Задача № 3
Администрация муниципального образования и акционерное общество заключили договор, по которому акционерному обществу в аренду передана земля сельскохозяйственного назначения для строительства скважины и подъездной дороги к ней. Прокурор обратился в суд с иском о признании договора аренды недействительным, так как участок сельскохозяйственного назначения передан для использования в несельскохозяйственных целях.
Решите дело.
В каких целях могут быть использованы земли сельскохозяйственного назначения?
Каков порядок перевода земельного участка сельскохозяйственного назначения в другую категорию?
Ответ:
Иск следует удовлетворить, так как договор аренды является недействительным по следующим причинам.
Определение понятию «земли сельскохозяйственного назначения» дается в ст.77 ЗК РФ – это земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В их число входят сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
В ч.1 ст.78 ЗК РФ четко определены возможные цели использования земель сельскохозяйственного назначения и круг лиц, которые могут использовать земли сельскохозяйственного назначения.
Цели использования земель сельскохозяйственного назначения:
-
для ведения сельскохозяйственного производства;
-
для создания защитных лесных насаждений;
-
для научно-исследовательских, учебных целей;
-
для целей аквакультуры (рыбоводства)
-
для иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.
Кем могут быть использованы земли сельскохозяйственного назначения:
-
крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
-
хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
-
некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
-
казачьими обществами;
-
опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;
-
общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.
Как мы видим, акционерное общество, с которым был заключен договор аренды, не входит в круг лиц, которые могут использовать земли сельскохозяйственного назначения, а его деятельность по строительству скважины не соответствует целям использования земель сельскохозяйственного назначения.
Следовательно, договор аренды, заключенный между администрацией муниципального образования и акционерным обществом, следует считать недействительным в силу положений ст.168 ГК РФ о недействительности сделки, нарушающей требования закона.
Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию определен в ст.7 ФЗ от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»:
1. Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
2. Перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в п.4 ст.79 ЗК РФ, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 ч. 1 ст.7 ФЗ от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».