книги / Управление торгово-развлекательными комплексами и магазинами шаговой доступности

ских субъектов на изменение управляемых факторов, которое обеспечивает максимум их персональной прибыли.

Поиск оптимального управленческого решения может быть осуществлен с помощью предложенного метода анализа чувствительности, при использовании которого итерационно можно спланировать последовательность мероприятий. Подобная задача актуальна в условиях ограниченного бюджета, так как затраты на реализацию программы последовательных мероприятий могут быть распределены во времени.

В дискретном случае общее количество стратегий агента будет определяться по формуле

где m – порядковый номер критерия (фактора), которым может управлять экономический субъект; М – общее количество управляемых критериев (факторов); nm – максимальное количество вариантов изменений критерия m.

Рассмотрим пример, когда стратегия экономических субъектов ТРК зависит от четырех вариантов затрат на изменение четырех управляемых критериев (табл. 6). Качество ТРК для данного случая будет вычисляться с помощью геометрической взвешенной модели (46).

Таблица 6

Пример распределения вариантов затрат на управление четырьмя критериями

81

В этом случае ( m: nm = n = 4) количество стратегий каждого экономического субъекта будет определяться по формуле

На рис. 25, 26 показано, как зависит оптимальная по критерию максимизации прибыли стратегия экономических субъектов ТРК от изменения уровня потребления, которая, с одной стороны, отражает, какая часть посетителей совершает покупки в ТРК (коэффициент конвертации – µ, от англ. Customer Conversion Ratio), с другой стороны, отражает в среднюю сумму покупок, которые совершают посетители ТРК (размер среднего чека – Ar). Эти факторы описывают изменения внешней среды.

Анализ чувствительности показывает (см. рис. 25, 26), что при росте уровня потребления становится выгодно вкладывать деньги в развитие и продвижение ТРК, что почти очевидно, однако задача поиска оптимального распределения средств на управление ТРК является вовсе не тривиальной задачей и ее решение довольно трудоемко, что делает востребованным создание системы поддержки принятия управленческих решений. Следует также заметить, что управляющий и арендаторы имеют разные возможности по развитию и продвижению ТРК, например, качество товаров является контролируемым фактором со стороны арендаторов, а эстетический вид может быть изменен управляющим как у объекта в целом, так и арендатором(-ами) – отдельной торговой или развлекательной точки(-ек), поэтому требуется система поддержки принятия индивидуальных управленческих решений.

4.3.2. Утверждение управленческого решения

Принятие окончательного решения осуществляется в соответствии с выбранным критерием эффективности, при этом управляющий руководствуется согласованной с собственником концепцией развития объекта коммерческой недвижимости и стратегией его управления, а также документами, регламентирующими его деятельность, в том числе системой менеджмента качества, системой управления стоимостью объекта управления и пр.

82

В практике управления коммерческой недвижимостью распространена форма взаимодействия между управляющим и арендаторами в виде фиксированной арендной ставки и процента с продаж арендаторов. Поэтому управляющий явным образом заинтересован в увеличении прибыли арендаторов, так как это увеличивает чистый операционный доход объекта коммерческой недвижимости и прибыль управляющего.

Анализ эффективности предпринимательской деятельности экономических субъектов возможен с помощью метода определения точки безубыточности (рис. 27) в постановке зависимости денежных потоков – CF (от англ. Cash Flow) от количества посетителей – n, с учетом параметра µ, отражающего их покупательскую способность.

Рассмотрим возможные риски от неэффективного управления ОКН, на примере реализации рекламной акции в ТРК, сопровождающейся предоставлением скидок на определенные группы товаров. Проведение рекламной акции сопровождается увеличением условно постоянных затрат – TFC (от англ. Total fixed cost,) за счет средств, выделяемых на рекламу, а следовательно и общих затрат – TC (от англ. Total cost). Предоставление скидок в свою очередь приводит к уменьшению среднего чека покупателя – Ar (от англ. Average revenue), который определяет угол наклона прямой, описывающую общую выручку – TR (от англ. Total revenue) (рис. 27, б). Общие переменные затраты – TVC (от англ.

Total variable cost) будут неизменны.

На рис. 27 видно, что прибыль (Prt) может оказаться меньше даже при условии увеличения числа посетителей и покупателей. Этим объясняется потребность в системе поддержки принятия индивидуальных решений, результатом которой для управляющего является решение задачи (53), (54), а для арендаторов – (55), (56). Следовательно, требуется распределить бюджет экономических субъектов на изменение управляемых факторов таким образом, чтобы максимизировать их персональнуюприбыль.

