2888

На правах рукописи

МЖЕЛЬСКАЯ Ирина Владимировна

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА

ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Специальность 08.00.05 - «Экономика и управление народным

хозяйством (строительство)»

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Новосибирск 2000

Работа выполнена на кафедре «Экономической теории и мировой экономики» Сибирского государственного университета путей сообщения.

Защита состоится 15 декабря 2000 года в 14.00 на заседании диссертационного совета К 064.04.04 в Новосибирском государственном архитек-

турно-строительном университете по адресу 630008, г. Новосибирск, ул. Ленинградская, 113, ауд. 306.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета.

Автореферат разослан 14 ноября 2000 года.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность работы. Одним из наиболее важных качественных показателей инвестиций в основной капитал, жилищное строительство и иные программы является состояние объектов незавершенного строительства (ОНС).

Анализ объемов незавершенного строительства (НС) показывает, что они весьма значительны, а в некоторых субъектах Российской Федерации сопоставимы с их бюджетами. Все это говорит об огромном инвестиционном потенциале рынка ОНС. Это можно проследить на примере Новосибирской области.

По данным Новосибирского областного комитета государственной статистики учетная стоимость объектов незавершенного строительства по Новосибирской области в 1998 году составляла более 12 млрд. рублей. До настоящего времени объем ОНС сохраняется на прежнем уровне.

Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, в которых конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата, не смогли реализовать свои проекты. Чтобы вернуть хоть часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более эффективным собственникам.

Решение этого вопроса является важным и для развития территорий областей. Достаточно сказать, что из всего объема ОНС только на землях городской территории находится 51,5% объектов. Это значит, что часть наиболее привлекательных городских территорий с развитой инфраструктурой заморожены в своем развитии вместе с находящимися на них ОНС и не дают никакой экономической отдачи.

Практика показывает, что традиционный подход к оценке объектов незавершенного строительства по учетной стоимости (стоимости затрат), не отражает интересы участников современного рынка. Поэтому рынок ОНС вот уже долгое время находится в стагнации, а объекты незавершенного строительства не могут найти эффективного собственника. Существует потребность в оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства. На фоне быстро меняющихся рыночных условий эта задача оказалась достаточно сложной, требующей разработки новой методики экономическойоценкиОНСвусловияхнеопределенности.

Существующие в настоящее время методики и нормативные документы не решают задачу экономической оценки объектов незавершенного строительства с учетом их специфики.

В контексте вышесказанного становится очевидной актуальность Разработки методики экономической оценки объектов незавершенного строительства.

Учитывая результаты проведенного анализа состояния ОНС и существующих подходов их оценки, были сформулированы цели и задачи исследования.

Цель диссертационной работы - разработка методики экономической оценки объектов незавершенного строительства для активизации инвестиционной деятельности в данном сегменте рынка недвижимости, вовлечения ОНС в хозяйственный оборот, сокращения объемов незавершенного строительства посредством привлечения эффективного собственника.

Поставленная цель определила следующие задачи:

-анализ состояния и правового обеспечения операций с объектами незавершенногостроительства;

-исследование особенностей, тенденций развития и структуры данного сегмента рынка недвижимости в Российской Федерации;

-исследование и анализ существующих способов оценки стоимости объектов незавершенного строительства, применяемых в отечественной и зарубежной практике;

—разработка классификации объектов незавершенного строительства, позволяющей использовать современные базы оценки и учитывать разнообразие потребностей современного рынка ОНС;

-разработка методики экономической оценки объектов незавершенного строительства;

-апробация методики экономической оценки ОНС на конкретном объек- те.

Предмет исследования — совокупность теоретических, методологических, методических и практических аспектов оценки собственности.

Объект исследования — объекты незавершенного строительства.

Теоретическая и методологическая база исследования ~ труды российских и зарубежных ученых по вопросам оценки собственности, теории стоимости, инвестиционного анализа, теории вероятностей, законодательные акты, указы Президента и постановления Правительства Российской Федерации, нормативные и методические материалы федеральных и муниципальных органов власти и ведомств. В процессе исследования автором использовались экономический и логический анализ, классификация, элементы теории вероятностей и математической статистики, экономикоматематического моделирования и системного подхода.

Статистическая база исследования - материалы государственных статистических органов Российской Федерации, Новосибирской области, независимых информационных служб, экспертов в области оценки собственности.

