2. Предложения по совершенствованию законодательства

2.1. В ГК РФ могут быть включены общие положения о государственной регистрации имущественных прав, которые должны быть едиными для различных объектов, в отношении которых предусмотрена правоустанавливающая (не учетная) регистрация. Особенности регистрации (прежде всего, процедурные) могут быть установлены специальными законами, относящимся к отдельным видам имущества.

2.2. Основной разновидностью государственной регистрации должна стать государственная регистрация прав. Иные разновидности государственной регистрации (регистрация объектов и регистрация сделок) должны быть отменены, если они дублируют государственную регистрацию прав.

2.3. Целесообразно обсудить вопрос о введении обязательной нотариальной формы сделок по поводу имущественных прав, переход, установление или прекращение которых подлежат государственной регистрации.

При этом введение обязательности нотариальной формы сделок не должно явиться дополнительным к государственной регистрации финансовым бременем для участников сделки. В связи с этим размер нотариального тарифа (государственной пошлины) должен быть с учетом экономических обоснований снижен и основываться на регрессной шкале ставок тарифа (государственной пошлины) в зависимости от стоимости недвижимого имущества.

2.4. Единый подход к построению любой системы государственной регистрации прав может быть обеспечен при условии, что будут использованы одинаковые принципы построения упомянутой системы. К их числу относятся следующие принципы:

– обязательное внесение в реестр прав, определяемых сделкой, для признания их возникшими;

– проверка регистрирующим органом законности оснований регистрации (при этом законом должны предусматриваться пределы подобной проверки);

– перечень сведений, отражаемых в реестре, не может быть произвольным и должен определяться законом;

– со стороны заинтересованного (управомоченного) лица должно последовать согласие на внесение записи;

– внесение записи в реестр по заявлению заинтересованного (управомоченного) лица (и исключения из данного правила);

– определенность вносимых записей;

– предположение о достоверности реестра (притом, что оно является опровержимым и не может защищать недобросовестных лиц); публичное доверие к реестру (публичная достоверность – защита добросовестных приобретателей, полагавшихся на правильность регистрационных записей).

Зарегистрированное право следует считать перешедшим к добросовестному приобретателю во всех случаях, даже если отчуждатель был зарегистрирован ошибочно.

При принятии такого правила основной акцент в борьбе с недобросовестными лицами сместится в сферу правоприменительной деятельности. Возможные ущемления прав правообладателей (которые могут утратить свое право помимо воли вследствие действий злоумышленника) должны компенсироваться строгим отношением судебной практики к добросовестности контрагентов (приобретение по заниженной цене, аффилированными лицами, в результате нескольких быстрых перепродаж и т.п. могут свидетельствовать о недобросовестности лица). Кроме того, законодательно следует предусмотреть меры профилактики правонарушений – специальные требования к доверенностям на распоряжение зарегистрированными правами, предотвращающие подделки; оповещение правообладателя о предстоящем исключении его из реестра и др.