50

— при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода

1.Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2.Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3.Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как

впроцессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4.Проблематичность расчёта стоимости воспроизводства старых строений.

5.Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6.Отдельная оценка земельного участка от строений.

7.Проблематичность оценки земельных участков в России.

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1.Объект не должен быть уникальным.

2.Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3.Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

—замещения;

—сбалансированности;

—спроса и предложения.

Сравнительный подход основан на принципе, согласно которому осведомлённый покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность. Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу. Затем вносятся корректировки (поправки на различия),

51

которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как если бы он был предложен на открытом и конкурентном рынке.

В условиях «пассивного» рынка продаж некоторые выводы могут быть сделаны и из информации о ценах предложения, которые характеризуют сам факт существования на рынке предложений подобных объектов.

Сравнительный подход является основным для оценки отдельных видов собственности. Главная проблема в применении этого подхода — трудность, связанная с получением необходимой информации, выбором аналога, адекватного оцениваемому объекту по техническим характеристикам, функциональному назначению и местоположению. Данный подход основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами, которые были недавно проданы.

Сравнительный подход применяется, когда имеются данные об относительно недавних надёжных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей и рыночных трендов. Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются, сравнительный подход является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости. Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными характеристиками (односемейные жилые дома). Сравнительный подход также представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса. При развитом рынке земли даёт наилучшие результаты при оценке земельных участков.

Применение сравнительного подхода предполагает следующую последовательность действий:

1.Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2.Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту.

3.Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

4.Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии

симеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

5.Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к