- •Глава 1. Понятие и особенности недвижимости
- •1.1. История возникновения понятия «недвижимость»
- •1.2. Основные аспекты понятия «недвижимость»
- •1.2.1. Недвижимость как материальный объект
- •Принадлежности
- •Пакет прав
- •Улучшения
- •1.2.2. Недвижимость как объект имущественных отношений
- •1.2.3. Экономический аспект понятия «недвижимость»
- •Недвижимость (экономический аспект)
- •Актив (источник дохода)
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 2. Рынок недвижимости: особенности и основы анализа
- •2.1. Понятие рынка недвижимости. Объекты и субъекты рынка
- •Субъекты рынка недвижимости
- •Институциональные участники рынка
- •Объекты рынка недвижимости
- •По формам собственности По сферам хозяйство вания По видам экономической деятельности По натурально-вещественному составу По целям собственника По функциональному назначению
- •-Для инвестиций;
- •Рыночные посредники:
- •Подрядчик
- •Инвестор
- •Покупатель
- •Продавец Арендатор, управляющий Арендодатель, собственник
- •2.2. Специфические черты рынка недвижимости
- •2.3. Основы анализа рынка недвижимости5
- •2.3.1. Типовые цели анализа рынка недвижимости
- •2.3.2. Показатели мониторинга рынка недвижимости
- •2.3.3. Классификация объектов недвижимости
- •Классификация объектов по качеству
- •Классификация объектов по размеру
- •Классификация объектов по местоположению
- •2.3.4. Использование методов математической статистики для целей анализа рынка недвижимости
- •Расчёт среднего значения
- •2.3.5. Источники данных о предложении и спросе
- •2.3.6. Абсолютные и относительные показатели рынка недвижимости
- •2.3.7. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 3. Виды стоимости и принцыпы оценки недвижимости
- •3.1. Цели оценки и виды стоимости недвижимости
- •3.2. Принципы оценки недвижимости
- •Требования к проведению оценки
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 4. Основы теории стоимости денег во времени
- •Правило «72-х»
- •Глава 5. Основы доходного подхода к оценке недвижимости
- •5.1. Общие положения
- •5.2. Прогнозирование будущих доходов
- •5.2.1. Прогнозирование чистого операционного дохода (чод)
- •Реконструированный отчет собственника о пвд
- •5.2.2 Определение момента начала получения дохода, период получения доходов, риск
- •Период получения дохода и риск
- •5.2.3 Ожидаемая выручка от продажи объекта (реверсия)
- •5.3. Методы и техники капитализации дохода
- •5.3.1. Метод прямой капитализации
- •5.3.2. Метод капитализации по норме отдачи на капитал
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 6. Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 7. Затратный подход к оценке недвижимости
- •7.1. Сущность и сфера применения затратного подхода
- •Сфера применения затратного похода
- •7.2. Порядок применения затратного подхода
- •7.2.1. Расчет прямых и косвенных затрат инвестора
- •7.2.2. Определение величины предпринимательской прибыли инвестора, соответствующей требованиям рынка
- •Предпринимательская прибыль
- •Предпринимательский стимул – компенсация рисков инвестора
- •7.2.3. Методы расчета физического износа зданий
- •Порядок раздельного определения устранимого и неустранимого физического износа
- •7.2.4. Измерение функционального устаревания
- •7.2.5. Внешнее (экономическое) устаревание
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 8. Определение рыночной стоимости земельных участков
- •8.1. Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
- •Этапы проведения анализа ннэи
- •8.2. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •Методы оценки земельных участков
- •Метод выделения
- •8.3. Особенности оценки права аренды земельного участка
- •Вопросы для самопроверки
- •Основные понятия и определения
- •Приложения
- •Федеральный стандарт оценки n 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (фсо n 1)»
- •Федеральный стандарт оценки n 3 «Требования к отчету об оценке» (фсо n 3)
7.2.3. Методы расчета физического износа зданий
Существуют следующие методы определения физического износа зданий:
визуальный26 (по таблицам ВСН 53-86);
на основе расчета срока службы (элемента) объекта;
на основе определения затрат на ремонт (элемента) объекта.
