"ЭЖ Вопрос-Ответ", 2009, N 9

Вопрос: В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" я известил Министерство имущественных и сельскохозяйственных отношений Астраханской области о намерении продать за 500 тыс. руб. земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Через месяц получил извещение, что Министерство реализует преимущественное право на покупку данного участка по названной цене. Я отказал покупателю. Истекает трехмесячный срок, а в Министерстве мне сообщили об отказе от покупки в связи с кризисом. Как быть, если оно откажется приобретать участок? Могу ли я обратиться в суд, ведь покупателя на участок я потерял?

Ответ: Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) субъект РФ (а в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - муниципальное образование) имеет преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

В этих целях п. 2 ст. 8 Закона N 101-ФЗ обязывает продавца земельного участка известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ о намерении продать земельный участок. Срок для ответа государственного органа на предложение - 30 дней с момента поступления извещения (п. 3 ст. 8 Закона N 101-ФЗ).

Считаем срок

Из вопроса неясно, госорган оформил ответ в пределах отведенного 30-дневного срока или по его истечении. От этого зависит, сможет ли продавец принудить госорган заключить договор купли-продажи путем признания его бездействия незаконным.

Возможны два варианта

Первый: госорган направил согласие на покупку в течение 30 дней с даты получения извещения продавца. В этом случае считается, что срок для ответа соблюден и информация, содержащаяся в ответе госоргана, имеет юридическую силу.

Второй: госорган направил согласие на покупку по истечении 30 дней с даты получения извещения продавца. То есть согласие госоргана просрочено, следовательно, оно не имеет юридической силы. Это означает, что госорган отказался от преимущественного права и продавец в силу п. 3 ст. 8 Закона N 101-ФЗ имеет право в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

Принудить госорган заключить договор в подобной ситуации нельзя, а последствия в виде неполученного дохода в результате потери потенциального покупателя, от которого продавец отказался, лежат на самом продавце.

Срок надо считать, руководствуясь общими нормами Гражданского кодекса РФ (гл. 11 "Исчисление сроков" разд. 1). Течение срока начинается на следующий день после календарной даты, которой определено начало (ст. 191 ГК РФ). Иначе говоря, если извещение поступило в госорган, например, 1 августа, течение срока начинается 2 августа, а заканчивается по окончании 30 дней, то есть 31 августа. Согласие госоргана, датированное 1 сентября и позднее, считается просроченным.

К сведению. Определить дату получения госорганом извещения (предложения) о продаже земельного участка, равно как и дату начала течения 30-дневного срока, можно, сверив дату поступления предложения на уведомлении о вручении, которое продавец оформляет в отделении почтовой связи, если предложение направляется по почте, или по дате, указанной в расписке (абз. 2 п. 2 ст. 8 Закона N 101-ФЗ).

Итак, если ответ на извещение государственный орган оформил в пределах 30-дневного срока, последующий отказ от заключения договора купли-продажи считается явным нарушением прав продавца.

Нет оферты - нет понуждения

Как понудить субъект РФ заключить договор купли-продажи, если он вовремя уведомил продавца о желании приобрести земельный участок, но впоследствии стал уклоняться от его приобретения?

Понуждение к заключению договора не допускается, кроме случаев, когда обязанность составить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Основание - п. 1 ст. 421 ГК РФ.

В ст. 8 Закона N 101-ФЗ установлено право, а не обязанность субъекта РФ приобретать участок земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому законных оснований для понуждения субъекта Федерации нет.

Чтобы определить, имеется ли в данном случае добровольно принятое субъектом РФ обязательство заключить договор купли-продажи, необходимо выяснить, является ли извещение продавцом субъекта РФ о намерении продать земельный участок офертой и признается ли согласие субъекта РФ надлежащим акцептом.

В п. 1 ст. 435 ГК РФ сказано, что оферта должна содержать существенные условия договора. Извещение субъекта РФ содержит их. Согласно п. 2 ст. 8 Закона об обороте земель сельхозназначения в извещении должны быть указаны цена, размер, местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Субъект РФ в своем согласии (уведомлении) фактически принимает все условия, указанные в извещении.

С момента принятия оферты договор заключен (ст. 433 ГК РФ). Тем не менее необходимо учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если "между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора".

Сделки купли-продажи недвижимости заключаются в простой письменной форме и только путем составления одного документа (ст. 550 ГК РФ).

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка невозможно оформить путем направления оферты и акцепта. И нельзя рассматривать уведомление субъекта Российской Федерации о приобретении земельного участка как акцепт.

