Вопросы для обсуждения

1. Целевое назначение бизнес-плана инвестиционного проекта и его типовая структура.

2.Структура бизнес-плана.

3.Особенности определения цены товара при бизнес-планировании.

4. Организационная среда реализации проекта.

5. Оценка потребности в производственно-технических ресурсах и уровня эффективности их использования в рамках проекта.

6. Согласование интересов участников инвестиционного проекта.

7. Инструментальные средства поддержки инвестиционных расчетов и коммуникаций проекта.

Тесты

1. Последовательность разделов бизнес-плана

Описание продукта

План маркетинга

Финансовый план

Положение дел в отрасли

Производственный план

Резюме

Деловое расписание

Организационный план

2. Пользователи бизнес-плана

-: менеджеры – создатели бизнес-плана

-: акционеры (собственники)

-: средства массовой информации

-: государственные органы (инспекции Министерства РФ по налогам и сборам, Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг, районная администрация)

-: подрядчик

3. Резюме проекта – это … раздел бизнес-плана

-: последний

-: девятый

-: первый

4. Понятие «инвестиционный проект» по отношению к понятию «бизнес-план»

-: более широкое

-: более узкое

-: тождественное

5. Бизнес-планирование следует отнести к ... планированию

-: оперативному

-: текущему

-: долгосрочному

Тема 4 Организационно-экономический механизм реализации проекта

Организационно-экономический механизм реализации проекта – система взаимодействия участников проекта, включающая формы и параметры их взаимоотношений. Среди них:

– нормативные документы, на основе которых осуществляется взаимодействие участников;

– обязательства участников в связи с осуществлением проекта, гарантии таких обязательств и санкции за их нарушение;

– условия финансирования;

– особые условия оборота продукции и ресурсов между участниками;

– система управления реализацией инвестиционного проекта;

– учетная политика участников проекта.

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор (контракт), заключаемый заказчиком с привлекаемыми им для разработки проектной документации проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими и физическими лицами. Разработка проектной документации осуществляется при наличии утвержденного решения о предварительном согласовании места размещения объекта, на основе утвержденных (одобренных) обоснований инвестиций в строительство или иных предпроектных материалов, договора, задания на проектирование и материалов инженерных изысканий.

При проектировании предприятий, зданий и сооружений производственного назначения следует учитывать решения, принятые в схемах и проектах районной планировки, генеральных планах городов, поселков и сельских поселений, проектах планировки жилых, промышленных и других функциональных зон.

Проектирование объектов жилищно-гражданского назначения осуществляется в соответствии с утвержденными в установленном порядке генеральными планами городов, поселков и сельских поселений, схемами и проектами районной планировки и разработанными на их основе проектами застройки.

При проектировании особо сложных и уникальных зданий и сооружений заказчиком совместно с соответствующими научно-исследовательскими и специализированными организациями должны разрабатываться специальные технические условия, отражающие специфику их проектирования, строительства и эксплуатации.

Проектная документация на строительство предприятия, здания и сооружения, разработанная в соответствии с государственными нормами, правилами и стандартами, что должно быть удостоверено соответствующей записью ответственного лица за проект (главного инженера проекта, главного архитектора проекта, управляющего проектом), согласованию с органами государственного надзора и другими заинтересованными организациями не подлежит, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской федерации.

Обоснованные отступления от требований нормативных документов допускаются только при наличии разрешений органов, которые утвердили и (или) ввели в действие эти документы.

Проектная документация, разработанная в соответствии с исходными данными, техническими условиями и требованиями, выданными органами государственного надзора (контроля) и заинтересованными организациями при согласовании места размещения объекта, дополнительному согласованию не подлежит за исключением случаев, особо оговоренных законодательством Российской федерации.

