2. Предприятие (имущественный комплекс) как объект недвижимости

В Гражданском кодексе ПМР законодатель не просто ввел новую категорию объекта гражданских прав, он еще придал этому объекту особое значение, признав предпри­ятие в целом как имущественный комплекс недвижимостью. Тем самым соответственно распространив на переход :трав, а также договор продажи предприятия правило об обязательной государственной регистрации в едином ре­естре прав на недвижимое имущество. Причем параграф 7 «Продажа недвижимости» ГК ПМР распространяет свое действие на специальные нормы, регулирующие продажу предприятия, только в части, не противоречащей им.

Договор продажи предприятия заключается в пись­менной форме. Ему предшествует определение состава и оценки подлежащего продаже предприятия на основе ин­вентаризации. До подписания договора должны быть со­ставлены и рассмотрены сторонами, а также согласованы, акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предпри­ятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (ст.577 ГК ПМР). Данные документы должны прилагаться в обязательном порядке к договору. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора, (ст. 576 ГК ПМР).

Обязанностью сторон по договору продажи пред­приятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реа­лизации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обя­занности по уведомлению кредиторов о продаже.

Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено пра­во потребовать: прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков, а также признание договора продажи недействи­тельным.

Для целей регистрации перехода прав на предприятие как имущественный комплекс следует еще раз обратиться к противоречивому понятию предприятия. Если допус­тить, что предприятие все-таки может продаваться по час­тям, в силу буквального толкования п. 2 ст. 143 ГК ПМР, тогда данная часть объекта не будет признаваться недвижимостью в соответствии с п.1 этой же статьи, поскольку предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью только в целом, а не в его части.

Регистрация прав на предприятие их обременения, а также договора продажи проводится в соответствии с Указом Президента ПМР № 305 от 17.07.03 г. «Об утверждении Положения о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ранее государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлялась в соответствии с Указом Президента ПМР № 25 от 15.01.01 «Об утверждении единой системы государственной регистрации». На основании п. 26 «Положения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ним, осуществляется регистрирующим органом по месту нахождения данных объектов до регистрации предприятия как имущественного комплекса.

Государственная регистрация прав на предприятие про­водится регистрирующим органом по месту регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированный переход прав на предприятие как имущественный комплекс является основанием для обращения за регистрацией пере­хода прав на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государствен­ный реестр прав в месте нахождения конкретного объекта.

Предприятие является недвижимостью в силу закона. Но как уже отмечалось ранее, по сути, в оборот введено не новое понятие комплекса сооружений, объединенных организационными и техническими характеристиками, а «бизнеса», который вообще может даже не подразумевать наличие у конкретного юридического лица недвижимого имущества.

Сочетание элементов предприятия может быть различ­ным и при этом оно всегда будет недвижимостью, незави­симо от того, входит ли в его состав недвижимость. Даже если у юридического лица будет в собственности недви­жимое имущество, продавая предприятие, оно вправе не включать его в предмет договора[24].

На практике, к примеру, в Российской Федерации возни­кает большое количество споров относительно признания определенных технологических объектов единой сложной вещью. Собственник, как правило, стремится объединить как можно большее количество объектов в одно целое. Ему не всегда идут навстречу органы технической инвентаризации. Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость порой высказывают свою третью точку зре­ния, внося еще большую путаницу в предмет спора.

Подобная практика существует в Свердловской области. Указанный метод в оценке представленных документов был изложен в докладе регистратора прав Учреждения юстиции Свердловской области Н.Н. Чистякова. « Если БТИ (или иной компетентный орган) выдает техническое описание объекта, как сложной вещи или главной вещи и принадлеж­ности, то это вовсе не означает, что Учреждение юстиции именно так данный объект и зарегистрирует. Законодатель­ство предусматривает такие виды недвижимого имущества производственного назначения, как здания, сооружения и помещения (жилые, нежилые), а также предприятия как имущественные комплексы. Производственно техноло­гический комплекс — «изобретение», которое вступает в противоречие с законом. Под характеристику сложной вещи эти объекты не попадают. Два здания сложную вещь составить не могут в силу своей однородности»[25].

