Экономика недвижимости - Гриненко С.В

-Министерство РФ по налогам и сборам (МНС), его подразделения на местах;

-государственные органы исполнительной власти и местного самоуправления, другие уполномоченные ими органы и должностные лица, осуществляющие (помимо МНС) прием и взимание налогов и (или) сборов, а также контроль за их уплатой (сборщики налогов и сборов);

-Министерство финансов РФ, финансовые органы администраций краев, областей, районов и городов — при решении вопросов по отсрочке и рассрочке уплаты налогов и сборов;

-органы государственных внебюджетных фондов;

-Федеральная служба налоговой полиции РФ и ее территориальные подразделения — в случаях нарушения налогоплательщиками налогового законодательства.

Для целей налогообложения важное значение имеет и определение взаимозависимых юридических и физических лиц, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. В состав взаимозависимых лиц включаются организации и (или) физические лица, если:

-одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации в размере более 20%. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;

-одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;

-лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в браке, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Взаимозависимыми по суду могут быть признаны также лица и по иным основаниям, если будут предоставлены доказательства того, что лица находятся под контролем другого лица либо одно лицо находится под контролем другого лица, которое может повлиять на результаты управления недвижимостью.

6.2. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества

С введением в действие второй части Налогового кодекса с 2001 г. в сфере недвижимости установлено 16 различных налогов и сборов, которые можно классифицировать по меньшей мере по четырем признакам.

Основная группировка налогов и сборов на рынке недвижимости формируется по наиболее практически значимому субъектному признаку, отражающему субъектно-объектные отношения собственности — отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости:

101

1. Налоги, исчисляемые и взимаемые с физических лиц. При этом к фи-

зическим лицам - плательщикам налогов и (или) сборов в сфере недвижимости относятся:

соответствующие налоговые резиденты РФ — граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году;

физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но получающие доходы от источников (недвижимости), расположенных в Российской Федерации.

2.Налоги с предприятий — юридических лиц, образованных в соответствии

сзаконодательством РФ, а также иностранных фирм (компаний), обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, созданных на территории РФ.

Существенное экономическое значение в системе налогообложения недвижимости имеет группировка налогов и (или) сборов по уровням государственного управления в стране (рис. 6.1), соответствующим укрупненному административному устройству России как федерального государства по иерархическим уровням. Налоговый кодекс (НК) РФ выделяет три вида налогов и сборов:

- федеральные — устанавливаются НК и обязательны к уплате на всей территории РФ; - региональные — устанавливаются в соответствии с НК, вводятся в действие

законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов; - местные — вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актами

представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствующих муниципальных образований.

В организационном отношении по объектам налогообложения все налоги и сборы в области недвижимости можно подразделить на две взаимосвязанные, но имеющие специфические особенности, разновидности:

- налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса, периодически выплачиваемые в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических, а также и во владении и пользовании юридических лиц; - налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами недвижимости

сделок купли-продажи, дарения, наследования, сдачи внаем или аренду, ипотеки и др.

По четвертому признаку — физической природе объектов недвижимости и их функционально-целевому назначению выделяются следующие виды налогов и сборов:

−земельный налог;

−лесной налог;

−налог на пользование недрами;

−налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы;

102

−налог на водно-воздушные транспортные средства, подлежащие государственной регистрации и приравненные к недвижимым предметам.

Виды налогов и сборов

Рис. 6.1. Виды налогов и сборов по уровням государственного управления

Любой вид налога считается установленным только в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения:

-объект налогообложения;

-налоговая база;

-налоговый период;

-налоговая ставка;

-порядок исчисления налога;

-порядок и сроки уплаты налога;

-возможные налоговые льготы в необходимых случаях.

При установлении сборов также определяются их плательщики и элементы обложения применительно к конкретным сборам.

103

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый характер. Поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, а также в жизни любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

В результате изучения курса «Экономика недвижимости» необходимо владеть следующими знаниями и умениями:

-знать понятие, сущность, признаки и классификацию недвижимости;

-знать сущность, функции и основные характеристики рынка недвижимости;

-знать основные операции рынка недвижимости и их законодательное регулирование;

-владеть методами оценки различных объектов недвижимости;

-знать основные принципы управления недвижимостью в современных условиях.

104

ТЕМАТИКА РЕФЕРАТОВ ПО КУРСУ

1. Виды и формы сделок с недвижимостью в соответствии с нормативнозаконодательной базой РФ.

2.Регистрация прав на недвижимое имущество РФ: особенности и основные принципы.

3.Социально-экономические особенности рынка недвижимости.

4.Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости.

5.Ипотечное кредитование как вид залогового права.

6.Рынок городского жилья.

7.Рынок загородного жилья.

8.Рынок нежилых помещений.

9.Рынок промышленной недвижимости.

10. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости: основные принципы и особенности.

11. Доходный подход к оценке стоимости недвижимости: основные принципы и особенности.

12. Рыночный подход к оценке стоимости недвижимости: основные принципы и особенности.

13. Риэлтерские фирмы: структура и функции.

14. Международные стандарты оценки недвижимости.

15. Налогообложение недвижимости в РФ: основная направленность.

16. Страхование недвижимости в России и за рубежом (сравнение принципов).

17. Основные характеристики городского пространства.

18. Предприятие как имущественный комплекс.

19. Аренда объектов недвижимости.

20.Земельные участки как важнейший объект недвижимости.

105

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Ардемасов Е.Б.. Горбунов А.А., Песоцкая ЕВ. Маркетинг в управлении недвижимостью. Под ред. Горбунова А.А. - СПб: ИСЭП РАН, I997.

2.Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости - новая социальноэкономическая реальность – СПб: МАИЭС, 1998.

3.Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. - М.: «Финансы и статистика»,1996.

4.Горемкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Издательскокниготорговый центр «Маркетинг», 2001.

5.Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация пpaв и сделок, ипотечное кредитование в схемах - М., 1998.

6.Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части 1 и 2. - М.: ИНФРА- М, Норма, 1996.

7.Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости Учебное пособие. - М.: «Русская деловая литература», 1998.

8.Кудрявцев В.А., Кудрявцева В.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. – М.: «Высшая школа», 1999.

9.Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - СПб: Изд-во Санкт-Петербургского Университета, 1999.

10.Международные стандарты оценки МСО -1. МСО - 5.

11.Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: «Финансы и статистика», 2003.

12.Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. – М.: «Дело», 1998.

13.Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика, «Бизнес-школа», «Интел-Синтез»,

1998.

14.Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости Учебное пособие/ Под ред. Краюхина Г.А. - СПб.: СПбГИЭА, 1999.

15.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПб ГГУ, СПб, 1997.

16.Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» № 293 от 28.02.1996 г.

17.Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов (пер. с англ. под ред. Беляева С.Г.). – М: «Закон и право», ЮНИТИ, 1998.

18.Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Ми 122-ФЗ от 21.07.1397 г.

19.Федеральный Закон «О залоге» № 2872 - 1 от 29.05.1992 г.

20.Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов - н/Д: Феникс, 2002.

21.Экономика недвижимости Учебное пособие /Под ред. Ресина В.И. - М., «Дело», 2000.

22. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Под общ. ред. Грабовского П.Г. - М.: Изд-во «ACS», 1999.

106