В случаях, когда в договоре (контракте) не обусловлены специальные требования о составе выдаваемой заказчику проектной документации, в её состав не включаются расчеты строительных конструкций, технологических процессов и оборудования, а также расчеты объемов строительно-монтажных работ, потребности в материалах, трудовых и энергетических ресурсах. Эти материалы хранятся у разработчика проектной документации и представляются заказчику или органам государственной экспертизы по их требованию.

Заказчики проектной документации и проектировщики обязаны своевременно вносить в рабочую документацию изменения, связанные с введением в действие новых нормативных документов.

Утверждение проектов, рабочих проектов на строительство объектов в зависимости от источников его финансирования производится:

– при строительстве за счет государственных капитальных вложений, финансируемых из республиканского бюджета Российской Федерации – в порядке, установленном Минстроем России совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами;

– при строительстве за счет капитальных вложений, финансируемых из соответствующих бюджетов республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга – соответствующими органами государственного управления или в устанавливаемом ими порядке;

– при строительстве за счет собственных финансовых ресурсов, заемных и привлеченных средств инвесторов (включая иностранных инвесторов) – непосредственно заказчиками (инвесторами).

Проекты, рабочие проекты на строительство объектов, независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности подлежат до их утверждения государственной экспертизе. Технико-экономическое обоснование строительства (ТЭО) является основной проектной стадией, подлежащей государственной экспертизе.

Государственная экспертиза является обязательным этапом инвестиционного процесса в строительстве.

Экспертиза инвестиционных проектов проводится в целях предотвращения создания объектов, строительство и использование которых не отвечает требованиям государственных норм и правил или наносит ущерб охраняемым законом правам и интересам граждан, юридических лиц и государства, а также в целях контроля за соблюдением социально-экономической, научно-технической, градостроительной, энергосберегающей и природоохранной политики.

Все предплановые, предпроектные и проектные материалы по объектам независимо от их сметной стоимости и принадлежности подлежат государственной экологической экспертизе. В проектах на строительство и реконструкцию объектов должна проводиться экспертиза условий труда. Однако эта работа до настоящего времени не получила должного распространения, и, как результат, в эксплуатацию вводятся объекты с серьезными нарушениями правил и норм охраны труда.

Сами строительные работы являются предметом договора строительного подряда (п. 2 ст. 740 ГК РФ). Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания, сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

Существенным условием договора подряда, подлежащим обязательному согласованию, является цена. Цена обычно определяется путем составления сметы работ, которая представляет собой перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и т.д.

При составлении и проверке смет в отношении любого строительства, ремонта и пусконаладочных работ вне зависимости от источников их финансирования при формировании цен на строительную продукцию и выполненные работы используется Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденная Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 №15/1 (далее - Методика).

Сводные сметные расчеты стоимости строительства рассматриваются как документы, определяющие сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства всех объектов, предусмотренных проектом.

В сводных сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства средства рекомендуется распределять по следующим главам:

• подготовка территории строительства;

• основные объекты строительства;

• объекты подсобного и обслуживающего назначения;

• объекты энергетического хозяйства;

• объекты транспортного хозяйства и связи;

• наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения;

• благоустройство и озеленение территории;

• временные здания и сооружения;

• прочие работы и затраты;

• содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строящегося предприятия;

• подготовка эксплуатационных кадров;

• проектные и изыскательские работы, авторский надзор.

В договоре может быть определено, что цена работ состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя. Важно, чтобы способ определения цены был согласован сторонами в форме, позволяющей произвести ее расчет без дополнительных переговоров, что подтверждается отсутствием между подрядчиком и заказчиком в течение длительного времени разногласий по стоимости работ при проведении промежуточных платежей.

Иногда на практике возникает необходимость проведения дополнительных работ. В этой ситуации ст. 744 ГК РФ предоставляет заказчику право вносить изменения в техническую документацию. Однако внесение данных изменений возможно при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают 10% указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ. Внесение в техническую документацию изменений в большем объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.

В отношении сроков продления строительных работ следует указать, что они могут быть изменены только по соглашению сторон.

