Экономика недвижимости.-2

14

Задача 1.9. Вкладчик хочет получить $8000, вложив сегодня $1000 под

12% годовых. Сколько полных платежных периодов понадобится для осуществления цели?

Задача 1.10. Пенсионный фонд принимает взносы под 10% годовых.

Какая сумма будет накоплена к выходу на пенсию, если из зарплаты в конце каждого из 10 лет перечислять в пенсионный фонд $500.

Задача 1.11. Каждый год вы получаете от квартиры сданной в аренду $600. Эти деньги вы вкладываете в банк под 10% годовых. Сколько денег у вас будет через 5 лет?

Задача 1.12. Молодая семья планирует купить квартиру через 5 лет. Ее доходы позволяют в начале каждого года вкладывать в банк $1000 под 10%

годовых. Сколько денег будет на счете через 5 лет.

Задача 1.13. Владелец жилой недвижимости планирует заменить кровлю на своих зданиях через 5 лет. Он полагает, что через 5 лет это ему обойдется в $20000. Какую сумму он должен депонировать по окончании каждого года с учетом того, что средства на счете будут накапливаться по годовой ставке 10%.

Задача 1.14. Через 5 лет понадобится $20000. Какую сумму депонировать в начале каждого года на счет в банк, начисляющий 10% годовых?

Задача 1.15. Сколько надо положить на счет в банк под 10% годовых,

чтобы через 10 лет купить квартиру за $30000?

Задача 1.16. Через 7 лет необходимо иметь $3000. Достаточно ли положить в банк $1200, если он начисляет процент ежеквартально, годовая ставка равна 10%?

Задача 1.17. Земельный спекулянт рассчитывает, что через 2 года массив площадью 10 га может быть продан за $1000 за га. Какая сегодняшняя цена позволит спекулянту получить 15% годовой доход?

Задача 1.18. Аренда магазина принесет его вкладчику в течение первых трех лет ежегодный доход $3000, в последующие 5 лет доход составит $4500.

Определить текущую стоимость совокупного дохода, если ставка дисконта

10%.

15

Задача 1.19. Строительная фирма предлагает вам квартиру на таких условиях. Вы в течение 25 лет ежегодно выплачиваете $4000 при ставке ипотеки 10%. Оценщик оценил вашу квартиру в $30000. Согласитесь ли вы на этот контракт?

Задача 1.20. Вы выиграли конкурс. По его условиям вы можете получить $1000 сейчас наличными или $2000 – через 5 лет. Какой приз вы выберете, если банк принимает вклады под 10% годовых?

2. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Виды дохода, генерируемого недвижимостью

Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем,

скорректированную на риск их недополучения. Оценка недвижимости методами доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов,

генерируемых объектом, и анализе связанных с ним рисков, которые могут спровоцировать несовпадение фактических доходов с величиной, рассчитанной на дату оценки.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два основных метода:

1)метод дисконтированных денежных потоков;

2)метод капитализации дохода.

Для оценки рыночной стоимости можно использовать различные уровни

(виды) дохода, который приносит собственнику объект недвижимости.

Оценщик рассчитывает следующие виды дохода.

Потенциальный валовой доход (ПВД) — это доход, который может принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь,

где АПл — годовая арендная плата (рыночная или договорная);

16

S — площадь, предназначенная для сдачи в аренду,

Действительный валовой доход (ДВД) — это потенциальный валовой доход, скорректированный на коэффициент потерь от недосдачи площадей и недосбора платежей. Коэффициент потерь определяется экспертно на основе анализа рыночной информации в процентах к потенциальному валовому доходу:

где ПВД - потенциальный валовой доход; Кпотерь - общие потери от недосдачи площадей и недосбора платежей.

Прочие доходы, учитываемые при оценке,— это доходы, не связанные со сдачей площадей в аренду. Например, владелец гостиничной недвижимости может предоставлять постояльцам дополнительные услуги и получать от этого доход.

Действительные поступления валового дохода требуют от собственника определенных расходов, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости.

Такие расходы называют операционными.

Чистый операционный доход (ЧОД) — это действительный валовой доход, скорректированный на величину расходов, связанных с владением недвижимостью и ее эксплуатацией.

