- •Раздел VIII. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ И ДОГОВОРАХ
- •Глава 29. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ
- •§ 1. Понятие обязательства
- •§ 2. Виды обязательств
- •§ 3. Субъекты обязательств
- •§ 4. Исполнение обязательств
- •§ 5. Прекращение обязательств
- •Глава 30. СПОСОБЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НАДЛЕЖАЩЕГО ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
- •§ 1. Понятие и виды способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств
- •§ 2. Неустойка
- •§ 3. Задаток
- •§ 4. Поручительство
- •§ 5. Банковская гарантия
- •§ 6. Залог
- •§ 7. Удержание
- •Глава 31. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОМ ДОГОВОРЕ
- •§ 1. Понятие и значение гражданско-правового договора
- •§ 2. Виды договоров в гражданском праве
- •§ 3. Содержание договора
- •§ 4. Заключение договора
- •§ 5. Изменение и расторжение договора
- •Глава 32. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
- •§ 1. Понятие и виды договора купли-продажи
- •§ 2. Условия договора купли-продажи
- •§ 3. Обязанности сторон договора купли-продажи
- •Глава 33. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
- •§ 1. Обязательства из договора розничной купли-продажи
- •§ 3. Договор поставки товаров
- •§ 4. Договор поставки товаров для государственных нужд
- •§ 5. Договор контрактации
- •§ 6. Договор энергоснабжения
- •§ 9. Договор продажи недвижимости
- •§ 10. Договор продажи предприятия
- •Глава 34. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРОВ МЕНЫ, ДАРЕНИЯ И РЕНТЫ
- •§ 1. Договор мены
- •§ 2. Договор дарения
- •§ 3. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением
- •Раздел X. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА В ПОЛЬЗОВАНИЕ
- •Глава 35. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ, ЛИЗИНГА И ССУДЫ
- •§ 1. Договор аренды
- •§ 2. Договор проката
- •§ 3. Договоры аренды транспортных средств
- •§ 4. Договор аренды зданий и сооружений (строений)
- •§ 5. Договор аренды предприятия
- •§ 6. Договор финансовой аренды (лизинга)
- •§ 7. Договоры аренды природных объектов
- •§ 8. Договор безвозмездного пользования (ссуды)
- •§ 1. Договоры найма жилого помещения как гражданско-правовая форма удовлетворения жилищной потребности
- •§ 2. Обязательства из договора социального найма жилого помещения
- •§ 3. Обязательства из договора найма специализированных жилых помещений
- •§ 5. Пользование жилыми помещениями в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов
- •Раздел XI. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ПРОИЗВОДСТВУ РАБОТ
- •Глава 37. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРА ПОДРЯДА
- •§ 1. Общие положения о договоре подряда
- •§ 2. Обязательства из договора бытового подряда
- •§ 1. Понятие договора строительного подряда
- •§ 2. Содержание и исполнение договора строительного подряда
- •§ 4. Государственный или муниципальный контракт на выполнение подрядных работ для государственных или муниципальных нужд
- •§ 5. Договор участия в долевом строительстве
- •Раздел XII. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ И РАСПОРЯЖЕНИЮ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫМИ ПРАВАМИ
- •§ 2. Обязательства из договоров по приобретению (созданию объектов) исключительных прав
- •§ 3. Обязательства из договоров по распоряжению исключительными правами
- •§ 1. Обязательства из авторских договоров
- •§ 2. Обязательства из договоров о передаче смежных прав
- •§ 2. Обязательства из договоров о создании промышленного образца или селекционного достижения
- •§ 3. Обязательства из договоров о распоряжении исключительным правом на объект "промышленной собственности"
- •§ 4. Обязательства из договоров о распоряжении исключительным правом на селекционное достижение
- •§ 5. Обязательства из договоров о распоряжении исключительным правом на средства индивидуализации
- •§ 6. Обязательства из договоров о распоряжении исключительным правом на ноу-хау
- •§ 7. Обязательства из договора коммерческой концессии
- •Раздел XIII. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ОКАЗАНИЮ ФАКТИЧЕСКИХ И ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- •Глава 42. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРА ВОЗМЕЗДНОГО ОКАЗАНИЯ УСЛУГ
- •§ 1. Понятие и виды обязательств по оказанию услуг
- •§ 2. Понятие и условия договора возмездного оказания услуг
- •§ 3. Содержание договора возмездного оказания услуг
- •§ 4. Виды договоров возмездного оказания услуг
- •Глава 43. ТРАНСПОРТНЫЕ И ЭКСПЕДИЦИОННЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
- •§ 1. Обязательства из договоров перевозки
- •§ 2. Участники транспортных обязательств
- •§ 3. Обязательства из договора перевозки пассажира