В договоре строительного подряда должен быть установлен порядок обеспечения строительства материалами и оборудованием.

При выборе способа обеспечения строительства материалами организации руководствуются гл. 37 ГК РФ, которая предусматривает следующие способы выполнения работ:

- из материалов подрядчика (ст. 704 ГК РФ);

- с использованием материалов заказчика (т.е. давальческих материалов) (ст. 713 ГК РФ).

Обязанность по обеспечению строительства материалами может быть также возложена на заказчика согласно ст. 745 ГК РФ. При этом заказчик по условиям договора строительного подряда может обеспечивать материалами строительство в целом или в определенной его части от общей потребности в материальных ресурсах.

Одна из главных черт договора подряда, в частности строительного подряда, – распределение рисков. Риск случайного уничтожения (повреждения) строительного объекта до его приемки лежит на подрядчике. Исключением является авария, произошедшая из-за недоброкачественных материалов, предоставленных заказчиком (ст. 741 ГК РФ).

В договоре строительного подряда стороны могут предусмотреть обязанность страховать строительно-монтажные риски (ст. 742 ГК РФ).

При этом сторона, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемого при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, обязана застраховать соответствующие риски. Иными словами, страхователями выступают подрядчики или субподрядчики.

Сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию, должна представить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках.

Следует отметить, что страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.

По договору строительного подряда заказчик вправе осуществлять контроль и надзор:

• за ходом и качеством выполняемых работ;

• за соблюдением сроков (графика) выполнения работ;

• за качеством предоставленных подрядчиком материалов;

• за правильностью использования подрядчиком материалов заказчика.

При этом заказчику запрещено вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Таким образом, заказчик вправе осуществлять:

• контроль над соблюдением проектных решений, сроков строительства и требований нормативных документов,

• контроль над качеством строительно-монтажных работ,

• контроль над устранением выявленных дефектов в проектно-сметной документации,

• пересмотр в случае необходимости отдельных положений проектно-сметной документации,

• проверку наличия документов, удостоверяющих качество используемых при выполнении строительных работ конструкций, изделий и материалов,

• освидетельствование и оценку скрытых работ.

В отличие от других разновидностей договора подряда заказчик по договору строительного подряда несет дополнительные обязанности, что обусловлено спецификой строительства (см. также положения ст. 747 ГК РФ).

Так, заказчик по договору строительного подряда обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Кроме того, в случаях и порядке, предусмотренных в договоре, заказчик обязан передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги.

Включение соответствующих положений в договор строительного подряда не является обязательным. Если условия предоставления земельного участка (строительной площадки) в договоре не оговорены, то предполагается, что он должен быть предоставлен таким образом, чтобы обеспечить подрядчику возможность своевременного начала работ, нормального их ведения и завершения в срок.

Однако необходимо учитывать, что вопрос о своевременном предоставлении земельного участка (строительной площадки) и обеспечении условий для работы тесно связан со сроками строительных работ и с качеством их выполнения. Поэтому если у подрядчика возникнут трудности, вызванные невыполнением или ненадлежащим выполнением заказчиком своих обязанностей, то наличие в договоре проработанных положений о том, что конкретно и в какие сроки должен был сделать заказчик, будет дополнительным аргументом подрядчика.

В силу ст. 751 ГК РФ на подрядчика возложены обязанность по соблюдению правил техники безопасности и ответственность за их нарушение.

Кроме того, ст. 1095 и п. 2 ст. 1096 ГК РФ прямо указывают на исполнителя работ (подрядчика) как на ответственного за возможный вред при недостатках работы.

В целях нормативного закрепления правил безопасного производства строительных работ разработаны СНиП III-4-80 «Техника безопасности в строительстве».