Состав операционных расходов зависит от оцениваемого объекта недвижимости, а также от способа прогнозирования эксплуатационных затрат.

Однако в любом случае в их состав не включаются амортизационные отчисления, расходы на финансирование объекта оценки и налог на прибыль.

Амортизационные отчисления не являются для собственника затратами и, по сути, представляют собой возврат через арендные платежи ранее понесенных расходов на приобретение недвижимости, т.е. данная статья для собственника объекта является притоком денежных поступлений.

Расходы на финансирование объекта оценки включают сумму погашения кредита с начисленными процентами, который ранее был получен для приобретения оцениваемого объекта.

17

Денежный поток до вычета налогов — это часть чистого операционного дохода, скорректированная на причитающиеся кредитору платежи по обслуживанию долга, но до вычета обычного подоходного налога.

Реверсия - это денежная сумма, которую инвестор может получить и случае гипотетической продажи объекта оценки в конце анализируемого периода.

Виды ставок доходности. Ожидаемый инвестором доход предусматривает полное возмещение инвестированных средств (т.е. возврат капитала) и получение прибыли или вознаграждения (т.е. доход от капитала).

Коэффициент капитализации выражает соотношение годового дохода к стоимости вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации — это показатель текущей доходности объекта недвижимости, отражающий соотношение ожидаемого годового чистого операционного дохода и общей стоимости недвижимости.

Данный показатель используется для конвертации чистого операционного дохода в стоимость недвижимости Общий коэффициент капитализации не характеризует эффективность инвестиций в недвижимость и не является индикатором доходности капитала. Он может быть больше, меньше или равен ожидаемой доходности вложенного в недвижимость капитала. С помощью метода кумулятивного построения ставку дисконтирования можно рассчитать следующим образом:

где Rб/р - безрисковая (базовая) ставка доходности;

П1 — премия за ликвидность;

П2 — премия за риск вложения в оцениваемый объект;

П3 — премия за инвестиционный менеджмент.

Коэффициент капитализации собственных инвестиций — это показатель текущей доходности, отражающий соотношение между годовыми денежными поступлениями на собственный капитал до вычета налогов и величиной

18

вложенного собственного капитала. Данный показатель также не является индикатором доходности собственного капитала.

Ставка дисконтирования — это ставка, которая используется для пересчета будущих доходов в значение текущей стоимости. Полученный результат отражает величину капитала, который следует вложить, чтобы ожидаемая инвестором доходность равнялась указанной ставке дисконтирования.

2.2. Метод капитализации доходов

Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации.

Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации дохода следующие:

1.Расчет годового чистого операционного дохода.

2.Расчет коэффициента капитализации.

З. Расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле

где Сн – рыночная стоимость недвижимости;

ЧОД – чистый операционный доход;

Кк – коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации — это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора на вложенный капитал и норму возврата капитала:

где Кн - коэффициент капитализации для недвижимости;

Rн - ставка доходности инвестора на вложенный капитал;

Нв.к. - норма возврата капитала.

19

Ставка доходности инвестора на вложенный капитал — это норма дохода, которую владелец недвижимости рассчитывает получить исходя из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости.

Норма возврата капитала — это процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Данная составляющая коэффициента капитализации позволяет в процессе инвестиционного анализа разделить доход, ежегодно приносимый недвижимостью, на две составляющие:

1)возмещение капитала, вложенного в недвижимость;

2)получение дополнительного дохода от владения объектом.

В оценочной практике используется три метода расчета нормы возврата капитала:

1)метод Ринга;

2)метод Инвуда;

З) метод Хоскольда.

Для расчета нормы возврата капитала в зависимости от метода необходимо располагать следующей информацией:

•остаточный срок службы недвижимости;

•ставка доходности недвижимости;

•безрисковая ставка доходности.

Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала. В данном случае возврат капитала не предполагает его последующего реинвестирования для извлечения дохода. Обычно метод Ринга используется при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни. Для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта. Расчет нормы возврата капитала методом Ринга осуществляется по формуле

где Нн.к., - норма возврата капитала;

n — остаточный срок службы недвижимости.