1. Визуальный. Метод основан на применении «Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН-53-86 (р) – Госгражданстрой», используемых при визуальных измерениях износа.
В соответствии с ВСН 53-86 (р) физический износ жилых зданий оценивается по специальным таблицам признаков износа. Эти признаки выявляются в результате визуального или инструментального обследования и представляют собой внешнее проявление различных неисправностей, характерных для различных стадий развития. Каждой стадии развития износа соответствует количественная оценка в %, которая условно характеризует степень износа как отношение стоимости ремонта с восстановительной стоимости элемента здания.
Например, в таблице 7.3. представлены признаки и количественная оценка физического износа стен из слоистых железобетонных панелей.
Таблица 7.3.
Признаки и количественная оценка физического износа стен из слоистых железобетонных панелей
Признаки износа |
Количественная оценка |
Физический износ, % |
Примерный состав работ |
Незначительные повреждения отделки панелей, усадочные трещины, выбоины |
Повреждения на площади до 10%, ширина трещин до 0,3 мм |
0 - 10 |
Заделка трещин и выбоин |
Выбоины в фактурном слое, ржавые лотки |
Повреждения на площади до 15% |
11 - 20 |
Заделка выбоин, ремонт фактурного слоя |
Отслоение раствора в стыках трещины на наружной поверхности, следы протечек в помещении |
Ширина трещин до 1 мм. Протечки на площади до 10% |
21 - 30 |
Герметизация швов, заделка трещин с восстановлением отделочных покрытий |
Трещины, выбоины отслоение защитного слоя бетона, местами протечки и промерзание в стыках |
Ширина трещин до 2 мм. Повреждение на площади до 20% |
31 - 40 |
Восстановление защитного слоя, герметизация швов |
В сборнике ВСН 53-86 (р) таблицы приведены также для стен:
деревянных, сборно-щитовых;
деревянных каркасных;
деревянных рубленых, каркасных и брусчатых с наружной облицовкой кирпичом;
кирпичных;
с облицовкой керамической плиткой;
из мелких блоков, искусственных и естественных камней;
из крупноразмерных блоков и однослойных несущих панелей.
Физический износ конструкции (Фк) рассчитывается по формуле:
,
где: Фi - физический износ i-го участка конструкции, %;
Pk - размеры осмотренной конструкции (площадь, длина, объём и т.п. - м2, п.м., м3);
Pi - размеры поврежденного i-го участка конструкции.
Например, удельный вес участка к общему объему конструкции, Pi = 75 %; физический износ участка конструкции, Фi = 30 %;
Средневзвешенное значение физического износа конструкции Фki = 0,75· 30 = 22,5 %, т.е. физический износ конструкции 22%
Аналогично устанавливают физический износ для всех конструктивных элементов здания.
Физический износ здания (Фз):
,
где: Фki - физический износ i-ой конструкции, %;
Li - доля стоимости i-ой конструкции в восстановительной стоимости здания, %;
n - число осмотренных (обследованных) конструктивных элементов.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) следует принимать по УПВС жилых зданий, либо по их сметной стоимости.
Усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов здания приведены в соответствующих приложениях ВСН 53-86 (р). Например, удельные веса элементов жилых зданий II группы капитальности по стоимости (табл.7.4.).
Таблица 7.4.
Удельные веса элементов жилых зданий II группы капитальности по стоимости
Наименование элемента |
Удельный вес, % |
Фундаменты Стены Перегородки Перекрытия Крыша Кровля Полы Окна Двери Отделочные покрытия Внутренние сантехнические и электротехнические устройства Прочие элементы (лестницы, балконы, остальное) |
11 19 7 13 2 1 6 5 6 9 15 6 |
Итого |
100 |
Классификация групп капитальности зданий приведена в таблице 7.5.
Таблица 7.5.