Поскольку строительная деятельность относится к разряду источников повышенной опасности для окружающих, подрядчик как владелец источника повышенной опасности, осуществляющий деятельность от своего имени, несет ответственность перед потерпевшим. Единственным исключением из этого правила является возможность применения к заказчику регрессной ответственности, предусмотренной ст. 1081 ГК РФ, например, в случае поставки им недоброкачественных материалов и оборудования.

В соответствии со ст. 751 ГК РФ подрядчик также обязан строго соблюдать требования нормативных актов по охране окружающей среды. Санкции за подобные нарушения накладывают органы, отвечающие за охрану окружающей среды, на основании соответствующих норм экологического и природоохранного законодательства.

Наряду с услугами, обязанность предоставления которых возлагается на определенную сторону - заказчика по договору строительного подряда, положениями гл. 37 ГК РФ особо выделена лежащая на обоих контрагентах обязанность осуществлять сотрудничество между собой.

Смысл такого сотрудничества в соответствии со ст. 750 ГК РФ состоит в том, что при обнаружении препятствий к надлежащему исполнению они - подрядчик и заказчик - должны в равной мере принимать все зависящие от них разумные меры, направленные на устранение таких препятствий. Неисполнение указанной обязанности приводит к тому, что соответствующая сторона лишается права на возмещение убытков, которые у нее могут возникнуть из-за того, что препятствие, о котором идет речь, не было ею устранено.

При осуществлении сдачи-приемки обязанности сторон определяются положениями ГК РФ и иных нормативных актов. Заказчик производит приемку объекта на основании результатов проведенных им обследований, проверок, контрольных испытаний и измерений, представленных подрядчиком документов, подтверждающих соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту, нормам, правилам и стандартам, а также заключений органов надзора.

В соответствии с указаниями по применению и заполнению форм по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ, утвержденными Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 №100, для приемки выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений применяется Акт о приемке выполненных работ (форма №КС-2). Акт составляется на основании данных Журнала учета выполненных работ (форма №КС-6а) в необходимом количестве экземпляров. Акт подписывается уполномоченными представителями сторон, имеющими право подписи (производителя работ и заказчика или генподрядчика). На основании данных Акта о приемке выполненных работ заполняется Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма №КС-3), которая применяется для расчетов с заказчиком за выполненные работы. Справка составляется в необходимом количестве экземпляров. Один экземпляр предназначен для подрядчика, второй – для заказчика (застройщика, генподрядчика).

Таким образом, сдача заказчику (прием от субподрядчика) выполненных работ без составления формы №КС-2 неправомерна. Следует обратить внимание на то обстоятельство, что приемка работ может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний, если наличие таких испытаний предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, выполняемых по договору. Если первоначально предварительные испытания дали отрицательный результат, необходимо провести такие испытания повторно. При отсутствии положительных результатов испытаний заказчик имеет право отказаться от подписания акта приемки работ. В этом случае мотивы отказа от подписания акта признаются обоснованными.

Строители, проектировщики, инженерные изыскатели должны быть членами саморегулируемых организаций в строительстве (СРО). Такая новая форма ведения деятельности в сфере строительства была введена Градостроительным Кодексом РФ с 1 января 2010 года вместо действия строительных лицензий.

Основная идея саморегулирования заключается в замене государственного контроля за строительством на контроль собственный за своей профессиональной деятельностью участников строительного рынка, что способствует уменьшению влияния государства на данный сегмент рынка, а также позволит его участникам самостоятельно решать поставленные перед ними задачи.

Согласно статье 55.1 Градостроительного кодекса РФ основными целями саморегулируемых организаций являются:

• предупреждение причинения вреда третьим лицам вследствие недостатков работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства и выполняются членами саморегулируемых организаций;

• повышение качества выполнения строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В инвестиционно-строительной сфере широко используется практика конкурсного отбора подрядчиков, в том числе путем проведения подрядных торгов.

Заказчик вправе проводить квалификационный отбор для выявления претендентов на участие в процедуре по размещению заказов. Оценка квалификации претендентов осуществляется в соответствии с критериями, требованиями или процедурами, установленными в квалификационной или конкурсной документации.

