574

Что касается функции планирования, то служба контроллинга не определяет что планировать, а только оценивает возможность реализации запланированных мероприятий. Реализация планов остается в компетенции руководителей.

Объем функций, отводимых службе контроллинга, определяется размером организации, ее экономическим состоянием, пониманием руководства необходимости иметь такую службу, уровнем диверсификации производства, сложившимся уровнем конкурентности, квалификацией управленческого персонала и другими обстоятельствами. Мелкие организации могут не иметь службу контроллинга либо ограничиться одним контроллером.

2.4.Контроллинг и планирование

Всистеме управления взаимодействуют стратегический и оперативный контроллинг. Девиз первого — «делать правильное дело»; девиз второго — «делать дело правильно».

Стратегический контроллинг ориентирован на управление долгосрочным доходным потенциалом. Здесь за предмет планирования, реализации и контроля принимаются стратегические величины (готовые жилищные комплексы, доли конкурентных рынков жилья и услуг, продажа проектов

иполучение эффектов от управления недвижимостью и т.п.). Предметом тактического контроллинга могут быть готовые объекты, отдельные виды строительной продукции, инвестиции, иссле-

дования, технологии возведения сооружений и др.

Стратегический контроллинг должен помогать предприятию эффективно использовать возможности организации и создавать новые потенциалы успешной деятельности в средне — и долгосрочной перспективе. Служба контроллинга выступает как консультант руководства, ориентирующий его при выборе стратегических целей и задач предприятия. Стратегический контроллинг

определяет цели и задачи для оперативного контроллинга.

Оперативный контроллинг ориентирован на краткосрочный результат (до года). Его основная задача состоит в оказании помощи руководству для достижения запланированных целей — чаще всего через уровни рентабельности и ликвидности.

Стратегический контроллинг координирует функции стратегического планирования, контроля

и системы стратегического информационного обеспечения.

Стратегическое планирование призвано определить пути обеспечения продолжительной успешной работы предприятия. Вначале определяют стратегические цели (цель), а затем формулируют (и проводят) стратегии поиска, построения и удержания потенциала успеха (доходности). Цели конкретизируются — новые и существующие, внешние («продукт – рынок») и внутренние (информационные, структурные, технические, финансовые, кадровые и др.). Разработка стратегий означает определение возможных действий по достижению целей предприятия. Направления и характер действий устанавливаются по результатам стратегического анализа. При этом сопоставляются возможные и достигнутые результаты. Завершается процесс планирования выбором стра-

тегического решения из нескольких альтернатив.

Стратегический контроль имеет задачей обеспечить жизнеспособность стратегического плана путем его сопровождения и поддержки. Осуществляется он в 3 фазы: формирование контролируе-

мых величин; проведение контрольной оценки; принятие решений по результатам контроля. Система стратегического информационного обеспечения имеет задачей раннее обнаружение

будущих тенденций вне и внутри предприятия. Вне предприятия отслеживаются экономические, социальные, политические и технологические изменения, внутри него — значения системы показателей, характеризующих текущее состояния предприятия и прогнозирующих возможность кри-

24

зисных ситуаций. В качестве инструмента изучения здесь широко применяется метод стратегиче-

ских балансов.

Оперативный контроллинг объединяет процессы оперативного планирования, контроля, учета и отчетности. Основная задача состоит в методической, информационной и инструментальной поддержке руководства для достижения запланированной прибыли, рентабельности и ликвидно-

сти в краткосрочном периоде.

Оперативное планирование принципиально отличается от стратегического. Представление об

этом дает табл. 2.3.

Таблица 2.3

В реальном управлении стратегический и оперативный контроллинг тесно взаимосвязаны (рис. 2.3). При разработке и контроле выполнения стратегических и оперативных планов служба контроллинга координирует действия между правлением и подразделениями.

Традиционные контроль и анализ опираются на финансовый (бухгалтерский) учет, который ведется по установленным государством правилам и ориентирован на внешнего пользователя. Поэтому оперативный контроллинг использует другой вид учета — управленческий. Он включает все виды калькуляционных затрат, приведенные стоимости и другие категории экономики кон-

кретного предприятия.

