4083

11

Коэффициент уникальности биоразнообразия (Ку) представляет собой показатель, характеризующий долю видов растений и животных, занесенных в Красную книгу Российской Федерации.

Коэффициент ценности экосистемы (Кц) характеризует запас биомассы, эффективность и гармоничность структуры природных комплексов.

3.Определяется удельный показатель кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости вида угодий, занимающего наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка (по условиям задания это лесные угодья), на коэффициент ценности экосистемы и коэффициент уникальности биоразнообразия для данного типа экосистемы;

4.Определяется кадастровая стоимость оцениваемого земельного участка путем умножения рассчитанного в п.3 удельного показателя кадастровой стоимости на площадь земельного участка.

Практическая работа №9 Оценка стоимости земельного участка населенного пункта

Вопросы для обсуждения:

1.В чем заключаются различия между кадастровой и единичной оценками земельных участков?

2.Какие работы проводятся оценщиком при определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов?

3.Что такое сегментирование земельного рынка?

4.Какие факторы обусловливают сложность оценки земельных участков в Российской Федерации?

5.Возможна ли ситуация, когда у незастроенного земельного участка на окраине города не будет варианта лучшего и наиболее эффективного использования? Под влиянием каких факторов эта ситуация может измениться?

Задание 1 Изучить Налоговый Кодекс РФ (глава 31 «Земельный налог») и представить

алгоритм начисления и оплаты земельного налога.

Задание 2 Рассчитать сумму земельного налога, который должен уплатить каждый

из участников общей долевой собственности на земельный участок в населенном пункте, исходя из следующих условий:

- площадь земельного участка – 8 соток;

12

-кадастровая стоимость земельного участка – 245 руб. за 1 м2;

-на земельном участке расположено жилое здание, доли в праве собственности на которое распределены между тремя физическими лицами следующим образом: 1-й собственник – 25%, 2-й собственник - 30%, 3-й собственник – 45%; - 1-й собственник является ветераном Великой Отечественной Войны.

В расчетах налоговую ставку принять в соответствии со ст. 394 Налогового Кодекса РФ.

Задание 3 В микрорайоне «Южный» был продан объект собственности – земельный

участок и возведенные на нем строения за 890 т.р. Рассчитать стоимость земельного участка методом распределения (переноса или соотнесения). Исходные данные приведены в табл. 3.

Таблица 3 – Данные о продажах сравниваемых объектов собственности

Методические указания по выполнению задания 3

1.Для каждого объекта-аналога рассчитать коэффициент соотношения стоимости земли и общей стоимости участка.

2.Рассчитать среднеарифметическое значение коэффициента соотношения для данного сегмента рынка. Значение этого коэффициента показывает, какая часть стоимости объекта собственности приходится на земельный участок.

3.Стоимость земельного участка определяется путем умножения рассчитанного в п.2 среднеарифметического значения коэффициента соотношения на цену продажи объекта собственности.

Практическая работа №10 Процедура оценки объектов недвижимости

Вопросы для обсуждения:

13

1.Какие документы являются основанием для проведения оценки?

2.Какие макроэкономические показатели исследуются при формировании массива внешней информации? Какие источники информации могут быть использованы при сборе внешней информации?

3.Какую информацию о состоянии рынка недвижимости и смежных рынков необходимо проанализировать оценщику? Какие источники информации могут использоваться при этом?

4.Что собой представляет внутренняя информация? Каковы основные источники ее получения?

5.Какая внутренняя документация необходима для проведения оценки объекта недвижимости?

6.Каким образом электронные средства коммуникации могут быть использованы в процессе сбора информации?

7.Каковы основные цели и задачи оценщика при осмотре объекта оценки?

8.Какие формы регулирования оценочной деятельности могут применяться? Посредством чего осуществляется регулирование оценочной деятельности?

9.Какие документы существуют для регулирования оценочной деятельности на международном уровне? Имеет ли Россия право их использовать? Какая организация является представителем профессиональных интересов оценщиков России на международном уровне?

10.Как проходит процесс регулирования оценочной деятельности в России? Какие стандарты могут применяться при проведении оценки различных видов имущества?

11.Что представляет собой процесс сертификации услуг по оценке? Как осуществляется квалификация и сертификация профессиональных оценщиков за рубежом и в России

12.При оценке каких видов стоимости отдельные этапы организации процесса оценки становятся необязательными? Приведите конкретные примеры.

Практическая работа №11 Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости

Вопросы для обсуждения:

1.Перечислите основные факторы, влияющие на точность и качество оценки объектов недвижимости, полученных с помощью сравнительного подхода.

2.Назовите основные условия применения и преимущества сравнительного подхода.

14

3.Какие недостатки присущи сравнительному подходу?

4.Назовите основные этапы методики сравнительного подхода.

5.Какие элементы сравнения используются при оценке объектов недвижимости?

6.С какой целью осуществляется корректировка анализируемых показателей при сравнительном подходе?

Задание 1 Определить величину скорректированной цены проданного относительно

оцениваемого объекта недвижимости, если известно что: цена реализации проданного объекта – 700 т. р.; время сделки по проданному объекту – 7 месяцев до даты оценки; площадь проданного объекта 800 м2 и оцениваемого объекта – 1000 м2; анализ рынка недвижимости показал устойчивую тенденцию роста цен на данный тип недвижимости на 0.5% ежемесячно.

