6. Основные модели ипотечного кредитования: использования рынка закладных и контрактно-сберегательная. Сущность и различия этих моделей.

1.Усечено-открытая модель

Усечено-открытая модель организованной ипотеки. Совокупная потребность клиентов на кредиты обеспеченные банком из произвольных источников, т. е собственные средства банка клиентов вес спектор банковских пассивов.

Особ. прямая зависимость % ставок от общего состояния кредитно-финансового рынка.

Усечено-открытая модель характеризуется отсутствием организац. системы массовой ипотеки.

Широко применяется в странах с развитой экономикой не полностью сформированный инфраструктурой рынка. Не требует применения , каких-либо стандартов, присутствия в качестве альтернативы или дополняется с применением других моделей организационной ипотеки.

2.Расширенная открытая модель ипотечного кредитования

(или Американская система ипотеки – использование рынка закладных)

В рамках данной модели основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на объекты недвижимости (вне балансовая секъюритизация). Используется принцип разделения привлекаемого ресурса и собственного. Реализация модели обеспечивается при условии создания и эффективного функционирования разветвленной инфраструктуры кредитно-финансового рынка, жестко контролируемой государством. Стабильность системы формируется за счет преимущественного использования твердо процентных долговых обязательств. Цена ресурса, привлекаемого за счет твердо процентных обязательств, находится в прямой зависимости от цены ресурса на открытом рынке в целом. Следовательно колебание рынка приводит к повышению % ставок на кредитном рынке.

Заемщик оплачивает часть стоимости приобретаемого имущества (10-30%) за свой счет, остальное в кредит на 25-30 лет. Основные характеристики модели:

Основа – двухуровневая система с использованием инструментов MBS (ценные бумаги обеспеченные ипотекой и внебалансовая секъюриизация)

централизация операций и гос поддержка участников

Основа управления рисками – кредитные и инвестиционные качества MBS, а также использование SPV , кот является основой внебалансовой секъюритизации

3.Сбалансированная автономная модель ипотечного кредитования (немецкая – контрактно-сберегательная.)

Ключевой признак –ссудно-сберегательный принцип функционирования. Совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заёмщиков. Право на получение ссуды возникает только у заёмщиков, ране направлявших в систему свободные средства. Использование сберегательного принципа существенно отодвигает во времени момент приобретения недвижимости. Размер процентной ставки при данном подходе практически не зависит от общего состояния кредитно-финансового рынка и возможно установление минимальных процентных ставок.

Особенности:

- Источник финансирования не зависит от рынка капитала

- %-ая ставка по кредиту максимально низка и как правило неизменна

- Значительный объем потенциальных заемщиков, помимо возможности их кредитования на комфортабельных условиях. Способствуют также развитию сегмента строительства

- Накопленный за первичный период капитал не только снижает процентную нагрузку на заемщика, но и увеличивает возможный объем кредитования.

Общие черты и различия основных систем ипотечного кредитования:

Для усечено-открытой и сбалансированной автономной моделям характерно наличие основы в виде одноуровневой модели, которая может быть частично расширена за счет использования балансовой секъюритизации (кред.активы на балансе первичного кредитора)

Для усечено-открытой и сбалансированной автономной модели характерна децентрализация операций

Характерной общей чертой расширенной открытой и усеченной открытой модели является их розничная/рыночная сущность. Масштаб и баланс спроса и предложения в рамках этих моделей в основном регулируется банковским процентам по ссудам и ценой кредитных ресурсов.

Общей чертой американской и немецкой модели является сильная и всесторонняя поддержка и контроль гос-ва, включая систему правового, лицензионного и финансового регулирования деятельности участников, предоставление гос гарантий, обеспечение страх рисков, налоговые льготы и целевые адресные дотации.

Также общей чертой американской и немецкой модели является их чисто банковская сущность, т.е. отсутствие прямой организационной связи с процессом инвестирования в строительство.