Суды также придерживаются мнения, что правила об оферте и акцепте не могут применяться к отношениям по купле-продаже недвижимости (см., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.07.2007 N А43-2514/2007-23-64).

Извещение продавца и уведомление субъекта РФ не следует рассматривать как предварительный договор купли-продажи, поскольку согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной договор. В данном случае - в простой письменной форме путем составления одного документа.

Итак, в рассматриваемой ситуации субъект РФ добровольно не принимал обязательства заключить договор купли-продажи, значит, о понуждении к его заключению говорить не приходится.

Но ситуация не безвыходная. Дело в том, что конкретные процедуры рассмотрения субъектом РФ извещения продавца и оформления своего решения о приобретении земельного участка закреплены нормативными актами субъекта РФ.

Региональная практика

Субъекты РФ обычно оговаривают предельный срок, в течение которого при положительном решении субъекта Российской Федерации стороны должны оформить договор купли-продажи земельного участка.

Так, согласно п. 3 ст. 10 Закона Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-03 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" уполномоченный орган и продавец обязаны заключить договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в течение 60 дней со дня принятия решения о приобретении в собственность Московской области земельного участка.

Вдвое меньший срок установлен в п. 4 ст. 7 Закона Ленинградской области от 02.12.2005 N 107-оз "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области".

Кроме того, решение о приобретении земельного участка, как правило, оформляется правовым актом субъекта РФ - постановлением, распоряжением (например, Постановление губернатора Владимирской области от 14.12.2004 N 687 "Об организации работы по осуществлению оборота земель сельхозназначения на территории Владимирской области", Постановление правительства Ставропольского края "О приобретении в государственную собственность Ставропольского края участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на территории Ставропольского края").

Все-таки правовой акт

В случае, когда срок, установленный для заключения договора купли-продажи, нарушен либо решение субъекта РФ о приобретении конкретного земельного участка оформлено как правовой акт, но субъект РФ уклоняется от заключения договора купли-продажи, продавец имеет право обратиться в суд с требованием признать незаконным бездействие уполномоченного органа субъекта РФ (то есть неисполнение требований закона или правового акта) и обязать заключить договор купли-продажи.

К сожалению, Законом Астраханской области от 04.03.2008 N 7/2008-ОЗ "Об отдельных вопросах правового регулирования земельных отношений в Астраханской области" ни предельный срок для заключения договора купли-продажи, ни форма принятия правительством Астраханской области решения о приобретении земельного участка не утверждены.

Тем не менее решения о приобретении земельных участков из земель сельхозназначения в Астраханской области составляются в форме правовых актов (например, Распоряжение правительства Астраханской области от 27.12.2007 N 836-Пр "О покупке земельных участков сельскохозяйственного назначения"). При соблюдении такого условия можно обратиться в суд с требованием признать незаконным бездействие уполномоченного органа субъекта РФ, выраженное в незаключении договора купли-продажи земельного участка, и обязать заключить договор. При этом необходимо иметь подтверждение того, что продавец направил проект договора купли-продажи уполномоченному органу субъекта РФ. Согласно Постановлению правительства Астраханской области от 01.04.2009 N 127-П "Об агентстве по управлению государственным имуществом Астраханской области" таким органом в Астраханской области является Агентство по управлению государственным имуществом.

В.Верещагин

Юрист

А.Тюрина

Эксперт "ЭЖ"

Подписано в печать

01.09.2009

Мазуров А.В., Нахратов В.В., Чуркин В.Э. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. М.: Частное право, 2009. 304 с.

2. Статья 8 Закона содержит особенности сделки купли-продажи участков. Поскольку любая сделка в той или иной части регулируется ГК РФ, эти особенности конкретизируют куплю-продажу недвижимости в соответствии с ГК РФ.

Статья 8 Закона устанавливает преимущественное право покупки участка субъектом РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальным образованием, на территории которого такой участок находится, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Она адресована всем собственникам-продавцам участков и вынуждает ОМС не продавать участки, находящиеся в муниципальной либо неразграниченной государственной собственности (в том числе занятые лесом), а предоставлять их гражданам и юридическим лицам в аренду, за исключением субъектов РФ, в которых законами предусмотрено преимущественное право покупки участков муниципальными образованиями. Аналогичная обязанность в отношении участков ЗСХН, находящихся в федеральной собственности, имеется у уполномоченных на продажу таких участков ФОИВ. Однако на практике статья 8 Закона воспринимается как возлагающая исключительно на частных собственников участков обязанность предлагать их покупать публичным образованиям.

