Инвестиции и риски в строительстве
Строительство как экономический процесс представляет собой непрерывную инвестиционную деятельность собственников капитала на протяжении жизненных циклов зданий и сооружений, в возведение которых вкладывается капитал.
Как мы понимаем, строительная экономика ориентирована прежде всего на удовлетворение потребности в жилье. Жилые дома - строительная продукция I-го уровня. На II-й уровне - помещения для производства, хранения, сбыта продукции. III-й уровень – объекты, необходимые для выпуска предметов потребления и оказания услуг. IV-й уровень – объекты, необходимые для изготовления других средств производства.
Мотивация строительной деятельности происходит от высших уровней к низшим через потребность в той продукции, для производства которой должно строится здание или сооружение. Таким образом, совокупный капитал, используемый для удовлетворения потребностей в жилье распределяется между уровнями. о6разуя цепочки, каждое звено которых имеет свой интерес (прибыль за вложенный капитал).
Строительный рынок – это динамическая совокупность взаимодействующих субъектов: земля, рабочая сила, капитал. Немудрено, что строительные процессы требуют гибкого полхода к возведению зданий и их эксплуатации в процессе всего жизненного цикла.
Для учета, анализа и повышения эффективности инвестиций необходима их научно обоснованная классификация как на макро-, так и на микроуровне. Такая классификация инвестиций позволяет не только их грамотно учитывать, но и анализировать уровень их использования со всех сторон и на этой основе получать объективную информацию для разработки и реализации эффективной инвестиционной политики.
В экономической научной литературе и на практике наибольшее распространение получила классификация капитальных вложений по следующим признакам:
1) по признаку целевого назначения будущих объектов:
- на производственное строительство;
- на строительство культурно- бытовых учреждений;
- на строительство административных зданий;
- на изыскательные и геологоразведочные работы;
2) по формам воспроизводства основных фондов:
- на новое строительство;
- на расширение и реконструкцию действующих предприятий;
- на техническое перевооружение;
3) по источникам финансирования:
- централизованные;
- децентрализованные;
4) по характеру участия в инвестировании:
- непрямые;
- прямые;
5) по периоду инвестирования:
- долгосрочные;
- краткосрочные;
6) по формам собственности инвестиционных ресурсов:
- совместные;
- иностранные;
- государственные;
- частные;
В научной литературе приводятся и другие классификации инвестиций. Все эти классификации имеют право на жизнь в практическом плане и научном плане, так как они позволяют более детально представить инвестиции и более глубоко проводить анализ с целью повышения эффективности их использования.
Эффективность использования инвестиций в значительной степени зависит и от их структуры. Под структурой инвестиций понимаются их состав по видам, направлению использования и их доле в общих инвестициях.
В определении финансирования договоров на проектно-изыскательские работы существуют специальные термины и понятия. Рассотрим некоторые из них.
Капитальные вложения – это инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов. Соответственно, государственные капитальные вложения – это инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов, источником финансирования которых является средства государственного бюджета или бюджета государственных предприятий и организаций, а также местного бюджета. А негосударственные капитальные вложения – это инвестиции, финансируемые за счет средств инвесторов с негосударственными формами собственности, а именно:
собственных финансовых ресурсов инвесторов (прибыли, амортизационных отчислений, денежных сбережений юридических лиц, а также отдельных граждан);
заемных финансовых средств инвесторов;
привлеченных финансовых средств инвесторов (паевые взносы физических и юридических лиц, средства, полученные от реализации и продажи акций, облигаций, др. средства);
средства иностранных инвесторов;
бесплатные и благотворительные взносы;
пожертвования организаций, предприятий и граждан.
Смешанными капитальными вложениями называются инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов, в общем объеме которых есть часть государственных средств.
Собственно, стройка – совокупность зданий и сооружений (объектов) строительства, расширение и реконструкция которых осуществляется, как правило, по единой проектно-сметной документации со свободным сметным расчетом стоимости строительства, на которые в установленном порядке утверждается титульный список. Очередь строительства - часть стройки, которая определена рабочим проектом, обеспечивающая выпуск продукции или предоставление услуг.
Пусковой комплекс – это совокупность объектов (или их частей) основного, подсобного и обслуживающего назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи и т.д. которые обеспечивают выпуск продукции, предусмотренной проектом.
Объект строительства - отдельное здание или сооружение, на строительство, реконструкцию или расширение которого должен быть составлен отдельный проект и смета. Если на строительной площадке проектом предусматривается возведение первого объекта основного назначения без строительства подсобных и вспомогательных объектов, то понятие "о6ъект" совпадает с понятием "стройка".
Для оценки эффективности капитальных вложений в производство в строительстве определяется общая (абсолютная) эффективность и сравнительная (относительная) эффективность.
Коэффициент обшей эффективности предприятия представляет собой:
,
где:
Ц – стоимость годового выпуска продукции по проекту в оптовых ценах;
С – себестоимость годового выпуска продукции;
К – сумма капитальных вложений.
Соответственно, прибыль от проекта будет рассчитываться по формуле:
Определяя общую эффективность капитальных вложений следует выполнить анализ факторов:
изменение трудоемкости продукции в результате реализации капиталовложений;
изменение материалоёмкости продукции;
изменение фондоёмкости продукции;
В качестве дополнительных показателей используются:
производительность труда;
фондоотдача;
удельные капиталовложения;
При сравнении вариантов необходимо соблюдать условия сопоставимости:
1) по кругу предприятий;
2) по составу учитываемых затрат в объёме продукции;
3) по уровню цен и цено-образовательным факторам.
