Проектное финансирование

Собственные средства – малы (10%), проект осуществляется за счет привлеченных средств (“длинное плечо”). Те банки, которые участвуют в этой схеме – окупают свои вложения за счет финансовых потоков от деятельности проекта. Все инвесторы вкладываются в проект, как только проект начинает окупаться – оплачиваются банки.

Внутри создается “проектная компания” (SPV), в нее входят инвесторы (все), когда проект окупается, фин. потоки окупаются, ресурсы поступают в проектную компанию, а потом инвестор получает свои дивиденды.

Например, есть ряд инвесторов, 5%, 10%, 5% - свои средства. Потом мы приглашаем банки, они объединяются, избирается 1 банк, который представляет их всех – 80%. В итоге они включаются в “проектную компанию” (доля – 80%). “Проектная компания” – управление проектом. Появляются доходы – распределение.

Сложной в том, что у “проектной компании” должна быть ограниченная дееспособность – только управлять. Но, в РФ, ограничить дееспособность нельзя. В РФ не очень работает проектное финансирование.

ФЗ О хозяйственном партнерстве и ФЗ Об инвестиционных товариществах – хозяйственные партнерства могут быть выбраны в качестве “Проектной компании”

Инвестиции в форме капитальных вложений

Капитальные вложения – вложения в основные средства или в основной капитал.

Происходит реконструкция, модернизация, строительство объектов.

Есть несколько возможностей оформления таких договоров:

1. Государственный контракт на строительства – обычный подрядный договор (по гк).

2. Договор о развитии застроенной территории по Градостроительному кодексу.

По этому договору инвестор должен подготовить полностью территорию, включая проект по межеванию, подготовки проект застройки территории, осуществить все процедуры по выкупу, благоустройству, строительству и передать государству благоустроенную территорию.

3. Договор долевого участия в строительстве

ФЗ-214 от 30.12.2004 года “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”.

По этому договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить оговоренную цену и принять объект.

По мнению лектора, этот договор не является инвестиционным, это больше похоже на потребителей отношения. Тот то мы хотим просто получить квартиру и там жить …

Девелопмент. Очень модное слово. Закона о девелопменте нет. Договоры есть, их много. Это непоименованные договоры.

Девелопмент – осуществление инвестиционного проекта по организации финансирования, планировки, проектирования и строительства ряда объектов на определенной территории с целью дальнейшей эксплуатации данных объектов и территории.

Суть в том, что этот договор включает в себя все стадии, от привлечения финансирования, до поиска инвесторов и окупаемости. Есть кусок земли… мы можем делать что хотим.

Девелопмент – сначала рассматриваем варианты, что выгоднее – торговый центр и гостиница. Дальше мы строим, потом девелопер рассчитывает, что сначала что-то будет построено и потом будет эксплуатироваться (а вот, например задача строителя, в обычном подряде – построить и продать, и всё).

4. Лизинг (ФЗ “О финансовой аренде (лизинге)” (1998 года))

Лизинг - совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга.

Лизинговая деятельность – вид инвестиционной деятельности, по приобретения имущества и передаче его в лизинг.

Три субъекта:

- Лизингодатель – у него еще нет объекта, но он обязуется передать объект.

- Лизингополучатель (арендатор) – указывает лизингодателю, у какого продавца, какой объект лизинга приобрести, при том, что он потом обязуется взять этот объект у лизингодателя в лизинг.

- Продавец.

Стороны могут совпадать. Может быть возвратный лизинг.

У лизингодателя есть свободные деньги, он хочет их инвестировать. Покупает подъемный кран и передает в лизинг.