Выделяют различные направления контроллинга — в соответствии с превалирующими направлениями деятельности конкретного предприятия. Это контроллинг маркетинга, обеспечения ресурсами и логистики, финансовый контроллинг, контроллинг инвестиций и инновационных процессов. Содержание и методы организации контроллинга по этим направлениям изложены в 4-й главе настоящей работы. Там же названы применяемые в управлении инструменты контроллинга.

25

делям эффективных вариантов решений; 4) выполнение на ПЭВМ трудоемких и рутинных вычислений, сокращение разрыва времени между заданием на анализ и получением результата анализа; 5) стимулирование интеллектуальной деятельности пользователей, расширение круга задач, ре-

шаемых в автоматизированном режиме.

Можно выделить общие и специфические функции АРМ экономиста. К общим функциям следует отнести:

•сбор, преобразование и пополнение информации;

•информационное обслуживание пользователей — руководства и служб предприятия;

•традиционный ЭА;

•составление балансов;

•математическое моделирование показателей производства;

•исследование показателей по моделям;

•вариантное планирование;

•разработка и корректирование производственных нормативов.

Специфические функции АРМ:

•выявление факторов, влияющих на результирующие показатели деятельности (прибыль, рентабельность, фондоотдача и др.)

•разработка многофакторных ЭСМ типа «затраты – эффект» и др.

•определение влияния факторов на показатели эффективности;

•выявление и количественная оценка производственных возможностей («резервов»);

•определение направленности совершенствования работы предприятия и экономическая оценка оргтехмероприятий;

•формирование и расчет вариантов бизнес-плана и др.

АРМ экономиста предприятия целесообразно создавать поэтапно:

1 - й э т а п. Формирование базы учетно-отчетных данных, ориентированной на интегрированные требования пользователей.

2 - й э т а п. Формирование и расчет основных показателей локального сравнительного анализа производственной и финансово-хозяйственной деятельности (анализ традиционными методами).

3 - й э т а п. Расчет (построение) экономико-статистических моделей типа «затраты – результат» и многофакторный анализ по моделям показателей деятельности предприятия.

4 - й э т а п. Решение задач регулирования производства, финансово-хозяйственной деятельности и оптимизация планово-экономических решений.

На результаты экономического анализа в значительной степени опирается планирование. В особенности это относится к планированию в составе оперативного и тактического контуров управления предприятием (см. рис. 2.1).

3. ПЛАНИРОВАНИЕ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

3.1.Планирование процесса застройки

3.1.1.Исходные положения

ивиды управления и планирования

Уровни планирования и решаемые задачи должны соответствовать целям и задачам, решаемым на различных уровнях и горизонтах управления жилищным комплексом либо его элементами, проектами, предприятиями (компаниями). Отправной моделью разделения целей и задач управления может быть принят так называемый стратегический треугольник (рис. 3.1).

В целом различают генеральный, стратегический, тактический и оперативный уровни управления. Генеральный уровень отвечает управлению государственными (федеральными, региональными, муниципальными) структурами при выработке ими жилищной политики и разработке целевых программ развития жилищного комплекса, а на уровне предприятия (девелопера) — при планировании своей политики на долгосрочную перспективу.

27

Прежде чем детально рассматривать планирование напомним об императивах недвижимости, участниках проекта застройки и фазах проекта.

3.1.2. Участники и их роль в процессе застройки

Управление недвижимостью исходит из того, что пользователи могут использовать ее в качестве блага, товара и источника дохода. Функционирование людей (пользователей), организаций и

самой недвижимости должно осуществляться в наиболее благоприятных пространственноэкономических условиях. В связи с этим управление (и планирование) недвижимостью трактуется весьма широко.

Управление недвижимостью находится на пересечении интересов владельца недвижимости и ее пользователя. Владелец заинтересован в получении максимальной прибыли с объекта (при использовании его в качестве товара или источника дохода), а пользователь — в хороших условиях функционирования недвижимости с невысокими расходами за ее использование. Для разрешения противоречия важно, с одной стороны, учитывать тенденции изменения обстановки, в которой находится и функционирует недвижимость (территория, регион), с другой стороны — качество и

условия конкуренции в обслуживании недвижимости.