- •§ 4. Обязательства из договоров об организации перевозок грузов
- •§ 6. Обязательства из договора перевозки грузов
- •§ 7. Обязательства из договоров перевозки груза в прямом смешанном сообщении
- •§ 8. Обязательства из договора транспортной экспедиции
- •§ 9. Обязательства из договоров об оказании иных транспортных услуг
- •Глава 44. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРА ХРАНЕНИЯ
- •§ 1. Общие положения о договоре хранения
- •§ 2. Договор хранения вещей на товарном складе
- •§ 3. Специальные виды обязательств хранения
- •Глава 45. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРОВ ПОРУЧЕНИЯ, КОМИССИИ И ИЗ АГЕНТСКОГО ДОГОВОРА
- •§ 1. Обязательства из договора поручения
- •§ 2. Обязательства из договора комиссии
- •§ 3. Обязательства из агентского договора
- •Глава 46. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ
- •§ 1. Понятие доверительного управления имуществом
- •Раздел XIV. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ОКАЗАНИЮ ФИНАНСОВЫХ УСЛУГ
- •Глава 47. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО СТРАХОВАНИЮ
- •§ 1. Понятие и значение страхования
- •§ 2. Понятие и система обязательств по страхованию
- •§ 3. Договор страхования
- •§ 4. Участники обязательств по страхованию
- •§ 5. Содержание и исполнение обязательств по страхованию
- •§ 6. Обязательства по имущественному страхованию
- •§ 7. Обязательства по личному страхованию
- •§ 1. Обязательства из договора займа
- •§ 2. Обязательства из кредитного договора
- •§ 3. Вексель и вексельные обязательства
- •Глава 49. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРОВ БАНКОВСКОГО СЧЕТА И БАНКОВСКОГО ВКЛАДА
- •§ 1. Понятие договора банковского счета
- •§ 2. Содержание и исполнение договора банковского счета
- •§ 3. Виды договоров банковского счета
- •§ 4. Понятие, содержание и исполнение договора банковского вклада
- •§ 5. Виды договоров банковских вкладов
- •Глава 50. РАСЧЕТНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
- •§ 1. Понятие и правовое регулирование расчетных правоотношений
- •§ 2. Обязательства по безналичным расчетам
- •§ 3. Обязательства по расчетам платежными поручениями
- •§ 4. Обязательства по расчетам с использованием аккредитива
- •§ 5. Обязательства при расчетах по инкассо
- •§ 6. Обязательства по расчетам чеками
- •Раздел XV. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ МНОГОСТОРОННИХ И ИЗ ОДНОСТОРОННИХ ДЕЙСТВИЙ. НАТУРАЛЬНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
- •Глава 51. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРА ПРОСТОГО ТОВАРИЩЕСТВА (О СОВМЕСТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ)
- •§ 1. Понятие договора простого товарищества (о совместной деятельности)
- •§ 2. Содержание и оформление договора простого товарищества
- •§ 3. Исполнение и прекращение договора простого товарищества
- •§ 4. Виды договоров простого товарищества
- •Глава 52. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ УЧРЕДИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА
- •§ 1. Понятие учредительного договора
- •§ 2. Содержание и функции учредительного договора
- •§ 3. Исполнение учредительного договора
- •§ 1. Понятие и виды обязательств из односторонних сделок
- •§ 2. Обязательства из публичного обещания награды
- •§ 3. Обязательства из публичного конкурса
- •Глава 54. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРОВ, НЕ ПОДЛЕЖАЩИЕ СУДЕБНОЙ ЗАЩИТЕ
- •§ 1. Понятие и виды натуральных обязательств
- •§ 2. Обязательства из проведения игр и пари
- •Раздел XVI. ВНЕДОГОВОРНЫЕ (ПРАВООХРАНИТЕЛЬНЫЕ) ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
- •Глава 55. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ ИЗ ПРИЧИНЕНИЯ ВРЕДА
- •§ 1. Понятие, виды и функции внедоговорных обязательств
- •§ 2. Понятие обязательства, возникающего вследствие причинения вреда
- •§ 3. Основание и условия деликтной ответственности
- •§ 5. Субъекты, объект и содержание деликтного обязательства
- •Глава 56. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ИЗ ПРИЧИНЕНИЯ ВРЕДА
- •§ 1. Обязательства из причинения вреда публичной властью
- •§ 2. Обязательства из причинения вреда несовершеннолетними и недееспособными гражданами
- •§ 3. Обязательства из причинения вреда источником повышенной опасности
- •§ 4. Обязательства из причинения вреда жизни и здоровью граждан
- •§ 5. Обязательства из причинения вреда недостатками товаров, работ или услуг
- •Глава 57. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ НЕОСНОВАТЕЛЬНОГО ОБОГАЩЕНИЯ
- •§ 1. Понятие и виды обязательств из неосновательного обогащения
- •§ 3. Субсидиарное применение обязательств из неосновательного обогащения
- •АЛФАВИТНО-ПРЕДМЕТНЫЙ УКАЗАТЕЛЬ
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное).
