18. Определение рыночной стоимости земли.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Проведение оценки земельных участков является обязательным в случае вовлечения в сделку участков, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе:

1) при определении стоимости участков, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

2) при использовании участков, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

3) при продаже или ином отчуждении участков, принадлежащих РФ, субъектам рФ или муниципальным образованиям;

4) при переуступке долговых обязательств, связанных с участками, принадлежащими РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

5) при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

– при национализации имущества;

– при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о стоимости участка;

– при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

– при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии участков у собственников для государственных или муниципальных нужд;

– при проведении оценки участков в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Настоящие правила не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, учреждениями имуществом, закрепленным за ними, за исключением случаев, если распоряжение имуществом допускается с согласия собственника этого имущества.

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки земельного участка, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом.

В случаях, предусмотренных законодательством, оценка земельного участка, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

19. Залоговая стоимость земли.

В статье 340 ГК РФ законодательно закреплена особая роль земли как объекта залога. Земля является одним из самых надежных объектов залога в странах с развитым земельным рынком, поскольку со временем она не изнашивается (в сельском и лесном хозяйстве при рациональном использовании), как другие виды недвижимости, более того, стоимость ее постоянно возрастает.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяет сферу залоговых отношений.

Оценка земельного участка при его ипотеке

-Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ.

-Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Таким образом, в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» используется понятия залоговой стоимости, отсутствующие в Федеральных стандартах оценки.

Залоговая стоимость - стоимость имущества, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет вынужденной продажи объекта залога, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Залоговая стоимость равна денежной сумме, которую, но мнению банка, можно выручить от вынужденной продажи объекта залога при обращении на него взыскания с учетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества.

В МСО дается определение ипотечной стоимости.

Ипотечная стоимость представляет собой технику оценки долгосрочного риска. Поэтому как таковая она не является базой оценки стоимости. Ипотечная стоимость - это техника, которая прежде всего используется банками в ряде Европейских стран».

Залоговая стоимость позволяет оценить соответствие реальной стоимости заложенного имущества кредитным обязательствам, как в процессе предварительной экспертизы залогового имущества, так и при мониторинге залога.

Смысл определения залоговой стоимости - объем обязательств, исполнение которых полностью обеспечивается залогом имущества, не может превышать определенной банком залоговой стоимости данного имущества. Соответственно, кредит считается полностью обеспеченным данным залогом только в случае, если залоговая стоимость больше или равна сумме следующих трех величин:

-основная сумма кредита;

-проценты, начисленные на момент обращения взыскания на предмет залога;

-штрафы (неустойки), начисленные на момент обращения взыскания на предмет залога.