отчисления на оба вида ремонта) общего имущества в многоквартирном доме и жилого помещения собственника.

Согласно ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех долевых собственников. Товарищество собственников жилья вправе предоставить в пользование (это действие является одним из видов распоряжения) общее имущество

вмногоквартирном доме только при согласии всех собственников помещений,

втом числе не являющихся членами товарищества. Согласие таких собственников должно быть оформлено письменно.

Товарищество вправе потребовать принудительного возмещения платы за жилье с собственников жилых помещений, не являющихся членами товарищества, только тогда, когда между собственником и товариществом заключен соответствующий договор. Если договор заключен с управляющей организацией как самим товариществом, так и собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества, то лишь эта управляющая организация вправе требовать принудительного возмещения соразмерных расходов за услуги по содержанию и ремонту общего имущества в части, выпадающей на долю собственника жилого помещения.

Товарищество собственников жилья обязано:

1)обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2)осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII ЖК РФ (Управление многоквартирными домами);

3)выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4)обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5)обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в

100

многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6)обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7)принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и

вустановленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8)представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме,

втом числе в отношениях с третьими лицами;

9)вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор;

10)представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав ТСЖ изменений (копию устава ТСЖ, выписку из протокола общего собрания членов ТСЖ о принятии решения о внесении изменений в устав ТСЖ и копий текстов соответствующих изменений, заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества).

ТСЖ не вправе контролировать действия собственников жилых помещений, не являющихся членами товарищества. Поэтому обязанности товарищества, установленные в п.5−8, подлежат исполнению только в отношении членов товарищества.

12.3. Органы управления товарищества собственников жилья. Правовое положение членов товарищества собственников жилья

Органами управления товарищества собственников жилья являются: общее собрание членов товарищества, правление и председатель правления товарищества.

Высшим органом управления товарищества собственников жилья является общее собрание членов товарищества. Периодичность созыва общего собрания

– не реже одного раза в год. Общее собрание как высший орган товарищества вправе рассматривать любой вопрос, касающийся деятельности товарищества, в сроки и в порядке, установленные в уставе ТСЖ.

Общее годовое собрание членов товарищества должно проводиться только в очной форме. Лишь промежуточные и внеочередные общие собрания и по определенным уставом вопросам могут проводиться путем заочного голосования, если в уставе товарищества предусмотрена такая форма проведения общих собраний.

101

К компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся:

1)внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

2)принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3)избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4)установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5)утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме)

иих использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6)принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7)определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8)утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана, в том числе:

- утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

- утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества; - утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества

по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

9)рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10)принятие и изменение по представлению председателя правления ТСЖ правил внутреннего распорядка товарищества, положения об оплате труда работников ТСЖ, утверждение иных внутренних документов ТСЖ, предусмотренных ЖК РФ, уставом ТСЖ и решениями общего собрания членов ТСЖ;

11)определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

12)другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.

Уставом ТСЖ к компетенции общего собрания членов товарищества также может быть отнесено решение иных вопросов.

Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

102

Некоторые вопросы общее собрание должно решать только совместно со всеми собственниками жилых помещений, не являющимися членами ТСЖ. К ним отпросятся, в частности, вопросы, касающиеся ремонта, перестройки общих помещений дома, надстройки и реконструкции дома, приобретения в собственность собственниками дома прилежащих земельных участков, ведения на них различных видов строительства и др. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками жилых помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество.

Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но

не более чем на два года.

Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. Порядок избрания членов правления определяется уставом, так же как и срок, и порядок прекращения деятельности членов правления. Общее собрание в любой момент вправе прекратить деятельность члена правления или всего состава правления (это должно быть предусмотрено уставом) и избрать новый состав правления.

Всоответствии со ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления ТСЖ входит:

Вобязанности правления товарищества собственников жилья входят:

1)соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2)контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3)составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4)управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5)наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольне-

ние их;

6)заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7)ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

103

8)созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9)выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Правление товарищества возглавляет председатель правления. Председатель правления заключает сделки от имени товарищества, принимает на работу, рассматривает заявления о вступлении и выходе из товарищества.