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000.
Кабатова Е.В. Лизинг: правовое регулирование, практика. М., 1997.
Кашеварова Ю.Н. Договор лизинга // Договоры в предпринимательской деятельности / Отв. ред. Е.А. Павлодский, Т.Л. Левшина. М., 2008.
Козырь О.М. Аренда (гл. 34) // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996.
Глава 36. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРОВ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
ИДРУГИЕ ЖИЛИЩНЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ
§1. Договоры найма жилого помещения как гражданско-правовая форма удовлетворения жилищной потребности
1.Жилые помещения и жилищные фонды
Объектом жилищных обязательств может быть только жилое помещение, которым признается изолированное помещение, относящееся к недвижимому имуществу и пригодное для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК) <1>. К таким помещениям относятся:
--------------------------------
<1> См. также п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // Российская газета. 2009. 8 июля.
-жилой дом (индивидуально-определенное здание, предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан) или его самостоятельно используемая (обособленная) часть;
-квартира (структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений) или ее часть;
-комната, т.е. часть жилого дома или квартиры, предназначенная для непосредственного проживания граждан (ст. 16 ЖК).
Если какой-либо имущественный объект не соответствует понятию жилого помещения (например, садовые домики и летние дачи, приспособленные под жилье вагончики и т.п.), то даже при его фактическом использовании для постоянного проживания граждан не могут сложиться гражданско-правовые жилищные обязательства. Такие отношения регулируются нормами гражданского права о договоре аренды, а не о договорах жилищного найма.
Совокупности жилых помещений, отличающихся определенным порядком формирования, целевым назначением, правилами использования и другими характеристиками, создающими для каждой из них свой, самостоятельный правовой режим, именуются жилищными фондами. В зависимости от целей использования жилых помещений выделяются:
-жилищный фонд социального использования;
-специализированный жилищный фонд;
-индивидуальный жилищный фонд;
-жилищный фонд коммерческого использования (п. 3 ст. 19 ЖК).
К жилищному фонду социального использования относится совокупность тех жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, которые предоставляются гражданам по договорам социального найма. Отдельным категориям граждан жилые помещения из государственного и муниципального жилищных фондов предоставляются по договорам найма специализированного жилого помещения или по договорам безвозмездного пользования (п. 1 ст. 99 ЖК). Совокупность таких жилых помещений составляет специализированный жилищный фонд. Как специализированный жилищный фонд, так и жилищный фонд социального назначения состоят из жилых
помещений, находящихся только в составе государственного и муниципального жилищных фондов. Индивидуальный жилищный фонд включает в себя, во-первых, жилые помещения,
находящиеся в собственности граждан, использующих их для своего проживания, проживания членов своей семьи, а также других граждан на условиях безвозмездного пользования (п. 2 ст. 288 ГК); во-вторых, жилые помещения, находящиеся в собственности юридических лиц, также используемые ими для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования. Таким образом, индивидуальный жилищный фонд составляют жилые помещения, находящиеся в составе только частного жилищного фонда.