Задание 2 Определить стоимость дома с бассейном с использованием

статистического метода сравнения цен сделок, если известно что: цена реализации аналогичного дома, но без бассейна, – 800 т. р. На местном рынке зафиксирована следующая информация о сделках c объектами недвижимости (табл. 4).

Таблица 4 – Исходные данные для расчета

Расчет основывается на определении среднего значения, медианы (значение, расположенное в середине ряда), моды (наиболее часто повторяющаяся величина разницы).

Практическая работа №12 Затратный подход к оценке объектов недвижимости

Вопросы для обсуждения:

1.Рассмотрите основные области применения затратного подхода. Приведите примеры.

2.Перечислите достоинства и недостатки затратного подхода.

16

Давыдовским лесхозом Воронежской области в 2009 г. было передано в пользование 24,5 т. м3 древесины на корню, за которую причитаются платежи в сумме 2057,6 т.р. Фактические расходы на лесовосстановительные работы составили 1270,6 т. р. при площади посадки леса 94 га. Средний запас насаждений – 180 м3

/ га.

Всего расходов на ведение лесного хозяйства (без переработки древесины)

–16870,0 т. р., в том числе:

-расходы на содержание лесохозяйственного аппарата – 7737,0 т. р.

Необходимо рассчитать дифференциальную лесную ренту для лесного участка, имеющего состав насаждений 8С2Б, общий запас древесины – 12 т. м3, расстояние вывозки – 30 км. Примерный выход сортиментов в процентах от общего запаса древесины приведен в табл. 5.

Таблица 5 – Выход сортиментов, %

Таблица 6 – Расчет дифференциальной ренты (по методике Ильева Л.И.)

Методические указания по выполнению задания 1

Доход от лесного участка, предоставляемого в пользование, определяется как средневзвешенная величина в зависимости от породы, выхода сортиментов, ставки платы за 1м3 (приложение 1).

Для расчета можно использовать вспомогательную табл. 7.

Таблица 7 – Расчет дохода на 1м3 древесины

Практическая работа № 14 Особенности ипотечного кредитования в России и зарубежных странах

Вопросы для обсуждения:

1.Что такое ипотечный кредит и кем он выдается?

2.Каковы правила удовлетворения требования кредитора, обеспеченного ипотекой, в случае неисполнения должником своего обязательства?

3.Почему при покупке недвижимости целесообразно использовать ипотечный кредит?

4.Что такое ипотечный кредит и каковы его основные виды?

5.Какие особые условия кредитного договора должны анализироваться оценщиком?

6.В чем заключаются особенности ипотечного кредитования в России и зарубежных странах?

7.Как отразился финансовый кризис на условиях ипотечного кредитования в России и зарубежных странах?

Задание 1 Ипотечный кредит в сумме 500 т. р. выдан на 30 лет под 9% годовых с

ежемесячным погашением. Рассчитать на конец 20-го года величину погашенного долга, уплаченных процентов и остаток долга.

Задание 2 Для покупки объекта недвижимости была получена ссуда в размере 3000 т. р.

сроком на 2 года под 15 % годовых. Составить план погашения ссуды на 1-й квартал 1-го года.

Практическая работа №15 Пути повышения технико-экономической эффективности объектов

жилищно-гражданского назначения. Промежуточное тестирование

Работа по времени делится на две части. Первая часть состоит в проверке самостоятельной работы студентов по названной теме, для изучения которой

20

можно использовать периодические издания лесохозяйственного и лесопромышленного профиля, сведения из Интернета.

Вторая часть предназначена для проверки знаний студентов по пройденному материалу и служит основанием для проведения первой аттестации.

Тестирование может быть заменено эссе – письменной работой по пройденному курсу. В эссе должны быть максимально отражены изученные вопросы курса в логической последовательности (как в сочинении).

Примерная тема эссе «Перспективы использования различных подходов

иметодов к оценке недвижимости на предприятиях лесного комплекса».

IIСитуационные задачи

1.Есть много способов найти покупателя или продавца объекта недвижимости: просматривать объявления в газетах, специальных бюллетенях, рекламных листках, самому дать объявление, обратиться к помощи друзей и знакомых, воспользоваться услугами риэлтерской фирмы и т.д. Какой путь вернее приведет к цели?

2.Как убедиться, что фирма, куда вы собираетесь обратиться, надежная?

3.Существуют ли какие-нибудь объективные методы оценки недвижимости?

4.Вы запросили за земельный участок вполне разумную и реальную цену, однако представитель риэлтерской фирмы принялся убеждать вас, что она завышена. Можно ли ему доверять в этом вопросе?

5.Квартира, которую вам показали, находится в очень запущенном состоянии, а просят за нее довольно много. Почему вас уверяют, что она стоит этих денег?

6.Вы хотите продать свою четырех - комнатную квартиру и купить на эти деньги две двухкомнатные такой же общей жилой площади. Считается, что это нереально. Почему?

7.Существуют ли сроки от начала до полного завершения сделки с недвижимостью?

8.Вы договорились с владельцем квартиры насчет ее покупки. Он попросил дать ему задаток, но вы сомневаетесь: может появиться вариант лучше. И не случится так, что, получив аванс, партнер продаст квартиру другому?

9.В каких случаях для осуществления сделки с недвижимостью требуется согласие членов семьи?

10.Вы оформляете договор купли - продажи объекта недвижимости. Какие документы для этого потребуются?

11.Договор купли – продажи подписан, заверен у нотариуса. Когда можно переехать в новую квартиру?