Вопрос 4. Каково содержание пс гражданина на жилое помещение: жилой дом, квартиру?

Жилым помещением признается изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан, т.е. отвечающее установленным санитарным, техническим и иным правилам: жилой дом (его часть), квартира (ее часть), комната (ст. 15 и 16 ЖК). Все перечисленные объекты также относятся к недвижимости.

Основаниями приобретения права собственности граждан на жилые помещения являются:

- индивидуальное жилищное строительство;

- полная оплата паевого взноса за кооперативное жилье;

- договоры купли-продажи жилья (в том числе с получением для этих целей кредитов или целевых займов под залог построенного жилья, т.е. обеспечиваемых его ипотекой, а также различных целевых государственных и муниципальных субсидий и иных льгот);

- договоры долевого (коллективного) строительства и иные гражданско-правовые формы финансирования строительства жилья (участия в таком финансировании);

- сделки мены и дарения жилья, ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды жилья с последующим выкупом;

- принятие наследства в виде жилого помещения;

- приобретение права собственности на жилые дома или помещения по давности владения (ст. 234 ГК).

Находящееся в собственности граждан жилье не ограничивается по количеству, размерам и стоимости. Но при этом собственники жилья вправе использовать его только по целевому назначению (ст. 288 ГК; ст. 30 ЖК), не допуская, в частности, сдачи жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, размещения в них промышленных, кустарных и иных производств, а также их продажи или иного отчуждения для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых.

Гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей.

Собственники обязаны нести бремя содержания своих жилых помещений (а также общего имущества многоквартирного жилого дома, в котором они проживают), поддерживать эти помещения в надлежащем состоянии и не допускать бесхозяйственного обращения с ними, соблюдать права и законные интересы соседей.

Нарушение этих правил может стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т.е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости. Последний должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (ст. 293 ГК).

Несмотря на законодательное признание квартир и комнат в многоквартирном жилом доме самостоятельными недвижимыми вещами, не приспособлены к тому, чтобы быть самостоятельными объектами недвижимости. Законодательное объявление их недвижимостями - самостоятельными объектами гражданских правоотношений - в действительности представляет собой юридическую фикцию, вызванную к жизни остротой жилищной проблемы и определенными недостатками законодательства.

Так, для обеспечения нормальной эксплуатации квартир в многоквартирных жилых домах закон вынужден признать за их собственниками долю в праве на общее имущество дома - лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок под домом и т.п. (ст. 289 и п. 1 ст. 290 ГК; п. 1 ст. 36 ЖК). Однако собственникам жилья запрещено отчуждать свою долю в праве на это имущество и совершать иные действия, влекущие ее передачу отдельно от права собственности на жилье, либо осуществлять ее выдел в натуре (п. 2 ст. 290 ГК; п. 4 ст. 37 ЖК). Такая доля не становится самостоятельным объектом права.

В Концепции и Проекте изменений предлагается:

Дополнить главу о праве собственности на жилые помещения положениями о нежилых помещениях, озаглавив ее «Право собственности на жилые и нежилые помещения» и предусмотрев в ней следующие нормы:

а) определить понятие помещения, указав, что под помещением как объектом гражданских прав понимается конструктивно и пространственно обособленная часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодная для использования. Отдельными видами этого объекта, выделяемыми по их целевому назначению, должны быть признаны жилые (предназначенные для проживания граждан) и нежилые (предназначенные для иных целей, не связанных с проживанием граждан) помещения. Помещения могут быть дифференцированы также по признаку пригодности для самостоятельного использования – на основные и вспомогательные. Основные (жилые или нежилые) помещения могут являться самостоятельным объектом права собственности, а вспомогательные (каковыми являются только нежилые) могут входить в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности;

б) включить в данную главу положения, определяющие содержание права собственности на помещение, предусматривающие, что собственник помещения вправе с учетом его целевого назначения, правил безопасности эксплуатации помещений (противопожарных, санитарных и иных требований) владеть, пользоваться и распоряжаться, а также совершать любые иные действия с помещением, не противоречащие закону и не нарушающие права и законные интересы других лиц, в том числе собственников (иных владельцев) соседних и иных помещений в здании.

в) включить в данную главу следующие положения:

- право собственности на помещение возникает с момента государственной регистрации, при этом собственник помещения не может быть одновременно собственником здания, в котором оно находится (здание в этом случае является исключительно объектом технического учета). Право собственности на здание прекращается с момента первой государственной регистрации права собственности на помещение в нем;

- в случае приобретения одним лицом всех помещений в здании и государственной регистрации его права собственности на это здание прекращается право собственности данного лица на отдельные расположенные в нем помещения. В случае объединения всех помещений в здании, принадлежащих нескольким собственникам, в один объект недвижимости и государственной регистрации их права общей долевой собственности на соответствующее здание, прекращается право собственности указанных лиц на отдельные расположенные в нем помещения. В этих случаях в дальнейшем в имущественном обороте выступает здание как единый объект гражданских прав;

- в случае реконструкции в установленном порядке помещений, в результате которой возникает новое помещение, право собственности на такое помещение возникает с момента государственной регистрации этого права (и пропорционально изменяется размер доли в праве собственности на общее имущество здания и земельный участок), а право собственности на прежние помещения прекращается;

г) предусмотреть особенности правового режима общей долевой собственности собственников помещений в здании на земельный участок под ним и на общее имущество здания, которые состоят в том, что:

- доля в праве собственности на земельный участок и общее имущество здания неразрывно связана с правом собственности на помещение в здании и не может быть отчуждена или приобретена отдельно от права собственности на помещение;

- такая доля не может быть самостоятельным объектом имущественного оборота, сособственник лишен права требовать выдела принадлежащей ему доли, а также права требовать выкупа ее другими сособственниками;

- такая доля не связывает собственника при распоряжении помещением, поскольку не создает у других сособственников права преимущественной покупки;

- прекращение права собственности на помещение влечет прекращение права на долю в праве собственности на земельный участок и общее имущество здания. В частности, право на долю в праве собственности на земельный участок и общее имущество здания прекращается в случае гибели помещения, поскольку состояние здания исключает его восстановление. Однако в случае, если помещение разрушено, но его восстановление возможно, на период такого восстановления, предельный срок которого должен быть определен законом, за собственником помещения сохраняется доля в праве собственности на земельный участок и общее имущество здания;

- расходы на содержание общего имущества распределяются между всеми сособственниками в долях, пропорциональных площади принадлежащих им помещений;

д) существование иных правовых режимов, допускающих принадлежность на праве собственности или ином вещном праве какому-либо одному лицу систем водопровода, лифтов, лестничных клеток, парадного подъезда, чердаков, подвалов и т. п., должно быть законодательно исключено;

е) предусмотреть, что исключается возможность первоначального возникновения права собственности на помещение (без предварительного возникновения права собственности на здание);

ж) включить в данную главу отдельную статью, определяющую правовой режим и особенности возникновения права собственности на помещения, создаваемые в результате долевого участия в строительстве.

В Концепции по недвижимым вещам по жилым/нежилым помещениям написано все тоже самое, только другими словами.