Согласно ст. 150 ЖК РФ ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.

Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

1)проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества и представляет общему собранию членов ТСЖ заключение по результатам такой проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

2)представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3)отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Акты проверок ревизионной комиссии также подлежат хранению в товариществе до тех пор, пока оно существует.

В собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. Средства товарищества собственников жилья состоят из:

1)обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2)доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3)субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4)прочих поступлений.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели (ч. 3, ст. 151 ЖК РФ). Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься также следующими видами хозяйственной деятельности:

1)обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

104

2)строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3)сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяй-

ственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен и на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные ЖК РФ и уставом товарищества.

Контрольные вопросы

1.Каким образом осуществляется правовое регулирование товарищества собственников жилья?

2.Определите основные функции товарищества. Каковы цели создания

ТСЖ?

3.В чем заключаются права и обязанности членов ТСЖ?

4.Каково правовое положение собственников, не желающих вступать в

ТСЖ?

5.В каких организационно-правовых формах создаются ТСЖ?

6.При каких условиях возможно создание ТСЖ в многоквартирном доме?

7.К каким видам юридических лиц относится ТСЖ?

8.Назовите органы управления ТСЖ. Каковы их функции?

9.Какие вопросы относятся к компетенции общего собрания ТСЖ?

10.В каких случаях возможна ликвидация ТСЖ?

11.Допускается ли объединение нескольких ТСЖ в одно?

12.На какой срок избирается Правление ТСЖ?

13.Что входит в обязанности Правления ТСЖ?

14.Каков порядок создания специальных фондов ТСЖ?

15.Какими видами хозяйственной деятельности вправе заниматься ТСЖ?

Тема 13. Плата за жилье и коммунальные услуги

13.1.Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

13.2.Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

13.3.Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги

13.4.Формы социальной поддержки населения по вопросам оплаты жилого помещения и коммунальных услуг

Основные понятия Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммуналь-

ные услуги – обязанность своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг – име-

ющая целевое назначение полное или частичное возмещение расходов на опла-

105

ту жилого помещения и коммунальных услуг из бюджетов различных уровней. Предоставляются в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Компенсация расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг – возмещение в соответствии с законодательством Российской Федерации отдельным категориям граждан произведенных ими расходов, связанных с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг. Льготы представляют собой денежную компенсацию расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг либо уменьшение размера платы за жилье и коммунальные услуги. Льготы имеют адресную направленность и устанавливаются для отдельных категорий лиц.

13.1. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Оплата жилых помещений и коммунальных услуг является одной из важнейших обязанностей как нанимателя, так и собственника жилого помещения. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1)нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

2)арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3)нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4)члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5)собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного ч. 3, ст. 169 ЖК РФ;

6)лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

106

Граждане, признанные в установленном ЖК РФ порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма в муниципальном жилищном фонде, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем) (ч. 9, ст. 156 ЖК РФ).

До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица

(ч. 3, ст. 153 ЖК РФ).

13.2. Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлена ст. 154 ЖК РФ.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя

жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору коммерческого найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1)плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2)плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию

итекущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3)плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника

помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1)плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2)взнос на капитальный ремонт;

3)плату за коммунальные услуги.

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением

107

общего собрания членов ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (имеется в виду договор коммерческого найма) вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией (юридическим лицом, независимо от организационноправовой формы, или индивидуальным предпринимателем), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Члены ТСЖ либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (таковым является, например, жилищный накопительный кооператив − ЖНК), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг в порядке, установленном органами управления ТСЖ либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.

Не являющиеся членами ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации. Собственники помещений в многоквартирном доме, осу-

108

ществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ.

Плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

Наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение размера пеней не допускается.

13.3. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется, исходя из занимаемой общей площади жилого помещения, а в отдельных комнатах в общежитиях – исходя из площади этих комнат.

Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживаю-

109