Участники процесса застройки. Состав участников, их роли, распределение функций и ответственности зависят от типа, вида, масштаба и сложности проекта, а так же от фаз его жизненного

цикла. Состав и число участников на протяжении жизненного цикла проекта может меняться. Различают следующие фазы проекта:

•начальная (прединвестиционные исследования);

•выделение участка;

•техническое проектирование;

•финансирование;

•застройка;

•продажа либо сдача недвижимости в аренду;

•эксплуатация, управление недвижимостью владельцем;

•управление недвижимостью пользователем;

•реконструкция, снос недвижимости (объекта).

Участниками жилищного комплекса (объекта) на протяжении жизненного цикла являются:

•застройщик (девелопер);

•инвестор (конечный собственник);

•заказчик;

•подрядчик (строитель);

•муниципалитет (администрация);

•агент по работе с недвижимостью (сервейер, риэлтер);

•финансирующая организация (кредитор);

•пользователь.

Возможны и другие участники.

Главным участником является застройщик (девелопер). Это будущий владелец и пользователь результатов проекта. Но, обычно, не собственник жилищного комплекса. В качестве застройщика

может выступать как юридическое, так и физическое лицо.

Застройщик определяет основные требования и масштабы проекта, обеспечивает его финансирование (за счет своих средств или инвестора), заключает контракты с основными исполнителями и несет ответственность по контрактам. Функции застройщика в России до недавнего времени выполняли частично заказчики, а частично генеральные подрядчики.

Главное в девелопменте — управление инвестициями, включающее в себя: выбор экономически эффективного проекта, преобразование объекта недвижимости, получение предусмотренным законодательством разрешений от органов власти, поиск инвесторов, определение условий привлечения инвестиций и заемных средств, разработка механизмов привлечения средств и форм их возврата, отбор и привлечение подрядчиков, контроль за их работой.

Инвестор осуществляет долговременные вложения в имущество. Это конечный покупатель, будущий собственник жилищного комплекса. Инвестором может быть управляющая жилищная организация, специально созданная компания, государственные и муниципальные органы, инвестиционные фонды, частные лица, общественные организации, международные организации.

Инвесторов в одном проекте может быть несколько. Но цель у них одна — получить максимальную прибыль на свои инвестиции от реализации проекта. Инвестор и заказчик могут быть

29

одним лицом. Если это не так, то инвестор выполняет следующие функции: заключает договор с заказчиком, контролирует выполнение контрактов и осуществляет расчеты с другими участниками проекта.

Жилищная организация (ЖО). ЖО осуществляет управление портфелем собственности в жилищной сфере. Это новая форма управления, создаваемая за счет постепенного реформирования существующих эксплуатационных организаций (ДЭЗ, ЖЭК, РЭО, ПЖРО и др.), управлений муниципальных заказчиков жилищного строительства, отделов муниципального жилья местных органов власти.

Новая ЖО это:

•некоммерческая организация;

•имеет уставной целью предоставление жилищных услуг;

•по стратегическим вопросам деятельности контролируется местной администрацией и общественностью;

•управляет (как юридический или экономический собственник) жилищным фондом;

•самостоятельно занимается развитием своего жилищного фонда (ведет инвестиционную деятельность);

•зависит от качества и количества предоставляемого населению жилья, т.е. является выгодоприобретателем и несет ответственность за результаты своей хозяйственной деятельности);

•управляет всем жизненным циклом объекта.

ЖО называют «корпоративным инвестором». Они получают в свое управление большой объём муниципальной собственности и зависят от результатов своей хозяйственной деятельности. ЖО самостоятельно ведут инвестиционную деятельность, как в новом строительстве, так и в реконструкции жилищного фонда. Они самостоятельно выходят на рынок ссудного капитала. Целью ЖО является решение социальных жилищных программ. За ними осуществляется контроль со стороны административных органов и общественности. ЖО разрабатывают планы жилищных услуг. В из-

вестной мере ЖО выполняет роль социально-полезного застройщика.

Проектные организации разрабатывают проектно-сметную документацию и выполняют про- ектно-изыскательские работы.

Заказчик. Это физическое или юридическое лицо. Он организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов. Осуществляет капитальное строительство (подрядным, хозяйственным или смешанным способом) по собственной инициативе или по поручению муниципальных

органов власти.

