Экономика недвижимости.-2

31

дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по базовой формуле

где Сн - стоимость недвижимости;

ЧОД — чистый операционный доход;

Кк — коэффициент капитализации.

Специфика данного метода при оценке кредитуемых объектов состоит в способе расчета коэффициента капитализации. При одинаковой сумме чистого операционного дохода результат оценки зависит от величины и метода построения коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации определяется методом инвестиционной группы как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств.

Коэффициент капитализации зависит, с одной сторон от требований инвестора к ставке дохода на вложенный собственный капитал и характера возмещения инвестированного капитала, с другой — от условий кредитования — процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности, способа погашения основного долга.

Если кредит предусматривает погашение основного долга в момент перепродажи недвижимости, то коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина ставки доходности инвестора, которую он хочет получить на вложенный собственный капитал, и процентной ставки по ипотечному кредиту:

где Rс.к — ставка доходности инвестора (собственника недвижимости);

ИП — ипотечная постоянная;

КИЗ — коэффициент ипотечной задолженности.

32

Ипотечная постоянная отражает ставку доходности кредитора учетом возврата долга равномерно-аннуитетными платежами.

Пример 3.8. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 11 340 тыс. руб. чистого операционного дохода, можно получить самоамортизирующийся ипотечный кредит сроком на 25 лет под 10% с

коэффициентом ипотечной задолженности — 60%. Оценить недвижимость,

если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал — 12%.

Схема погашения кредита предусматривает ежемесячные взносы.

Решение:

1. Рассчитаем ипотечную постоянную:

2. Рассчитаем коэффициент капитализации:

К к 0,12(1 0,6) 0,1090,6 0,1134

3. Определим стоимость кредитуемой недвижимости:

Сн = 11 340 : 0,1134 100 000 (тыс. руб.).

Следует отметить, что данный способ базируется на одинаковой динамике возврата заемных средств и собственного капитала. Если оценщик считает, что долг кредитору должен возмещаться по схеме, не совпадающей с требованиями инвестора по возмещению собственного капитала, то это можно заложить в способе построения коэффициента капитализации. Для устранения повторного счета рассчитанный методом инвестиционной группы коэффициент капитализации следует скорректировать на заложенную в нем норму возврата капитала, определенную в соответствии с условиями кредитования, а затем к полученному результату прибавить норму возврата капитала,

соответствующую конкретным условиям изменения стоимости объекта.

Пример 3.9. Оценить недвижимость, если она будет приносить в течение трех ближайших лет ежегодно 19 160 тыс. руб. чистого операционного дохода.

В конце третьего года объект можно будет продать за 80% первоначальной оценочной стоимости. Возврат капитала осуществляется по методу Инвуда.

34

2. Инвестор использует ипотечный самоамортизирующийся кредит с ежемесячным погашением.

Таким образом, для более четкого изложения универсальный метод дисконтированных денежных потоков будет определенным образом формализован.

Применение традиционной техники ипотечно-ивнестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных показателей, так и без их участия, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода и различные оценочные коэффициенты.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа рассчитывается следующим образом:

где Сн - стоимость недвижимости;

ИК – ипотечный кредит;

ЧОД – чистый операционный доход;

РОД – расходы по обслуживанию долга;

Сп/п – цена перепродажи в конце анализируемого периода;

ИКп – остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;

PVA – фактор текущей стоимости аннуитета (колонка № 5 таблиц с ежегодным начислением процента);

PV – фактор текущей стоимости (колонка № 4 тех же таблиц);

Rс.к – ставка дохода на собственный капитал; n – анализируемый период.

Пример 3.10. Оценить недвижимость, чистый операционный доход которой в течение ближайших десяти лет составит 150 тыс. руб. В конце десятого года объект можно будет продать за 1200 тыс. руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 900 тыс. руб. на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал — 15%.

36

Пример 3.11. Оценить объект недвижимости, используя информацию задачи 3.10. Ипотечный кредит получен за три года до даты оценки.

Решение:

1. Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценки

Ежемесячный взнос * PVA 12% = 9,26*96,02008 = 889,15 (тыс. руб.).

30 3 27

2. Остаток задолженности на дату перепродажи:

-остаточный срок кредитования после перепродажи 30 – 3 – 10 = 17 лет;

-остаток долга на дату перепродажи (смотрим колонку в таблицах №5 с ежемесячным начислением процентов):

=(150-111,15)*5,01877 + (1200-804,37)*0,24718 = 292,77 (тыс. руб.).

4.Стоимость недвижимости

Сн = 292,77 + 889,15 = 1181,92 (тыс. руб.).

Задачи для самостоятельного решения

Задача 3.1. Рассчитайте ежемесячные платежи в погашение самоамортизирующегося кредита, представленного в сумме 25 000 тыс. руб. на 15 лет при номинальной годовой ставке 12%

Задача 3.2. Рассчитайте ипотечную постоянную на предыдущих

условиях.