Конечно, нельзя не согласиться с мнением коллег, что объединение «сложной вещи» в произвольном порядке не­допустимо. Но главную роль здесь должны сыграть именно органы технической инвентаризации, которые должны установить, что, допустим, объединение двух зданий, не связанных единой технологической сетью, не должны составлять некий общий объект. Вышеприведенное оп­ределение производственно технологического комплекса подчеркивает его единое производственное назначение где изъятие, какого-либо элемента или вещи сделает невозможным или существенно затруднит использование этого объ­екта в соответствии с его назначением. Если технические органы будут руководствоваться едиными принципами и понятиями, которые лучше всего было бы еще и закрепить на законодательном уровне, то многие сложности право­применительной практики не были столь болезненны.

Регистрирующий орган — это организация, уполномо­ченная проверять факт возникновения, изменения и прек­ращения, прав на недвижимое имущество, то есть, на те объекты, которые уже сформированы и имеют техническую документацию. Следовательно, проверять обоснованность придания некоторым объектам, или целым категориям ста­туса недвижимости — это компетенция органов техничес­кого кадастрового учета. При таком порядке учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость не вправе ставить под сомнение техническую экспертизу органов БТИ. Однако в РФ порой происходит и такое.

Допустим, ГУЮ «Самарская областная регистрацион­ная палата» в ходе анализа документов, представленных на государственную регистрацию, может выявить необоснованность придания объекту статуса недвижимости или необоснованность объединения функционально различ­ных объектов в состав одного, что может послужить осно­ванием для приостановления или отказа в государственной регистрации прав[26].

В Приднестровской Молдавской Республике продажа предприятия как целостного имущественного комплекса по­лучает пока развитие в рамках приватизационных процессов. Причем в последнее время этот метод стал особенно востре­бован. Но недостаточное изучение действующей норматив­ной базы и отсутствие практики приводит к совершению ошибок и противоречивому применению законодательства.

Самая грубейшая ошибка в том, что, игнорируя поло­жения ГК, участники гражданского оборота вместо объ­екта прав предприятия как имущественного комплекса, рассматривают объектом сделок унитарное предприятие, которое является субъектом в чистом виде. Как уже упоми­налось в данной статье, это глубокое заблуждение, между унитарным предприятием и предприятием как имущест­венным комплексом ставить знак равенства.

Однако, стоит назвать в контексте исследуемой пробле­мы статью 317 ГК ПМР, которая оговаривает вопросы со­хранения прав на имущество при переходе предприятия или учреждения к другому собственнику. Эта статья находится в Главе 19 ГК, где урегулировано право хозяйственного веде­ния и оперативного управления. Исходя из общего смысла данной Главы, речь в названной статье должна идти о сохра­нении за унитарным предприятием и учреждением вещных прав при переходе права собственности на само унитарное предприятие или учреждение к другому собственнику. В части перехода прав на учреждение в п.2 ст. 317 так прямо и сказано, что, при переходе права собственности на учрежде­ние к другому лицу, это учреждение сохраняет право опера­тивного управления на принадлежащее ему имущество.

Но вот что касается унитарных предприятий, то здесь картина неясная. Законодатель оговорил сохранение пра­ва хозяйственного ведения при переходе не унитарного предприятия в пределах государственной и муниципаль­ной собственности, а предприятия как имущественного комплекса. Таким образом, из буквального прочтения статьи право хозяйственного ведения сохраняется не за унитарным предприятием (субъектом права), а за предпри­ятием как имущественным комплексом (объектом права). Это противоречит общему смыслу норм ГК и не разделяет субъектов и объекты гражданских прав. Статья 317 также противоречит и статье 311 «Право хозяйственного ведения» ГК, где субъектом данного вещного права установлены го­сударственные и муниципальные унитарные предприятия, а не предприятия как имущественные комплексы.

