- •Раздел 1
- •Глава 1
- •1.1. Понятие «город»
- •1.2. Классификация городов
- •1.3. Города в системе населенных мест
- •1.4. Градостроительная деятельность
- •1,5. Архитектура и градостроительство
- •Глава 2
- •2.1. Функциональная организация территории города
- •2.2. Планировочная структура города
- •Раздел I. Теория и практика градостроительства
- •2.3. Градостроительное зонирование
- •Глава 3
- •Климатические факторы.
- •Комплексная планировочная оценка территории.
- •3.1. Климатические факторы
- •3.2. Ландшафтно-географические и геологические условия
- •3,3. Санитарно-экологические факторы
- •Санитарно-гигиенические и экологические факторы
- •3.4. Комплексная планировочная оценка территории
- •Глава 4
- •4.1. Жилая и общественная застройка
- •4.2. Центр города
- •4.3. Производственные зоны
- •Производственные зоны города
- •4.4. Система озеленения города
- •4.5. Транспортная инфраструктура города
- •Нормируемое расстояние от наземных, наземно-подземных гаражей, открытых стоянок до жилых и общественных объектов
- •4.6. Инженерная подготовка территории и инженерное оборудование
- •Глава 5
- •5.2. Особенности реконструкции исторически ценной застройки в городах
- •5.3. Реконструкция жилых территорий города
- •5.4. Реконструкция территорий промышленной застройки города
- •6.2. Документы территориального планирования
- •6.3. Документация по планировке территории
- •6.4. Правила землепользования и застройки в системе градостроительного регулирования
- •6.5. Архитектурно-строительное проектирование
- •6.6. Информационное обеспечение градостроительной деятельности
- •6.7, Зарубежная практика регулирования градостроительной деятельности
- •Раздел II
- •Глава 7
- •7.2. Основные этапы развития земельных отношений в России
- •7.3. Современные правовые формы землепользования в Российской Федерации
- •7.4. Особенности землепользования в городах
- •8.1. Система государственного управления земельными ресурсами
- •8.2. Содержание землеустройства и землеустроительная документация
- •8,3. Государственный кадастр недвижимости
- •9.2. Земельный участок как объект оценки
- •9.3. Оценка рыночной стоимости земельных участков
- •9.4. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •9.S. Кадастровая оценка городских земель
- •9.6. Плата за землю в городах
- •9.7. Оценка эффективности
- •II. Справочная литература
- •III. Монографии, учебная литература, периодические издания
- •Раздел II 204
- •Глава 7 204
- •Малеева Татьяна Владимировна инженерно-экономические основы градостроительства
9.S. Кадастровая оценка городских земель
Объектом кадастровой оценки в городах являются все земли независимо от форм собственности. Под кадастровой оценкой городских земель понимается комплекс правовых, административных и технических мероприятий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования по состоянию на определенную дату, как правило, на начало года.
Государственная кадастровая оценка земель базируется на учете рентных отношений землепользователей. Определить количественные параметры факторов, описывающих источники земельной ренты в городе, и установить ценность земельных участков - основная задача государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.
Заказчиком кадастровой оценки городских земель выступают органы местного самоуправления. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочная зона включает в себя часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
Кадастровая оценка городских земель в настоящее время проводится в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 39 от 15.02.07.
Данные Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов по следующим видам их разрешенного использования:
земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки;
земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки;
земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок;
земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений;
земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;
земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц;
земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии;
земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения;
земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;
земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;
земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов,-
земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте;
земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи, конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов;
земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами;
земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования;
земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные Участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.
Кадастровая стоимость земельных участков в составе городских земель населенных пунктов рассчитывается по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации. Ее определение осуществляется последовательным выполнением необходимых действий.
\. Формирование перечня земельных участков происходит в следующем порядке:
составление исходного перечня земельных участков на основе кадастровых планов территории;
-определение номера вида разрешенного использования земельных участков в соответствии с типовым перечнем видов разрешенного использования; для земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования номера устанавливаются для всех видов разрешенного использования;
присвоение земельным участкам кода классификатора адресов России (код ЮТАДР); для земельных участков в составе земель городских населенных пунктов определяется код КЛАДР до уровня «Улица»; устанавливается код КЛАДР в формате:
СС РРР ГГГ ППП УУУУ,
где СС—код субъекта Российской Федерации (региона);
РРР - код района;
ГГГ - код города;
ППП - код населенного пункта;
УУУУ - код улицы;
составление нескольких перечней участков: с заполненными и непротиворечивыми данными, номерами видов разрешенного использования, кодами КЛАДР; все остальные земельные участки включаются в отдельный перечень.