Научная новизна диссертации состоит в создании методики экономической оценки объектов незавершенного строительства. На защиту выносятся основные результаты исследования, которые составляют его научную новизну:

-методика экономической оценки ОНС, в перспективе как действующего предприятия или как объекта доходной недвижимости, в которой:

-разработана классификация объектов незавершенного строительства для выбора базы оценки;

-обосновано применение трех подходов к оценке объектов незавершенного строительства: доходного затратного, сравнимых продаж;

-определены особенности оценки объектов незавершенного строительства затратным подходом и подходом сравнимых продаж;

-в доходном подходе разработаны способы формирования денежных потоков и учета рисков их неполучения в условиях неопределенности с использованием метода имитационного моделирования Монте-Карло;

-проведена апробация разработанной методики для оценки незавершенного строительством мельзавода мощностью 500 тонн переработки зер-

на в сутки.

Практическая значимость. Использование разработанной методики экономической оценки объектов незавершенного строительства позволит получить более обоснованные показатели рыночной стоимости, повысить достоверность расчетов и будет способствовать вовлечению ОНС в хозяйственный оборот и привлечению активного собственника.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные выводы и практические рекомендации были доложены и одобрены на регионачьной научно-практической конференции «Транссиб 99», на 3-м международном Российско-Корейском симпозиуме «КОРУС 99», организованном НГТУ, Томским Политехническим Университетом и Университетом г. Ульсан, 5-м международном итоговом семинаре-совещании «Прогнозирование развития регионального строительного комплекса», на научнометодологических семинарах при НГУ «Проблемы переходной экономики России», на научно - практической конференции «Новосибирск на пороге XXI века: перспективы развития и инвестиционные возможности», организованной мэрией г. Новосибирска и СГУПС, на научно-практической конференции «Учет рисков и определение ставки дисконтирования в условиях неопределенности», организованной Институтом Профессиональной Оценки Финансовой Академии при правительстве России, на 3-й международной очно-заочной научно-практической конференции «Менеджер XXI ве- ка» и др.

Разработанная методика используется в практической деятельности ряда оценочных и консалтинговых организаций. Теоретические положения и выводы применяются в учебном процессе Новосибирского отделения Российского общества оценщиков, Сибирского государственного университета путей сообщения в учебных курсах «Теория оценки», «Экономика недвижимости», «Оценка недвижимости», «Оценка собственности».

Публикации. По теме диссертационной работы автором опубликовано одиннадцать печатных работ (7,05 печ. л.), две из них в соавторстве.

екты с ограниченным рынком реализации (или вообще без такового) и неспециализированные объекты, которые достаточно широко представлены на рынке.

С точки зрения доходности среди ОНС можно выделить объекты, предназначенные в перспективе для аккумулирования дохода от их использования (доходная недвижимость, будущие предприятия), и для удовлетворения собственных или общественных потребностей. К первым относятся объекты производственного и коммерческого назначения, ко вторым - объекты жилья и социальной сферы.

Результаты проведенного анализа легли в основу разработанной авторомклассификацииОНС.

Автор считает, что наименее изученной в рыночных условиях стороной объекта исследования является такой его важный атрибут как стоимость. Корректно определенная база оценки, а затем и сама величина стоимости, должны существенно активизировать рынок объектов незавершенного строительства в решении задачи поиска эффективного собственника.

При достаточном законодательном обеспечении объектов НС, как недвижимого имущества, рынок этого товара находится в стагнирующем. состоянии (на долю ОНС приходится менее 1 процента сделок купли-прода- жи объектов недвижимости).

Одной из причин этого, по мнению автора, является отсутствие соответствующей рыночным условиям методики экономической оценки объектов незавершенного строительства, учитывающей их специфику и отвечающей стоящим практическим задачам активизации рынка ОНС.

Особенности ОНС весьма значимы и требуют собственной методики оценки. При этом необходимо учитывать накопленный опыт оценки эксплуатируемых объектов недвижимости, который может быть успешно применен при оценке ОНС в части, не противоречащей их сущности.

Решением методологических и методических проблем оценки собственности занимались известные российские экономисты Грибовский С. В., Григорьев В. В., Грязнова А. Г., Ковалев В. В., Нейман Е. И., Рутгайзер В. И., Тарасевич Е. И., Федотова М, А. и зарубежные ученые Акерсон В., Бирман Т., Блэк Ф., Коллер Т., Коупленд Т., Муррин Д., Ордуэй Н., Пратт Ш., Фридман Д., Харрисон Г., Шмидт Д., Эккерт Д., Эллвуд Л. и др.

По мнению автора, преобладающая практика применения только затратного подхода при экономической оценке объектов незавершенного строительства не соответствует рыночным условиям и требует использования иных баз оценки.

