Оценка бизнеса - А.Г. Грязнова

Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблицам шести функций сложного процента: она представляет собой сумму ставки процента и коэффициента фонда возмещения или равна коэф­ фициенту взноса на амортизацию единицы.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывает­ ся по формуле

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

г д л я заемных средств в стоимости; коэффициент капитализации для заемного капитала;

коэффициент капитализации для собственного капитала.

Метод прямой капитализации

Существует еще один метод определения коэффициента капитализации - метод прямой капитализации. В рамках доходного подхода стоимость акти­ ва рассчитывается по формуле

I

Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то сле­ дующая формула переводит стоимость в коэффициент капитализации:

, :I:I

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким образом, он называется общим. Вы­ шеприведенная формула используется в том случае, если перепродажа ак­ тива производится по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и, следовательно, нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала, а также если прогнозируется поступле­ ние равновеликих доходов.

162

Пример. Имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцени­ ваемой. Информация показывает, что сопоставимая недвижимость продана за 325 000 долл., а ЧОД составил 30 000 долл. Найти общий коэффициент капитализации позволяет вышеприведенная формула:

Шестой этап. На последнем этапе метода капитализации доходов сто­ имость недвижимого имущества определяется посредством деления вели­ чины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат четвертого этапа) на коэффициент капитализации (результат пятого этапа):

Метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод приме­ няется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, кото­ рые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с применением ме­ тода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколь­ ко этапов:

1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

2.Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (ревер­ сии), даже если в действительности продажа не планируется.

3.Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на сущест­ вующем рынке.

4.Производится приведение будущей стоимости доходов в период вла­ дения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости. Таким образом,

Пример. Инвестор приобретает недвижимость и сдает ее в аренду на 10 лет с получением следующих сумм арендной платы, выплачиваемых аван­ сом. Ставка дисконта - 11%.

163

Таблица 6.2

Применение сравнительного (рыночного) подхода для оценки недвижимости

• •• ••

Сравнительный (рыночный) подход представлен:

•методом сравнения продаж;

•методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж. Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при на­ личии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезнос­ тью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный ме­ тод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

164

Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, действовал ли покупатель или продавец в условиях финан­ сового давления, являлись ли обе стороны сделки независимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование типичным для рынка. Для анализа сде­ лок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Сегментирование рынка - процесс разбиения рынка на сегменты (сек­ торы), аналогичные по следующим параметрам:

•назначению использования объекта;

•качеству объекта;

•передаваемым юридическим правам и ограничениям;

•инвестиционной мотивации;

•путям финансирования и т.д.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Причем следу­ ет обратить внимание на следующие моменты:

•Характерный для данного сегмента срок экспозиции. Если объект был продан за меньший для стандартного срока экспозиции период, это ско­ рее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том, и в другом случае сделка не является типичной для данного сегмента рынка и не может рассматривать­ ся в качестве сравнимой.

•Независимость субъектов сделки. Если сделка заключена между го­ ловной и дочерней компаниями, то маловероятно, что сделка между ними была совершена по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объек­ тами, отягощенными залогом.

•Инвестиционная мотивация. Она должна быть одинаковой при осу­ ществлении сделок с оцениваемым объектом и объектами-аналогами.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов:

Выбор объектов недвижимости - аналогов. Для более объективной оцен­ ки необходим анализ не менее 3-5 сопоставимых продаж.

Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

1.Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-ана­ логами производятся по двум компонентам:

•единицам сравнения;

•элементам сравнения.

165

Применяются следующие единицы сравнения:

•цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного назначе­ ния, промышленного и жилищного строительства;

•цена за 1 м2 - в деловых центрах городов, для офисов;

•цена за 1 лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;

•цена за фронтальный метр - при коммерческом использовании в горо­ дах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его грани­ цы по какой-либо улице или шоссе);

•цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади заст­ ройки и площади земельного участка;

•цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, рестора­ нах, театрах - это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках - место парковки одного автомобиля.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

•переданные имущественные права;

•условия финансирования сделки. Могут иметь место различные вари­ анты, например финансирование сделки продавцом при предоставлении последним ипотечного кредита;

•условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем;

•время продажи. Оно является одним из основных элементов сравне­ ния сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необ­ ходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени;

•местоположение;

•физические характеристики объекта недвижимости. Они включают раз­ меры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д.