Если сравниваемые варианты имеют различную продуктивность строительства, то надо определить эффект от сокращения продуктивности строительства. Существуют 2 вида эффектов при сокращении сроков строительства. Первый достигается за счет сокращения условно постоянных расходов и определяется по формуле:
,
где:
УПР – условно постоянные расходы;
–фактическая
продуктивность строительства
–нормативная
продуктивность строительства.
Второй вид эффекта достигается в сфере производства. Он состоит из экономии от досрочного ввода объекта в эксплуатацию и от досрочного высвобождения ОПФ.
Основные факторы, определяющие динамику цен на строительном участке:
1) увеличение спроса на землю под застройку;
2) цена участка в городском районе определяется его местом расположением по отношению к центру города, администрации, социальным и культурным учреждениям.
При оценке земли, используемой в строительстве, исходят не из естественного плодородия почвы, а из следующих критериев:
1) инженерно-строительная характеристика участков:
качество грунтов для строительства;
влажность грунтов;
осушение земель.
2) Расположение их в плане города:
относительно сложившихся и возможных транспортных связей;
близость с центральными и административными районами города;
наличие общественных, торговых и промышленных зон.
3) Близость к основным инженерным сооружениям и коммуникациям.
4) Природное окружение и т.д.
Понятие "лучшего" и "худшего" участка под строительство зависит главным образом от характера и факторов, влияющих на предшествующее и будущее использование. Внеселитебные территории занимают в городах около 65% всех городских застроек. Эффективность инвестиций в градостроительстве неотделима от рационального использования городских территорий, отводимых для жилищного, культурно-бытового и др. строительства.
Определение сравнительной ценности участков или районов застройки города должно оцениваться в двух аспектах:
1) фактические затраты на полное освоение участков с учетом как прошлых, так и будущих затрат;
2) определение экономического эффекта, достигаемого в результате застройки и эксплуатации территории.
При
инвестировании строительного бизнеса,
необходимо учитывать ряд рисков, которые
могут возникнуть. Для того, чтобы понять
какие виды рисков и на каком этапе
появляются необходимо проанализировать
жизненный цикл строительного объекта,
представленный в виде графика (рис. 2):
Рис.2. Жизненный цикл строительного объекта
Из графика видно, что риски в строительной индустрии можно классифицировать на два типа: инвестиционные и предпринимательские.
Инвестиционный риск делится на следующие типы:
• риск незавершения строительства;
• риск превышения затрат;
• производственный риск;
• риски, связанные с рынком;
• финансовые риски;
• риски консервации проекта.
Предпринимательский риск делится на следующие типы:
• риск, связанный с реализацией инвестиционного проекта;
• риск, связанный с хозяйственной деятельностью самой строи-
тельной фирмы.
Наиболее важными с точки зрения влияния на строительную индустрию в целом и на компании, которые задействованы в строительной отрасли в частности являются производственные риски.
Производственные риски – это вероятность совершения работ непроектного уровня. Классифицируют четыре фактора производственного риска: организационные, технические, физические и управленческие факторы.
Риск – неотъемлемая, трудно прогнозируемая составляющая любого вида деятельности. Проблема состоит не в том, чтобы избежать риска вообще (что делает задачу невозможной для решения), а в том, чтобы предвидеть типы возможных рисков, оценки их величин, и выработки мер по уменьшению последствий.
Существуют достаточно большое количество способов для оценки риска. Для каждой строительной организации предпочтительней своя модель оценки этих показателей в соответствии с определенной деятельностью строительной компании. Основными, из которых являются статистический и экспертный методы.
При экспертном методе оценок собирают и обобщают мнение опытных специалистов (руководителей строек, менеджеров, консультантов, бригадиров и др.) о вероятности отклонений в объемах, трудоемкости и продолжительности работ, намеченных в проекте. Это позволяет заранее выявить рискованные ситуации и дать более достоверный прогноз ожидаемых результатов.
При статистическом методе используются показатели по работам на раннее оконченных аналогичных объектах. Очевидно, чем больше аналогов и чем они ближе к рассматриваемому проекту, тем точнее можно определить показатели риска.
Проблема управления рисками является одной из ключевых направлений деятельности организации. Существуют ряд методов управления рисками основными из которых являются: прогнозирование, распределение риска между участниками, страхование и резервирование.
Прогнозирование риска – это предвидение возможных рисков, оценка степени их влияния на деятельность компании и выработка мер по уменьшению последствий.
Распределение риска между участниками – основной принцип – заключается в том, чтобы передать максимальную ответственность за риск тому участнику, который лучше всех может его контролировать.
Страхование – есть по существу передача определенной степени риска на страховую компанию.
Резервирование – создание резервов для покрытия потерь от влияния рисков. Резерв повышает надежность функционирования системы.
В управлении рисками необходимым условием является их учет и оценка степени влияния на результат деятельности. Экономическая эффективность компании может быть сведена к нулю, а возможно и выйти на убыточный уровень, если не учитывать возможные варианты развития событий, а также вероятность получения отрицательного результата, чем и являются риски. Риски - это неотъемлемая часть предпринимательской деятельности, поэтому их учет важен для повышения рентабельности, инвестиционной привлекательности, повышения производительности труда, снижения аварийности, а также для процветания компании.