В ГК РФ статья 300 изложена аналогичным статье 317 ГК ПМР образом и тоже вступает в противоречие с иными нормами Гражданского кодекса. Хотя Чубаров В.В., ком­ментируя данную статью, указал, что эта норма «подчер­кивает вещный характер права хозяйственного ведения, поскольку наделяет их владельцев правом следования. При переходе унитарного предприятия, в пределах государс­твенной и муниципальной собственности, право хозяйс­твенного ведения сохраняется за УП на имущественный комплекс в целом»[27].

Такой комментарий имел бы право на существование, если бы комментируемая статья так прямо и предусматри­вала сохранение права хозяйственного ведения на предпри­ятие как имущественный комплекс в целом за унитарным предприятием в случае перехода прав собственности на него к другому собственнику государственного и муниципального имущества. Точно также как это предусмотрено этой же статьей для учреждений.

Целесообразно было бы внести изменения в п. 1 ст. 3 17 ГК ПМР.

В Российской Федерации некоторые трудности сме­шения понятий юридического лица с предприятием были урегулированы дополнительными изменениями действу­ющего законодательства. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в статье 22 определял что «государственная регист­рация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учреждениях юстиции по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица». Этот пункт, казалось бы, регулирует процедурный момент, связанный с местом обращения за регистрацией перехода прав на предприятие, по при этом он указывает на то, что регистрационное действие проводится там, где это предприятия зарегистрировано как юридическое лицо. Данную формулировку О.М. Козырь охарактеризовал как грубейшую ошибку законодателя[28].

Впоследствии в данную статью были внесены измене­ния. Теперь ее редакция более корректна: «в случае необхо­димости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация прав на предприятие в целом и сделки с ним проводятся в учреждении юстиции по регистрации прав по месту регистрации (проживания) лица, приобретающего в собст­венность предприятие, а государственная регистрация до­говора аренды, договора об ипотеке и иного ограничения права на предприятие — по месту регистрации правооб­ладателя предприятия». В процитированной редакции уже однозначно определено, что предприятие — это объект, который имеет своего правообладателя.

В развитие затронутой темы обратимся к некоторым примерам из Приднестровской правоприменительной практики. Есть реальные договоры, название которых гла­сит следующим образом: «Договор купли-продажи госу­дарственного унитарного предприятия». С точки зрения ГК ПМР это просто немыслимо. Продаваемым объектом также является государственное унитарное предприятие, которое, повторюсь, согласно ст. 122 ГК ПМР относится к субъек­там, а не объектам права и никакой гражданско-правовой договор изменить это не сможет. В разделе «Гарантии» рас­сматриваемого договора вообще значилось, что покупатель гарантирует продавцу следующее: «общество является официально зарегистрированным и обладает гражданской правоспособностью». Это уже неприкрытый правовой ни­гилизм. Государственное унитарное предприятие названо обществом, являясь «объектом договора», оно еще вместе с тем обладает гражданской правоспособностью, которая, как известно, принадлежит только физическим и юриди­ческим лицам. В завершении темы о гражданской право­способности и правосубъектности акт приема-передачи назывался так «О передаче имущественного комплекса Государственного унитарного предприятия, находящегося в собственности Закрытого акционерного общества (покупа­теля по договору. Прим. авт.) в уставной капитал закрытого акционерного общества (нового общества, образуемого на базе ГУП. Прим. авт.)».

В данной работе делался акцент на определение состава предприятия и его понятия. Практически все авторитетные правоведы, да и сама буква и дух Закона говорят о том, что форма продажи предприятия как целостного имущественно­го комплекса обеспечивает возможность продажи готового «бизнеса». Когда же речь идет о юридическом лице банкро­те, то на передний план уже выходит просто совокупность имущества юридического лица, которое отчуждается для погашения долгов. Кроме того, юридическое лицо на момент продажи (приходится писать такую неграмотную формули­ровку, чтоб сохранить объективность происшедшего. Прим. авт.) не осуществляло никакой деятельности. В классическом смысле с предприятием «на ходу» здесь мы не сталкиваемся.