3. Если собственником участка является юридическое лицо, то извещать о намерении продажи участка должно оно в соответствии с ФЗ о соответствующей организационно-правовой форме юридического лица и своими документами. Если участок находится в долевой собственности, то извещать о намерении его продать должны дольщики в соответствии с положениями ФЗ об обороте.

Статья 8 Закона распространяется на любые участки, оборот которых регулируется комментируемым Законом. Поэтому в случае выдела доли или группы долей в участок не для ведения ЛПХ и его продажи преимущественное право его покупки также имеет публичное образование. В связи с этим право дольщика распорядиться долей после ее выдела в участок по своему усмотрению, о котором говорится в статье 12 Закона, не может быть реализовано посредством купли-продажи такого участка.

4. Положения законов субъектов РФ о преимущественном праве покупки участков могут быть поделены на 3 группы:

- оставившие преимущественное право покупки участков за субъектами РФ, в том числе в форме умолчания об этом в законе субъекта РФ (подпункт 4 пункта 1 статьи 19.1 Закона);

- предоставившие преимущественное право покупки участков муниципальным образованиям;

- установившие, что при отказе субъекта РФ от преимущественного права покупки участка оно переходит к муниципальному образованию.

В последнем случае положения законов субъектов РФ не соответствуют пункту 1 статьи 8 Закона, который допускает преимущественное право покупки участка либо субъектом РФ, либо муниципальным образованием - через союз "или", а не "и". Законы субъектов РФ - Ленинградской и Волгоградской областей - с положениями о двойном преимущественном праве покупки одного и того же участка субъектом РФ и муниципальным образованием признавались недействующими как противоречащие положениям статьи 8 комментируемого Закона, соответственно, Определением Верховного Суда РФ от 20 июля 2005 года N 33-Г05-9 и решением Волгоградского областного суда от 18 июля 2007 года N 3-105/2007. Субъект РФ может предоставить муниципальным образованиям преимущественное право покупки участков только при условии установленного законом субъекта РФ отказа субъекта РФ от преимущественного права покупки некоторых из них по определенным этим же законом признакам: размерам участков, близости к городам, нахождения в водоохранной зоне, наличия границы с земельным участком регионального предприятия или учреждения и т.п.

Если законом субъекта РФ все же предусмотрено двойное преимущественное право покупки участка сначала субъектом РФ, а затем муниципальным образованием, то в таком субъекте РФ преимущественное право покупки участка имеет только субъект РФ, поскольку его законом не определены участки, преимущественное право покупки которых имеет муниципальное образование без субъекта РФ. В таких субъектах РФ продавец участка при отказе субъекта РФ от преимущественного права его покупки имеет право продать участок третьему лицу, не извещая о его продаже муниципальное образование.

5.1. ФЗ об ипотеке допускает продажу заложенного участка с согласия залогодержателя (пункт 1 статьи 37). Однако, исходя из статьи 33 ФЗ об ипотеке, залогодатель обязан предупредить залогодержателя о том, что преимущественное право покупки участка имеет публичное образование. Если залогодержатель дал согласие на такую продажу и публичное образование купило заложенный участок, то залогодержатель не сможет обратить на него взыскание, поскольку, согласно абзацу второму пункта 1 статьи 126 ГК РФ, обращение взыскания на землю и другие природные ресурсы, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, допускается в случаях, предусмотренных законом, а такой закон не принят. Если этот же участок затем будет отчужден публичным образованием в частную собственность, то, исходя из статьи 38 ФЗ об ипотеке, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения... становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем, причем залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила. Поскольку согласие нового частного лица на приобретение в собственность заложенного участка маловероятно, можно предположить, что публичное образование, скорее всего, откажется от его покупки. Прекратить же существование такого участка (например, в результате его раздела) купившее его публичное образование не вправе, поскольку залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества (пункт 1 статьи 30 ФЗ об ипотеке), обязан принимать меры по предохранению заложенного имущества от утраты (статья 32 ФЗ об ипотеке) и несет риск случайной гибели заложенного имущества (статья 36 ФЗ об ипотеке).

Публичное образование, получившее извещение о продаже заложенного участка либо не знавшее о его залоге, обязано следовать статье 8 Закона об обороте и не вправе выражать согласие на его покупку при условии предварительного прекращения его залога, поскольку это не допускается статьей 8 Закона. Поэтому если продавец в ответ на свое извещение о продаже участка получил от публичного образования письмо о согласии на покупку участка только после прекращения его залога, то есть если публичное образование не выразило согласие на покупку участка в течение 30 дней со дня получения извещения продавца, продавец вправе продать участок избранному им лицу.