При размещении заказов заказчик может потребовать от претендентов предоставления обеспечения заявок на участие в торгах (конкурсе) одновременно с представлением указанной заявки. Обеспечение заявки на участие в торгах (конкурсе) может быть банковская гарантия, залог, а также поручительство.

Заказчик может проводить 2-этапные торги (конкурсы). На первом этапе 2-этапных торгов все претенденты представляют первоначальные заявки на участие в торгах (конкурсе), содержащие предложения без указания цены.

На втором этапе 2-этапных торгов (конкурса) заказчик предлагает претендентам, принявшим участие в первом этапе, представить окончательные заявки на участие в торгах (конкурсе) с указанием цены на один и тот же предмет торга.

Заключенный контракт с победителем, определенным по результатам подрядных торгов, является основанием для открытия финансирования строительства объектов.

Все активнее в отечественной практике используется механизм долевого строительства объектов недвижимости (в т.ч. многоквартирных домов).

Долевое строительство предполагает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц на основании договора участия в долевом строительстве (далее – участники долевого строительства).

По договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Отношения в сфере долевого строительства регулируются Федеральным законом РФ от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ, вступившем в силу с 1 апреля 2005 г. закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Передача объекта от заказчика инвестору возможна только после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Новый Закон ввел новое понятие – «проектная декларация», которая включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства (ст. 19 Закона).

Введение проектной декларации обусловлено необходимостью инвесторам заранее ознакомиться с вариантами планируемого строительства объектов недвижимости и определиться с застройщиком.

Проектная декларация должна быть опубликована в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет). Причем дата опубликования декларации тесно связана с возникновением права застройщика заключить первый договор участия в долевом строительстве. Не ранее 14 дней с момента опубликования.

Таким образом, теперь застройщик вправе начать привлечение денежных средств под строительство недвижимости только по истечении 14 дней с момента обнародования проектной декларации. До вступления Закона в силу практика изобиловала случаями размещения рекламы о привлечении денежных средств на строительство объекта недвижимости, строительная документация на которую еще не оформлена. Нередко такие случаи приводили к «замораживанию» строительства или продаже несуществующих проектов строительства.

Закон возложил на застройщика обязанность публиковать в течение 10 дней информацию об изменениях, коснувшихся проектной декларации (ст. 20 Закона).

Помимо обязательного опубликования изменений на застройщика возложена обязанность ежеквартально обновлять проектную декларацию с информацией о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности, что гарантирует постоянную осведомленность инвесторов о деятельности застройщика.

Следует отметить, что проектная декларация будет являться достаточно подробным документом, из которого любое заинтересованное лицо сможет узнать максимум сведений о застройщике и о проекте строительства. В настоящее время застройщики неохотно идут на предоставление гражданам копий документов о фирме и документов, обосновывающих строительство. Теперь же с основными сведениями смогут ознакомиться все желающие.

В случае нарушения застройщиком установленных требований к проектной декларации инвестор вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты.

Важным моментом для участников долевого строительства, в частности для застройщиков, является новелла, дополняющая Кодекс об административных правонарушениях статьей 14.28 «Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Статьей установлены санкции для застройщиков, привлекающих денежные средства граждан при отсутствии такого права. Помимо возложения санкций в виде административного штрафа на должностных лиц в размере от 150 до 200 МРОТ, на юридических лиц - от 4000 до 5000 МРОТ, сами граждане могут потребовать немедленного возврата денежных средств и проценты на эту сумму в двойном размере.

Закон обязал застройщиков предоставлять информацию любым заинтересованным лицам. Статьей 20 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» к такой информации о застройщике Законом отнесена следующая:

– наименование, местонахождение, режим работы;

– о государственной регистрации, об учредителях;

– о проектах строительства объектов, в которых принимал участие застройщик за последние 3 года;

– о лицензиях, номере и сроке ее действия, виде деятельности, подлежащем лицензированию;

– о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, кредиторской задолженности.