Тем не менее, в Приднестровье была осуществлена и такая продажа. Хотя и в этом примере предмет договора доста­точно спорен. «Имущественный комплекс (предприятие) Государственное унитарное предприятие, в дальнейшем Объект». Повторяются типичные ошибки. Кстати, сам ГК ПМР содержит разные формулировки по поводу одного и того же объекта. Статья 143 ГК говорит о предприятии как иму­щественном комплексе, а параграф 8 ГК уже называется «Про­дажа целостного имущественного комплекса (предприятия)». Следом только статья 575 воспроизводит наименование, установленное параграфом, статьи 576-582 возвращаются к привычному понятию — предприятия.

Если снова обратиться к рассмотренным выше примерам, то только второй из них в документах содержал упоминание о продаже предприятия как имущественного комплекса. В первом случае договор купли-продажи не предусматривал вообще отчуждения такого объекта как предприятие.

Неправильное применение Гражданского кодекса повлекло еще одну серьезную ошибку. Как было описано ранее, покупатель объекта акционерное общество приобрело по договору в собственность не имущественный комплекс, а государствен­ное унитарное предприятие. Таким образом, собственником государственного унитарного предприятия стало хозяйствен­ное общество. Которое впоследствии внесло в уставной капитал так же не объект гражданского права, а субъекта, то есть все тоже государственное унитарное предприятие.

Подобные заблуждения свойственны не только при­днестровским правоприменителям, но и законодателям. Рассмотрим с точки зрения объекта и субъекта, граж­данских прав Закон ПМР № 313-3-Ш от 25.07.03 «О раз­государствлении и приватизации». В пп. «б» п. 1 ст. 24 указанного Закона заявка на выкуп объекта приватизации подается членами трудового коллектива в администрацию предприятия (имущественного комплекса). Если перевести это с юридического языка на повседневный, то получается, что Законом можно установить обращение с заявкой, к примеру, в администрацию телеграфного столба, который по своей природе является таким же объектом гражданс­ких прав, как и предприятие. Ст.29 Закона развивает идею о том, что государственные и муниципальные предприятия все же являются объектами приватизации наравне с акция­ми в хозяйственных обществах. Неразбериха усугубляется ст. 31 Закона, которая называется «Особенности сделок, связанных с продажей унитарного предприятия». В этой статье поочередно употребляются термины «продажа иму­щественного комплекса унитарного предприятия» и «про­дажа унитарного предприятия». Видно, что законодатель метался в поиске правильной дефиниции.

Данный Закон должен был предусматривать привати­зацию государственных и муниципальных предприятий путем отчуждения предприятия как имущественного ком­плекса, составляющего его организационную и технологи­ческую основу, а также продажи дополнительного имущес­тва, не включенного в единый комплекс. Того имущества, которое и не может быть включено в целостный объект (те же объекты сопкультбыта. Прим. авт.). Допуская воз­можность продажи унитарного предприятия, можно тогда представить, что и иные организационно-правовые формы юридических лиц, тоже могут быть проданы таким же обра­зом. Акционерное общество, скажем, переходит в собствен­ность на основании договора купли-продажи. Что же тогда делать с акциями? Использовать их на рынке нет смысла, достаточно заключить договор продажи предприятия как имущественного комплекса с переходом права собствен­ности не на объект, а на субъект — юридическое лицо.

Как удалось определить, предприятие (имущественный комплекс), как действующий «бизнес» представляет собой сложную категорию. Ввиду специфических черт, а так же не всегда последовательного законодательства, устанавли­вающего его состав и порядок распоряжения.

Можно утверждать, что как особый объект гражданско­го права оно имеет право на существование, но вместе с тем его оборот невозможен без корректировки действующих нормативных уложений. Предприятие как имущественный комплекс не должно признаваться недвижимостью в силу закона. Придание ему такого статуса усложняет процедуру отчуждения и не отвечает задачам государственного реест­ра прав на недвижимое имущество.

В феврале 2003 года Советом при Президенте РФ по ко­дификации и совершенствованию гражданского законода­тельства была одобрена концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Остановимся подробнее на тех положениях концепции, которые касают­ся исследуемой темы:

а) главным недостатком законодательства следует при­знать отсутствие четких признаков предприятия как объек­та гражданских прав, которые отличали бы его от других сходных объектов;

б) действующее законодательство регулирует такие гражданско-правовые сделки с предприятием как купля-продажа, аренда, доверительное управление, ипотека.