2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
При определении кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от видов разрешенного использования земель используются пять методических подходов:
-построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков;
определение кадастровой стоимости земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости;
определение кадастровой стоимости земельных участков на основании минимальных или средних удельных показателей кадастровой стоимости других категорий и видов разрешенного использования;
-установление величины кадастровой стоимости земельных участков в размере номинала;
определение кадастровой стоимости земельных участков на основе соотношений между видами разрешенного использования (для земельных участков в составе населенных пунктов численностью от 20 до 50 тыс. жителей).
Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в пп. 1-10 на с. 298-299 данного учебника, осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:
определение состава факторов стоимости земельных участков;
сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков;
группировка земельных участков;
сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;
-построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости);
расчет кадастровой стоимости земельных участков.
Состав факторов стоимости определяется для каждого вида
разрешенного использования земельных участков на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации. В их состав должны быть включены факторы стоимости, оказывающие существенное влияние на стоимость земельных участков.
Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков осуществляется из источников информации, содержащих достоверную информацию. При этом сбор сведений может осуществляться из следующих источников:
государственный земельный кадастр;
-государственный фонд данных, полученных в результате
проведения землеустройства;
фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федераций и муниципальных образований.
В тех случаях, когда факторами стоимости являются характеристики земельных участков, не содержащиеся в источниках, перечисленных выше, может быть использована достоверная информация, содержащаяся в иных источниках.
Сбор сведений о значениях факторов стоимости может осуществляться для каждого земельного участка и (или) для совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов, если значения данного фактора стоимости для совокупности земельных участков схожи.
На основании анализа информации о рынке земельных участков, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться группировка земельных участков. Для проведения группировки определяется перечень факторов стоимости, на основе которых будет проведена группировка, а также значения и (или) диапазон значений данных показателей для отнесения земельных участков к соответствующей группе. Выбор показателей и их значений и (или) диапазона значений должен быть обоснован.
Группы земельных участков должны быть непересекающимися, т. е. каждый земельный участок может быть отнесен только к одной группе; должны быть однородными с точки зрения значений или диапазонов значений факторов стоимости земельных участков, входящих в группу, и полностью покрывать данный вид разрешенного использования земель (каждый земельный участок должен быть отнесен к какой-либо группе).
В случае, если группировка земельных участков в рамках какого-либо вида разрешенного использования земель не может быть произведена, все земельные участки данного вида разрешенного использования земель рассматриваются как одна группа.
Для каждой сформированной группы земельных участков осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.
В качестве рыночной информации используются:
цены сделок (купля-продажа, аревда, ипотека);
цены предложения (купля-продажа, аренда);
цены спроса (купля-продажа, аренда);
информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке;
коэффициенты и индексы, используемые для определения . рыночной стоимости объектов недвижимости;
иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
В качестве источников информации могут быть определены:
-официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления;
средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;
отчеты об оценке рыночной стоимости.
Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов»
В случае недостаточности рыночной информации проводится сбор дополнительной информации, перегруппировка земельных участков, оценка рыночной стоимости участков в составе данной группы и уточнение состава факторов стоимости.
В целях определения достоверности собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На оснований статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости.и (или) значениях факторов стоимости, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков, проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.
Непротиворечивость и объяснимость рыночной информации означает, что:
-земельные участки труппы с "аналогичными характеристиками должны иметь близкую рыночную цену;
-земельные участки группы с лучшими (худшими) характеристиками должны иметь большую (меньшую) рыночную цену.
В части репрезентативности рыночная информация может считаться таковой, если в выборке присутствуют объекты-аналоги, факторы стоимости которых принимают значения, характерные
для объектов оценки данной группы. Требования к составу объектов рыночной информации различаются для количественных и качественных факторов. Для качественных факторов каждое значение качественного фактора, присутствующее в исходной выборке объектов оценки данной группы, должно присутствовать хотя бы один раз в выборке рыночных объектов данной группе (при этом для улучшения качества в выборке рыночных объектов оценки желательно присутствие каждого значения качественного фактора данной группы не менее шести раз). Для количественных факторов: диапазон значений фактора в выборке рыночных объектов данной группы должен совпадать с диапазоном значений фактора исходной выборки данной группы (допускается сужение интервала рыночной выборки не более чем на 10%). При этом структура наличия значений фактора на данном интервале не должна сильно отличаться у исходной и рыночной выборки. Выполнение данных обязательных условий является необходимым, но иногда недостаточным условием репрезентативности выборки рыночных объектов.
При недостаточности и (или) нерепрезентативности рыночной информации производится дополнительный сбор рыночной информации и ее соответствующая обработка. Дополнительный сбор рыночной информации может проводиться в следующих направлениях:
использование близких по характеристикам земельных участков из других групп (подгрупп);
исследование уже отобранных источников информации;
включение в выборку данных по земельным участкам, которые были ранее исключены, например, из-за отсутствия информации по ряду факторов стоимости или наличия особых условий совершения сделок;
поиск дополнительных источников информации;
-использование имеющихся результатов оценки рыночной
стоимости земельных участков группы.