Жилищный фонд коммерческого использования составляют жилые помещения, которые предоставляются их собственниками, во-первых, гражданам на условиях возмездного пользования (т.е. на коммерческих договорных условиях), включая договоры коммерческого найма и иные договоры; во-вторых, гражданам и юридическим лицам (последние в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК вправе использовать их исключительно для проживания граждан) - по договорам аренды и иным договорам либо также на ограниченном вещном праве. Жилые помещения в данном случае могут принадлежать частному лицу или относиться к государственному либо муниципальному жилищному фонду.
Использование гражданами для проживания жилых помещений, находящихся в жилищном фонде социального использования или в специализированном жилищном фонде, юридически оформляется с помощью договорных жилищных обязательств. При использовании гражданами для этих же целей жилых помещений, отнесенных к индивидуальному жилищному фонду или к жилищному фонду коммерческого использования, наряду с договорными обязательственными отношениями, основанными на нормах жилищного законодательства, появляются и гражданско-правовые вещные отношения (по реализации своих прав собственниками жилых помещений и субъектами ограниченных вещных прав на них). Право собственности и другие вещные права на жилые помещения, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, тогда как для обязательственных жилищных прав такой регистрации не требуется.
Весь жилищный фонд России независимо от принадлежности составляющих его жилых помещений подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ (п. 4 ст. 19 ЖК) <1>. Такой учет включает в себя проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и паспортизацию всех жилых помещений. Если помещение не учтено в составе жилищного фонда, на него не распространяется правовой режим жилого помещения, а к отношениям, возникшим по поводу его использования, не могут применяться нормы жилищного законодательства (например, правила о правах членов семьи основного пользователя, о выселении и т.д.).
--------------------------------
<1> См.: Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 // СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.
Вместе с тем закон предусматривает возможность перевода жилого помещения в нежилое и наоборот - нежилого помещения в жилое - с соответствующим изменением его правового режима (ст. ст. 22, 23 ЖК, п. 3 ст. 288 ГК). Решение об этом по заявлению собственника помещения принимает орган местного самоуправления.
2. Понятие и виды договоров найма жилого помещения
Договор найма жилых помещений, оформляющий их передачу в пользование граждан, остается одной из важнейших правовых форм удовлетворения их жилищной потребности. Этот договор и его виды - договоры социального и коммерческого найма, а также договор найма специализированного жилого помещения - являются основаниями возникновения обязательств жилищного найма, которые представляют собой разновидность гражданско-правовых договорных обязательств по передаче имущества в пользование.
Законом выделяется три вида договоров найма жилого помещения, направленных на непосредственное удовлетворение жилищной потребности граждан:
- договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) (ст. 60 ЖК, ст. 672 ГК);
- договор найма специализированного жилого помещения (договор специализированного
найма) (ст. 100 ЖК); - договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель,
преследующий цель извлечения прибыли (п. 1 ст. 671 ГК). Этот вид договора получил в литературе название "договор коммерческого найма" <1>.
--------------------------------
<1> См.: Крашенинников П.В. Наем жилого помещения (гл. 35) // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. С. 350 - 352; Он же. Российское жилищное законодательство. М., 1996. С. 8, 28, 49.
Все перечисленные договоры оформляют отношения найма жилых помещений, а потому, как и порождаемые ими жилищные обязательства, имеют ряд общих черт. Стороны всех этих договоров
именуются "наймодатель" и "наниматель". По своей |
юридической |
природе |
они являются |
консенсуальными и двусторонними, а также, как правило, |
возмездными, |
опосредуя |
предоставление |
жилья в пользование за плату. Исключение могут составлять договоры социального найма, по которым жилье предоставляется малоимущим гражданам не только безвозмездно, но и с освобождением от платы за его пользование (п. 9 ст. 156 ЖК). В законе содержатся одинаковые требования письменной формы этих договоров (ст. 674 ГК, ст. 63 и п. 7 ст. 100 ЖК).
Единообразно определены в них обязанности нанимателя (ст. 678 ГК, п. п. 3 и 4 ст. 67 ЖК) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681 ГК); кроме того, в договорах социального и коммерческого найма одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680 ГК и ст. 80 ЖК) и в значительной части - поднанимателей (п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК, ст. ст. 76 - 79 ЖК).
Наконец, все эти договоры носят потребительский |
характер, будучи |
направленными |
на |
|
удовлетворение личных (жилищных) потребностей граждан, |
что, в свою |
очередь |
связано |
с |
предоставлением гражданину-потребителю как слабой стороне определенных льгот и |
преимуществ |
|||
(по-разному проявляющихся в отдельных видах рассматриваемых договоров) <1>. |
|
|
|
|
-------------------------------- |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное).