Однако правовое регулирование различных сделок не от­личается единообразием.

Исходя из этого, авторы предлагают внести в действую­щее законодательство следующие изменения:

а) в интересах имущественного оборота необходимо признать предприятие (имущественный комплекс, исполь­зуемый в предпринимательской деятельности) особым объектом имущества, но не квалифицировать предприятие как объект недвижимости;

б) поскольку предприятие не будет являться недвижи­мым имуществом права на предприятие, ограничения и об­ременения этих прав, их возникновение или прекращение не будет подлежать государственной регистрации;

в) необходимо сформулировать некие общие правила, касающиеся всех сделок с предприятиями;

г) в законодательстве назрела необходимость предус­мотреть специальное регулирование в отношении такого объекта гражданских прав как технологический имущес­твенный комплекс.

СНОСКИ

1. Законодательство, №4, 2003 г. Телюкина М.В. Продажа предприятия в рамках внешнего управления, стр.34

2. Куликов А. Ипотека предприятия как имущественного комплекса. - М. «Юринформцентр», 2000 г. стр. 9.

3. Грибанов А. Хозяйство и право, №7, 2003, стр. 69.

4. Шершеневич Г Ф. Учебник торгового права - М., 1994, с.70.

5. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. - М. «Инфра-М», 1999, комментарий к ст. 132.

6. Государственная регистрация прав на недвижимость. Под. ред. Кирсанова А.Р. - М. Ось - 89, 2003 г., стр. 283.

7. См. Хозяйство и право, №7, 2003 г., стр. 69, а также Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М. Статут.-1999.-стр. 266.

8. Кирсанов А.Р. Указ. соч. стр. 284.

9. Климов П.В. Сохранение трудовых отношений при переходе организации к новому собственнику. Европейский опыт. Законодательство №2, 2003 г. стр 76-80.

10. Гражданский Кодекс ПМР. -Тирасполь. ГУ «Юридическая литература». 2002. Ст. 575.

11. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. - М. «Инфра-М», 1999, комментарий к ст. 559.

12. Шретер В.Н. Переход торговых предприятий. Юридический вестник. Кн. II! - М, 1913, с.196.

13. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Сборник №4. Самара 2002. Отв. Ред. Гальцова О.Д., стр. 87.

14. O государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Сборник №4. Самара 2002. стр. 90.

15. Кирсанов А.Р. Указ. соч., стр. 282-304

16. Там же, стр. 282.

17. Хозяйство и право, № 5, 2003 г. Грибанов А. «Понятие предприятия в российском праве», стр.65.

18. Грибанов А. Предприятие: проблемы доктрины и законодательства. Хозяйство и право № 5, 2000, стр. 36.

19. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые вопросы правоприменения. Хозяйство и право № 8, 1998 г. стр. 46-50.

20. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Под общ. ред. Ю.И. Колесова. Р. н. Д. Экспертное бюро, 2001 г. стр. 74.

21. А. Куликов. Указ. соч. стр. 19.

22. Климов П.В. Указ. соч. стр. 76-80.

23. Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе. Хозяйство и право, № 6, 2003 г. стр. 8

24. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Под ред. Колесова Ю.И. Р.н. Д. Экспертное бюро, 2001, стр. 66.

25. Чистяков Н.Н. О практике работы Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость на территории Свердловской области. РИГР - Информационный сборник № 4. М- 2001г. стр. 4.

26. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отв. Ред. Гальцова О.Д. Самара - 2003. стр. 91.

27. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ- - М. «Инфра-М» 2002, комментарий к Ст. 300.

28. Козырь. О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Проблемы. Теория. Практика - М., 1998, стр. 279.

Интернет-источник: http://www.minjust.org/web.nsf/753c102460d12e01c2256b4100687c72/79357d68c3634c11c225712a00356a63!OpenDocument

11