85

TVC

TFC2

TFC1

б

Рис. 27. АнализчувствительностиденежныхпотоковОКН отколичества посетителей до (а) и после (б) реализации рекламной акции

Благодаря достоверности результатов моделирования и прогнозирования посещаемости ОКН, полученных с помощью разработанных моделей оценки качества и потребительской привлекательности ОКН, эти модели должны стать основой математического обеспечения системы поддержки принятия индивидуальных решений экономических субъектов, которая должна обладать функциональной возможностью графоаналитического поиска оптимального управления.

86

Средой для разработки системы поддержки принятия индивидуальных решений (СППИР) выбран программный продукт RDS (Research of Dynamic Systems – расчет динамических систем), позволяющий осуществлять имитационное моделирование и проводить деловые игры с реальными людьми (рис. 28).

Рис. 28. Экранная форма системы поддержки принятия решений управляющего в среде RDS

Экранная форма арендатора (рис. 29) отличается от управляющего тем, что у него есть дополнительно возможность вкладывать деньги в расширение ассортимента и увеличение качества товаров, а также определять цены на продукцию и размер скидок. В правой части экрана строятся графики прибыли от контролируемых факторов.

Полученное с помощью СППИР решение не учитывает стратегического поведения субъектов управления, так как соответствует ситуации, когда каждый действует индивидуально, с целью достижения максимума своей прибыли. Но решения, принимаемые другими участниками социально-экономической системы, оказывают

87

влияние на результаты экономической деятельности всех участников. Следовательно, необходима теоретико-игровая постановка и исследование задачи управления коммерческой недвижимостью с учетом пересекающихся интересов, в том числе конфликта.

Рис. 29. Экранная форма системы поддержки принятия индивидуальных управленческих решений арендатора в среде RDS

Математическая постановка задачи управления коммерческой недвижимостью описывается следующим образом:

где y – индекс, обозначающий управляющего; t – порядковый номер арендатора; Pry – прибыль управляющего; Prt – прибыль

88

арендатора t; nt – количествово посетителей помещения t; аt – арендная ставка для арендатора t; сl – затраты на улучшение параметров хl (cly – затраты управляющего, clt – затраты арендатора t); pt – цена товара; dt – скидка; B – бюджет.

Целевая функция управляющего – f имеет вид

где γ – коэффициент, показывающий долю прибыли арендатора, причитающуюся управляющему в качестве второго слагаемого арендной платы; cl t – затраты всех других арендаторов, кроме t.

Целевая функция арендаторов g имеет вид

g : Prt (сlt ;cl t ;cly ; pt*;at ; pt ;dt )

где µ – параметр, отражающий покупательскую способность посетителей (доля совершивших покупку).

Деловая имитационная игра «Управление коммерческой недвижимостью» подразумевает две профессиональные роли – управляющие (центры) и арендаторы (активные элементы). Моделирование и прогнозирование посещаемости ОКН осуществляется с помощью модели оценки качества ОКН и модели оценки потребительской привлекательности. Участники игры, принимая управленческие решения, ориентируются на то, как они повлияют на посещаемость ОКН, выручку и прибыль. Цель экономических субъектов выражается максимизацией персональной прибыли, которая определяется для управляющего в соответствии с (57), а для арендаторов в соответствии с (58).

89

Инструментальные средства автоматизированной системы для организации и проведения деловой имитационной игры «Управление коммерческой недвижимостью» реализованы по схеме, представленной на рис. 30.

Рис. 30. Архитектура автоматизированной системы организации и проведения деловой имитационной игры «Управление коммерческой недвижимостью»

В данном исследовании сформулированы три теоретико-игро- вые постановки задачи управления ОКН, отличающейся количеством ОКНи возможностью управляющих менятьаренднуюплату.

Первым случаем является игра с одним ОКН при фиксированных арендной плате и проценте от прибыли арендаторов (игра 1). Данная игра является игрой Г0, поскольку выбор стратегии экономических субъектов не зависит от последовательности их ходов. Стратегия управляющего определяется затратами на развитие сly (ly = {1, 2, 3, 8}) и продвижение py* ОКН. Стратегия арендато-

90