Специалитет реестра. Проблемы квалификации объекта в качестве недвижимой вещи

Понятия:

1. Специалитет реестра - это тождество объекта недвижимости его описанию, изложенному в реестре. ( На практике: связь между реестром прав на недвижимость и описаниями недвижимой вещи)

2. В узком значении: Специалитет реестра - это точное описание предмета и суммы каждого обременения недвижимости. (Такое понимание специалитета выражено в ст. 22 Закона об ипотеке, где в реестре должно содержаться указание на «сумму обеспечиваемого ипотекой обязательства», тоже у нас было при генеральной ипотеке, то есть при установлении залога на все имущество должника).

• Сейчас в РФ кадастровые описания составляют самостоятельный систематизированный свод информации, именуемый земельным кадастром, который существует отдельно от реестра, в котором фиксируются права на недвижимое имущество. ( Закон о Кадастре РФ) (Во Франции, Германии также)

• Но Законом о кадастре также установлено (с 1 января 2012 г.), что Государственный кадастр недвижимости на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях.

То есть у нас прослеживается тенденция создания единой информационной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, состоящей из двух подсистем: реестра (содержащего записи о правах и обременениях) и кадастра (содержащего описания объектов). (Такая ситуация в Италии, Финляндии, Швеции).

• Возможно, ещё такое сочетание реестра прав и кадастра: кадастр является частью реестра.

• В случае если кадастр как самостоятельный свод информации об объектах недвижимости отсутствует, реестр должен иметь в своей основе кадастровую карту, к которой "привязываются" разделы реестра, соответствующие конкретным объектам недвижимого имущества. Нечто похожее существует в России: это публичная кадастровая карта (Закон о кадастре, п. 4 ст. 13)

2. Как решается проблема поддержания актуальности описания объектов, внесённых в реестр?

• В отношении земельных участков проблема решается просто: без установления новых границ (проведения межевых работ, отражения их результата в кадастре) земельного участка как новой вещи просто не может существовать (ст. 11.1 ЗК РФ).

• В отношении зданий, сооружений, помещений: границы этих вещей (контуры внешних стен здания, конфигурация помещения) устанавливаются не юридически (путем проведения специальной процедуры, как в случае с участками), а фактически, т.е. по физически существующим параметрам здания, строения, помещения.

Проблемы с достоверностью реестра:

Ситуация может быть такой, что произошла реконструкция здания (с 2-х до 3-х этажей), а собственность на участок принадлежит тому же собственнику, соответственно смысла менять сведения об участке ему не нужно, внести сведения об изменении здании - такой обязанности у него нет, поэтому зачастую сведения в реестре устарелые, и возникает проблема при заключении сделок, как описывать предмет договора? Как в реестре (но ведь сведения недействительны) или как в реальности (тогда страдает регистратор, ведь в реестре отсутствует раздел, соответствующий вещи, с которой совершена сделка).

Практика свидетельствует о том, что в такой ситуации стороны сделок, как правило, указывают в договоре то описание объекта недвижимости, которое соответствует записям в реестре, пусть даже оно и не отражает его действительное состояние.

Но здесь опять же проблема с рисками сторон (при частных сделках), ещё большая проблема при участии публичной власти (к примеру, при обращении взыскания) с тем, что взыскивать? Обратить взыскание на объект по данным реестра или на объект в действительном состоянии.

И автор статьи видит решение данной проблемы в постепенном вытеснении строений (зданий, сооружений) и помещений как самостоятельных объектов недвижимости единым объектом - земельным участком со строением. В такой ситуации (когда строение является составной частью земельного участка) контуры строения не имеют какого-либо правового значения (его имеют границы земельного участка), и главным предметом сделки будет выступать земельный участок.

2. Ещё одна проблема, связанной со специалитетом реестра, является множественность видов недвижимых вещей (ст. 130 ГК), на практике выливающаяся в сложности квалификации объекта в качестве недвижимой вещи.

• С земельными участками проблем мало, но есть вопрос: нужны ли границы участка для признания его объектом недвижимости? Верховный суд, говорит да (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 декабря 2005 г. N 4-в05-42). Но в ГК( ст130) таких требований нет!

• С искусственными объектами, прочно связанными с землей, проблемы есть. К примеру, нет ясности в том, следует ли учитывать как самостоятельные недвижимые вещи такие объекты, как: автомобильные дороги; линейные объекты (трубопроводы, системы канализации, водоснабжения, электрические сети и т.п.); капитальные заборы; мосты; фонтаны и т.д.

В судебной практике сложилось три подхода к определению того, является соответствующий объект недвижимой вещью или нет:

1. факт составления технического (кадастрового) паспорта на объект достаточен для того, чтобы квалифицировать его как недвижимую вещь. (критика: -кадастровые инженеры при разрешении вопроса о составлении кадастрового паспорта не руководствуются юридическими критериями недвижимости. И второе, можно усомниться, а является ли объект недвижимостью. Кстати, в Законе о регистрации такого основания об отказе в регистрации, как объект не является недвижимостью, не предусмотрено)

2. если в ЕГРП была внесена запись о праве на объект, то данный объект является недвижимой вещью.

3. Изучение по ст. 130 ГК наличия или отсутствия у конкретного объекта признаков недвижимой вещи: (тесной связи с землей, выражающейся в невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба). (Автор его считает правильным)