Группы капитальности жилых зданий
Группа капиталь-ности здания |
Материал фундаментов, стен и перекрытий |
Срок службы здания, лет |
I |
Каменные особо капитальные |
150 |
II |
Каменные обыкновенные (перекрытия железобетонные или деревянные и железобетонные) |
125 |
III |
Каменные обычные (фундаменты бетонные, стены из облегченной кладки) |
100 |
IV |
Деревянные рубленые или брусчатые (фундаменты ленточные) |
50 |
V |
Сборнощитовые, гипсобетонные (фундамент на столбах, перекрытия деревянные) |
30
|
VI |
Каркасно-засыпные и прочие облегченные |
15 |
На основе полученных значений износа элементов и объекта в целом в процентах рассчитывается стоимостное выражение износа, т. е. величина потери стоимости объекта.
Например, в результате визуальных обследований получены следующие значения физического износа в процентах по элементам здания (табл. 7.6.).
Таблица 7.6.
Расчет физического износа по элементам здания
Конструктивные элементы здания |
Удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания, Li, % |
Физический износ конструкции, Фki, % |
Физический износ здания, Фз, % |
Фундамент |
7 |
12 |
0,84 |
Стены, перегородки |
42 |
15 |
6,3 |
Перекрытия |
12 |
15 |
1,8 |
Полы |
6 |
20 |
1,2 |
Окна и двери |
4 |
20 |
0,8 |
Отделка |
8 |
40 |
3,2 |
Кровля |
3 |
30 |
0,9 |
Технические системы |
12 |
25 |
3 |
Прочие элементы |
6 |
10 |
0,6 |
Итого: |
100 |
|
18,64 (19) |
Однако данный метод оценки технического состояния зданий не дает объективной оценки износа, особенно для 1-й, 2-й и 3-ей групп капитальности. Это обусловлено тем, доля ненесущих конструкций (перегородок, оконных и дверных блоков, инженерных систем и др.) в общей стоимости объекта ниже, чем несущих (фундаментов, стен, перекрытий). Поэтому при сравнительно высокой надежности несущих конструкций и значительном износе (35-40%), например, отделки, кровли и технических систем, физический износ здания в целом, определяемый как средневзвешенное значение износа всех элементов, будет иметь значение, близкое к 18%.
В связи с этим здания, которые по результатам визуального обследования в соответствии с ВСН 53-86 (р) имеют физический износ 60% и более, подлежат детальному инструментальному обследованию их несущих конструкций.
2. Метод расчета срока службы (графический)
Этот метод был разработан на основе обработки статистических данных технической эксплуатации по жилым зданиям и отражает зависимость физического износа отдельных конструктивных элементов, систем здания от срока их эксплуатации. В ВСН 53-86 (р) приведены графики физического износа различных конструкций жилых зданий. Данный метод27 целесообразно применять только при массовых технических инвентаризациях объектов недвижимости (с целью планирования и организации ремонтных мероприятий).
3. На основе определения затрат на ремонт объекта (элемента):
,
где: Фи - физический износ конструктивного элемента или здания на момент оценки, в %;
Зр - затраты на ремонт элемента или здания в целом, руб.;
С - восстановительная стоимость конструктивного элемента, здания на момент оценки, руб.
Приведенные выше методы оценки физического износа не подразумевают его разделения на устранимый и неустранимый, т.е. полученный показатель износа включает в себя и устранимый, и неустранимый виды.
Однако в теории оценки недвижимости устранимый физический износ рассматривается как износ, который может быть устранен немедленно после даты оценки (восстановление протекающей кровли, ремонт неисправного сантехнического или электрооборудования и т.п.) или по достижении момента проведения очередного косметического ремонта. Если же затраты на устранение дефекта, повреждения больше приращения стоимости объекта, износ считается неустранимым. Заметим, что любой дефект можно устранить путем создания нового объекта взамен существующего, но в этом случае имеет место соизмеримость затрат на ликвидацию дефектов с затратами на создание нового строения.