Также любое обратившееся лицо вправе потребовать, а застройщик обязан предоставить следующие документы: учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и постановке на учет в налоговом органе, отчетность финансово-хозяйственной деятельности застройщика, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет, аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Конечно, непрофессионалу достаточно сложно будет разобраться во всех тонкостях документов, для того чтобы сделать правильный вывод об успехе финансово-хозяйственной деятельности застройщика, но основную информацию о существовании застройщика на рынке строительства и уже построенных объектах недвижимости может сделать без труда любое лицо.

 Следует обратить внимание на информацию о проекте строительства объекта, которая должна соответствовать проектной документации и содержать следующую информацию:

– цель проекта строительства;

– этапы и сроки реализации проекта;

– о разрешении на строительство;

– о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

– о местоположении строящихся (создаваемых) объектов недвижимости и об их описании;

– о количестве в составе строящихся (создаваемых) объектов недвижимости, самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

– описание технических характеристик указанных самостоятельных объектов в соответствии с проектной документацией;

– предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) объектов недвижимости;

– о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

– перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

 Помимо вышеуказанной информации и документов, которые должны быть предоставлены заинтересованным лицам, у застройщика имеется обязанность представить для ознакомления по требованию инвестора документы:

1) разрешение на строительство;

2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Статьей 22 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлены требования к рекламе, распространяемой в любой форме и с помощью любых средств. В соответствии со ст. 2 Федерального закона № 108-ФЗ от 18 июля 1995 г. (в ред. 02.11.04) «О рекламе» под рекламой понимается любая информация о юридическом лице, товарах, идеях и начинаниях, которая предназначена для неопределенного круга лиц и призвана формировать или поддерживать интерес к вышеизложенной информации и способствовать реализации товаров, идей и начинаний.

 Согласно ст. 22 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» при производстве, размещении и распространении рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, не допускается:

1) приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности. Например, запрещено указывать в тексте рекламы информацию о проценте дохода, который может быть получен инвестором, в случае реализации им объекта после окончания строительства;

2) рекламировать многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство этого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства.

Реклама строительного проекта, связанного с привлечением денежных средств инвесторов для строительства объектов недвижимости, должна содержать указание на места и способы получения заинтересованными лицами проектной декларации.

Следует отметить, что распространение рекламы возможно только в период осуществления деятельности соответствующего застройщика на рекламируемом объекте. В случае приостановления деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, такая реклама запрещена.

Следует обратить внимание, что Кодекс об административных правонарушениях дополнен статьей 14.28 «Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ст. 25 Закона), в соответствии с которой за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 до 150 минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от 3000 до 4000 тысяч минимальных размеров оплаты труда.

Активизации банковского участия в кредитовании данного инвестиционного сектора способствовало урегулирование залоговых отношений, связанных с привлечением денежных средств частных инвесторов для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», применяются положения Гражданского кодекса РФ и Федерального закона №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных Законом.

В обеспечение исполнения обязательств застройщика перед банком предоставляется следующее имущество:

– предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности;

– право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом;

– находящиеся в собственности застройщика объекты незавершенного строительства;

– жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Перечисленное имущество может считаться находящимся в залоге с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства и при государственной регистрации права собственности застройщика на данный объект.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает две схемы передачи имущества в залог банку:

– до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства;

– после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

Во втором случае имущество передается банку (последующему залогодержателю) в порядке последующего залога в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком застройщику на строительство многоквартирного дома.

При обращении взыскания на предмет залога застройщик и банк как залогодержатель в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика, исполнение которых обеспечено залогом.