2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости. Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к ха­

рактеристикам оцениваемого объекта. Необходимо учитывать, что:

•поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, напри­ мер назначение использования объекта;

•не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования, ус­ ловия продаж. Желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсутствии такой возможности поправки на эти характеристики следует вносить в пер­ вую очередь.

166

Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого

объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосхо­ дит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусо­ вая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки де­ лятся на:

•процентные;

•денежные:

относительные;

абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи ана­ лога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Сто­ имость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки выглядит сле­ дующим образом:

• ' ' • • •

г д о с т ь оцениваемого объекта; цена продажи аналога до учета поправки; величина процентной поправки; цена продажи единицы сравнения; количество единиц сравнения.

Из формулы видно, что процентная поправка может быть отнесена как к цене продажи аналога в целом, так и к цене продажи его единицы сравне­ ния. Это свидетельствует о том, что величины процентных поправок не за­ висят от количества единиц сравнения. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, время продаж.

Денежные поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки рассчитывается следующим образом:

где величина относительной денежной поправки.

Относительную денежную поправку удобнее относить к цене продажи единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения. Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К

167

абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения, например наличие автостоянки. Поэтому стоимость оценивае­ мого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит следую­ щим образом:

Способы расчета и внесения поправок

Существуют следующие основные методы расчета поправок:

•метод, связанный с анализом парных продаж;

•метод прямого анализа характеристик;

•экспертный метод расчета.

Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей на­ зывается продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключени­ ем одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. В основе данного метода лежит следующее логическое рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Пример расчета процентной поправки на местоположение методом пар­ ной продажи. Оценивается отдельно стоящее двухэтажное кирпичное здание под офис, расположенное в округе "Юг". Для анализа сравнительных продаж был определен аналог - двухэтажное отдельно стоящее кирпичное здание, рас­ положенное в округе "Север". Аналог был продан за 1 250 000 долл. В базе данных имеются следующие пары сопоставимых объектов (табл. 6.3).

Таблица 6.3

168

Решение. Для того чтобы определить стоимость оцениваемого объекта, необходимо рассчитать и внести поправку на местоположение. Она определя­ ется отношением цен парных продаж объектов № 1 и № 2. Объекты № 3 и № 4 не могут быть использованы, так как назначение этих объектов не по­ зволяет отнести их к тому же, что и наш объект, сегменту рынка.

Поправка на местоположение рассчитывается по формуле

Поправка (в нашем примере 0,42) представляет собой коэффициент, на который умножается цена продажи аналога для получения вероятной сто­ имости оцениваемого объекта.

Пример расчета абсолютной денежной поправки методом сравнения парных продаж. Оценивается двухэтажное здание с пристроенной веран­ дой. Имеется здание-аналог, но без веранды, проданное по цене 100 000 долл. Кроме того, имеются данные по следующим объектам-аналогам (табл. 6.4).

Таблица 6.4

Из анализа объектов 1 и 2 целесообразно предположить, что разница в их цене обусловлена наличием или отсутствием гаража при условном допу­ щении равенства прочих физических характеристик.

169

Пример расчета относительной денежной поправки методом анализа парных продаж. Требуется оценить двухэтажное здание заводоуправления площадью 400 м2, нуждающееся в косметическом ремонте. В качестве ана­ лога было выбрано двухэтажное офисное здание площадью 350 м2, в котором был сделан косметический ремонт. Цена продажи аналога - 250 000 долл. В базе данных были найдены следующие данные по парным продажам (табл. 6.5).

Таблица 6.5

При расчете поправки на косметический ремонт необходимо сопоста­ вить цены единиц сравнения объектов с проведенным и требуемым косме­ тическим ремонтом.

170

Для упрощения расчетов в приведенных примерах рассматривалась лишь одна парная продажа. На практике для более точного определения поправ­ ки следует пойти по пути усреднения результатов, полученных рассмотре­ нием нескольких парных продаж. Сначала вносят процентные поправки, затем денежные. Последовательность внесения денежных поправок не имеет значения. При внесении же процентных поправок последовательность дол­ жна быть соблюдена, так как последующие процентные поправки вносятся в предыдущую откорректированную цену сопоставимой продажи:

Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в ана­ лизе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчи­ тывается, например, поправка на время продажи объекта, фактически отра­ жающая изменение покупательной способности валюты, в которой осуще­ ствлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости. Цены на недвижимость рассчитываются в долларах, поэтому для определения по­ правки на время продажи необходимо знать индексы покупательной спо-

171