Поскольку важнейшей задачей активизации рынка ОНС является поиск эффективного собственника, в качестве основного при оценке ОНС должен применяться доходный подход, так как он наиболее полно отражает интересы будущего собственника.

Для оценки ОНС с нестабильными в начале своей деятельности денежными потоками наиболее приемлемым в доходном подходе является метод анализа дисконтированных денежных потоков (ДДП).

Анализ существующих подходов к экономической оценке объектов НС проводился по следующим направлениям:

-классификация объектов для экономической оценки;

— определение базы оценки;

-прогнозирование и формирование потока доходов;

-определение ставки дисконтирования (учет рисков).

Объекты незавершенного строительства можно рассматривать в перспективе как объекты для производственной деятельности и как доходную недвижимость, поэтому в исследовании представляли интерес подходы к оценке вышеуказанных видов собственности, принятые в отечественной и

зарубежной практике.

Особенности формирования потока доходов в оценке ОНС связаны с большей неопределенностью в их прогнозировании, чем для действующих предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельно- сти.

Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих доходов для оценки объектов незавершенного строительства, тем не менее, применение метода анализа ДДП для оценки ОНС с учетом их особенностей наиболее обосновано.

При анализе применения метода ДДП особое внимание было уделено прогнозированию денежного потока (ДП) и определению ставки дисконтирования, адекватно отражающей риски неполучения расчетной величины ДП в условиях неопределенности, присущей ОНС как объекту оценки.

Вданном контексте были проанализированы подходы к формированию денежного потока с использованием вероятностных методов. Эти подходы основаны на том, что многие параметры, от которых зависит результирующая величина стоимости, носят случайный характер.

Впрактике работы отечественных оценщиков вероятностные подходы, в основном, применяются путем реализации метода сценариев. Однако сами авторы отмечают, что данный метод не решает вопроса обоснования и прогноза ставок дисконтирования, то есть, учета риска в условиях неопределенности.

Вработах Тарасевича Е.И., Грачевой М.В., Глущенко В.Г. и др. для оценки и прогнозирования рисков в условиях неопределенности рекомендуется использовать статистические методы (в частности, метод МонтеКарло). Этот же метод рекомендует Джон X. Ристроф в качестве эффективного подхода к оценке ставки дисконтирования.

Во второй главе приведена разработанная автором методика экономической оценки объектов незавершенного строительства.

В основе предлагаемой методики лежит предложенная автором классификация и базы оценки объектов незавершенного строительства.

Характеристика оцениваемого объекта и цель оценки играют решающую роль в выборе базы оценки собственности. Но сочетание различных значений этих факторов дает множество вариантов для принятия решения оценщиком-экспертом. Классификация объектов оценки, ориентированная в данном случае на выбор вида стоимости, позволяет систематизировать этот процесс.

В основу структуры предлагаемой автором классификации положены схемы, представленные на рисунке 1.

Схемами учтены различные уровни специализации объектов НС. Предполагается, что чем объект более специализированный, тем более ограниченным для него будет рынок сбыта, и, наоборот (схемы 1—3). В схемах также отражено то, что не все объекты НС в рыночных условиях потенциально могут аккумулировать достаточные денежные потоки, а значит, иметь положительную стоимость. Здесь возможны два случая. Первый - когда спрос на объект НС полностью отсутствует, а значит, нет покупателей. В то же самое время со стороны государственных или муниципальных органов нет заинтересованности в окончании строительства этого объекта. Объект является «избыточным» (схема 4) со всеми вытекающими отсюда последствиями. Во втором случае объект НС является социально значимым, поэтому государство может назначить премию в виде привлекательных инвестиционных условий тому, кто приобретет этот объект (схема 5).

В таблице 1 приведена разработанная автором классификация для объектов незавершенного строительства.

Первым классификационным признаком является форма собственности. Таким образом, ОНС можно разделить на объекты государственной (федеральной, муниципальной) и негосударственной форм собственности.

Автор считает, что государство и муниципалитет является особым собственником, который имеет доход не только от продажи объектов недвижимости, но и от потока налоговых платежей при функционировании объекта. Причем, чем эффекгивней собственник объекта, тем выше потенциальный поток налоговых поступлений. Эксклюзивное право на налоговые периодические доходы может налагать отпечаток на величину искомой стоимости объекта. Возникает так называемый бюджетный эффект. Это тем более касается объектов НС. так как в незавершенном виде они не формируют каких-либо доходов.

Следующим классификационным признаком ОНС, по мнению автора, служит показатель наиболее вероятного потенциального использования объекта, то есть, является ли объект автономным, или предназначен для использования как производственный комплекс или его часть. Предлагаемая методика учитывает эту особенность ОНС.