Подрядчик. Это инженерно-строительная организация. Она выполняет работы по реализации проекта; работает по контракту. Ответственность за все работы несет генеральный подрядчик. Он заключает договоры с субподрядчиками на выполнение отдельных работ или услуг.

Сервейер (руководитель проекта). Руководство проектом ему делегируют заказчик, застройщик или инвестор. Сервейер планирует, контролирует и координирует работу всех участников в период строительства. Состав полномочий определяется контрактом. При руководителе создается

команда профессионалов.

Выделяют внешнее окружение проекта и собственно «проект». В рамках проекта как внутренней системы рассматривают такие условия его реализации, как стиль руководства, организацию,

участников, команду, коммуникации, информационное и другое обеспечение.

Внешнее окружение проекта составляет 2 слоя:

•ближнее окружение (это конечный собственник, для которого осуществляется проект, руководство предприятия);

•дальнее окружение, внешняя среда предприятия.

Среда предприятия (ближнее окружение проекта) включает подлежащие учету при планировании такие факторы воздействия на проект, как: руководство, финансы, сбыт, изготовление про-

дукции, обеспечение сырьем, материалами, оборудованием, инфраструктура.

Дальнее окружение предприятия составляют риски, связанные с политикой, экономикой, зако-

нодательством, наукой, техникой, культурой, экологией, инфраструктурой и др.

Политические факторы: политическая стабильность в стране, поддержка проекта правительст-

вом, националистические проявления, престижность и т.д.

Экономические факторы: структура национального хозяйства, ответственность и имущественные права, тарифы и налоги, страховые гарантии, уровень инфляции и стабильность валюты, развитость банковской системы, источники инвестиций, уровень цен и др.

30

Социальное окружение проекта (общество): условия и уровень жизни людей, уровень образования, свобода перемещения, трудовое законодательство, организация здравоохранения и состояние медицины, условия отдыха, общественные организации, пресса, телевидение, отношение местного населения к проекту.

Законы и право: положение с правами человека, условия предпринимательства, права собственности, гарантии и льготы.

Наука и техника: уровень технологического уклада, энергетические системы и т.п.

Культура внешней среды проекта: грамотность населения, история, культурные традиции, ре-

лигия, работа, организация отдыха, спорта, требования к качеству результатов, к условиям труда. Инфраструктура: транспорт, связь и коммуникации, информационные системы, энергоснаб-

жение, коммунальные службы, наличие сырья и услуг, система материально-технического снаб-

жения, размещение промышленных объектов и прочее.

Внешние участники проекта и их функции:

•финансирующая организация (кредитор) — предоставляет кредиты для финансирования проекта, обеспечивает их фондирование в соответствии с требованием проекта;

•риэлтер (агент по работе с недвижимостью) — предприниматель; занимается операциями с недвижимостью;

•другие внешние участники проекта. Необходимо их выявить, понять их интересы, стимулы, поведение, чтобы учесть при планировании.

Наибольшему влиянию внешнего окружения подвержены социальные инвестиционные проекты. Далее следуют организационные и экономические проекты. Меньше других испытывают влияние окружения инвестиционные проекты.

3.1.3. Подход к процессу застройки в частном секторе

Состав действий, участников и операций при планировании процесса застройки в частном и го-

сударственном секторах различаются. В частном секторе выделяют следующие этапы процесса застройки:

•инициатива;

•приобретение участка;

•планирование;

•финансирование;

•исполнение;

•сдача в аренду;

•продажа;

•управление и эксплуатация.

А. И н и ц и а т и в а. Инициатором проекта может быть:

•застройщик;

•любой другой участник застройки, выступающий в роли застройщика;

•инвестор (конечный собственник), самостоятельно выпол-няющий свои проекты;

•управляющая жилищная организация (ЖО);

•подрядчик, строящий на свой страх и риск;

•иногда агентства недвижимости (обычно по заданию заказчиков);

•муниципалитеты (привлекая других участников к разработке плана и разработке проектов). Чтобы добиться большего участия городских властей (и, тем самым, снизить, разделить риски)

можно воспользоваться схемой государственно-частного товарищества (ГЧТ).