Согласно статье 14 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Проект всегда нацелен на результат, на достижение конкретных целей, на определенную предметную область. Реализация проекта осуществляется полномочным руководством проекта, менеджером проекта и командой, работающей под этим руководством, другими участниками проекта, выполняющими отдельные специфические виды деятельности, процессы по проекту.

Степень и условия контроля со стороны заказчика (инвестора) за деятельностью управляющего во всех случаях определяются договором.

Различают несколько систем управления проектами.

«Основная» система. Руководитель проекта – представитель заказчика, финансовой ответственности за принимаемые решения не несет. В этом случае менеджер проекта обеспечивает координацию и управление ходом разработки и реализации проекта, в контрактных отношениях с другими участниками проекта (кроме заказчика) не состоит. Преимущество данной системы состоит в объективности проект-менеджера, недостаток – риск за результаты проекта целиком возлагается на заказчика.

Система «расширенного управления». Руководитель проекта несет ответственность за проект в пределах фиксированной цены. Он обеспечивает управление и координацию процессов проекта по соглашениям между ним, заказчиком и участниками проекта.

Система «под ключ». Руководитель проекта – проектно-строительная фирма, с которой заказчик заключает контракт «под ключ» с объявленной стоимостью проекта.

Сегодня осуществляется переход от традиционной схемы типового генподрядного контракта к ЕРС- и EPCM-контрактам.

В общем случае, Генеральный подрядчик – сторона договора подряда, которая поручает выполнение отдельных видов и комплексов работ специализированным подрядным организациям – субподрядчикам. Генеральный подрядчик с согласия Заказчика привлекает к выполнению своих обязательств отечественных или иностранных субподрядчиков, полностью отвечая за результаты деятельности последних, сдачу заказчику комплектного оборудования или объекта в целом.

ЕРС — английская аббревиатура (engineering, procurement, construction – инжиниринг, поставки, строительство), под которой понимается договор на строительство «под ключ» с фиксированной (паушальной) ценой («lump sum»). EPC-подрядчик – это генеральный подрядчик, выполняющий за твердую цену основной объем работ инвестиционно-строительного проекта и принимающий на себя все риски его осуществления с момента проектирования и до момента передачи готового объекта заказчику (включая выполнение гарантийных обязательств), по которым он несет финансовую ответственность перед Заказчиком.

EPCM – английская аббревиатура (engineering, procurement, construction management – управление инжинирингом, поставками, строительством). ЕРСМ-подрядчик — это генеральный подрядчик, полностью выполняющий инвестиционный проект и принимающий на себя риски по управлению проектом с момента проектирования и до момента передачи готового объекта заказчику (включая выполнение гарантийных обязательств).

Заключение ЕРС/ЕРСМ-контрактов позволяет компаниям-инвесторам (заказчикам строительства) при реализации инвестиционных проектов не отвлекать собственные управленческие ресурсы на непрофильный бизнес, которым для них, по сути, является строительство новых мощностей, концентрируясь на основной деятельности (производстве электроэнергии, нефте- и газодобыче и т.д.).

Все большее распространение сегодня получает девелопмент, когда стоимость контракта определяется по принципу «затраты плюс вознаграждение» (cost plus fee). Девелопер работает на гонораре, рассчитываемом определенным образом по соглашению с Инвестором. Девелопер берет на себя задачу поиска наиболее выгодного варианта использования земельного участка Инвестора или существующего уже объекта недвижимости, строит «под ключ» утвержденный объект и передал его Инвестору для дальнейшего использования, продажи или эксплуатации, или же предоставляет услуги по коммерческой реализации объекта на тех же условиях. При этом Девелопер никогда не участвует в проекте своими деньгами. В данном случае он проводит все работы, в том числе разработку бизнес-плана, проектирование, необходимые согласования, строительство и привлечение клиентов исключительно на средства Инвестора. На все необходимые работы он привлекает специалистов или специализированных подрядчиков. В случае невыполнения обязательств по проекту Фи-девелопер отвечает объемом своего вознаграждения.