В случае отсутствия возможности сбора дополнительной рыночной информации проводится объединение групп земельных участков, близких по значениям факторов стоимости и уровню цен, уменьшение количества факторов стоимости, включаемых в модель, оценка рыночной стоимости земельных участков, имеющих характеристики, сходные с характеристиками объектов оценки данной группы.
В результате анализа рыночной информации формируется статистический отчет о группах земельных участков.
Для каждой группы земельных участков в рамках видов разрешенного использования осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели. Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков. Построенная статистическая модель расчета кадастровой стоимости должна удовлетворять допустимым уровням критериев, определяющих статистическую значимость моделей данного вида.
Анализ качества построенных моделей проводится на обучающей и контрольной выборках. Под обучающей выборкой понимается рыночная информация, на основе которой строятся модели расчета. Под контрольной выборкой - рыночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей расчета, не включающая информацию обучающей выборки.
Количество земельных участков в контрольной выборке и значения факторов их стоимости должны быть достаточными для формирования обоснованного суждения о качестве построенной статистической модели для всей генеральной совокупности участков.
Анализ качества статистической модели проводится с использованием статистических йоказателей, характеризующих качество статистических моделей данного вида. Модель считается пригодной для последующего расчета кадастровой стоимости участков, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборках.
Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством. Построенная модель расчета должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимое™), а также удовлетворять Допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.
В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, необходимо осуществить сбор дополнительной рыночной информации,
провести дополнительную оценку рыночной стоимости земельных участков, провести их перегруппировку.
Если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости участков осуществляется подстановкой значений факторов стоимости участков в статистическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков.
Если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (кадастровой стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади) от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается следующим образом:
-определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков;
- определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости участка на площадь земельного участка.
Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель для размещения портов, водных, автодорожных и железнодорожных вокзалов, аэропортов, аэровокзалов, участков, занятых водными объектами, находящимися в обороте, и других, приведенных в данном учебнике (с. 299), определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в п. 13 (с. 299), определяется путем умножения минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в п. 9, на площадь земельных участков.
Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, приведенных в п. 14 (с. 299), устанавливается равной произведению среднего для субъекта РФ (для городов Москвы и Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей соответственно) значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.
Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, предназначенных для сельскохозяйственного использования (п. 15, с. 299), устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков. В случае, если населенный пункт граничит с несколькими муниципальными районами, то кадастровая стоимость этих земельных участков устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах территорий граничащих муниципальных районов на площадь земельных участков.
Кадастровая стоимость земельных участков улиц, проспектов, площадей, шоссе, земельных участков, занятых водными объектами и т. д.) (п. 16, с. 299), не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.
Расчет кадастровой стоимости земельных участков с более чем одним видом разрешедного использования имеет следующие особенности. Для таких земельных участков расчет кадастровой стоимости участков осуществляется для каждого из видов разрешенного использования. По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее. Исключение составляют земельные участки, одним из видов разрешенного использования которых является жилая застройка. Для них кадастровая стоимость определяется в
общем установленном порядке.
Расчет кадастровой стоимости земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется в следующей последовательности:
-расчет кадастровой стоимости земельных участков каждого из видов разрешенного использования;
выбор максимального значения кадастровой стоимости земельного участка.
Земельный участок с более чем одним видом разрешенного использования включается в несколько перечней объектов оценки в соответствии с установленными видами разрешенного его использования. Исключение составляют земельные участки, одним из видов разрешенного использования которых является жилая застройка.
По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее.
В результате проведения работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель городских и других населенных пунктов субъекта Российской Федерации формируются отчетные материалы. Отчетные материалы должны быть сформированы в бумажном и электронном видах и содержать;
сведения о значениях факторов, использованных при определении кадастровой стоимости земельных участков и оказывающих влияние на кадастровую стоимость, в отношении каждого объекта оценки;
сведения о рынке недвижимости;
базу данных специального программного обеспечения «Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов»;
отчеты об оценке рыночной стоимости;
описание применения методов, моделей и алгоритмов определения кадастровой стоимости в объеме, достаточном для расчета их кадастровой стоимости без привлечения исполнителя работ;
сведения о кадастровой стоимости земельных участков;
иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов определения кадастровой стоимости, с указанием источников и способов их получения.
Результаты кадастровой оценки городских земель могут использоваться для:
формирования налогооблагаемой базы земель;
-установления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
определения стартовых цен продажи земельных участков на конкурсах и аукционах;
-уточнения схемы территориально-экономического зонирования; v
~ при проведении ипотечных операций;
обоснования направлений городской застройки;
оказания услуг различным субъектам земельного рынка.