На этой стадии производится предварительное исследование потенциальной прибыльности проекта. Приглашаются агенты, чтобы дать ориентировочную оценку начальной арендной платы и цены купли-продажи объекта.

Б. П р и о б р е т е н и е у ч а с т к а. Если инициатива исходит от муниципалитета, то идея проекта бывает обусловлена наличием участка.

Иногда проекты могут осуществляться и на участках, которые предстоит подобрать (тематические проекты, специфические виды магазинов). На них могут быть строения, подлежащие слому или перепланировке. Возможно участок находится в аренде и тогда нужно выкупить право наследственной аренды у предыдущего арендатора.

31

При приобретении участка можно привлечь в качестве посредника агентство недвижимости или сервейерскую фирму, а к совершению сделки подключить нотариуса.

В. П л а н и р о в а н и е. Важнейшими участниками здесь являются инициаторы проекта:

•застройщик;

•подрядчик (инвестор в роли застройщика);

•возможно участие муниципалитета (изложение требований к проекту в плане города и т.п.). Фазы застройки и планирования можно разбить на 4 взаимосвязанные части:

а) ТЭО плана реализации проекта (прединвестиционное исследование и предварительное пла-

нирование рынка и участка); б) юридическая подготовка;

в) архитектурно-строительный план с разработкой проектно-сметной документации (технический проект);

г) составление финансового плана.

Застройщики, институциональные инвесторы (банки, пенсионные фонды, страховые компании), подрядчики на всех 4 частях процесса проводят экспертизы. К планированию могут привлекаться и многие другие участники рынка: специализированные организации при разработке концепции многофункционального объекта, агенты по недвижимости для составления ТЭО и др. Концепция (помимо рыночного аспекта) включает проработку социальных, экономических и градостроительных вопросов.

Юридические исследования касаются вопросов установленного муниципалитетом функционального назначения участка, предписаний относительно государственного репера, соотношений застроенной и незастроенной территории, нормативов автостоянки, правом сервитута1 и др.

В ходе планирования заключается ряд контрактов:

•общий договор о сотрудничестве с муниципалитетом;

•договоры о сотрудничестве с возможными участниками проекта (в том числе с городскими властями, инвесторами, финансистами).

Юридические проблемы возникают в связи с запросом на строительство в городском совете. При заключении контрактов со строительной организацией и возможных договоров продажи или

аренды необходимо участие юриста.

При разработке архитектурного плана дается подробная техническая спецификация, подробное описание технических данных объекта (будут использоваться в качестве основного документа при заключении договора с подрядчиками). Приходится прибегать к услугам независимых экспертов (архитекторы, конструкторы и консультанты по вопросам оборудования, специалисты по во-

просам механики грунтов и эколого-технического анализа почв).

Финансовое планирование. Осуществляется на протяжении всего процесса планирования, постоянно проверяется (и перепроверяется) выполнимость и финансовая целесообразность проекта. При этом используются данные инвестиционных прогнозов, планируемого уровня арендной платы, информация о колебаниях спроса. Изучаются и анализируются все возможные схемы финансирования, исследуется их воздействие на ожидаемую доходность проекта. Необходимо взвесить

различные факторы риска.

Инвестиционное предложение. Оно составляется как результат всего процесса планирования. Главное в нем — показатели ожидаемой прибыли и уровень риска проекта. При этом возможны разногласия во взглядах, в подходе к оценке между инвестором, занимающимся девелопментом, и застройщиком/подряд-чиком — девелопером. Инвестор имеет целью сохранить объект в своем портфеле длительное время. Застройщик же руководствуется более близкими целями — выгодно продать объект. Но все же те и другие должны проводить оценку на долгосрочную перспективу, поскольку это важно для будущих покупателей.

Г. Ф и н а н с и р о в а н и е. Независимо от источников привлечения средств, финансирование начинается с составления финансового плана. Средств должно быть достаточно как в начале процесса, так и после окончания строительства. Если их бывает недостаточно или они поступают с опозданием, то это приведет к удорожанию проекта. Помимо планирования потока денежных средств разрабатывается порядок финансирования проекта в целом. Существуют многочисленные схемы финансирования.

1 Сервитут — право пользования чужим имуществом в определённых пределах, некоторые ограничения собственника.

32