Задача 3.3. Самоамортизируюшийся кредит в сумме 500 тыс. руб. выдан на 25 лет под 11% с ежемесячным погашением. Рассчитайте остаток долга банку на конец 18-го года.

Задача 3.4. Самоамортизирующийся кредит в сумме 600 тыс. руб., выданный на 15 лет, предусматривает ежемесячный взнос в размере 7,59 тыс. руб. Рассчитайте величину банковского процента.

37

Задача 3.5. Самоамортизирующийся кредит в сумме 700 тыс. руб.,

выданный под 12%, предусматривает ежемесячный взнос в размере 82,2 тыс.

руб. Рассчитайте срок кредитования.

Задача 3.6. Самоамортизирующийся кредит в сумме 500 тыс. руб. выдан на 25 лет под 11% с ежемесячным погашением. Рассчитайте на конец 18-го года остаток долга банку, сумму уплаченных процентов, сумму погашенного кредита.

Задача 3.7. Рассчитайте ставку дохода на собственный капитал инвестора, вложенный в объект недвижимости, который стоит 1000 тыс. руб.,

на основе следующей информации. Чистый операционный доход недвижимости — 150 тыс. руб., самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 20 лет под 12% с ежемесячным погашением, коэффициент ипотечной задолженности - 70%.

Задача 3.8. Рассчитайте минимальную величину чистого операционного дохода, который должна приносить недвижимость, при соблюдении следующих условий. Требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал — 15%, коэффициент ипотечной задолженности — 75%,

самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен в сумме 850 тыс. руб.

на 30 лет под 12% с ежегодным погашением.

Задача 3.9. Определите минимальный уровень месячного дохода для приобретения квартиры стоимостью 100 000 долл. с участием ипотечного кредита на следующих условиях. Коэффициент ипотечной задолженности —

70%, срок кредитования — 10 лет, процентная ставка - 12% годовых,

погашение ежемесячное, коэффициент покрытия долга - 2,5.

Задача 3.10. Оцените недвижимость методом капитализации дохода на основе следующей информации. Чистый операционный доход 1200 тыс. руб.,

требуемая инвестором ставка доходности на вложенный собственный капитал

— 10%, для приобретения недвижимости можно получить кредит на 25 лет под

13% годовых, коэффициент ипотечной задолженности — 80%. Кредит

38

погашается: а) ежемесячными платежами; б) ежегодными платежами; в) в

момент перепродажи.

Задача 3.11. Оцените объект недвижимости, приносящий ежегодно чистый операционный доход в сумме 1500 тыс. руб. На приобретение объекта можно получить кредит в сумме 1000 тыс. руб. на 20 лет под 10% с

ежемесячным погашением. В конце 5-го года объект можно будет продать за

1300 тыс. руб. Инвестор рассчитывает получить 18% дохода.

Задача 3.12. Оцените объект недвижимости, приносящий ежегодно 2500

тыс. руб. чистого операционного дохода. Под объект четыре года назад был получен ипотечный кредит в сумме 1500 тыс. руб. на 25 лет под 12% с

ежемесячным погашением. Через 6 лет объект можно будет продать за 1400

тыс. руб. Инвестор рассчитывает получить 14% дохода.

Задача 3.13. Оцените объект недвижимости. Чистый операционный доход 200 тыс. руб., коэффициент ипотечной задолженности — 60%, срок кредитования — 25 лет, процентная ставка — 10%, ежемесячное погашение.

Через 6 лет объект можно продать на 30% дешевле. Ставка дохода инвестора —

13%.

39

4. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия.

Основу сравнительного подхода составляет предположение, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия пенообразующих характеристик, таких, как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, условия финансирования, дата сделки,

местоположение, физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учетом особенностей территориального рынка недвижимости.

Метод валового рентного мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор - это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный валовой доход, а также в том случае, если этот вид дохода дает более объективную оценку.

Этапы оценки недвижимости методом валового рентного мультипликатора.

1 этап. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта либо потенциальный, либо действительный.

2 этап. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода.

З этап. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие

40

сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.

4 этап. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор.

5 этап. Определяется итоговый ВРМ как среднее арифметическое расчетных ВРМ по всем аналогам.

6 этап. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

где Сн - расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ВДоц – потенциальный или действительный валовой доход оцениваемого объекта;

ВДан – потенциальный или действительный валовой доход аналогичного объекта;

ВРМ – валовой рентный Мультипликатор;

Цан – цена сделки с аналогичным объектом недвижимости; i – число используемых аналогов.

Пример 4.1. Оценщик должен определить рыночную стоимость объекта недвижимости, потенциальный валовой доход которой составляет 30 000 тыс.

руб. В информационной базе данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.