XVII. Эмфитевзис и суперфиций. Приобретение и прекращение эмфитевзиса и суперфиция

Эмифитевзис и суперфиций по содержанию являются самыми широкими правами на чужую вещь, где фактически собственнику принадлежит лишь «голое право». Эмфитевзис и суперфиций были признаны вещными правами лишь в постклассический период. В праве Юстиниана эти вещные права рассматривались как подобие права собственности. Поэтому для их защиты предоставлялись иски, аналогичные искам о защите права собственности, кроме того, защита могла осуществляться с помощью интердиктов. Причина появления этих прав состоит в следующем. В Риме огромные земельные угодья принадлежали самому государству и муниципиям, следовательно, такие участки относились к вещам публичного права. Для того чтобы эти земли не пустовали и использовались эффективно, их стали предоставлять гражданам. Например, преторы предоставляли банкирам места в центре города для строительства меняльных лавок. Позднее эмфитевзисом и суперфицием стали обременяться частные и церковные земли. Слово «эмфитевзис» переводится с древнегреческого языка как «выращивание растений». Эмфитевзис – это право пользования чужим земельным участком с целью выращивания урожая, отчуждаемое и передаваемое по наследству. До появления в законодательстве этого вещного права заключались долгосрочные договоры аренды земли. Любой договор ограничен сроком, поэтому арендатор земли не заинтересован в ее улучшении, для него главное – извлечь максимальную прибыль. В отличие от обычной аренды эмфитевзис устанавливается бессрочно: «Арендованными у государства участками (ager vectigales) называются те, которые сняты в наем навсегда, т. е. с таким условием, что, пока за них уплачивается арендная плата, до тех пор не разрешается и отбирать ни у тех, кто снял их внаем, ни у тех, кто является преемником этих лиц» (D.6.3.1. Павел). Субъект эмфитевзиса обязан был платить арендную плату ,в случае неуплаты в течение 3 лет – прекращение эмфитевзиса. Эмфитевт обязан платить налоги за земельный участок, а собственнику он выплачивает ренту. Эмфитевзис мог отчуждаться путем заключения договора купли-продажи: в этом случае собственнику принадлежит преимущественное право покупки. Если же он от этого отказывается, то получает 2 процента от покупной цены. Эмфитевзис переходит по наследству. Именно эмфитевт вправе устанавливать сервитуты, обременяющие участок. Прекращается он в случае невнесения ренты 3 года подряд, а также в случае, если собственник не был уведомлен об отчуждении эмфитевзиса. Риск случайной гибели вещи несет ее собственник. Для защиты эмфитевзиса применялись те же иски, что и для защиты права собственности, но в форме actiones utiles (исков по аналогии). Суперфиций – это право постройки на чужом земельном участке. Согласно римским законам, собственник земли приобретает право собственности и на все постройки. Поэтому дом, возведенный на чужой земле, становится собственностью землевладельца. По содержанию суперфиций аналогичен эмфитевзису, а различия заключаются в цели, для которой используется участок. Суперфиций мог устанавливаться на основе соглашения после передачи постройки, а также по давности владения или легатами (завещательными отказами).Изложенные правомочия субъекта эмфитевзиса и средства его защиты соответственно относятся и к суперфицию.