Отсутствие разрешения на строительство – не основание для отказа в иске

Под мерами по легализации самовольной постройки подразумеваются обращения за получением разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию. Соединительный союз «или» предполагает альтернативу способов легализации (п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов №10/22)).

Кроме того, закон не уточняет, когда заинтересованное лицо должно обращаться за разрешительной документацией (до начала возведения постройки, в процессе ее возведения или после окончания строительства).

Например, по ряду дел суды первой инстанции отказывали в иске, сославшись на то, что истец не предпринимал никаких мер по получению разрешения на строительство, как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ, что исключает возможность признания за ним права собственности на самовольно возведенный объект.

Практика. ООО обратилось в суд с иском о признании права собственности на самовольно возведенное здание. Суд первой инстанции в иске отказал. Однако суд апелляционной инстанции, не согласившись с таким решением, иск удовлетворил, указав, что отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске. Нужно установить, были ли предприняты меры по легализации постройки: получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, и правомерен ли отказ в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Судом также установлено, что истец направил письмо в департамент градостроительства и архитектуры с просьбой выдать разрешение на ввод в эксплуатацию здания. Но получил отказ, мотивированный тем, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может быть выдано, так как не выдавалось разрешение на строительство. Возможность сохранения постройки и признания на нее права собственности, установленные законом, подтверждается представленными доказательствами (определение ФАС Центрального округа от 09.02.2011 по делу № А36-1887/2010).

  При рассмотрении таких дел суды вышестоящих инстанций удовлетворяли заявленные требования, если имелись доказательства того, что истцы обращались в уполномоченные органы с заявлениями на ввод объектов в эксплуатацию. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ такие действия следует расценивать как принятие лицом мер по легализации самовольной постройки. Аналогичный подход можно найти и в практике других судов (определение ФАС Центрального округа от 29.12.2010 по делу № А36-2000/2010, решение Арбитражного суд Липецкой области от 14.07.2011 по делу № А36-2314/2010).

Для победы в суде потребуется доказать свои права на земельный участок

Следует учитывать, что в связи с возведением самовольной постройки возникают два вида гражданско-правовых споров – о признании права собственности на самовольную постройку и о сносе самовольной постройки. Следовательно, гражданско-правовой институт самовольной постройки обладает двуединой природой. С одной стороны, ст. 222 ГК РФ представляет собой основание для приобретения права собственности, что вытекает как из содержания п. 3 данной статьи, так и из систематического расположения анализируемого института в гл. 14 ГК РФ, посвященной приобретению права собственности. С другой стороны – санкция за осуществление строительства с нарушением закона. Чтобы суд удовлетворил иск о признании права собственности на самовольную постройку, строение должно обладать рядом признаков. В предмет доказывания по данной категории дел входит:

1. наличие у истца права собственности либо права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка;

2. соответствие самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил;

3. отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц;

4. отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Как правило, недоказанность того или иного элемента является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Анализ практики показывает, что процент удовлетворения таких исков не очень высок, например, в Арбитражном суде Липецкой области за два прошедших года удовлетворены только 43% исковых заявлений о признании права собственности на самовольную постройку.

Такие статистические данные не столь оптимистичны для потенциальных участников подобных обращений. Однако именно они заставляют более детально изучать судебную практику и тщательно готовить материалы для подачи в суд.