<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 680 - 681.
Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях. Закон не случайно развел эти договоры "в разные законодательные коридоры (гражданский и жилищный)", имея в виду, что обязательства из договора коммерческого найма регулируются прежде всего гражданским законодательством, а из договоров социального и специализированного найма - жилищным законодательством <1>. Именно поэтому п. 3 ст. 672 ГК прямо говорит о том, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотрены жилищным, а не гражданским законодательством. Это же относится и к договору специализированного найма (п. 2 ст. 99 ЖК, ср. п. 2 ст. 10 ЖК).
--------------------------------
<1> См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. 3-е изд. М., 2004. С. 93.
Распространение действия некоторых норм ГК, относящихся к коммерческому найму, на договор социального найма (п. 3 ст. 672 ГК) необходимо рассматривать как прием законодательной техники, в соответствии с которым следует избегать повторения норм не только в одном, но и в разных нормативных актах (в данном случае в ГК и ЖК).
Договоры социального и специализированного найма могут быть заключены только на проживание в жилых помещениях, находящихся в составе государственного или муниципального жилищных фондов, и только при наличии у гражданина определенных публично-правовых предпосылок для их заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий (а для договоров
социального найма - по общему правилу также и постановка на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий) и наличие решения соответствующего органа публичной власти о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами.
Что касается договора коммерческого найма, то никаких административно-правовых предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и т.д.
Договор коммерческого найма - это обычный, полноценный гражданско-правовой договор, тогда как договоры социального и специализированного найма, в сущности, представляют собой "квазидоговоры", поскольку их оформление и содержание, права и обязанности сторон установлены законом, иными правовыми и административными актами, а не волей контрагентов. Не случайно закон предусматривает заключение этих договоров по обязательным для сторон типовым формам (договорам), утверждаемым Правительством РФ (п. 2 ст. 63 и п. 8 ст. 100 ЖК) <1>. Следовательно, для свободного волеизъявления сторон, характерного для гражданско-правовых договоров, здесь почти не остается места.
--------------------------------
<1> Названные типовые договоры отличаются от типовых форм, допускаемых законом для публичных договоров (п. 4 ст. 426 ГК), поскольку в жилищных отношениях заключение договора становится для наймодателя обязательным не в силу предложения нанимателя, а лишь при наличии дополнительных предпосылок, включающих решение собственника или уполномоченного им органа о предоставлении жилья. Своей обязательной силой типовые договоры отличаются от примерных договоров, условия которых согласуются сторонами либо действуют в качестве обычаев делового оборота (ст. 427 ГК).
Поэтому "родство" договоров социального и коммерческого найма весьма относительно. В силу этого крайне сомнительно и распространенное мнение о наличии единого типа (или вида) договора жилищного найма, подразделяющегося на договоры коммерческого и социального (а теперь также и специализированного) найма жилья <1>. Два последних договора по сути представляют собой лишь гражданско-правовое оформление административных актов распределения жилья, объективно обусловленных его нехваткой и дороговизной, а возникающие на их основе жилищные обязательства фактически составляют социальные гарантии для нанимателей жилья из государственного и муниципального жилищных фондов. В отличие от них коммерческий наем является классической разновидностью акта товарообмена, оформляемого традиционным гражданско-правовым договором. Следовательно, речь идет о различных, самостоятельных договорных формах удовлетворения жилищных потребностей граждан.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное).
<1> См.: Седугин П.И. Жилищное право. М., 1997. С. 81 - 83; Крашенинников П.В. Жилищное право. С. 67 - 68. Критику этих взглядов см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 660 - 663.
3. Другие договоры по использованию жилых помещений
Жилые помещения могут использоваться для проживания граждан и на основании других гражданско-правовых договоров. Прежде всего речь идет о договорах аренды жилых помещений, принадлежащих как публичным, так и частным собственникам, нанимателями которых становятся юридические лица или индивидуальные предприниматели, не использующие нанятое ими жилье для удовлетворения собственных жилищных потребностей. При этом в соответствии со ст. 288 и п. 2 ст. 671 ГК они вправе использовать арендованные ими жилые помещения только для проживания граждан